Behövs regler om budgivning vid fastighetsaffärer?
I dag lägger en utredning fram ett förslag till regler om budgivning vid fastighetsaffärer där mäklare är inbladade.
Frågan som man kan ställa sig är: Gagnar det verkligen säljare och köpare med sådana regler? Har regler något existensberättigande när det ändå inte är den som bjuder högst som garanteras objektet?
Ett förslag som har diskuterats är att en säljare måste kunna visa fram en identitetslista på de presumtiva köpare som varit med vid budgivningen. Anledningen till detta sägs vara att man vill förhindra påstående om bud som inte har förankring i verkligheten. Hur ser ni på detta och hur ställer ni er till ett förbud mot säljarens obekräftade påstående om bud, när man i olika sammanhang får rådet att vid lånupptagande "spela" banker mot varandra med påstående om att en annan bank lämnat bättre villkor som kan vara svåra (omöjliga) att bekräfta?
Frågan som man kan ställa sig är: Gagnar det verkligen säljare och köpare med sådana regler? Har regler något existensberättigande när det ändå inte är den som bjuder högst som garanteras objektet?
Ett förslag som har diskuterats är att en säljare måste kunna visa fram en identitetslista på de presumtiva köpare som varit med vid budgivningen. Anledningen till detta sägs vara att man vill förhindra påstående om bud som inte har förankring i verkligheten. Hur ser ni på detta och hur ställer ni er till ett förbud mot säljarens obekräftade påstående om bud, när man i olika sammanhang får rådet att vid lånupptagande "spela" banker mot varandra med påstående om att en annan bank lämnat bättre villkor som kan vara svåra (omöjliga) att bekräfta?
Att jämföra privat bostadsköp med hur bankerna ger dig ränta är ju inte helt rättvist, en bank kommer inte att ge dig en ränta de själva inte vet att de kan leva upp till medans många privatpersoner dras med i en budgivning och i slutändan betalar något som sätter deras privatekonomi på sin spets, om det händer pga att säljaren haft ett gäng kompisar som lägger falska bud så är det bedrägeri på högre nivå anser jag.
Skall vi inte kunna kräva att presumtiva köpare är mogna och kloka nog att hantera deras egen ekonomi?Ahlesten skrev:
Vad är det sedan för skillnad mellan att ett lägre pris (låt säga 80% av slutpris) på olika sätt åker upp till slutpriset mot att säljaren redan från början sätter det högre priset (100%)? Hamnar köparen i bättre läge då?
Jag tror många problem med det låga förtroendet för budgivningarna skulle vara bindande bud. Nu kan ju idioter likväl som mäklare och mäklarbulvander fulbuda upp ett hus och sen hoppa av. Den ändringen ser jag fram emot, men troligen lär det inte ske...(?)
Den åsikten är det fler som delar.
Problemet med bindande bud är dock att köparen bara kan lägga bud på ett objekt i taget, annars riskerar denne att bli tvungen att få köpa fler objekt.
I Stockholm - alltid en speciell marknad !!! - är det vanligt att köpare tittar på ett antal lägenheter samtidigt och lägger också bud på ett antal lägenheter. Hur skulle man i så fall reglera denna situation? En liknelse kan göras med den arbetssökande som uppmanas att söka fler lediga arbeten samtidigt. Där uppstår ju också problemet när denne blir erbjuden mer än ett arbete.
Problemet med bindande bud är dock att köparen bara kan lägga bud på ett objekt i taget, annars riskerar denne att bli tvungen att få köpa fler objekt.
I Stockholm - alltid en speciell marknad !!! - är det vanligt att köpare tittar på ett antal lägenheter samtidigt och lägger också bud på ett antal lägenheter. Hur skulle man i så fall reglera denna situation? En liknelse kan göras med den arbetssökande som uppmanas att söka fler lediga arbeten samtidigt. Där uppstår ju också problemet när denne blir erbjuden mer än ett arbete.
