Hur utforma ett avtal för gemensamt avlopp inom samfällighet

[BSA In]

I vår samfällighet omfattande 15 fritidshus har 4 st gått ihop och anlagt ett gemensamt reningsverk, som placerats på samfällighetens mark utanför egen tomtgräns. Samfälligheten och de inblandade fastighetsägarna vill reglera detta på något sätt. Man har diskuterat servitutavtal. Kan en samfällighet ingå i ett servitutavtal? Hur kommer övriga 11 st fastighetsägare in i bilden? Tacksam för synpunkter från insatta medlemmar.

 

[Claes Sörmland]

I vår samfällighet omfattande 15 fritidshus har 4 st gått ihop och anlagt ett gemensamt reningsverk, som placerats på samfällighetens mark utanför egen tomtgräns. Samfälligheten och de inblandade fastighetsägarna vill reglera detta på något sätt. Man har diskuterat servitutavtal. Kan en samfällighet ingå i ett servitutavtal? Hur kommer övriga 11 st fastighetsägare in i bilden? Tacksam för synpunkter från insatta medlemmar.

Om samfällighetsföreningen faktiskt äger marken, alltså fastigheten så kan styrelsen upplåta servitutsrätt för andra att nyttja marken, t ex via ett vanligt avtalsservitut. Men servitutet får inte stå i konflikt med samfällighetsföreningens ändamål vilket vanligen är att förvalta en gemensamhetsanläggning som upptar någon del eller hela fastigheten som man äger. Nyttjanderätt är en annan lösning.

Här ett fall från MÖD där samfällighetsföreningen inte fick upplåta servitut för bryggor på mark som var avsatt som en gemensamhetsanläggning med grönyteändamål. Domen visar att det är en mycket strikt tolkning som ska göras:

https://www.byggahus.se/forum/threads/samfaellighetsfoerening-upplater-servitut.503256/

 

[BSA In]

Om samfällighetsföreningen faktiskt äger marken, alltså fastigheten så kan styrelsen upplåta servitutsrätt för andra att nyttja marken, t ex via ett vanligt avtalsservitut. Men servitutet får inte stå i konflikt med samfällighetsföreningens ändamål vilket vanligen är att förvalta en gemensamhetsanläggning som upptar någon del eller hela fastigheten som man äger. Nyttjanderätt är en annan lösning.

Här ett fall från MÖD där samfällighetsföreningen inte fick upplåta servitut för bryggor på mark som var avsatt som en gemensamhetsanläggning med grönyteändamål. Domen visar att det är en mycket strikt tolkning som ska göras:

[länk]

Tack Claes för svaret. Jag har läst på annan plats att en samfällighet inte kan ingå servitutsavtal utan det är endast ingående fastigheter som kan det. Då måste alla fastigheter vara överens.
Nyttjanderätt låter enklare. kan det räcka med ett majoritetsbeslut på ett extramöte.

 

[Claes Sörmland]

Tack Claes för svaret. Jag har läst på annan plats att en samfällighet inte kan ingå servitutsavtal utan det är endast ingående fastigheter som kan det. Då måste alla fastigheter vara överens.
Nyttjanderätt låter enklare. kan det räcka med ett majoritetsbeslut på ett extramöte.

Det beror på. Om en samfällighetsförening enbart förvaltar en gemensamhetsanläggning på annans fastighet så kan de ju inte upplåta servitutsrätt. Det är istället upp till fastighetsägaren att göra det.

Men som jag skrev ovan om en samfällighetsförening äger en fastighet så kan de upplåta den för andra om det inte strider mot föreningens ändamål. Då krävs också ett stämmobeslut (eller stadgestöd) enligt 37 § samfällighetslagen om nyttjanderätten löper längre än fem år, och det gör ju ett servitut per definition: "Styrelsen och firmatecknaren får dock ej utan stöd av stadgarna eller föreningsstämmobeslut överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för länge tid än fem år."

Sen finns ännu en variant och det är att marken förvaltas som en marksamfällighet, en sån som betecknas med "S" i fastighetsregistret. Och det kan dels vara en samfällighetsförening som förvaltar en marksamfällighet eller så är den delägarförvaltad. Ibland kan det vara en marksamfällighet med delägarförvaltning som det ligger en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsanläggning på. Det finns alla varianter.

