Överlåtelsebesiktning på redan besiktigat hus?

[Ekonomista]

Rekommenderar ni en överlåtelsebesiktning vid husköp trots att huset redan är besiktigat av säljaren? Säljaren har besiktigat huset via Anticimex.

Om man ska göra en överlåtelsebesiktning på ett redan besiktigat hus, bör besiktningsmannen först ta del av säljarens besiktningsprotokoll eller ska man låta han göra sin egen utan förhandsinformation?

Frågar då jag har läst i nån tråd att när besiktningen beställs av säljaren att den främst ska gynna/fria säljaren? Är det befogat eller bara paranoia?

 

[hempularen]

Frågar då jag har läst i nån tråd att när besiktningen beställs av säljaren att den främst ska gynna/fria säljaren? Är det befogat eller bara paranoia?

Det är i många fall så.

Men det finns rätt många olika upplägg för hur en säljarebesiktning fungerar. Ofta köper säljaren ett paket med besiktning och dolda felsförsäkring. Försäkringen gäller då bara för det som ingår i besiktningen.

Om vi tar det enklaste (och vanligaste) fallet:

Det finns ett protokoll från säljarens besiktning. Det protokollet kan vara i princip hur missvisande som helst, ingen är ansvarig för ev. fel i protokollet. Om det senare visar sig att bes. mannen har missat grovt. Huset är i praktiken ett rivningsobjekt. Så är varken säljaren eller bes. mannen ansvarig inför köparen. Det finns inget avtal mellan bes. mannen och köparen.

En relativt vanlig variant som är lite bättre:

Protokollet finns precis som i första exemplet. Men bes, firman erbjuder köparen att få del av besiktningen, ofta får man betala några tusen kronor, varvid man dels får en muntlig genomgång med förklaringar om vad som observerats, och oftast innebär det att bes. mannen blir ansvarig för det som står i protokollet även inför köparen.

Variant: inkluderingen av köparen finns iblan avtalad redan från början i säljarens uppdrag till bes. firman. Man kan säga att säljaren får betala lite extra för att köparen skall bli part i avtalet med bes. firman.

I all de här fallen är den inkluderade doldafelsförsäkringen en färs'kring som skal lskydda säljaren i händelse av att köparen begär ersättning för ett dolt fel senare.

En variant som skiljer sig en del är det som (såvitt jag vet) bara erbjuds av sv. fastighetsförmeding med anticimex. Det de kallar "varudeklarerat". Det är en kombinerad doldafelsförsäkring och besiktnings-ansvarsförsäkring (lite förenklat). Då tar färsäkringsblaget ansvar både för rena dolda fel, och sådana fel som bes. mannen borde ha anmärkt på.

Även här finns massor med undantag som försäkringen inte gäller för, och man får läsa protokollet noga. Finns det en anmärkning om en risk eller något som inte gått att undersöka, så får man räkna med att undantaget är mycket bredare än vad man först förstår.

Besiktningsmannen arbetar på uppdrag av säljaren, och betalas av säljaren. Men det är mäklaren som förmedlar uppdraget. Mäklaren kommer att ogilla starkt om bes. mannen "är onödigt noga", så objektet blir svårsålt. Bes, mannen är i en beroendeställning till mäklaren. Är han för petig så blir det inte mer uppdrag. Exakt hur illa det beroendet slår, beror mycket på bes, mannens personlighet och integritet. De sämre (som blir populära hos mäklarna) skriver mer eller mindre på diktamen från mäklaren, men även de bästa bes. männen kommer att bli påverkade, ev. omedvetet av sin beroendeställning.

Sedan finns det (eller fanns för några år sedan) en variant av doldafelsförsäkringar, som marknadsfördes som en försäkring för köparen. Upplägget var att säljaren köpte försäkringen, men för att den skall gälla måste köparen acceptera en friskrivningsklausul som friar säljaren frn absolut alla former av fel. Istället ersätter då försäkringen köparen vid fel. MEN försäkringen ersätter då bara sådan fel som ingår i försäkringen (ex. ingår i princip aldrig el o vvs i en doldafelsförsäkring). Detta upplägg sätter alltså köparen i en mycket sämre ställning än om ingen försäkring funnits.

