Billigare att köpa i brf med dålig ekonomi?

[Heidelbeere]

Min erfarenhet (från Stockholm) är att priset per kvadratmeter är nästan lika i föreningar med god respektive sämre ekonomi. Det har därför varit fördelaktigt att söka efter föreningar med låga lån och intäkter som köps till samma priser som i föreningar med höga lån utan intäkter.

Enligt en artikel i Privata affärer så stämmer detta inte längre. Man skriver att det är billigare i föreningar med dålig ekonomi. Tyvärr är artikeln låst så jag har bara rubrik och inledning.

Stämmer detta och är det en förändring? Enligt ekonomisk teori bör det ju vara så men det är tveksamt om det stämt tidigare. Kanske är det den ökade informationen om nyckeltal som belåning per kvadratmeter som fått genomslag.

[länk]

Jag är NY här men tar mig ändå friheten att svara.
Jag bildade en obelånad BRF, sålde den första lägenheten men tyckte inte att priset motsvarade värdet.
Avbröt försäljningen, tog upp lån, ändrade den ekonomiska planen.
Sålde samma lägenhet till den ursprungligen köparen till samma summa men nu med lån.
Folk förstår inte vad dom köper.

 

[cpalm]

På ett sätt blir det ju mer rättvist.

Ja i praktiken blir det definitivt så eftersom det är enda rimliga sättet att ha kontroll på kostnadsfördelningen över tiden. Det tråkiga är att det kostar en del "onödiga" räntepengar.

 

[Ossian K Olsson]

Jag är NY här men tar mig ändå friheten att svara.
Jag bildade en obelånad BRF, sålde den första lägenheten men tyckte inte att priset motsvarade värdet.
Avbröt försäljningen, tog upp lån, ändrade den ekonomiska planen.
Sålde samma lägenhet till den ursprungligen köparen till samma summa men nu med lån.
Folk förstår inte vad dom köper.

Du har ju precis beskrivit hur konceptet ”nyproduktion” fungerar!

Edit: Har försökt googla en ett par år gammal nyhet men hittar den inte. Kontexten i den nyheten var en fastighetsutvecklare som skulle visa att det gick att bygga ”billig” nyproduktion som alla hade råd med. Blev hyllad osv. Men det visade sig att det enda de gjorde var att maximera belåningen i föreningen. Det som hände då var att insatserna blev ”låga”, men avgifterna blev det inte.. undra vad som hänt med de stackarna nu när räntehöjningarna sköt iväg.

 

[mnils]

Ja i praktiken blir det definitivt så eftersom det är enda rimliga sättet att ha kontroll på kostnadsfördelningen över tiden. Det tråkiga är att det kostar en del "onödiga" räntepengar.

Räntan är ju inte avdragsgill i en brf fast å andra sidan så räknas alla amorteringar som föreningen gjort under tiden du varit medlem som kapitaltillskott när du säljer medlemskapet, så din del av dem dras av från vinsten.

 

[Claes Sörmland]

Räntan är ju inte avdragsgill i en brf fast å andra sidan så räknas alla amorteringar som föreningen gjort under tiden du varit medlem som kapitaltillskott när du säljer medlemskapet, så din del av dem dras av från vinsten.

Berätta mer om detta, har jag helt missat!

 

[Heidelbeere]

Du har ju precis beskrivit hur konceptet ”nyproduktion” fungerar!

Edit: Har försökt googla en ett par år gammal nyhet men hittar den inte. Kontexten i den nyheten var en fastighetsutvecklare som skulle visa att det gick att bygga ”billig” nyproduktion som alla hade råd med. Blev hyllad osv. Men det visade sig att det enda de gjorde var att maximera belåningen i föreningen. Det som hände då var att insatserna blev ”låga”, men avgifterna blev det inte.. undra vad som hänt med de stackarna nu när räntehöjningarna sköt iväg.

