Billigare att köpa i brf med dålig ekonomi?

[Heidelbeere]

Priset påverkas absolut om en förening har skyhög avgift jämfört med en grannförening som inte har det. Avgiftens storlek påverkar ofta hur mycket banken är villig att låna ut.

Grannföreningen är troligen byggd vid samma tidpunkt och därför gissningsvis samma skuldsättning.
Jag har lusläst +50 årsredovisningar inför ett köp som aldrig blev av, korrelation mellan skuldsättning och pris är låg.
Konkurrerar med de som KÖPER en lägenhet och lärt sig att det finns något som heter stammar, dom ska vara utbytta.

 

[klimt]

Grannföreningen är troligen byggd vid samma tidpunkt och därför gissningsvis samma skuldsättning.
Jag har lusläst +50 årsredovisningar vid inför ett köp som aldrig blev av, korrelation mellan skuldsättning och pris är låg.
Konkurrerar med de som KÖPER en lägenhet och lärt sig att det finns något som heter stammar, dom ska vara utbytta.

Det kan vara likheter men även stora skillnader. För äldre fastigheter beror det mycket på när det gjordes en ombildning till bostadsrätter. Det kan skilja mycket mellan en fastighet som ombildats på 90-talet med låg skuld och god status jämfört med en som nyligen ombildats med hög belåning och renoveringsbehov. Ändå så har prisnivån tidigare varit i stort sett likvärdig, men nu tycks det ske en förändring,

 

[Heidelbeere]

Det kan vara likheter men även stora skillnader. För äldre fastigheter beror det mycket på när det gjordes en ombildning till bostadsrätter. Det kan skilja mycket mellan en fastighet som ombildats på 90-talet med låg skuld och god status jämfört med en som nyligen ombildats med hög belåning och renoveringsbehov. Ändå så har prisnivån tidigare varit i stort sett likvärdig, men nu tycks det ske en förändring,

Det är lite förvånande att lägenhetspriserna utvecklats bättre än villorna över året eftersom många bostadsrättsföreningar står inför fortsatt höjda avgifter, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

Slutsats, skuldsättning har mindre betydelse.

 

[Claes Sörmland]

Det är lite förvånande att lägenhetspriserna utvecklats bättre än villorna över året eftersom många bostadsrättsföreningar står inför fortsatt höjda avgifter, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.

Slutsats, skuldsättning har mindre betydelse.

Har nog aldrig varit med om att en köpare har kontaktat föreningen som jag bor i och frågat om framtida planer för årsavgiften. Och typiska köpare har knappast kompetensen att utifrån årsredovisningen lyckas lista ut om avgiften troligen kommer att höjas eller ej. Så jag gissar att man köper på kalkylen avgiften är vad den är och så räknar man på det.

 

[hempularen]

Håller med. I föreningenn där jag var ordf. I 3 år, för drygt 30 år sedan. Hade vi drygt 400 överlåtelser under den tiden. Det var 3! spekulanter som ringde mig innan köp.

 

[paralun]

Har nog aldrig varit med om att en köpare har kontaktat föreningen som jag bor i och frågat om framtida planer för årsavgiften. Och typiska köpare har knappast kompetensen att utifrån årsredovisningen lyckas lista ut om avgiften troligen kommer att höjas eller ej. Så jag gissar att man köper på kalkylen avgiften är vad den är och så räknar man på det.

Jo men hur svårt kan det vara? Kollade lite och Danske Bank har goda råd.
https://danskebank.se/privat/produkter/bolan/guider/bostadsrattsforening-ekonomi
Sen finns det då ett antal nyare BRF där ekonomin är klart pressad.

 

[Claes Sörmland]

Jo men hur svårt kan det vara? Kollade lite och Danske Bank har goda råd.
[länk]
Sen finns det då ett antal nyare BRF där ekonomin är klart pressad.

Jag är ingen ekonom men har tröskat igenom någon termin företagsekonomi med redovisning på 90-talet och är nog mer kunnig än de flesta i min omgivning som inte har arbetat med ekonomi. Och jag måste säga att när jag för några år sedan skulle köpa en bostadsrätt var det banne mig inte lätt att läsa årsredovisningen. Det är nästan som att de är uppställda för att göra det svårt att se kassaflöden och ekonomin. Sida upp och ned med onödig och oklar överskottsinformation och den relevanta informationen är dold i snåriga fotnoter. Som så mycket med dagens samhälle - allt är bara för show, ingen substans.

 

[paralun]

Jag är ingen ekonom men har tröskat igenom någon termin företagsekonomi med redovisning på 90-talet och är nog mer kunnig än de flesta i min omgivning som inte har arbetat med ekonomi. Och jag måste säga att när jag för några år sedan skulle köpa en bostadsrätt var det banne mig inte lätt att läsa årsredovisningen. Det är nästan som att de är uppställda för att göra det svårt att se kassaflöden och ekonomin. Sida upp och ned med onödig och oklar överskottsinformation och den relevanta informationen är dold i snåriga fotnoter. Som så mycket med dagens samhälle - allt är bara för show, ingen substans.

