Radhus som bostadsrätt?

[sandlåda]

Hej!

Vi funderar på att köpa ett nybygge som ser ut som ett radhus , dvs det är 12st hus på 4 våningar (3 våningar + garage) som sitter ihop. Men det är strukturerat som en bostadsrätt, dvs det finns en bostadsrättsförening och man köper det som en lägenhet. Man betalar därför också avgift till föreningen, så det är som att bo i en lägenhet förutom att lägenheten ser ut som ett radhus, om ni förstår vad jag menar. 😅

Eftersom det är nyproduktion så finns det en ekonomisk plan för föreningen. Idag är 5 av 12 hus osålda, och husen är redan färdigproducerade och redo för inflytt. Vi är lite oroliga för att det är många hus som inte är sålda än, men det kanske är normalt?

Tänkte kolla om det finns lite tips här på vad man ska fundera över i ett sånt här köp? Finns det fallgropar vi borde ha koll på? Vi har bott i lägenhet tidigare och även just nu, så vi är ju vana vid det, men vill nu ha radhus pga större plats och vi har 2st småbarn... Det skulle också bli första gången vi köper nyproduktion, så jag vet inte om det finns något kring det som man borde se upp med också?

Tacksam för alla tips/råd!

 

[InsidersUnited]

Är det ett större byggföretag som står bakom bygget så hade jag inte oroat mig, Peab/Veidekke etc brukar ge garantier vid nyproduktion.

Är det å andra sidan BrödernaGrusByggÅFix som byggt så hade jag varit tveksammare och frågat lite grundligare.

 

[klaskarlsson]

Hej!

Vi funderar på att köpa ett nybygge som ser ut som ett radhus , dvs det är 12st hus på 4 våningar (3 våningar + garage) som sitter ihop. Men det är strukturerat som en bostadsrätt, dvs det finns en bostadsrättsförening och man köper det som en lägenhet. Man betalar därför också avgift till föreningen, så det är som att bo i en lägenhet förutom att lägenheten ser ut som ett radhus, om ni förstår vad jag menar. 😅

Eftersom det är nyproduktion så finns det en ekonomisk plan för föreningen. Idag är 5 av 12 hus osålda, och husen är redan färdigproducerade och redo för inflytt. Vi är lite oroliga för att det är många hus som inte är sålda än, men det kanske är normalt?

Tänkte kolla om det finns lite tips här på vad man ska fundera över i ett sånt här köp? Finns det fallgropar vi borde ha koll på? Vi har bott i lägenhet tidigare och även just nu, så vi är ju vana vid det, men vill nu ha radhus pga större plats och vi har 2st småbarn... Det skulle också bli första gången vi köper nyproduktion, så jag vet inte om det finns något kring det som man borde se upp med också?

Tacksam för alla tips/råd!

Vi bor i Brf Radhus sen många år.

Enligt mig en mycket bra kompromiss, faktiskt bättre än "eget" radhus. En radhuslänga sitter ju ihop, så tak, ytterväggar, gemensamma ytor mm är ju redan sånt man måste besluta om ihop. Det finns många exempel där en ägare av ett "hus-radhus" velat lägga om taket, men inte grannen osv
Så en Brf konstruktion känns som det är mycket mer logiskt.

Vad det gäller nybyggnadsapekten så finns det förstås lite saker att kolla upp: tex just det där med osålda lägenheter: Hur slår det på föreningens ekonomi ? Hur stor är föreniongen ? Vilka sitter i styrelsen (just nu är det kanske byggherren, men det skall ju förvaltas av er medlemmar på sikt)?
Hur ser föreningens ekonomi ut: Är det billiga insatser så kanske mycklet har lags på förenignen istället - hur ser det ut med lånen där ?

 

[sandlåda]

Det är inte PEAB eller nåt sånt stort bolag tyvärr. Snarare åt BrödernaGrus-hållet... Vad bör man fråga efter?

 

[Josth]

Det är ganska stor skillnad på radhus som del av brf respektive radhus som man äger själv och har samfällighet. När det gäller brf finns det en rad saker man måste kontrollera om föreningen och dess ekonomi. Man behöver värdera vad man får som ingår i månadsavgiften och vad det hade kostat annars om man ägd huset. En varning är för små brf med få medlemmar. Bankerna tycker inte om det och det kan vara svårare att få lån. I en större förening är det alltid några kloka medlemmar som engagerar sig i styrningen av föreningen och det blir lättare att få bra avtal med olika byggentreprenörer när det ska renoveras eller annat åtgärdas.

 

[Claes Sörmland]

Det som ska kollas upp är definitivt ekonomin i föreningen. Upplägget för att sänka priset på varje lägenhet är ju att föreningen belastas med stora lån. När du köper in dig i föreningen så köper du således en del av denna skuld. Du får betala den (räntor och amorteringar) via årsavgiften (den avgift som faktureras varje månad).

Och att så många som fem lägenheter (42%) inte är upplåtna eller är osålda är oroande i en sån liten förening. Hur är den juridiska situationen för dessa lägenheter, är de faktiskt upplåtna och sålda till byggföretaget? I så fall köper du lägenheten i andra hand av byggföretaget. Eller är de ännu inte upplåtna, i så fall skriver du på ett upplåtelsavtal med bostadsrättsföreningen och "köper" bostadsrätten därifrån. Juridisk skillnad.

 

[sandlåda]

Tack Klas! En stor del av kostnaden för föreningen är lånet. Månadsavgiften för huset är ca 6tkr. Den prognosticerade lånekostnaden per hus är ca 4tkr per hus, så det är ju en rätt hög andel av avgiften som går till lånet, så det blir ju rätt känsligt om jag tänker rätt?

