Konsekvenser av sålt "svartbygge"

[blackarrow]

Enklast och säkrast är väl för köparen att avstå köp om det inte är ordning på byggloven. Har inte säljaren ordning på "pappren" så leta vidare

 

[Claes Sörmland]

Men är det inte så att om man söker ett bygglov för en ny "sak" och man har en byggnad utan bygglov, äldre än 10 år, så måste även den äldre byggnaden omfattas av det nya lovet?

Ja, det är vanlig lösning, att byggnadsnämnden prövar hela byggnaden i samband med att man söker bygglov för en ny åtgärd om det saknas äldre dokumentation om tidigare bygglov. Hur gränserna dras här varierar nog stort mellan kommunerna och tjänstemännen. Och det finns gott om äldre hus som är byggda utan bygglov av det enkla skälet att bygglovskravet på landsbygden infördes först på 70-talet. Så de behöver inte alls vara resultatet av svartbyggande och de är inte olagliga på något sätt.

Är man spekulant på ett hus och har planer på att efter köpet bygga ut huset eller annars ändra dess utseende rekommenderar jag starkt att man grottar ned sig i detaljplaner, tidigare bygglov på fastigheten och hör med kommunens byggnadsnämnd om ens planer alls har en chans att ta sig igenom en bygglovsprövning.

 

[klaskarlsson]

Iom hovrättens dom skulle jag säga att om det fattas bygglov (trots att du uppgivit "vet ej" för bygglov på papper) för den fastigheten och det skulle såhär i efterhand uppkomma ersättningskrav pga att det fattades blir du dömd att betala vad nu kan tänkas att det krävs för ersättning från köparna.

Säljarna i domen som hänvisas till tidigare i tråden, hade säljarna tom uppgivit att det INTE fanns bygglov.
Ur Hovrättsdomen:
"De har skriftligen förklarat att bygglov inte funnits, varför det ankommit på köparna att undersöka fastigheten med avseende på detta. Inga belopp vitsordas som skäliga i och för sig."
och ändå kommer hovrätten fram till att det är säljarna som har ansvar för att det finns bygglov.

Så "vet inte" kommer inte att hjälpa dig.

Man kan nog inte dra sådana slutsatser av detta.
Vid ev nytt tvistemål kan förvisso en jurist anföra dena dom av hovrätten, men som alltid finns det vissa saker som kanske inte alltid är applicerbara.
tex står det i domen:

"I den frågelista som säljarna upprättade inför köpet uppges följande. Fråga: ”Finns erforderliga bygglov med åtföljande slutbesiktning? Eventuella anmärkningar?” På detta ges följande svar: ”Nej (finns på garaget dock omgjort till lekrum)”. Både fråga och svar är otydliga. Frågan måste rimligen avse sådana om- och tillbyggnader som skett efter att huset uppfördes 1956. Köparna menar att svaret innebär att det endast var det lekrum som fanns i ett tidigare garage som saknade bygglov, medan säljarna - som hovrätten uppfattar dem - menar att innebörden är att det helt saknats bygglov för om-och tillbyggnader, utom för garaget, som dock sedan det byggdes har inretts till lekrum.

Det är säljarna som upprättat svaret på frågelistan, vilket talar för att eventuella otydligheter ska tolkas till deras nackdel. Köparna har vidare lämnat tydliga och detaljerade uppgifter om hur diskussionerna fördes om avsaknaden av bygglov för lekrummet i samband med köpet. Slutligen förefaller den tolkning som köparna förespråkar vara den naturliga. Mot den bakgrunden måste det svar som angivits på frågelistan enligt hovrättens mening tolkas så, att det endast var ett lekrum (som fanns i vad som varit ett garage) som saknade bygglov. Säljarna har alltså inte upplyst om att boytan endast var 88 kvadratmeter."

Så det är väl lite beroende på hur man kryssar i "jag vet inte", det kanske till och med är tydligare: Dvs är det viktigt för köparen så bör dom fråga/kolla upp det.

Det man kan ta med sig är att det kan spela roll hur man uttrycker sig. Hade säljarna skrivit: "Bygglov för tillbyggnaden på 90 kvm finns inte", så hade man troligen i rätten inte ansett att det varit otydligt.

