Byggherre ska stycka upp granntomten, vad gäller för vägservitut?
Hej,
Min granntomt köptes nyligen av en entreprenör som planerar att stycka upp den, bygga tre hus och sälja. Tillfartsvägen går över min tomt och det finns ett servitut om att tomten ska ha tillgång till den större vägen via vår mark (precis utanför vårt hus). Tidigare bodde där en äldre man som knappt nyttjade vägen. Majoriteten av vägen tillhör dock en större markägare som inte bor här men bitar går också över vår mark.
Så vitt jag förstår så följer vägservitut normalt sett automatiskt med avstyckad tomt. Finns det något jag som fastighetsägare har att säga till om när trafiken på min väg riskerar att plötsligt och kraftigt öka? Vi har fått meddelande om förhandsbesked för bygglov men hur ger man synpunkter till Lantmäteriet angående avstyckningen?
Vägen är en kort men ganska brant backe som kräver visst underhåll för att inte regna bort. Det finns ingen vägförening utan underhåll har skett spontant av den som haft tid. Ibland har vi gått ihop med pengar för att lägga nytt grus. De senaste åren efter att äldre grannar gått bort eller blivit för gamla har jag skött grundläggande underhåll själv med kratta och spade. Längs delar av vägen finns ingen plats för diken så vid hällregn får jag sticka ut och leda bort vattnet från vägbanan. På vintern kör sopbilen inte ner utan vi får ställa soptunnorna ovanför backen. Det är svårt att vända nere i backen och det finns inte plats för fler soptunnor ovanför backen.
Sammanlagt ligger 6 tomter längs samma väg men i praktiken är det bara 4 hushåll som nyttjat vägen regelbundet. 3 ytterligare hushåll blir en stor ökning vilket jag inte är säker på att vägen kommer klara. Dessutom blir det ju tung byggtrafik. En förutsättning för att vägen ska klara den ökade trafiken vore att vi bildar en vägförening och gör kontinuerliga investeringar. Jag vet inte ens hur det skulle gå till när den största ägaren inte bor här? Känns hur som helst som krångel som jag är väldigt osugen på att dra i.
En av tomterna som ska styckas av ligger närmare ett annat hushålls tillfartsväg från ett annat håll, men det blir ju krångligare och dyrare för byggherren att lösa tillgång till den vägen.
Hade det varit en privatperson och blivande granne som köpte tomten och styckade av en tomt för att finansiera sitt hus hade detta inte varit nåt jag krånglat med, men att ett bolag gör stor förtjänst som orsakar mig merarbete och merkostnad känns inte kul. Det optimala utfallet från min synvinkel vore:
1. Att det byggs 1-2 hus istället för 3
2. Om det byggs 3 hus, så använder inte alla vår tillfartsväg
3. Om alla 3 hus har tillfartsväg över vår mark, så blir det ingen merkostnad för oss i form av bildande av vägförening, nyinvesteringar i väg, osv
Några förslag på hur vi kan gå till väga och vilka faktorer som kan tänkas väga in, och vad som är bra att fokusera på i kommentarerna till förhandsbeskedet?
Min granntomt köptes nyligen av en entreprenör som planerar att stycka upp den, bygga tre hus och sälja. Tillfartsvägen går över min tomt och det finns ett servitut om att tomten ska ha tillgång till den större vägen via vår mark (precis utanför vårt hus). Tidigare bodde där en äldre man som knappt nyttjade vägen. Majoriteten av vägen tillhör dock en större markägare som inte bor här men bitar går också över vår mark.
Så vitt jag förstår så följer vägservitut normalt sett automatiskt med avstyckad tomt. Finns det något jag som fastighetsägare har att säga till om när trafiken på min väg riskerar att plötsligt och kraftigt öka? Vi har fått meddelande om förhandsbesked för bygglov men hur ger man synpunkter till Lantmäteriet angående avstyckningen?
Vägen är en kort men ganska brant backe som kräver visst underhåll för att inte regna bort. Det finns ingen vägförening utan underhåll har skett spontant av den som haft tid. Ibland har vi gått ihop med pengar för att lägga nytt grus. De senaste åren efter att äldre grannar gått bort eller blivit för gamla har jag skött grundläggande underhåll själv med kratta och spade. Längs delar av vägen finns ingen plats för diken så vid hällregn får jag sticka ut och leda bort vattnet från vägbanan. På vintern kör sopbilen inte ner utan vi får ställa soptunnorna ovanför backen. Det är svårt att vända nere i backen och det finns inte plats för fler soptunnor ovanför backen.