Och hela föreningen är de 12 radhusen, så jag antar att man rätt snabbt behöver vara engagerad och insatt i styrelsen eftersom det är så få bostäder. Behöver inte vara något negativt iofs, kräver dock lite jobb. Jag tror inte föreningen är bildad än, dvs det är nog byggherren just nu...

Intressant att ni tycker att det är en bra kompromiss! Det är ju positivt, och jag tänker att i radhus brukar folk ju bo lite längre jämfört med lägenhet, så boenden är kanske lite mer investerade i att BRFen är bra? Hur har ni upplevt det där med grannsämja, och just det faktum att man behöver komma överens om mycket tillsammans?

 

[sandlåda]

Hej Claes, superintressant med den juridiska skillnaden. Det ska vi definitivt fråga om. Vad innebär det om man köper av byggföretaget istället för föreningen? Alltså vad är annorlunda i praktiken?

 

[klaskarlsson]

Tack Klas! En stor del av kostnaden för föreningen är lånet. Månadsavgiften för huset är ca 6tkr. Den prognosticerade lånekostnaden per hus är ca 4tkr per hus, så det är ju en rätt hög andel av avgiften som går till lånet, så det blir ju rätt känsligt om jag tänker rätt?

Och hela föreningen är de 12 radhusen, så jag antar att man rätt snabbt behöver vara engagerad och insatt i styrelsen eftersom det är så få bostäder. Behöver inte vara något negativt iofs, kräver dock lite jobb. Jag tror inte föreningen är bildad än, dvs det är nog byggherren just nu...

Intressant att ni tycker att det är en bra kompromiss! Det är ju positivt, och jag tänker att i radhus brukar folk ju bo lite längre jämfört med lägenhet, så boenden är kanske lite mer investerade i att BRFen är bra? Hur har ni upplevt det där med grannsämja, och just det faktum att man behöver komma överens om mycket tillsammans?

Jag upplever att Brf-kosntruktionen är bättre än andra radhus då det är tydligt och finns stadgar, årsstämmor etc. I egna radhus upplever ofta folka tat det är "mitt" hus jag gör som jag vill - vilket inte funkar så bra om man bor såpass nära, men det kan ju uppträda även i Brf'er förstås.

Är det bara 12 st så krävs att mer eller mindre alla engagerar sig på ngn nivå så viktigt att bygga sämja direkt.

 

[sandlåda]

Och måste bara säga - wow vad fantastiskt att kunna få så bra svar av folk här så snabbt! Uppskattar det verkligen ☀️☀️☀️

 

[Claes Sörmland]

Hej Claes, superintressant med den juridiska skillnaden. Det ska vi definitivt fråga om. Vad innebär det om man köper av byggföretaget istället för föreningen? Alltså vad är annorlunda i praktiken?

Det är väl ingen jätteskillnad men om något är fel med lägenheten efter köpet så är byggbolaget er motpart om ni köper lägenheten av dem i andra hand. Om ni istället tecknar en upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen så är er motpart enbart föreningen, det är då föreningen som ni har "köpt" av. Ni har då också vissa rättigheter mot föreningen i bostadsrättslagen. Dessa rättigheter har ni inte på samma sätt om ni köper i andra hand, det är mer befintligt skick som gäller då (men det beror lite på hur avtalet formuleras).

 

[Claes Sörmland]

Tack Klas! En stor del av kostnaden för föreningen är lånet. Månadsavgiften för huset är ca 6tkr. Den prognosticerade lånekostnaden per hus är ca 4tkr per hus, så det är ju en rätt hög andel av avgiften som går till lånet, så det blir ju rätt känsligt om jag tänker rätt?

Slå på miniräknaren sjölv också och köp inte bara kalkylerna. Det är ju väldigt lätt att se föreningens lånesumma och slå på miniräknaren med realistiska räntor de närmsta åren och dela på 12 (om alla radhus har samma andel i föreningen). Då ser ni årskostnaden för räntan. Sen ska det ju amorteras också.

På det kommer ju driften men antar att det är ordnat så att alla betalar sitt eget vatten, sin egen värme och el. Och jag antar att med ynka tolv radhus så blir det ingen teknisk förvaltare (för dyrt!) utan ni får lösa underhåll och drift själva.

 

[Isakare]

Där jag bor byggdes 2 områden som BR i början av 90 talet, precis innan den ekonomiska krisen.
Vårt område klarade sig med en rekonstruktion, det andra gick i konkurs, de boende fick köpa husen om de ville bo kvar.
Det området ser ut som fan själv, igenvuxna tomter bredvid pedantvårdade, fasader i alla möjliga färger, nya tak, tak fulla med mossa, garagelängorna håller på att rasa ihop mm.

Vår BR mår bra och är i fint skick, givetvis även beroende på hur styrelsen jobbat under åren.
Våra hus är dyrare att köpa även fast det tillkommer en avgift.

Min åsikt är oxå att hus som sitter ihop nog passar bäst som BR, men det gäller att ha en bra underhållsplan och fondera redan från början så det finns medel när det ska målas, bytas tak mm när väl den tiden kommer.

 

[Riverground]

Hur mycket lån belastas er andel av föreningen med? Utifrån det kan man räkna lite på ränterisk och huruvida deras kalkyl är rimlig. På vilka räntor är lånen bundna t ex?

 

[Claes Sörmland]

Hur är det med möjligheterna för en sån här liten förening med 12 bostadsrätter att få lån hos bankerna? Har läst något här om att småföreningar kan få kämpa med att få bankernas intresse för de ses som riskföreningar.