Billigare att köpa i brf med dålig ekonomi?
Min erfarenhet (från Stockholm) är att priset per kvadratmeter är nästan lika i föreningar med god respektive sämre ekonomi. Det har därför varit fördelaktigt att söka efter föreningar med låga lån och intäkter som köps till samma priser som i föreningar med höga lån utan intäkter.
Enligt en artikel i Privata affärer så stämmer detta inte längre. Man skriver att det är billigare i föreningar med dålig ekonomi. Tyvärr är artikeln låst så jag har bara rubrik och inledning.
Stämmer detta och är det en förändring? Enligt ekonomisk teori bör det ju vara så men det är tveksamt om det stämt tidigare. Kanske är det den ökade informationen om nyckeltal som belåning per kvadratmeter som fått genomslag.
https://www.privataaffarer.se/priva...ail&utm_source=Eloqua&elqcst=272&elqcsid=1165
Enligt en artikel i Privata affärer så stämmer detta inte längre. Man skriver att det är billigare i föreningar med dålig ekonomi. Tyvärr är artikeln låst så jag har bara rubrik och inledning.
Stämmer detta och är det en förändring? Enligt ekonomisk teori bör det ju vara så men det är tveksamt om det stämt tidigare. Kanske är det den ökade informationen om nyckeltal som belåning per kvadratmeter som fått genomslag.
https://www.privataaffarer.se/priva...ail&utm_source=Eloqua&elqcst=272&elqcsid=1165
Redigerat av moderator:
I tider med 0-räntor så spelade inte föreningens skulder speciellt stor roll.
När lånen kostar 4-5% så är det såklart en skillnad och många föreningar med dålig ekonomi har behövt höja avgifterna för att gå runt (vilket gör dom mindre attraktiva).
Att det inte var större skillnader förut är helt otroligt. Men gemene man har väl sannolikt haft svårt att ta till sig vad skulder i en BRF betyder och bara kört på.
När lånen kostar 4-5% så är det såklart en skillnad och många föreningar med dålig ekonomi har behövt höja avgifterna för att gå runt (vilket gör dom mindre attraktiva).
Att det inte var större skillnader förut är helt otroligt. Men gemene man har väl sannolikt haft svårt att ta till sig vad skulder i en BRF betyder och bara kört på.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 056 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 056 inlägg
Låter ju rimligt att det borde vara så. Den uppenbara mekanismen är ju annars att nästan alla köpare väger in månadsavgiften de ska betala i sin kalkyl. När räntorna låg på 0,5% för BRFerna så var hög belåning ingen stor kostnad så månadsavgiften reflekterade inte belåningen. Men nu när räntorna har tiodubblats så måste pengarna in till föreningen så månadsavgifterna höjs snabbt. Då ges information till köparna som direkt påverkar budgivningen.
En prisstörande faktor är ju annars att BRFer som struntar i underhållet inte straffas för det. En typisk köpare kan inte bedöma tak, fasader, fönster, VA-stammar och radiatorkretsar. Och många kör dem nog i botten och byter när de verkligen slutar att fungera. Det är rationellt men risken är ju att kostnaderna läggs på hög och en dag smäller det.
En prisstörande faktor är ju annars att BRFer som struntar i underhållet inte straffas för det. En typisk köpare kan inte bedöma tak, fasader, fönster, VA-stammar och radiatorkretsar. Och många kör dem nog i botten och byter när de verkligen slutar att fungera. Det är rationellt men risken är ju att kostnaderna läggs på hög och en dag smäller det.
Flera experter på bostadsmarknaden berättar att skillnaderna i föreningarnas ekonomi håller på att slå igenom på priserna.
Läget, som tidigare i stor utsträckning styrde priset på bostadsrätter, är inte längre helt avgörande för priset per kvadratmeter.
Alltmer pålästa och kräsna spekulanter låter i stället hälsotillståndet i föreningens ekonomi styra hur mycket de är villiga att betala för sitt drömboende.
Marknaden för bostadsrätter håller således på att delas in i ett A-lag och ett B-lag, berättar Johan Engström, vd för Fastighetsbyrån, som är Sveriges största mäklarföretag.
Föreningarna i A-laget har god ekonomi, högt sparande, en uppdaterad underhållsplan och låga avgifter, medan det omvända gäller för föreningarna i B-laget.
Läget, som tidigare i stor utsträckning styrde priset på bostadsrätter, är inte längre helt avgörande för priset per kvadratmeter.
Alltmer pålästa och kräsna spekulanter låter i stället hälsotillståndet i föreningens ekonomi styra hur mycket de är villiga att betala för sitt drömboende.
Marknaden för bostadsrätter håller således på att delas in i ett A-lag och ett B-lag, berättar Johan Engström, vd för Fastighetsbyrån, som är Sveriges största mäklarföretag.
Föreningarna i A-laget har god ekonomi, högt sparande, en uppdaterad underhållsplan och låga avgifter, medan det omvända gäller för föreningarna i B-laget.
