Billigare att köpa i brf med dålig ekonomi?

[Ossian K Olsson]

Min spaning är att betydelsen av föreningens ekonomi tog fart runt 2021-2022. Det var där någonstans som Hemnet lade in att man kunde få med föreningens belåning.

Belåningen är dock inte heltäckande. En förening med höga lån men fullrenoverat kan vara bättre än obelånat och dåligt underhåll.

Jag är i vilket fall glad att jag alltid varit noga med det. Har även hjälpt många bekanta att titta på årsredovisningar och lyckats få de undvika några riktiga nitlotter till föreningar. Föreningar med höga lån, dåligt underhåll och som vägrat höja avgifterna på många år.

Svarar och kompletterar mig själv! Det var lagen som ändrades och inte bara Hemnet. Mäklarna åkte alltså på att redovisa nettoskuldsättningen, detta var inget krav innan och hade man då inte så stora erfarenheter av att läsa en årsredovisning så var det besvärligare att köpa lägenhet. Även om föreningens ekonomi sällan ens var top 10 köpare brydde sig om i vanliga fall.

”Fastighetsmäklarlag (2021:516)
Enligt 3 kap. 14 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen bland andra innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.”

 

[Peobjörn]

Det finns ett systemfel i marknaden som består i att nuvarande medlemmar och styrelse kan prioritera låga avgifter och skjuta upp underhåll till senare medlemmar. Så länge det inte slår igenom i försäljningspriset straffas de inte för detta beteende.

 

[hempularen]

Det finns ett systemfel i marknaden som består i att nuvarande medlemmar och styrelse kan prioritera låga avgifter och skjuta upp underhåll till senare medlemmar. Så länge det inte slår igenom i försäljningspriset straffas de inte för detta beteende.

Fast huruvida underhåll verkligen skjuts upp blir bara ett tyckande.

Man kan antingen slaviskt följa en underhållsplan och byta ut 5000 kvm tak efter 30 år, men som inte har tillstymmelse till läcka eller andra problem. Eller låta taket bli 50 - 60år, acceptera en eller två punktreparationer, innan man byter.

Båda åsikterna går att argumentera för, men den som vill byta strikt i enlighet med underhållsplanen kommer att hävda att det är eftersatt underhåll så fort första reparationen behövs. Trots att man på det viset sparat in nästan en hel underhållsperiod. Och de som förespråkade den andra lösningen kommer att skrika kapitalförstöring om man byter efter 30 år.

 

[slothy]

Bor i en förening som nu höjer avgiften med 70%. Japp, 70%. Orsaken är förstås att lånen löper ut, samtidigt som vi är väldigt högbelånade (>15k per m2) och också har högt underhållsbehov, till viss del en följd av en tidigare styrelse som försnillat pengar (>50Mn). Jag är lite överraskad att det inte är fler som råkar ut för sånt här. Lagstiftning och hur brfer fungerar gör dem lätta måltavlor för kriminella, antingen det är direkta tömningar (typ överföringar från konton) eller antagligen mer vanligt, man anlitar entreprenader som fakturerar för högt osv.

Kanske en bra affärsidé.... Djupkoll av brfer as a service inför köp av lägenhet. Men nog dödfött, folk tänker inte så djupt inför köp, och hela processen är streamlinead för snabba emotionella beslut, från början till slut.

 

[Peobjörn]

Fast huruvida underhåll verkligen skjuts upp blir bara ett tyckande.

Man kan antingen slaviskt följa en underhållsplan och byta ut 5000 kvm tak efter 30 år, men som inte har tillstymmelse till läcka eller andra problem. Eller låta taket bli 50 - 60år, acceptera en eller två punktreparationer, innan man byter.

Båda åsikterna går att argumentera för, men den som vill byta strikt i enlighet med underhållsplanen kommer att hävda att det är eftersatt underhåll så fort första reparationen behövs. Trots att man på det viset sparat in nästan en hel underhållsperiod. Och de som förespråkade den andra lösningen kommer att skrika kapitalförstöring om man byter efter 30 år.

Håller med. Själv ligger jag i min brf-styrelse lite mittemellan – tjänar helst in en underhållscykel genom järnkoll på teknisk status och smarta prioriteringar. Men någonstans går gränsen. Nu senast bedömde vi t.ex. att den ekonomiska risken med att låta de horisontella avloppsstammarna i källargolvet rosta vidare översteg vad vi tjänade och det var trots allt dags att ta kostnaden för åtgärdande - de var från när huset byggdes 1927

 

[Ossian K Olsson]

Bor i en förening som nu höjer avgiften med 70%. Japp, 70%. Orsaken är förstås att lånen löper ut, samtidigt som vi är väldigt högbelånade (>15k per m2) och också har högt underhållsbehov, till viss del en följd av en tidigare styrelse som försnillat pengar (>50Mn). Jag är lite överraskad att det inte är fler som råkar ut för sånt här. Lagstiftning och hur brfer fungerar gör dem lätta måltavlor för kriminella, antingen det är direkta tömningar (typ överföringar från konton) eller antagligen mer vanligt, man anlitar entreprenader som fakturerar för högt osv.

