Vad jag förstår handlar det om brf Silverdalsslänten i Sollentuna. Blir 8 st radhus 4-våningar 170 kvm inkl garage samt 4 st "lägenheter" kring 100 kvm i samma stil ett stycke ifrån radhusen. Det ser väldigt fint ut på bilderna och mäklaren har gjort ett gediget jobb att sammanställa alla dokument som man kan behöva titta i för att få insikt i projektet, finansiering och brf etc. Det ser ut att vara ett attraktivt område och begagnade (5-10-15 år) kedjehus i liknande storlek säljs för runt 10-11 MSEK. Byggfirman begär 9 MSEK för ett radhus + 6000 kr månadsavgift. Möjligen lite konstigt att det fortfarande finns hus/lägenheter till salu nu när de börjar bli färdigbyggda med tanke på hur folk under åren har kastat sig över nya brf-projekt. När det gäller attraktiva områden inom behändigt avstånd från centrala Stockholm brukar det alltid finnas några som har råd i Stockholmstrakten.
Det är nästan 1.7mkr i lån per radhusdel (och föreningen får inte göra ränteavdrag). Ingen amortering sker första tio åren så därefter kommer avgiften sannolikt behöva höjas.
Räntan är beräknad till 3.5%
Räntan är beräknad till 3.5%
Inte läst alla inlägg, ledsen om det nämnts redan, men en sak som jag hajjat till på när jag kollat på nybyggda brf radhus är att väldigt lite ingår i månadsavgiften. Du betalar ofta för egen värme, sophämtning och vatten (varm och kall). Det säljs ofta in som att det gör att folk blir mer uppmärksamma på förbrukningen och därmed slösar mindre, och det är säkert sant, problemet är att avgifterna mot föreningen sällan (aldrig) är lägre än äldre radhus där allt det ingår.
I övrigt tycker jag brf radhus är vettigt, tycker egentligen att det är skitkonstigt med radhus med äganderätt, med tanke på att din grannes eftersatta underhåll kan drabba dig med. Jag bor själv sen 2 år tillbaka i Brf radhus.
I övrigt tycker jag brf radhus är vettigt, tycker egentligen att det är skitkonstigt med radhus med äganderätt, med tanke på att din grannes eftersatta underhåll kan drabba dig med. Jag bor själv sen 2 år tillbaka i Brf radhus.
Om du kikar i den ekonomiska planen som du bör ha fått tillgång till. Vad är den totala boytan (KVM) och vad är den totala låneskulden som avses att läggas på BRF:en då den överlämnas från byggföretaget osv. Det vore intressant att räkna ut skulden per kvm och därefter vad som ingår i avgiften samt vad för ränta % de räknat på för denna avgift.
I dagsläget så hade jag kikat ordentligt på hur detta byggföretag mår ekonomiskt, hur länge de varit med i branschen och vilket rykte de har. Det kan gå så illa att de sitter kvar styrelsen även när boenden flyttar in pga osålda lägenheter och orsakar en massa problem för er. De kan likväl hamna på obestånd och ej kunna stå för de osålda lägenheterna och avgifterna till föreningen som medföljer.
Ganska nyligen gick en bostadsrättsföreningen i konkurs pga oseriösa byggföretag som skuldsatt föreningen och tyvärr drabbas tre familjer av dessa avskum då de lyckats köpa och flyttat in och kommer bli illa tvungna att hyra sitt boende och bolånen dom hade kommer dom att bli tvungna att betala av som privata lån då de ej längre är knutna till någon form av säkerhet.
https://carler.se/konkursforsaljning-av-fastigheter/
I dagsläget så hade jag kikat ordentligt på hur detta byggföretag mår ekonomiskt, hur länge de varit med i branschen och vilket rykte de har. Det kan gå så illa att de sitter kvar styrelsen även när boenden flyttar in pga osålda lägenheter och orsakar en massa problem för er. De kan likväl hamna på obestånd och ej kunna stå för de osålda lägenheterna och avgifterna till föreningen som medföljer.