 

[Claes Sörmland]

Om du inte kan så mycket om småhus och vill lära dig om det hus som du har köpt så rekommenderar jag en besiktning. En bra besiktningsman som är beredd att gå runt med dig i ett par timmar och visa, förklara och svara på dina frågor vad du vill lära dig mer om. Spåna med den personen om vad du kan tänkas vilja ändra på i huset. Kanske bäst om det är en annan person än säljarens besiktningsman så att du får nya ögon på huset.

Försök inte gissa utifrån svårtydda protokoll.

Missa inte att kolla upp avlopp, både spillvatten och dagvattenavlopp samt tappvatteninstallationer. Även ventilation och el. Inget av detta brukar ingå i standardbesiktningar.

Är det enskilt vatten kolla upp senaste provtagning. Är det enskilt avlopp läs avloppstillståndet. Kolla upp bygglov för samtliga byggnader och andra anläggningar på tomten. Kolla att du kan hitta gränsmarkeringarna enligt avstyckningshandlingarna kring fastigheten så att du vet var den ligger i terrängen. Inte heller detta brukar ingå i standardbesiktningar.

Läs och förstå alla handlingar kring servitut och gemensamhetsanläggningar. Mäklaren kan vara behjälplig.

 

[Ekonomista]

Tack för utförliga svar! 🙏

 

[Fairlane]

Mäklaren kommer att ogilla starkt om bes. mannen "är onödigt noga", så objektet blir svårsålt. Bes, mannen är i en beroendeställning till mäklaren. Är han för petig så blir det inte mer uppdrag. Exakt hur illa det beroendet slår, beror mycket på bes, mannens personlighet och integritet. De sämre (som blir populära hos mäklarna) skriver mer eller mindre på diktamen från mäklaren, men även de bästa bes. männen kommer att bli påverkade, ev. omedvetet av sin beroendeställning.

Men stämmer det verkligen i praktiken?
Ja mäklaren förmedlar uppdraget till Anticimex, men det är ju säljaren som bokar tid men Anticimex och då får man en besiktningsman som har en lucka den dagen.
När vi sålde huset lät vi Anticimex besiktiga och något missförstånd uppstod i bokningen för helt plötsligt en morgon stod det en besiktningsman på plats. Vi sa bara att det är omöjligt nu, något måste blivit fel och så fick vi boka om och nästa gång var det en annan kille.
Jag är inte riktigt hur mäklaren skulle kunna begära någon annan och det är ju nästan bara Anticimex som nyttjas för detta.

 

[yonna]

Rekommenderar ni en överlåtelsebesiktning vid husköp trots att huset redan är besiktigat av säljaren?

Ja, egen besiktningsman rekommenderas om man själv är det minsta tveksam. @hempularen och @Claes Sörmland har dragit fram många vettiga punkter.

 

[z_bumbi]

Men stämmer det verkligen i praktiken?
Ja mäklaren förmedlar uppdraget till Anticimex, men det är ju säljaren som bokar tid men Anticimex och då får man en besiktningsman som har en lucka den dagen.
När vi sålde huset lät vi Anticimex besiktiga och något missförstånd uppstod i bokningen för helt plötsligt en morgon stod det en besiktningsman på plats. Vi sa bara att det är omöjligt nu, något måste blivit fel och så fick vi boka om och nästa gång var det en annan kille.
Jag är inte riktigt hur mäklaren skulle kunna begära någon annan och det är ju nästan bara Anticimex som nyttjas för detta.

Anticimex är inte direkt den enda firman som anlitas för besiktningar och oavsett så är det en fördel att gå runt med någon. Jag hade läst tillräckligt många protokoll för att ha en lista på företag att kunna anlita så det var också enkelt löst att hitta en annan firma.

 

[Fairlane]

Anticimex är inte direkt den enda firman som anlitas för besiktningar och oavsett så är det en fördel att gå runt med någon. Jag hade läst tillräckligt många protokoll för att ha en lista på företag att kunna anlita så det var också enkelt löst att hitta en annan firma.

Givetvis finns det många andra firmor, jag har själv valt andra. Frågan var vilken firma som mäklaren ska anlita istället istället för besiktning med dolda-fel-försäkring om de tycker Anticimex besiktningsman är för noggrann. Det är väl nästan uteslutande Anticimex som används för det ändamålet?

Själv rekommenderar jag också TS att anlita en annan firma och låta utföra en egen besiktning och kanske be de kolla lite extra noga på de delar där Anticimex rekommenderar vidare undersökning.