Jag använde Excel och målsäkning för att hitta skuldsättning och därmed avgift i nivå med övriga BRF i närområdet.
Ringde sedan banken, visade underlaget, fick lån, tryckte in i balansräkningen.
Annan intressant detalj är att amorteringen tas upp som en kostnad i den ekonomiska planen för att sedan läggas tillbaka i slutet, amortering sker genom den konstanta värdetillväxten.
Folk i gemen är ekonomiska analfabeter.
Dom tror även att dom köper en lägenhet när det själva verket är nyttjanderätt.
Jag har f.ö två ÄR lägenheter, behöver inte sammankoppla min ekonomi med "pappskallar".

Räntan är ju inte avdragsgill i en brf fast å andra sidan så räknas alla amorteringar som föreningen gjort under tiden du varit medlem som kapitaltillskott när du säljer medlemskapet, så din del av dem dras av från vinsten.

 

[Unikt namn]

Jag har f.ö två ÄR lägenheter, behöver inte sammankoppla min ekonomi med "pappskallar".

Hur sker förvaltningen av byggnaden i dessa?
Jag tänker att även ägarlgh har gemensamma stammar m.m. som behöver löpande underhåll.

 

[Claes Sörmland]

Hur sker förvaltningen av byggnaden i dessa?
Jag tänker att även ägarlgh har gemensamma stammar m.m. som behöver löpande underhåll.

Det sköts via samfällt ägande i form av gemensamhetsanläggningar som förvaltas av samfällighetsföreningar. Så liknande social situation som i en BRF uppstår den dag det ska stambytas o s v. Och exakt samma avgränsningssvårigheter uppstår vad som är del av gemensamhetsanläggningen och vad som är en del av fastigheten. Sen ska man tolka 50 år gamla anläggningsbeslut skrivna av tekniskt okunniga lantmätare...

Tråd om ämnet så vi inte får för OT:
https://www.byggahus.se/forum/threads/skillnader-mellan-brf-och-aegandelaegenhet.494845/

 

[hempularen]

Det finns (tror jag) en väsentlig skillnad mellan samfällighetsförening (som förvaltar de gemensamma delarna i en byggnad med ägarlägenheter). Om en medlem inte kan betala avgiftern till en bostadsrättsförening, så kan bostadsrätten förverkas (i praktiken exekutiv auktion). Men om du inte betalar avgifterna till en samfällighetsförening, så drivs de in med lika hög prioritet, MEN lägenheten är inte utmätningsbar om den är en "normal" bostad.

 

[TRJBerg]

Berätta mer om detta, har jag helt missat!

Jag hade också missat det när jag sålde min brf, trots att jag hade läst på. Som tur (?) var drog Skatteverket av det på eget bevåg (och frågade om jag godkände avdraget vilket jag givetvis gjorde) så jag minskade vinsten/skatten.

 

[Fula ankungen]

Just detta är ett starkt argument för att inte spara jättebelopp under lång tid, för att ex. finansiera ett stambyte om 30 år.

Om det finns stora kapital "lagrade" i föreningen så ökar risken för bedrägerier och förskingring kraftigt. Det brukar vara svårt att rekrytera styrelsemedlemmar, så en person som planerar en förskingring kan troligen relativt lätt placera sig i en position där han kommer över kassan. Och även om man inte får in någon rent kriminell, så kommer styrelsemedlemmar att känna sig skickade att förbättre föreningens kapitalförvaltning och ex. börja spekulera i bitcoins.... I all välmening.

Det brukar argumenteras för att en förening skall fondera pengar så att i princip alla underhållsåtgärder kan betalas kontant, Jag tycker att det är feltänkt.

Om en nybildad förening bygger i år för 100 milj. Man tar en del lån, man får in pengar i grundinsats. Om vi då tänker oss att man i underhållsplanen skriver att stammarna skall bytas om 50 år för 50 milj (i dagens penningvärde). Då skulle alltså de som köpt bostadsrätt idag, få betala för hela renoveringen om 50 år. De får då betala två gånger för sina bostadsrätter. Som jag ser det är det väl helt OK om de som bor där om 50 år får betala underhållet som skall hålla husen fungerande i ytterligare 50 år, ev. genom att låna.