Sammanlagt ligger 6 tomter längs samma väg men i praktiken är det bara 4 hushåll som nyttjat vägen regelbundet. 3 ytterligare hushåll blir en stor ökning vilket jag inte är säker på att vägen kommer klara. Dessutom blir det ju tung byggtrafik. En förutsättning för att vägen ska klara den ökade trafiken vore att vi bildar en vägförening och gör kontinuerliga investeringar. Jag vet inte ens hur det skulle gå till när den största ägaren inte bor här? Känns hur som helst som krångel som jag är väldigt osugen på att dra i.
En av tomterna som ska styckas av ligger närmare ett annat hushålls tillfartsväg från ett annat håll, men det blir ju krångligare och dyrare för byggherren att lösa tillgång till den vägen.
Hade det varit en privatperson och blivande granne som köpte tomten och styckade av en tomt för att finansiera sitt hus hade detta inte varit nåt jag krånglat med, men att ett bolag gör stor förtjänst som orsakar mig merarbete och merkostnad känns inte kul. Det optimala utfallet från min synvinkel vore:
1. Att det byggs 1-2 hus istället för 3
2. Om det byggs 3 hus, så använder inte alla vår tillfartsväg
3. Om alla 3 hus har tillfartsväg över vår mark, så blir det ingen merkostnad för oss i form av bildande av vägförening, nyinvesteringar i väg, osv
Några förslag på hur vi kan gå till väga och vilka faktorer som kan tänkas väga in, och vad som är bra att fokusera på i kommentarerna till förhandsbeskedet?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 234 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 234 inlägg
Den typiska lösningen i den här situationen är att Lantmäteriet pratar med exploatören som vill stycka av tomter och meddelar att en gemensamhetsanläggning för vägen är lämpligt. De ber exploatören inkomma med en sådan ansökan i samband med att de nya fastigheterna styckas av. Så fort någon, t ex exploatören har ansökt om att inrätta en gemensamhetsanläggning så är myndighetens process igång och det är nästan ostoppbart. Sen efter förättningen får ni fastighetsägare välja om ni vill förvalta gemensamhetsanläggningen via delägarförvaltning eller begära att en samfällighetsförening inrättas för att förvalta vägen. Det räcker med att en enda delägare ansöker om detta så blir det en samfällighetsförening.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 234 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 234 inlägg
Vad gäller frågan om pengar så är de enda pengar som finns exploatörens. Du får helt enkelt försöka övertyga exploatören om att ta kostnader. Ibland gör de det för fridens skull och ibland styckar de av, säljer och lämnar kostnaderna till det nya grannskapet. Typiskt sett är det nog mycket enklare att sälja tomterna om det finns en fungerande väg till dem så det kan vara ett affärsmässigt incitament för exploatören.
Tack för svar.
Det kan finnas en poäng att höra av sig direkt till exploatören då kanske, och försöka få det skriftligt att de ska rusta upp vägen? Grundproblemet kvarstår dock att oavsett vad man gör med vägen så är den smal och brant och inte lämpad för mer trafik. Men det kanske inte finns så mycket jag kan göra åt den saken som får dem att bygga en tillfartsväg åt andra hållet istället.
Möjligen med sophämtningsvinkeln, att det redan är på gränsen till att kommunen hämtar sopor här?
Tja, de kommer ju om inte annat behöva rusta upp vägen för byggtrafiken, när väl det är gjort kanske den duger även för sopbilen?S straffarbete skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 234 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 234 inlägg
Det finns i grunden inga krav på enskilda vägar med så här låg trafikvolym. Så det lär inte stoppa fastighetsbildningen eller inrättande av en ny gemensamhetsanläggning (eller servitut). Utan dessa tekniska frågor är sedan upp till fastighetsägaren att senare lösa, inget som Lantmäteriet lägger sig i.S straffarbete skrev:
Tycker denna situation är så absurd, man kan anlägga en väg på sin tomt och sedan kommer ett företag och köper marken bakom ens tomt och säger ”vi behöver tillgång till er väg”.
Mitt råd är att börja med att vara trevlig och förklara vad du förväntar dig, funkar inte det så var besvärlig genom överklaga allt du kan för sakens skull så kanske dom inser att det är billigt att köpa bort dig.
Mitt råd är att börja med att vara trevlig och förklara vad du förväntar dig, funkar inte det så var besvärlig genom överklaga allt du kan för sakens skull så kanske dom inser att det är billigt att köpa bort dig.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 234 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 234 inlägg
Lite mer formellt är det ju Lantmäteriet som i kraft av myndighet har laglig rätt att ge andra fastighetsägare rätt att använda din väg. Dels genom servitut när enligt fastighetsbildningslagen och anläggningslagen och dels genom servitutsdelen när en gemensamhetsanläggning inrättas genom anläggningslagen. Man får ersättning för intrånget men kanske inte på den nivå man skulle vilja.