Själv tycker jag att vi skall införa dels bindande bud, ja det går även på en het marknad, funkar ju utmärkt i Norge t.ex. Bara att köpare och säljare måste vänja sig vid det.
Sen skulle jag vilja se att mäklaren enbart får provision på utgångspriset och inte slutpriset, då är det ett incentiv att lägga utgångspriset närmre slutpriset.
Men jag tror också att vi i dagsläget inte har så mycket av problemet kvar med bud som enbart är där för att trissa upp priset utan att det är faktiska bud, men det kanske är jag som är naiv.
Sen skulle jag vilja se att mäklaren enbart får provision på utgångspriset och inte slutpriset, då är det ett incentiv att lägga utgångspriset närmre slutpriset.
Men jag tror också att vi i dagsläget inte har så mycket av problemet kvar med bud som enbart är där för att trissa upp priset utan att det är faktiska bud, men det kanske är jag som är naiv.
Om mäklaren bara får provision på utgångspriset lär väl denne inte göra något mer än att få ut detta pris? Vad vinner säljaren på detta? Eller menar du att det skall vara samma procentsats på provisionen på hela priset och inte som nu är vanligt, med en högre procentsats på den överskjutande delen över utgångspriset?
Om man sedan inför bindande bud,
- skall dessa kunna höjas av köparna?
- måste säljaren vara beredd och tvingad att sälja till det budet, om det är utgångspriset eller högre?
Skulle man kunna tänka sig en auktion, där köparna vid ett och samma tillfälle bjuder på objektet, istället för som nu att få buden löpande per SMS/telefon? Hur vet man att köparna i lokalen är "riktiga" köpare och inte bara bulvaner för säljaren?
Om man sedan inför bindande bud,
- skall dessa kunna höjas av köparna?
- måste säljaren vara beredd och tvingad att sälja till det budet, om det är utgångspriset eller högre?
Skulle man kunna tänka sig en auktion, där köparna vid ett och samma tillfälle bjuder på objektet, istället för som nu att få buden löpande per SMS/telefon? Hur vet man att köparna i lokalen är "riktiga" köpare och inte bara bulvaner för säljaren?
Det jag menar är att mäklaren bara får provision på utgångspriset, sen hur engagerad mäklaren är lär avspegla sig på hur mycket kunder den får, ryktet kommer gå snabbare än snabbast om mäklare som inte engagerar sig i affärerna.
Bindande bud skall ligga orört i 24h, då har den som la det budet vunnit budgivningen. (Så det fungerar i grannlandet västerut)
Och självklart kan den som lägger budet även höja det om det kommer fler bud, enda skillnaden mot idag är att du inte kan backa ur så lätt.
Detta gör dock att man gärna inte lägger bud på flera lägenheter samtidigt men det "problemet" är nog bara under en viss övergångsperiod.
Bulvan till säljare försvinner liksom med bindande bud. Men aktion i en lokal eller nåt sånt ser jag som orealistiskt.
Bindande bud skall ligga orört i 24h, då har den som la det budet vunnit budgivningen. (Så det fungerar i grannlandet västerut)
Och självklart kan den som lägger budet även höja det om det kommer fler bud, enda skillnaden mot idag är att du inte kan backa ur så lätt.
Detta gör dock att man gärna inte lägger bud på flera lägenheter samtidigt men det "problemet" är nog bara under en viss övergångsperiod.
Bulvan till säljare försvinner liksom med bindande bud. Men aktion i en lokal eller nåt sånt ser jag som orealistiskt.
Jag förstår inte riktigt resonemanget om "lockpriser" och "falska bud". Man får väl sätta en övre gräns för vad man tycker huset är värt, precis som när man kohandlar om t.ex. begagnade bilar.