Ganska nyligen gick en bostadsrättsföreningen i konkurs pga oseriösa byggföretag som skuldsatt föreningen och tyvärr drabbas tre familjer av dessa avskum då de lyckats köpa och flyttat in och kommer bli illa tvungna att hyra sitt boende och bolånen dom hade kommer dom att bli tvungna att betala av som privata lån då de ej längre är knutna till någon form av säkerhet.
https://carler.se/konkursforsaljning-av-fastigheter/
Jag skulle för det första vara tveksam över att köpa i en så liten förening, oavsett om det är radhus eller "vanlig" lägenhet.
Bortsett från att banker blivit mer och mer tveksamma till lån för köp i så här små föreningar, så får man själv fundera på vad som händer om föreningen ex. råkar ut för en rättshaverist som blir medlem. I en större förening kan strulpellar "spädas ut". I en liten förening påverkar det mycket mer.
Nästa sak gäller de osålda lägenheterna. Ponera att de fortfarande är osålda om 3 år. I praktiken kan det innebära att de som äger de sålda lägenheterna får betala nära dubbel månadsavgift för att täcka intäktsbortfallet. Det här är ett tänkbart problem vid alla köp av nyproduktion. Men jag tror att det slår värre i en liten förening. Bara att köpa rådgivning för hur man löser situationen, blir en tung kostnad för de få¨medlemmarna.
Bortsett från att banker blivit mer och mer tveksamma till lån för köp i så här små föreningar, så får man själv fundera på vad som händer om föreningen ex. råkar ut för en rättshaverist som blir medlem. I en större förening kan strulpellar "spädas ut". I en liten förening påverkar det mycket mer.
Nästa sak gäller de osålda lägenheterna. Ponera att de fortfarande är osålda om 3 år. I praktiken kan det innebära att de som äger de sålda lägenheterna får betala nära dubbel månadsavgift för att täcka intäktsbortfallet. Det här är ett tänkbart problem vid alla köp av nyproduktion. Men jag tror att det slår värre i en liten förening. Bara att köpa rådgivning för hur man löser situationen, blir en tung kostnad för de få¨medlemmarna.
Tack så mycket för alla bra inspel!
Ja det stämmer, lånet för ett hus skulle bli ca 1.6-1.7M om jag har räknat rätt. Det finns en räntegaranti på 3.52% för 2 år. Så det blir ju 4700 isf per månad i räntekostnad, per hus. Är ju rätt mkt med tanke på att avgiften är 6tkr, dvs det mesta går ju till det. Och som någon nämnde, så tillkommer ju alla kostnaderna för värme osv... Bra för oss att ta in i kalkylen ja! Och jättebra poäng med riskerna med en liten förening, både ekonomiskt och juridiskt.
Har skrivit upp massa bra frågor som vi ska ta med mäklaren
Vem som äger/vem man köper av, hur ekonomin ser ut för byggherren (som faktiskt skulle behöva köpa de osålda husen), om det nu redan finns en brf, om byggherren sitter i styrelsen osv... Tack alla för otroligt bra hjälp!
Imponerad över att Josth prickade rätt.
Ja det stämmer, lånet för ett hus skulle bli ca 1.6-1.7M om jag har räknat rätt. Det finns en räntegaranti på 3.52% för 2 år. Så det blir ju 4700 isf per månad i räntekostnad, per hus. Är ju rätt mkt med tanke på att avgiften är 6tkr, dvs det mesta går ju till det. Och som någon nämnde, så tillkommer ju alla kostnaderna för värme osv... Bra för oss att ta in i kalkylen ja! Och jättebra poäng med riskerna med en liten förening, både ekonomiskt och juridiskt.
Har skrivit upp massa bra frågor som vi ska ta med mäklaren
Vem som äger/vem man köper av, hur ekonomin ser ut för byggherren (som faktiskt skulle behöva köpa de osålda husen), om det nu redan finns en brf, om byggherren sitter i styrelsen osv... Tack alla för otroligt bra hjälp!Imponerad över att Josth prickade rätt.