Vad gäller i ditt fall?

 

[BSA In]

Det beror på. Om en samfällighetsförening enbart förvaltar en gemensamhetsanläggning på annans fastighet så kan de ju inte upplåta servitutsrätt. Det är istället upp till fastighetsägaren att göra det.

Men som jag skrev ovan om en samfällighetsförening äger en fastighet så kan de upplåta den för andra om det inte strider mot föreningens ändamål. Då krävs också ett stämmobeslut (eller stadgestöd) enligt 37 § samfällighetslagen om nyttjanderätten löper längre än fem år, och det gör ju ett servitut per definition: "Styrelsen och firmatecknaren får dock ej utan stöd av stadgarna eller föreningsstämmobeslut överlåta eller söka inteckning i fast egendom eller upplåta sådan egendom med nyttjanderätt för länge tid än fem år."

Sen finns ännu en variant och det är att marken förvaltas som en marksamfällighet, en sån som betecknas med "S" i fastighetsregistret. Och det kan dels vara en samfällighetsförening som förvaltar en marksamfällighet eller så är den delägarförvaltad. Ibland kan det vara en marksamfällighet med delägarförvaltning som det ligger en gemensamhetsanläggning som förvaltas av en samfällighetsanläggning på. Det finns alla varianter.

Vad gäller i ditt fall?

Samfälligheten äger marken där reningsverket placeras. Det är inte mark som utnyttjas eller är tänkt att utnyttjas för andra ändamål. Vad säger du om nyttjandeavtal istället.

 

[Claes Sörmland]

Samfälligheten äger marken där reningsverket placeras. Det är inte mark som utnyttjas eller är tänkt att utnyttjas för andra ändamål. Vad säger du om nyttjandeavtal istället.

OK, om samfällighetsföreningen äger marken kan den helt lagligt upplåta nyttjanderätter som t ex servitut till andra om det inte inkräktar på föreningens ändamål. D v s så länge marken inte är avsatt för en gemensamhetsanläggning som t ex grönområde eller nåt annat ändamål så är det bara att köra på. Styrelsen företräder föreningen efter stämmobeslut.

Servitut är ju lämpligt om denna nya avloppsanläggning är tänkt för stadigvarande bruk. Och det är den ju rimligen! Eftersom ni är fyra fastigheter som får samma servitutsrätt så är det ett s. k. gemensamt servitut. Det är en av lagstiftningen minst kända upplägg men innebär att ni förvaltar servitutet som en samfällighet enligt samfällighetslagen. Ni kan alltså antingen delägarförvalta avloppsanläggningen eller ansöka hos Lantmäteriet om att bilda en samfällighetsförening. Ni kommer alltså per automatik få en samfällighet för avloppsanläggningens servitut om ni upprättar den som ett gemensamt servitut. Skriv in andelstal i det gemensamma servitutet från början.

 

[BSA In]

OK, om samfällighetsföreningen äger marken kan den helt lagligt upplåta nyttjanderätter som t ex servitut till andra om det inte inkräktar på föreningens ändamål. D v s så länge marken inte är avsatt för en gemensamhetsanläggning som t ex grönområde eller nåt annat ändamål så är det bara att köra på. Styrelsen företräder föreningen efter stämmobeslut.

Servitut är ju lämpligt om denna nya avloppsanläggning är tänkt för stadigvarande bruk. Och det är den ju rimligen! Eftersom ni är fyra fastigheter som får samma servitutsrätt så är det ett s. k. gemensamt servitut. Det är en av lagstiftningen minst kända upplägg men innebär att ni förvaltar servitutet som en samfällighet enligt samfällighetslagen. Ni kan alltså antingen delägarförvalta avloppsanläggningen eller ansöka hos Lantmäteriet om att bilda en samfällighetsförening. Ni kommer alltså per automatik få en samfällighet för avloppsanläggningens servitut om ni upprättar den som ett gemensamt servitut. Skriv in andelstal i det gemensamma servitutet från början.

Tack Claes för att du tog dig tid. Jag är tacksam. Nu kan vi ta semester.