@Claes Sörmland och andra är enormt mycket mer erfarna, så nedanstående är vår erfarenhet från ett ärende.
Vid årsskiftet avslutade vi en nära identisk situation där jag/vi var på andra sidan, förvisso så är vi privatpersoner. I vårt fall stoppade lantmätaren avstyckningen när det upptäcktes att vägservitut inte fanns eller egentligen det som fanns inte kunde appliceras på två nya tomter vi styckade av. Förutom alternativet att bygga väg på annan plats, var det antingen avtalsservitut eller officialservitut som gällde för den befintliga vägen.
Lantmäteriet gjorde en ersättningsutredning för ett officialservitut som kostade lika mycket som den framräknade ersättningen till markägaren. Eftersom vägen redan fanns och inte innebar något ytterligare intrång var nivån på ersättning låg. Markägaren hade räknat med betydligt mer pengar.
På grund av alla extra lantmäterisammanträden och advokatkostnader för att hantera en motig markägare, drog avstyckningskostnaden iväg. En van exploatör känner till detta och kommer säkert göra vad de kan för att få en smidig process. Tid ÄR verkligen pengar i detta sammanhang. Dock finns det en gräns när dina krav överstiger kostnaden att gå på officialservitut.
Som markägare har man tydligen rätt lite att säga till om.
Just i vårt fall skapade Lantmäteriet en delägardriven gemensamhetsanläggning för vägen.
Om det blir en upprustning av din väg så kommer du dra nytta av den upprustningen, så gissningsvis kommer en viss kostnad landa på dig, i alla fall om Lantmäteriet är inblandat. Så tolkar jag det utifrån min begränsade erfarenhet.
Ett råd är att lösa detta med servitut och väg utan Lantmäteriet. Sätt dig med exploatören, kanske med en tredje part såsom en advokat eller annan duktig person, gå igenom och se vad ni kan komma fram till.
Vid årsskiftet avslutade vi en nära identisk situation där jag/vi var på andra sidan, förvisso så är vi privatpersoner. I vårt fall stoppade lantmätaren avstyckningen när det upptäcktes att vägservitut inte fanns eller egentligen det som fanns inte kunde appliceras på två nya tomter vi styckade av. Förutom alternativet att bygga väg på annan plats, var det antingen avtalsservitut eller officialservitut som gällde för den befintliga vägen.
Lantmäteriet gjorde en ersättningsutredning för ett officialservitut som kostade lika mycket som den framräknade ersättningen till markägaren. Eftersom vägen redan fanns och inte innebar något ytterligare intrång var nivån på ersättning låg. Markägaren hade räknat med betydligt mer pengar.
På grund av alla extra lantmäterisammanträden och advokatkostnader för att hantera en motig markägare, drog avstyckningskostnaden iväg. En van exploatör känner till detta och kommer säkert göra vad de kan för att få en smidig process. Tid ÄR verkligen pengar i detta sammanhang. Dock finns det en gräns när dina krav överstiger kostnaden att gå på officialservitut.
Som markägare har man tydligen rätt lite att säga till om.
Just i vårt fall skapade Lantmäteriet en delägardriven gemensamhetsanläggning för vägen.
Om det blir en upprustning av din väg så kommer du dra nytta av den upprustningen, så gissningsvis kommer en viss kostnad landa på dig, i alla fall om Lantmäteriet är inblandat. Så tolkar jag det utifrån min begränsade erfarenhet.
Ett råd är att lösa detta med servitut och väg utan Lantmäteriet. Sätt dig med exploatören, kanske med en tredje part såsom en advokat eller annan duktig person, gå igenom och se vad ni kan komma fram till.
För att ge bra råd undrar jag tre saker.
Hur långa är vägsträckorna?
Från din fastighetsgränsen går som jag förstår det en väg till ditt hus och sedan vidare till grannen. Hur lång är varje delsträcka?
Vad exakt står i servitutet idag?
Vem byggde och äger varje vägsträcka?
Hur långa är vägsträckorna?
Från din fastighetsgränsen går som jag förstår det en väg till ditt hus och sedan vidare till grannen. Hur lång är varje delsträcka?
Vad exakt står i servitutet idag?
Vem byggde och äger varje vägsträcka?
Jag har servitut för en tomt där grannen har hästar. De kör 12ggr per dag i snitt 6m framför huset. Du har fått bra råd ovan tycker jag, allt detta skulle jag gjort om det var en ny situation.
Ytterligare ang min kommentar är att det skall TYDLIGT stå att ingen företagandeverksahet får bedrivas på någon av de fastigheter som har acess över din fastighet. Eller tydligt att bara "bara för privathushåll" eller liknande.