Detta är så dumt, bättre att föreningen inte har några lån alls, då du inte får ränteavdrag på lån som föreningen har.S sandlåda skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 425 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 425 inlägg
Men sådana föreningar finns inte vid nyproduktion. Hela upplägget handlar om att dölja exploateringskostnaderna från köparna genom att föreningen tar lån och att detta hamnar på avbetalning s a s. Skulle föreningen stå utan lån efter alla upplåtelser så skulle bostadsrätterna vara så dyra att väldigt få kan köpa dem.B Boan skrev:
Jag bor sedan 3,5 år i ett BRF-radhus byggt 2018. En ganska vanlig form av nybyggnation iaf i den stad jag bor i.
Ser inga direkta nackdelar förutom att en BRF inte kan göra ränteavdrag. Viktigt att kolla är att föreningen äger marken som husen står på. Tomträtt kan bli en dyr utgiftspost.
Ser inga direkta nackdelar förutom att en BRF inte kan göra ränteavdrag. Viktigt att kolla är att föreningen äger marken som husen står på. Tomträtt kan bli en dyr utgiftspost.
Är huset redan byggt eller är det under produktion?S sandlåda skrev:Tack så mycket för alla bra inspel!
Ja det stämmer, lånet för ett hus skulle bli ca 1.6-1.7M om jag har räknat rätt. Det finns en räntegaranti på 3.52% för 2 år. Så det blir ju 4700 isf per månad i räntekostnad, per hus. Är ju rätt mkt med tanke på att avgiften är 6tkr, dvs det mesta går ju till det. Och som någon nämnde, så tillkommer ju alla kostnaderna för värme osv... Bra för oss att ta in i kalkylen ja! Och jättebra poäng med riskerna med en liten förening, både ekonomiskt och juridiskt.
Har skrivit upp massa bra frågor som vi ska ta med mäklaren
Imponerad över att Josth prickade rätt.
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 945 inlägg
Så konstigt tycker jag kanske inte att det är. Personligen tycker jag att den norra äldre delen (närmare Tegelhagen) av Silverdal är betydligt trevligare och inte alls lika "sönderexploaterad". Den känns både lugnare och rymligare. Och visst, behändigt avstånd från centrala Sthlm är det men det är en bra bit från pendeltåg och närmsta centrum.J Josth skrev:
Nu är det förvisso kanske dumt att använda såna termer när vi pratar stockholmsområdet men även med 08-mått har jag svårt att tycka att aktuellt objekt är speciellt prisvärt.
Sen byggs det väl fortfarande i Väsjö-området och det känns som att dessa områden bör konkurrera om samma kunder. Det som möjligen talar till detta objekts fördel är att det ser ut att ligga mot en större allmänning. Gäller ju bara att det inte planeras något på den ytan också.
Glöm bara inte bort att det är en säljare du pratar med! Skriv ner rubbet och kolla med objektiv part.S sandlåda skrev:Har skrivit upp massa bra frågor som vi ska ta med mäklaren
EDIT: kom på att förutom det som redan tagits upp ang. små föreningar så bör du vara beredd på att förr eller senare behöva engagera dig i föreningen. Har många bekanta som ondgjort sig över dylikt efter några år.
Redigerat:
Visst är det kanske delvis samma kunder som nya Väsjö-området konkurrerar om men det området ligger betydligt mycket längre från city om man pendlar och jobbar i t.ex. stan eller Solna. Ser att det går flera busslinjer genom södra Sollentuna via Silverdal in till centrala Stockholm och de har egen bussfil på motorvägen genom Solna och Järva krog så det går snabbt att ta sig. Spelar ingen direkt roll att det inte är nära till en pendeltågsstation.
Renoveringsnovis
· Bästerort
· 945 inlägg
Absolut är det trevligt med buss in till stan men visst sjutton påverkar närheten till pendeltåg eller tunnelbana. Nu är det långt till det även i Väsjö-området men det är som sagt ingen brist på nyproduktion att välja på för aktuell kundgrupp så jag vidhåller att det inte är speciellt konstigtJ Josth skrev:
EDIT: men låt oss vara överens om att inte vara överens och inte deraila tråden ännu mer 😎