Badrum i Högsta Domstolen

[Jernets]

Detta är inget nytt efter domen utan följer praxis.

Det finns inget straff för säljare som inte ger kompletta upplysningar. Det kan bero på många skäl som hög ålder, bristande minne men det vanligaste är väl bara strävan efter en god affär. Det är därför som en köpare bör undersöka och kontrollera och inte lita på vackra ord från en säljare. Lagstiftningen är uppbyggd på undersökningsplikt men inte på upplysningsplikt.

Ok. Men den anlitade mäklaren, av säljaren anlitade, Richard Lagerling, verkar vara en hedersknyffel. Han säger i rättssalen att han liksom köparen känner sig lurad i meningen att marknadsföringen ”totalrenoverad i toppskick” och ”exklusivt marmorbadrum” blev helt fel beskrivet. Säljaren, också mäklare, mörkade verkligheten och skrattar hela vägen till banken? Oseriöst minst sagt. Frågan är om HD verkligen anser att marknadsföringen följer praxis?

 

[cpalm]

Lagstiftningen är uppbyggd på undersökningsplikt men inte på upplysningsplikt.

Köplagen har ju ett antal skrivningar som utgör det som kallas säljarens upplysningsplikt, men det som ligger närmast till hands i detta fall är väl 19 § 2.:

19 § Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om

2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller

Klart att säljaren alltid kan hävda att man inte visste, men i detta fall, när det fanns dokumentation och säljaren dessutom drivit en tvist i saken känns det tveksamt att man borde komma undan med det.

Sen är min åsikt att det är att dra det alldeles för långt att tänka sig att det i denna upplysningsplikt även skulle ingå att överlämna dokument. En sådan skrivning finns i jordabalken, men inte i köplagen.

 

[stugfar]

Hej @klimt nu får du nog försöka minnas lite bättre - du kommenterade nämligen en liknande dom från HD där man dömde till köparens fördel för 4 år sedan. Jag startade tråden.

https://www.byggahus.se/forum/threa...ekningsplikt-vid-koep-av-bostadsraett.398970/

Såvitt jag ser det, borde det utifrån den domen finnas en möjlighet för köparen att få rätt även här.

Det vore olyckligt om utvecklingen leder till att säljare får carte blanche att skarva mer och mer vidlyftigt så länge de använder ospecifika luddiga ord, medan köpare måste undersöka mer och mer oavsett vad säljaren säger.

 

[merbanan]

Många köpare känner nog inte till den praxis som innebär att fel med bedömd kostnad upp till ca 5 procent av försäljningspris troligen inte kan ge ersättning trots att det kan bli stora belopp.

Kanske have varit rimligt att lägga till en gräns relaterat till prisbasbelopp och inte bara %. Typ 4 prisbasbelopp eller nått sånt.

 

[klimt]

Hej @klimt nu får du nog försöka minnas lite bättre - du kommenterade nämligen en liknande dom från HD där man dömde till köparens fördel för 4 år sedan. Jag startade tråden.

[länk]

Såvitt jag ser det, borde det utifrån den domen finnas en möjlighet för köparen att få rätt även här.

Det vore olyckligt om utvecklingen leder till att säljare får carte blanche att skarva mer och mer vidlyftigt så länge de använder ospecifika luddiga ord, medan köpare måste undersöka mer och mer oavsett vad säljaren säger.

Tack för påminnelse. I fallet för 4 år sedan så var kostnaden för åtgärder högre som andel av försäljningspriset så det sågs som ett väsentligt fel. I det fall som nu diskuteras har hovrätten bedömt att det inte är ett väsentligt fel pga att kostnaden för åtgärder är en lägre andel av försäljningspriset. Vi får väl se om HD bedömer det som lämpligt att ta upp domen för prövning.

 

[Jernets]

Köplagen har ju ett antal skrivningar som utgör det som kallas säljarens upplysningsplikt, men det som ligger närmast till hands i detta fall är väl 19 § 2.:

19 § Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om

2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller

Klart att säljaren alltid kan hävda att man inte visste, men i detta fall, när det fanns dokumentation och säljaren dessutom drivit en tvist i saken känns det tveksamt att man borde komma undan med det.

Sen är min åsikt att det är att dra det alldeles för långt att tänka sig att det i denna upplysningsplikt även skulle ingå att överlämna dokument. En sådan skrivning finns i jordabalken, men inte i köplagen.

Håller helt med. Det borde man inte kunna komma undan med, dvs att sälja ett badrum som ”toppskick” och ”exklusivt” när det finns papper på motsatsen och säljaren själv klagat åren innan. Att mörka detta låter förkastligt. Eftersom säljaren har haft eget mäkleri sedan 2009 så borde han dessutom vara väl bevandrad med upplysningsplikten. Det ansåg ju även den (av säljaren) anlitade mäklaren i sitt vittnesmål.

 

[stugfar]

Tack för påminnelse. I fallet för 4 år sedan så var kostnaden för åtgärder högre som andel av försäljningspriset så det sågs som ett väsentligt fel. I det fall som nu diskuteras har hovrätten bedömt att det inte är ett väsentligt fel pga att kostnaden för åtgärder är en lägre andel av försäljningspriset. Vi får väl se om HD bedömer det som lämpligt att ta upp domen för prövning.

Jag vill minnas att den domen var mycket intressant att läsa. Framförallt ger den en något annan bild av relevanta överväganden än den praxis som fanns (finns?), exempelvis att en generell friskrivning (dvs "i befintligt skick") inte friar säljaren helt.