Jag tycker det finns andra krav som är mer angelägna att ställa på mäklarna. T.ex. kan dom ju lära sig lite byggteknik så att dom kan besvara frågan "Hur är väggen isolerad?" med "Enligt ritningarna är det korslagda reglar 95+95 med minerallullsisolering, u-värdet är ca 0,25" istället för "Joo, det här är bra isolering vettdu" *bankar i väggen för att visa hur bra den är*. ("Jag vet inte riktigt, men jag kan kolla upp det och ringa dig lite senare" klassar jag också som godkänt, så egentligen är det inte byggteknik dom behöver plugga utan en kurs i ödmjukhet.)
Nej nu flummade jag ifrån ämnet...sorry.
Jag tycker det finns andra krav som är mer angelägna att ställa på mäklarna. T.ex. kan dom ju lära sig lite byggteknik så att dom kan besvara frågan "Hur är väggen isolerad?" med "Enligt ritningarna är det korslagda reglar 95+95 med minerallullsisolering, u-värdet är ca 0,25" istället för "Joo, det här är bra isolering vettdu" *bankar i väggen för att visa hur bra den är*. ("Jag vet inte riktigt, men jag kan kolla upp det och ringa dig lite senare" klassar jag också som godkänt, så egentligen är det inte byggteknik dom behöver plugga utan en kurs i ödmjukhet.)
Nej nu flummade jag ifrån ämnet...sorry.
Bigfoot: Du är inte från ämnet utan dina synpunkter är högst intressanta. På något sätt får man en känsla av att detta med "lockpriser" och "falska bud" inte är något problem för oss tänkande husägare/husköpare. Vi vet vad vi vill och kör efter det. Vilka utredning vill skydda är väl sådana som kronofogden vill efterskänka skulder när det gått 15 år!!!
Problemet som jag ser det med lockpriser är ju att de flesta (inklusive mig) tittar efter objekt på tex nätet och går då efter priset likväl som andra parametrar för att se om det är värt att åka på en visning.
Är priset då lågt satt så kan man få intrycket av att man kanske kan göra ett fynd - huruvida det är ett lockpris eller ett rimligt utgångspris vet man ju inte om man inte har många likvärdiga objekt i samma område som man tittat på tidigare eller på något sätt vet att just den mäklaren brukar ha låga utgångsbud (typ svensk fas... nej namnet skall jag inte säga
)
De nya förslage är ju värdelöst. istället för utgångsbud sätter mäklaren ett "marknadsvärde" - men gör bedömmningen själv = ingen skillnad ! Bättre hade ju varit om man alltid tvingades redovisa typ de tre senaste försäljningarnas slutbud i det området (inom vissa gränser som stolrek etc) och sedan sätter ett utgångsbud.
Då ser man ju vad man kan förvänta sig och mäklaren kan motivera utgångsbudet med olika förutsättningar som storlek, skick, läget etc, förutom området då som ju bör vara rätt lika då ...
/K
Är priset då lågt satt så kan man få intrycket av att man kanske kan göra ett fynd - huruvida det är ett lockpris eller ett rimligt utgångspris vet man ju inte om man inte har många likvärdiga objekt i samma område som man tittat på tidigare eller på något sätt vet att just den mäklaren brukar ha låga utgångsbud (typ svensk fas... nej namnet skall jag inte säga
)De nya förslage är ju värdelöst. istället för utgångsbud sätter mäklaren ett "marknadsvärde" - men gör bedömmningen själv = ingen skillnad ! Bättre hade ju varit om man alltid tvingades redovisa typ de tre senaste försäljningarnas slutbud i det området (inom vissa gränser som stolrek etc) och sedan sätter ett utgångsbud.
Då ser man ju vad man kan förvänta sig och mäklaren kan motivera utgångsbudet med olika förutsättningar som storlek, skick, läget etc, förutom området då som ju bör vara rätt lika då ...
/K
En marknadsvärdering bör innehålla ett moment av ortprismetoden vilken är en jämförelse med likvärdiga objekt. Problemet är väl just att mäklaren ändå kan påstå (rätt eller fel) att just detta aktuella objekt skiljer sig från de andra och härigenom vips i utgångsläget sätta ner slutpriset med 20 %.