Jo kort så kräver man nu sk nyckeltal och förstår någon inte så ska ju en mäklare kunna förklara.
Men det ligger ju i sakens natur att mäklare inte är så intresserade av att ge riktiga fakta.
Hursomhelst ser jag inte något komplicerat med Danske Banks råd och man ska ju inte kunna "mörka" en dålig ekonomi hos en BRF.

Tyvärr bakom betalvägg och för lat för att fråga Google om mer.
https://www.svd.se/a/eJVpzM/nya-regler-for-bostadsrattsforeningar-nyckeltal-maste-redovisas

 

[Heidelbeere]

Jo kort så kräver man nu sk nyckeltal och förstår någon inte så ska ju en mäklare kunna förklara.
Men det ligger ju i sakens natur att mäklare inte är så intresserade av att ge riktiga fakta.
Hursomhelst ser jag inte något komplicerat med Danske Banks råd och man ska ju inte kunna "mörka" en dålig ekonomi hos en BRF.

Tyvärr bakom betalvägg och för lat för att fråga Google om mer.
[länk]

Tror att det avser skuldsättning per kvm och lite nyckeltal.
Jag läste föresten kursen "byggnadsteknik för ekonomer" och har den formella kompetensen att jobba som mäklare, det kommer dock aldrig ske.
Generellt, låg nivå på mäklare som kompenseras av "munväder" då köparna ofta har låg kompetens och litar på att mäklaren har det.

 

[paralun]

Tror att avser skuldsättning per kvm och lite nyckeltal.
Jag läste föresten kursen "byggnadsteknik för ekonomer" och har den formella kompetensen att jobba som mäklare, det kommer dock aldrig ske.
Generellt, låg nivå på mäklare som kompenseras av "munväder" då köparna ofta har låg kompetens och litar på att mäklaren har det.

Jo det enkla faktumet är väl att en mäklare vill sälja till högsta pris eftersom det blir mer arvode.
Sen är det ju helt upp till köparna att ställa frågor och ett stort steg är då de sju nyckeltalen.

 

[Alfredo]

Har nog aldrig varit med om att en köpare har kontaktat föreningen som jag bor i och frågat om framtida planer för årsavgiften.

Just det hände faktiskt mig för bara några månader sedan. Men det var nog en mycket ovanligt välpåläst spekulant, sedermera köpare.

 

[Heidelbeere]

Just det hände faktiskt mig för bara några månader sedan. Men det var nog en mycket ovanligt välpåläst spekulant, sedermera köpare.

Förhoppningsvis en trend 👍
Min favorit var föreningen där byggherren tryckt in pengar i balansräkningen så att föreningen kunde gå med underskott, ett tag.
Avgiften borde egentligen vara "knäppt hög" givet skuldsättning men kunde nu hållas enligt marknaden i övrigt.
Funkade i några år och jodå, såldes.
Tickande bomb och därför jag har ÄR.

 

[Ossian K Olsson]

Förhoppningsvis en trend 👍
Min favorit var föreningen där byggherren tryckt in pengar i balansräkningen så att föreningen kunde gå med underskott, ett tag.
Avgiften borde egentligen vara "knäppt hög" givet skuldsättning men kunde nu hållas enligt marknaden i övrigt.
Funkade i några år och jodå, såldes.
Tickande bomb och därför jag har ÄR.

Där är ju något många nybildade föreningar måste se upp med. Vissa nyproduktionslägenheter har amorteringsfritt första 5-10 åren (beroende på hur lånen är lagda). Har man då inte med en kommande amortering i avgiften kan det bli väldigt dyrt det året amorteringen slår in.

En annan mardröm i nyproduktion är att de sätter avskrivningen till 120 år. I ”vanliga” fall är det 50 år. Aja! Fastighetsbolagen gjorde bra vinster där ett par år iaf!

 

[cpalm]

Det var 3! spekulanter som ringde mig innan köp.

Oj! Jag skulle gissa att det ringde någon på nästan varenda överlåtelse vi hade när jag var aktiv i styrelsen.

 

[cpalm]

En annan mardröm i nyproduktion är att de sätter avskrivningen till 120 år. I ”vanliga” fall är det 50 år. Aja!

Skulle vilja påstå att 100 år är rätt standard. Avskrivningen på fastigheten är överhuvudtaget meningslös i en bostadsrättsförening och förvirrar bara. I synnerhet för den naive spekulanten som tittar på sista raden och tror att föreningens resultat säger något om dess finansiella ställning.

Många föreningar med mycket god ekonomi låter föreningen gå med förlust år efter år pga avskrivningen på fastigheten. Om man köper ett hus för 50 Mkr finns det liksom ingen poäng med att ha 50 Mkr i kassan 100 år senare. Det räcker inte till ett nytt hus iallafall.