Kanske en bra affärsidé.... Djupkoll av brfer as a service inför köp av lägenhet. Men nog dödfött, folk tänker inte så djupt inför köp, och hela processen är streamlinead för snabba emotionella beslut, från början till slut.

Beklagar!

Samtidigt kan det gå väldigt fort från en välskött förening till att de blir kapade. Det räcker med ett årsmöte och en utbytt styrelse. BRF Ida är väl ett av de mest kända fallen av bostadsrättskapningar.

 

[Dilato]

Beklagar!

Samtidigt kan det gå väldigt fort från en välskött förening till att de blir kapade. Det räcker med ett årsmöte och en utbytt styrelse. BRF Ida är väl ett av de mest kända fallen av bostadsrättskapningar.

Att bostadsrättsföreningar är sårbara för ekonomisk brottslighet visar en rapport gjord av Sweco på uppdrag av Fastighetsägarna Stockholm.
I rapporten presenteras en undersökning där 500 bostadsrättsföreningar svarat.
Där uppgav 12 procent av föreningarna att de utsatts för ekonomisk brottslighet de senaste fem året. Ungefär i hälften av fallen handlade det om bedrägeribrott.
Av de föreningar som utsatts uppgav en femtedel att en styrelseledamot eller annan medlem i föreningen varit inblandad.
Endast i en femtedel av fallen gjordes en polisanmälan, vilket visar att det finns ett stort mörkertal.
https://www.hemhyra.se/nyheter/milj...rsta-gangen-en-bostadsrattsforening-plundras/

 

[yonna]

Intressant diskussion. Dotter sålde central lägenhet i landets 3:e stad med 100' förlust när hon märkte att den ekonomiska kompetensen i styrelsen var kass. På sikt gjorde hon det rätta men det var ändå inte kul.

 

[cpalm]

Fast huruvida underhåll verkligen skjuts upp blir bara ett tyckande.

Det finns ytterligare ett par aspekter på det där, och det är dels att bostadsrättsföreningar är dåliga sparbössor, dels att framtida underhållskostnader är svåra att kvantifiera.

Därför lånar även föreningar med extremt bra ekonomi till större underhållsinsatser och skjuter kostnaden framför sig istället för att försöka spara ihop till dem. Det viktiga här är att anpassa amorteringstakten så att kostnaden fördelas relativt jämnt över tiden.

 

[hempularen]

till viss del en följd av en tidigare styrelse som försnillat pengar (>50Mn)

Just detta är ett starkt argument för att inte spara jättebelopp under lång tid, för att ex. finansiera ett stambyte om 30 år.

Om det finns stora kapital "lagrade" i föreningen så ökar risken för bedrägerier och förskingring kraftigt. Det brukar vara svårt att rekrytera styrelsemedlemmar, så en person som planerar en förskingring kan troligen relativt lätt placera sig i en position där han kommer över kassan. Och även om man inte får in någon rent kriminell, så kommer styrelsemedlemmar att känna sig skickade att förbättre föreningens kapitalförvaltning och ex. börja spekulera i bitcoins.... I all välmening.

Det brukar argumenteras för att en förening skall fondera pengar så att i princip alla underhållsåtgärder kan betalas kontant, Jag tycker att det är feltänkt.

Om en nybildad förening bygger i år för 100 milj. Man tar en del lån, man får in pengar i grundinsats. Om vi då tänker oss att man i underhållsplanen skriver att stammarna skall bytas om 50 år för 50 milj (i dagens penningvärde). Då skulle alltså de som köpt bostadsrätt idag, få betala för hela renoveringen om 50 år. De får då betala två gånger för sina bostadsrätter. Som jag ser det är det väl helt OK om de som bor där om 50 år får betala underhållet som skall hålla husen fungerande i ytterligare 50 år, ev. genom att låna.

Det är en helt annan sak med mer måttligt periodiserade underhåll. Att man ex. målar om trapphusen om 20 år, renoverar upp tvättstugorna (nya maskiner) om 10 år osv. Planerar man sådant bra, så får man måttliga peridoska underhåll på olika delar av föreningen typ vart annat eller va 3e år. Och det är vettigt att se till att det finns pengar i kassan för dessa underhållsåtgärder. Pengar man "fonderar" i 2 - 5 år max. Man vill inte ha en dålig planering där 3 till 5 halvstora periodiska underhåll infaller samma år.

 

[Bebben83]

Banken delar inte detta på något speciellt sätt. Det finns ingen möjlighet. Det är ganska ovanligt att det finns en BR med detta upplägg men juridiskt möjligt.