Flera experter på området menar också att många äldre föreningar har inaktuella planer för sitt långsiktiga underhåll, beräknade på kostnader som inte är uppdaterade till dagens höga kostnadsläge.
Detta har tvingat många föreningar att höja månadsavgifterna kraftigt, ibland med upp till 30 procent eller mer.
Det har plötsligt blivit väldigt attraktivt att bo i lågbelånade föreningar. Det ser vi på visningar och i budgivningar. Det är en helt annan aktivitet än om det handlar om en högbelånad förening med dålig ekonomi. Då börjar människor bli lite mer försiktiga, fortsätter han.
Med en ökad transparens och större kunskaper bland kunderna ser vi en ökande prisdifferentiering på marknaden för bostadsrätter, säger Arturo Arques.
– Självklart ska vi som konsumenter vara beredda att betala mer per kvadratmeter för en lägenhet i en förening med god ekonomi jämfört med en som inte har det. Och det är den utvecklingen vi ser nu, fortsätter han.
Arturo Arques varnar även för att föreningarna med dåliga ekonomi kan komma att drabba de boende på ett annat sätt.
Bakgrunden är att bankerna är dubbelexponerade mot en bostadsrättsförening, dels genom lån till föreningen, dels genom lån till medlemmarna.
– Bankerna har alltid granskat föreningarnas ekonomi när en ny medlem ska köpa en bostad. Men de har tvingats att bli mer noggranna i dag. Visar det sig att föreningen går med stora systematiska underskott behöver banken ta hänsyn till det när man beviljar lån till nya medlemmar. Därför kan man inte alltid räkna med en belåningsgrad på 85 procent eftersom bankerna måste ta hänsyn även till föreningens skuldsättning, säger han.
Detta har tvingat många föreningar att höja månadsavgifterna kraftigt, ibland med upp till 30 procent eller mer.
Det har plötsligt blivit väldigt attraktivt att bo i lågbelånade föreningar. Det ser vi på visningar och i budgivningar. Det är en helt annan aktivitet än om det handlar om en högbelånad förening med dålig ekonomi. Då börjar människor bli lite mer försiktiga, fortsätter han.
Med en ökad transparens och större kunskaper bland kunderna ser vi en ökande prisdifferentiering på marknaden för bostadsrätter, säger Arturo Arques.
– Självklart ska vi som konsumenter vara beredda att betala mer per kvadratmeter för en lägenhet i en förening med god ekonomi jämfört med en som inte har det. Och det är den utvecklingen vi ser nu, fortsätter han.
Arturo Arques varnar även för att föreningarna med dåliga ekonomi kan komma att drabba de boende på ett annat sätt.
Bakgrunden är att bankerna är dubbelexponerade mot en bostadsrättsförening, dels genom lån till föreningen, dels genom lån till medlemmarna.
– Bankerna har alltid granskat föreningarnas ekonomi när en ny medlem ska köpa en bostad. Men de har tvingats att bli mer noggranna i dag. Visar det sig att föreningen går med stora systematiska underskott behöver banken ta hänsyn till det när man beviljar lån till nya medlemmar. Därför kan man inte alltid räkna med en belåningsgrad på 85 procent eftersom bankerna måste ta hänsyn även till föreningens skuldsättning, säger han.
Min spaning är att betydelsen av föreningens ekonomi tog fart runt 2021-2022. Det var där någonstans som Hemnet lade in att man kunde få med föreningens belåning.
Belåningen är dock inte heltäckande. En förening med höga lån men fullrenoverat kan vara bättre än obelånat och dåligt underhåll.
Jag är i vilket fall glad att jag alltid varit noga med det. Har även hjälpt många bekanta att titta på årsredovisningar och lyckats få de undvika några riktiga nitlotter till föreningar. Föreningar med höga lån, dåligt underhåll och som vägrat höja avgifterna på många år.
Belåningen är dock inte heltäckande. En förening med höga lån men fullrenoverat kan vara bättre än obelånat och dåligt underhåll.
Jag är i vilket fall glad att jag alltid varit noga med det. Har även hjälpt många bekanta att titta på årsredovisningar och lyckats få de undvika några riktiga nitlotter till föreningar. Föreningar med höga lån, dåligt underhåll och som vägrat höja avgifterna på många år.
Har också observerat att belåningen verkar slå igenom i priste mer nu (sunt). Min son har nyligen börjat se sig om för att byta till något mer centralt.
Han hittade en bostadsrätt med lite lustigt upplägg. I föreningen fanns det dels ca 1/3 av bostadsrätterna som inte hade någon andel i föreningens lån. En 3e del av lägenheterna var hyresrätter (intressant som kapitalreserv). Och alla föreningens lån belastade den sista 3e delen.