Men även om HD dömt i liknande fråga redan, tycker jag att de fortfarande kan behöva tydliggöra var gränsen går för att ett fel är väsentligt respektive oväsentligt. Det borde ju i dessa sammanhang finnas ett golv utgörandes av x prisbasbelopp kan jag tycka.

 

[klimt]

HD har ännu inte avgjort om man medger prövning, så det är fortfarande en öppen fråga. Men om man läser den dom som föll år 2020 är det troligt att HD inte kommer att ändra hovrättens dom i det fall som nu diskuteras. I domen år 2020 är para 65 och 66 viktiga. Para 65 i domen 2020 hänvisar till ett äldre fall där 3 procent inte ansågs vara väsentligt. Para 66 i domen anger att det i ärendet år 2020 rörde sig om 6 procent och att detta ansågs som väsentligt. I det fall som nu diskuteras på Östermalm så uppgår kostnaden enligt hovrättens dom till en så låg andel att det inte anses som väsentligt. Detta är enligt den praxis som HD tidigare angett.

”65. I ”Badrummet” NJA 2019 s. 807 uttalade Högsta domstolen att en värdeskillnad om några procent inte medför att kravet på ett uppenbart missförhållande är uppfyllt sett enbart till priset och kostnaden. I det fallet kom domstolen fram till att bristernas värdepåverkan motsvarade mindre än
3 procent av priset för bostadsrätten och att detta inte medförde att den var i väsentligt sämre skick än köparen med fog hade kunnat förutsätta med hänsyn till priset.
66. I detta fall uppgår värdeskillnaden till cirka 6 procent. En sådan skillnad får vid en rent kvantitativ bedömning anses uppfylla väsentlighetskriteriet i
19 § första stycket 3 köplagen (jfr för norsk rätts del HR-2002-716, där cirka
6 procent av priset rent kvantitativt ansågs vara tillräckligt för att felet skulle anses väsentligt och HR-2017-1073-A, där en avvikelse om cirka 5,5 procent ansågs tillräcklig).”

 

[Jernets]

HD har ännu inte avgjort om man medger prövning, så det är fortfarande en öppen fråga. Men om man läser den dom som föll år 2020 är det troligt att HD inte kommer att ändra hovrättens dom i det fall som nu diskuteras. I domen år 2020 är para 65 och 66 viktiga. Para 65 i domen 2020 hänvisar till ett äldre fall där 3 procent inte ansågs vara väsentligt. Para 66 i domen anger att det i ärendet år 2020 rörde sig om 6 procent och att detta ansågs som väsentligt. I det fall som nu diskuteras på Östermalm så uppgår kostnaden enligt hovrättens dom till en så låg andel att det inte anses som väsentligt. Detta är enligt den praxis som HD tidigare angett.

”65. I ”Badrummet” NJA 2019 s. 807 uttalade Högsta domstolen att en värdeskillnad om några procent inte medför att kravet på ett uppenbart missförhållande är uppfyllt sett enbart till priset och kostnaden. I det fallet kom domstolen fram till att bristernas värdepåverkan motsvarade mindre än
3 procent av priset för bostadsrätten och att detta inte medförde att den var i väsentligt sämre skick än köparen med fog hade kunnat förutsätta med hänsyn till priset.
66. I detta fall uppgår värdeskillnaden till cirka 6 procent. En sådan skillnad får vid en rent kvantitativ bedömning anses uppfylla väsentlighetskriteriet i
19 § första stycket 3 köplagen (jfr för norsk rätts del HR-2002-716, där cirka
6 procent av priset rent kvantitativt ansågs vara tillräckligt för att felet skulle anses väsentligt och HR-2017-1073-A, där en avvikelse om cirka 5,5 procent ansågs tillräcklig).”

Det är intressant. Men om man läser överklagan i HD så är ytterligare en dom av intresse här: Högsta domstolen fann i NJA 2020 s. 951 att reparationskostnadens, och därmed prisavdragets, storlek kan fastställas med tillämpning av en skälighetsbedömning. I fallet med badrummet på Östermalm så finns tre prisuppgifter i handlingarna. Det är endast säljarens (dvs bostadsmäklaren som ägde badrummet och sålde till barnfamiljen) prisuppskattning som understiger 3 procent. 460 000. Det är från en kakelfirma utan våtrumsbehörighet. De två andra prisangivelserna är bägge över 1.2 mnkr dvs över 6 procent. Dessa två offerter är från våtrumslicensierade badrumsfirmor. Det HD därmed kan ta ställning till är om inte Hovrätten skulle ha gjort en skälighetsbefömning enligt NJA 2020.

 

[Jonatan79]

Det är intressant. Men om man läser överklagan i HD så är ytterligare en dom av intresse här: Högsta domstolen fann i NJA 2020 s. 951 att reparationskostnadens, och därmed prisavdragets, storlek kan fastställas med tillämpning av en skälighetsbedömning. I fallet med badrummet på Östermalm så finns tre prisuppgifter i handlingarna. Det är endast säljarens (dvs bostadsmäklaren som ägde badrummet och sålde till barnfamiljen) prisuppskattning som understiger 3 procent. 460 000. Det är från en kakelfirma utan våtrumsbehörighet. De två andra prisangivelserna är bägge över 1.2 mnkr dvs över 6 procent. Dessa två offerter är från våtrumslicensierade badrumsfirmor. Det HD därmed kan ta ställning till är om inte Hovrätten skulle ha gjort en skälighetsbefömning enligt NJA 2020.

1,2 miljoner för ett badrum! Det kommer rätten aldrig bedöma som skäligt!