Det är säkert så att 1/3 valde att skjuta till mer pengar till föreningen för att kunna göra större privata ränteavdrag vid något tillfälle. Den 3:e del som står kvar på lånen ville eller kunde troligtvis inte vid det tillfället. Men som Jonatan skriver så är det ingen banken tar hänsyn till om föreningen inte kan/klarar av att betala sina lån, då tar det allt som är pantsatt. Där efter skulle jag gissa att de som varit med och bidragit till att minska föreningens belåning har någon form av företräde motsvarande det som de stoppat in.

 

[Claes Sörmland]

Det finns ytterligare ett par aspekter på det där, och det är dels att bostadsrättsföreningar är dåliga sparbössor, dels att framtida underhållskostnader är svåra att kvantifiera.

Hopplösa t o m. Vem hade för 15 år sedan räknat med den hyperinflation vi har haft i byggsektorn de senaste åren? Långt över KPI. D v s de som har räknat med 2% prisuppräkning i sina underhållsplaner kan nu se att de sparade beloppet är alldeles för lågt och underhållet som ogenomförbart.

Därför lånar även föreningar med extremt bra ekonomi till större underhållsinsatser och skjuter kostnaden framför sig istället för att försöka spara ihop till dem. Det viktiga här är att anpassa amorteringstakten så att kostnaden fördelas relativt jämnt över tiden.

På ett sätt blir det ju mer rättvist. En BRF börjar med stora lån och första omgången boende får dra ett tungt lass. Sen förfaller byggnaderna och lånen minskar (amorteras och inflateras bort) och då är det väl rimligt att nästa generation boende får betala för sina avloppsrör, fasader, fönster och tak genom nyupplåning.

 

[slothy]

Beklagar!

Samtidigt kan det gå väldigt fort från en välskött förening till att de blir kapade. Det räcker med ett årsmöte och en utbytt styrelse. BRF Ida är väl ett av de mest kända fallen av bostadsrättskapningar.

Tack. I vårt fall var det två i styrelsen med beslutanderätt som konspirerade, medan resten av styrelsen var fullkomligt likgiltig och passiv. Pengarna försvann mest genom oskäliga priser på entreprenader (genom den förvaltare som tagits in) och att material och andra saker fakturerats trots helentreprenad. Vid genomgång uppgick det till över 50mn, och då slutade de till och med att titta längre bakåt i tiden efter ett tag, så den riktiga summan är nog klart högre.

Som grädde på moset är det som är genomfört, felaktigt genomfört i många fall. Underdimensionerade hisskorgar bla, så ständiga funktionsavbrott (hej jouren...) och kortare livslängd till följd.

 

[slothy]

Just detta är ett starkt argument för att inte spara jättebelopp under lång tid, för att ex. finansiera ett stambyte om 30 år.

Om det finns stora kapital "lagrade" i föreningen så ökar risken för bedrägerier och förskingring kraftigt. Det brukar vara svårt att rekrytera styrelsemedlemmar, så en person som planerar en förskingring kan troligen relativt lätt placera sig i en position där han kommer över kassan. Och även om man inte får in någon rent kriminell, så kommer styrelsemedlemmar att känna sig skickade att förbättre föreningens kapitalförvaltning och ex. börja spekulera i bitcoins.... I all välmening.

Det brukar argumenteras för att en förening skall fondera pengar så att i princip alla underhållsåtgärder kan betalas kontant, Jag tycker att det är feltänkt.

Om en nybildad förening bygger i år för 100 milj. Man tar en del lån, man får in pengar i grundinsats. Om vi då tänker oss att man i underhållsplanen skriver att stammarna skall bytas om 50 år för 50 milj (i dagens penningvärde). Då skulle alltså de som köpt bostadsrätt idag, få betala för hela renoveringen om 50 år. De får då betala två gånger för sina bostadsrätter. Som jag ser det är det väl helt OK om de som bor där om 50 år får betala underhållet som skall hålla husen fungerande i ytterligare 50 år, ev. genom att låna.

Det är en helt annan sak med mer måttligt periodiserade underhåll. Att man ex. målar om trapphusen om 20 år, renoverar upp tvättstugorna (nya maskiner) om 10 år osv. Planerar man sådant bra, så får man måttliga peridoska underhåll på olika delar av föreningen typ vart annat eller va 3e år. Och det är vettigt att se till att det finns pengar i kassan för dessa underhållsåtgärder. Pengar man "fonderar" i 2 - 5 år max. Man vill inte ha en dålig planering där 3 till 5 halvstora periodiska underhåll infaller samma år.

Håller med, även om det i vårt fall inte var sparkapital utan nya lån. Stor förening, och (på den tiden) billigt att låna, ivriga och villiga banker.

 

[Bästerortarn]

Har en nära bekant som nyligen straxt efter att hen inträtt i styrelsen insåg hur misskött ekonomin var och vilka massiva avgiftshöjningar som måste göras.

Hen bor inte kvar i föreningen 🙄