Det är en helt annan sak med mer måttligt periodiserade underhåll. Att man ex. målar om trapphusen om 20 år, renoverar upp tvättstugorna (nya maskiner) om 10 år osv. Planerar man sådant bra, så får man måttliga peridoska underhåll på olika delar av föreningen typ vart annat eller va 3e år. Och det är vettigt att se till att det finns pengar i kassan för dessa underhållsåtgärder. Pengar man "fonderar" i 2 - 5 år max. Man vill inte ha en dålig planering där 3 till 5 halvstora periodiska underhåll infaller samma år.

Vi löste det med att ett utomstående proffs, i vårt fall jurist , fick skriva på utlägg i de högre regionerna. För lägre kostnader fick medlemmar godkänna. Även dessa juridiskt ansvariga för själva transaktionen. Inte för utfallet.

 

[hempularen]

Vi löste det med att ett utomstående proffs, i vårt fall jurist , fick skriva på utlägg i de högre regionerna. För lägre kostnader fick medlemmar godkänna. Även dessa juridiskt ansvariga för själva transaktionen. Inte för utfallet.

Jo men ponera att en förening kostar på sig denna externa ”kontrolltjänst ” men efter 20 år, och kanske 50 milj i kassan. Så driver någon att denna externa kostnad är onödig…

Det är farligt om en så ”okontrollerad” verksamhet under lång tid har väldigt stor kassa.

Och även externa ”jurister” bör man inte lita på obegränsat. I början av 90 talet var det ett förvaltningsbolag som förskingrade stora summor från flera föreningar. Bla. pågick stambyte, lån lyftes för kostnaderna, men byggfirman fick inte betalt. 4 eller 5 föreningar gick i konkurs pga. förskingringen.

 

[Heidelbeere]

Jag är NY här men tar mig ändå friheten att svara.
Jag bildade en obelånad BRF, sålde den första lägenheten men tyckte inte att priset motsvarade värdet.
Avbröt försäljningen, tog upp lån, ändrade den ekonomiska planen.
Sålde samma lägenhet till den ursprungligen köparen till samma summa men nu med lån.
Folk förstår inte vad dom köper.

Priset på nyttjanderätten till en lägenhet i BRF påverkas inte av skuldsättningsgraden.
Folk förstår inte, ekonomiska oskulder, låg kunskap.
Titta gärna igenom tråden om "amortering".

Från dagens SvD.
Efter en period med höga räntor har bostadsföreningar behövt höja sina avgifter och mer kommer att behövas för många, menar Robert Boije. Ändå har lägenhetspriserna gått upp med 6,1 procent sedan årsskiftet jämfört med 5,3 procent på villor.

– Det är möjligt att alla lägenhetsköpare inte är helt införstådda med detta.

 

[Heidelbeere]

Priset på nyttjanderätten till en lägenhet i BRF påverkas inte av skuldsättningsgraden.
Folk förstår inte, ekonomiska oskulder, låg kunskap.
Titta gärna igenom tråden om "amortering".

Från dagens SvD.
Efter en period med höga räntor har bostadsföreningar behövt höja sina avgifter och mer kommer att behövas för många, menar Robert Boije. Ändå har lägenhetspriserna gått upp med 6,1 procent sedan årsskiftet jämfört med 5,3 procent på villor.

– Det är möjligt att alla lägenhetsköpare inte är helt införstådda med detta.

Det är möjligt att 🥱

 

[Jonatan79]

Priset på nyttjanderätten till en lägenhet i BRF påverkas inte av skuldsättningsgraden.
Folk förstår inte, ekonomiska oskulder, låg kunskap.
Titta gärna igenom tråden om "amortering".

Från dagens SvD.
Efter en period med höga räntor har bostadsföreningar behövt höja sina avgifter och mer kommer att behövas för många, menar Robert Boije. Ändå har lägenhetspriserna gått upp med 6,1 procent sedan årsskiftet jämfört med 5,3 procent på villor.

– Det är möjligt att alla lägenhetsköpare inte är helt införstådda med detta.

Priset påverkas absolut om en förening har skyhög avgift jämfört med en grannförening som inte har det. Avgiftens storlek påverkar ofta hur mycket banken är villig att låna ut.