Sen kan man ju förstå att utgångspriser är lockande för säljaren att sätta. Detta med tanke på att köparna gärna vill göra en god affär, hitta ett s. k. fynd. Det räcker och titta sig runt på nätets olika sajter och forum för att få köparnas inställning bevisad. Eller varför inte tänka efter hur bekantskapskretsen pratar om sin fastighetsaffärer. Till övervägande delen talar de om den goda affären och försvinnande lite om att "jag gav alldeles för mycket men gillar mitt hus....".
På något sätt blir ju köparkollektivet lika goda kålsupare som säljarna. När nu köparna söker fynd eller vill göra goda affärer så kan man ju ställa sig frågan om husköpet verkligen är köparens livs affär eller om fastigheten bara är en handelsvara, vilken som helst, och att därför skall köparen inte ha något särskilt skydd.
Sen kan man ju förstå att utgångspriser är lockande för säljaren att sätta. Detta med tanke på att köparna gärna vill göra en god affär, hitta ett s. k. fynd. Det räcker och titta sig runt på nätets olika sajter och forum för att få köparnas inställning bevisad. Eller varför inte tänka efter hur bekantskapskretsen pratar om sin fastighetsaffärer. Till övervägande delen talar de om den goda affären och försvinnande lite om att "jag gav alldeles för mycket men gillar mitt hus....".
På något sätt blir ju köparkollektivet lika goda kålsupare som säljarna. När nu köparna söker fynd eller vill göra goda affärer så kan man ju ställa sig frågan om husköpet verkligen är köparens livs affär eller om fastigheten bara är en handelsvara, vilken som helst, och att därför skall köparen inte ha något särskilt skydd.
Men om mäklarna istället hade tvingats redovisa ett par köp i morådet (dessa register har dom ju tillgängliga) så hade ju ett utgångsbud alltid kunna relateras till dessa priser - oavsett om det sen är ett lockpris eller itne. Med andra ord köparna för lättare information om rimligheten i utgångspriset?
/K
/K
Bigfoot; i Danmark/Norge (eller bådadera) är det säljaren som står för en besiktning innan försäljning, den är klar i samband med försäljning. (Exakt hur det funkar i praktiken har jag dock ställt mig frågande till, som säljare hade man kunnat lockas av tanken att låta ombesiktiga huset om den första verkar kritisk i överkant...) Men en god start enligt min syn på saken är att på allvar ta tag i problematiken med lockpriser. Jag har bekanta som bjudit 10-15% över utgångspriset på lägenheter men helt oblygt fått svaret från mäklaren att det inte är aktuellt då säljaren förväntat sig mer!
Vidare, håller med föregående talare, att redovisa ett par aktuella köp (slutpriser) i området borde råda bot på dom värsta problemen, samtidigt som man bör ha i åtanke på hur mycket psykologi det handlar om när det kommer till lägenhetsaffärer i synnerhet. Men, grundproblemet i nuläget är att sätta lockpriser inte ger några konsekvenser som det ser ut för närvarande. I min hemstad är det speciellt en av dom större firmorna som satt det i system, utan några konsekvenser. Själv är jag förvisso "hemnetmissbrukare", men har vid blindtest (sammansatt av lika snöig kompis;-) plockat ut 15 rätt av 16 med berörd firma inblandad av 50 annonser från hemnet..
Vidare, håller med föregående talare, att redovisa ett par aktuella köp (slutpriser) i området borde råda bot på dom värsta problemen, samtidigt som man bör ha i åtanke på hur mycket psykologi det handlar om när det kommer till lägenhetsaffärer i synnerhet. Men, grundproblemet i nuläget är att sätta lockpriser inte ger några konsekvenser som det ser ut för närvarande. I min hemstad är det speciellt en av dom större firmorna som satt det i system, utan några konsekvenser. Själv är jag förvisso "hemnetmissbrukare", men har vid blindtest (sammansatt av lika snöig kompis;-) plockat ut 15 rätt av 16 med berörd firma inblandad av 50 annonser från hemnet..