Jag tycker för övrigt att det är konstigt att kommunen inte tagit detta med sophämtningen på större allvar? Jag fick i Bygglovet ett krav att upplåta min tomt för att sopbilen skulle kunna VÄNDA på MIN fastighet! Dvs KRAFTIGT begränsa användningen av min fastighet.
(Infarten ligger i Kurva med busshållplats, så inga väghämtningsalternitiv fanns)
Sätt dig in i Bygglovet, kontakta kommunen, Sophämtningens entrepprenör etc.
Samt, fixa penga frågan, jag tror jag skulle föredra att jag inte personligen måste inkassera pengar från andra fastighetsägare för underhåll, som nu är fallet betalar de ingenting "för det har vi inte gjort innann ni flyttade in"...
Ytterligare ang min kommentar är att det skall TYDLIGT stå att ingen företagandeverksahet får bedrivas på någon av de fastigheter som har acess över din fastighet. Eller tydligt att bara "bara för privathushåll" eller liknande.
Jag tycker för övrigt att det är konstigt att kommunen inte tagit detta med sophämtningen på större allvar? Jag fick i Bygglovet ett krav att upplåta min tomt för att sopbilen skulle kunna VÄNDA på MIN fastighet! Dvs KRAFTIGT begränsa användningen av min fastighet.
(Infarten ligger i Kurva med busshållplats, så inga väghämtningsalternitiv fanns)
Sätt dig in i Bygglovet, kontakta kommunen, Sophämtningens entrepprenör etc.
Samt, fixa penga frågan, jag tror jag skulle föredra att jag inte personligen måste inkassera pengar från andra fastighetsägare för underhåll, som nu är fallet betalar de ingenting "för det har vi inte gjort innann ni flyttade in"...
Vägen är totalt ca 200m, varav 50m som går till en av de nya tomterna helt över min tomt, och i övrigt bara passerar en snutt av min tomt i hörnet. Se illustration med nya föreslagna vägar och tomgränser i rött.redarn skrev:
Vägen är minst ett par hundra år gammal.
I avstyckningen från 1930 (både vår och granntomten som nu säljs styckades av samtidigt om jag förstår det rätt) står att "Med området följer rätt att såsom utfartsväg begagna den intill området löpande 4 meter breda vägen fram till allmäna landsvägen". Det verkar vara nåt fel på Lantmäteriets hemsida för tillfället för att se exakt vad som är noterat där från de gamla protokollen men det var nåt i den stilen sist jag kollade.
Egentligen är vår utfartsväg ingen bra utfart alls, då barn ofta kommer cyklande i hög fart på GC-banan med dålig sikt. Jag hade själv också mycket hellre kört ut åt andra hållet om det hade varit möjligt och det hade nog de nya husägarna också. Men det påverkar ju inte entreprenören.
Spontant tänker jag att "din" väg verkar vara ett betydligt bättre alternativ, då man direkt kommer till en större väg, dessutom försedd med gång och cykelbana till en skola.S straffarbete skrev:
Vore väl perfekt att få iväg eventuella skolbarn på de nya fastigheterna direkt till G/C och skolan istället för att de ska behöva åka en lång omväg på en grusväg utan separerad trafik?
Visst, det blir tristare för dig med mer trafik, speciellt under byggperioden, men om de gråmarkerade vägarna redan finns idag så har jag svårt att se att en utredning kring servitut kommer landa i någon annan slutsats baserat på den information vi har fått hittills.
Själv skulle jag nog fokusera på att hitta en så bra kompromiss som möjligt, exempelvis om det kan vara lämpligt, lägga den sista biten av vägen (som ändå behöver rustas upp för bygget) på de nya fastigheternas mark istället för din. Då slipper du annan trafik helt på din fastighet, som kanske till och med får större användbar yta.
Så, servitutets text ger dig rätt att använda vägen hos "Stor markägare".S straffarbete skrev:
Om det innan din fastighet avstyckades fanns ett servitut för "Tomt styckad i 3" att använda samma väg så gäller det mot dig. Alternativt om alla avstyckningar gjordes i en och samma handling. Eller om det finns ytterligare ett servitut som belastar dig.
Om du nu har ett servitut som belastar dig kan du möjligtvis åberopa JB 14:11. Jag vet dock inte om den gäller officialservitut.
Om mitt hus (min parkering egentligen) låg nära nordvästra hörnet skulle jag vara försiktigt positiv till en ny vägsamfällighet, om den å andra sidan låg i sydöstra hörnet skulle det vara mindre intressant.
En invändning till lantmäteriet kan kanske vara problemen med sophantering om inte en bättre väg med möjlighet att vända anordnas men det kanske tvingar fram en vägsamfällighet som du inte önskar?