En bostadsrätt som inte belastades av lånen såldes nyligen för ett pris som var ca 400 000 högre än begärt pris för den nu aktuella bostafsrätten. Lånen som belastade bostadsrätten var ca 700 000. Och avgiften var dubbelt så hög.
Ett problem jag ser med upplägget är att OM föreningen säljer en hyresrätt, så kan troligen inte intäkten användas för att minska lånen, eftersom lånen bara berör en del av föreningens medlemmar (trots att lånen är kopplade till att inte alla deltog i ombildningen till brf).
Han hittade en bostadsrätt med lite lustigt upplägg. I föreningen fanns det dels ca 1/3 av bostadsrätterna som inte hade någon andel i föreningens lån. En 3e del av lägenheterna var hyresrätter (intressant som kapitalreserv). Och alla föreningens lån belastade den sista 3e delen.
En bostadsrätt som inte belastades av lånen såldes nyligen för ett pris som var ca 400 000 högre än begärt pris för den nu aktuella bostafsrätten. Lånen som belastade bostadsrätten var ca 700 000. Och avgiften var dubbelt så hög.
Ett problem jag ser med upplägget är att OM föreningen säljer en hyresrätt, så kan troligen inte intäkten användas för att minska lånen, eftersom lånen bara berör en del av föreningens medlemmar (trots att lånen är kopplade till att inte alla deltog i ombildningen till brf).
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 056 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 056 inlägg
Ojojoj, hur fungerar ens det här med bostadsrättslagen att hälften av föreningens medlemmar svarar för föreningens lån men inte den andra halvan? Hur sektionsindelar man en pantsättning av en fastighet med en enda juridisk person - föreningen - som ägare?H hempularen skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 056 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 056 inlägg
Så egentligen handlar det mer om att man beräknar årsavgiften för föreningens lägenheter på ett asymmetriskt sätt så att vissa belastas av föreningens utgifter för räntor och amorteringar men andra inte?Jonatan79 skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 056 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 056 inlägg
Då blir det ju helt transparent för marknaden eftersom årsavgifterna (månadsavgifterna) skiljer sig vid försäljning.
Min spaning är att många tänker väldigt kortsiktigt. Prio är hur mycket pengar som ska ur plånboken nu. Inte sen, det tar vi senare, eller låtsas om att det inte kommer att ske.
BRF titta bara på priset, kanske avgiften men helst inte, och inte alls på ekonomi och framtida renoveringar
Eget hus titta bara på priset, inte uppvärmning, inte renoveringsbehov
Bil titta på inköpspris och strunta i driftskostnader och andrahandsvärde. (Diskuterade med en person som hade tjänat 100 000 på sin gamla bil. Det visade sig vara så att den såldes för det priset och hade köpts för över 300 000 några år tidigare. I glädjeyran så kunde dessa nya cash användas som grundplåten i en ny, likvärdig bil för 150 000. Jag undrade vad som var meningen med affären och fick till svar att det blev en ny (faktiskt äldre än den förra) bil för bara 50 000. Sedan kostade det ett par tiotusenlappar med däck och diverse småfix).
Och framför allt är en blank yta viktigare än innanmätet.
BRF titta bara på priset, kanske avgiften men helst inte, och inte alls på ekonomi och framtida renoveringar
Eget hus titta bara på priset, inte uppvärmning, inte renoveringsbehov
Bil titta på inköpspris och strunta i driftskostnader och andrahandsvärde. (Diskuterade med en person som hade tjänat 100 000 på sin gamla bil. Det visade sig vara så att den såldes för det priset och hade köpts för över 300 000 några år tidigare. I glädjeyran så kunde dessa nya cash användas som grundplåten i en ny, likvärdig bil för 150 000. Jag undrade vad som var meningen med affären och fick till svar att det blev en ny (faktiskt äldre än den förra) bil för bara 50 000. Sedan kostade det ett par tiotusenlappar med däck och diverse småfix).
Och framför allt är en blank yta viktigare än innanmätet.
Håller med om att priserna på bostadsrätter skiljer för lite mellan föreningar. Men det är inte bara lånen man ska kolla på.
Har man tomträtt eller äger man marken? Kan ju vara vettigt med högre belåningsgrad om man äger marken..
Uppvärmning är ofta en stor del av årets kostnader. Hur värms fastigheten upp och hur tror man att kostnaden för uppvärmning kommer att utvecklas?
Storlek på föreningen har också betydelse, många kostnader finns oavsett hur stor man är och slår hårdare på en liten förening. Även svårare att hitta personer till styrelsen i en liten förening.
Har man tomträtt eller äger man marken? Kan ju vara vettigt med högre belåningsgrad om man äger marken..
Uppvärmning är ofta en stor del av årets kostnader. Hur värms fastigheten upp och hur tror man att kostnaden för uppvärmning kommer att utvecklas?
Storlek på föreningen har också betydelse, många kostnader finns oavsett hur stor man är och slår hårdare på en liten förening. Även svårare att hitta personer till styrelsen i en liten förening.