Mina 50 öre lite mer On topic:
- Enbart sökt startbesked men inget slutbesked för attefallshuset. När vi köpte huset fanns det hyresgäst där som fortsatte bo kvar med oss som fastighetsägare
Det är väl bara att ni lkämnar in som sllutbesked: Saknas det ev handlingar så bör ni kunna kräva dessa från säljaren, elelr yrka på ersättning för dom isf

- Har ej sökt bygglov för en mur kring huset som är högre än 0.5m (total längd ca 20m)
Här kommer vi lite in på om ni kunnat förutsätta att det fanns och vad ev frågelista uppgivit. Om man hänvisar till ovanstående dom och inte ngt tydligt sagts så bör ni kunnat anta att bygglov funnits. Men är muren sen mer än 10 år så behöver ni ju inte göra ngt, och bör inte kunna yrka på ngn ersättning heller (iaf inte i form av dolt fel så det ju skall vara "signifikant") skulle jag tro.

- Har byggt garaget 1.5 m2 mer än tillåtet varför detta nu behöver justeras till totalt 30 m2. När vi köpte huset var garaget annonserat som 31.5 m2. Således blir den mindre nu till följd av detta.
Här kanske ni har ett case: Om inte annat bör ni kunna yrka på en ersättnign på att bygga "ned" garaget till den tillåtna arean: Men frågan är dock: finns det lov för garaget ? Isf varför uppkomer det just nu att det är för stort ? Och kan inte 1,5m extra klassas som "mindre avvikelse" (det brukar man ju kunna göra hos kommunen) ?

 

[Jonatan79]

- Har byggt garaget 1.5 m2 mer än tillåtet varför detta nu behöver justeras till totalt 30 m2. När vi köpte huset var garaget annonserat som 31.5 m2. Således blir den mindre nu till följd av detta.

Ett annat sätt att se på detta är att om ni undersökt detaljplanen hittar ni förmodligen (jag utgår från) att garaget (komplementbyggnad) tillåts max vara 30 m2. Då borde/kunde ni utgå från att det inte fanns bygglov för mer än just 30m2

 

[Alexander HB]

Säljarna i domen som hänvisas till tidigare i tråden, hade säljarna tom uppgivit att det INTE fanns bygglov.
Ur Hovrättsdomen:
"De har skriftligen förklarat att bygglov inte funnits, varför det ankommit på köparna att undersöka fastigheten med avseende på detta. Inga belopp vitsordas som skäliga i och för sig."
och ändå kommer hovrätten fram till att det är säljarna som har ansvar för att det finns bygglov.

Så "vet inte" kommer inte att hjälpa dig.

Nja. Säljaren hade formulerat sig så otydligt i frågelistan att det gick att feltolka huruvida bygglov fanns enbart för garaget, eller för allt utom garaget (som användes som barnrum), eller hur det nu var. Eftersom det är säljaren som skapat frågelistan så kan ju inte köparen hållas ansvarig för att denna är otydlig, och tvetydigheten ansågs då ligga säljaren till last (dvs den skulle tolkas till fördel för köparen).

Det tolkades alltså att det stod att bygglov fanns för allt utom den ändrade användningen av garaget, dvs det antogs finnas bygglov för 200+ kvm och inte för endast de 80 som gällde i verkligheten.

 

[Jacob Lund]

Och vad visade mäklaren upp för papper för er. Det är väl lite hans ansvar att kolla att allt är schysst när han ska sälja ett objekt. Prata med honom också tycker jag....

Mäklaren har ingen undersökningsplikt där uppstår ett stort missförstånd, säljaren har dock en upplysningsskyldighet som mäklaren ska medverka till i form av en frågelista, där ska en av frågorna vara ”finns erforderliga bygglov?” Ja eller nej

Har mäklaren inte medverkat till detta är det ett fel från hen, har säljaren svarat ja på byggloven åker de dit på det.

Köparen har en undersökningsplikt och säljaren upplysningsskyldighet.

 

[Jodenmarck]

När jag sålde mitt gamla hus för ca 3 år sedan så var en av punkterna att fylla just om alla byggnader hade bygglov i mäklarens papper. ( länsförsäkringar )
I mitt fall saknades det på delar av garagelängan , vilket jag då upplyste om.
Det var äldre än 10 år = mao helt lungt

 

[Oskar Ekström]

Enda som kan bli tal om är ersättning för 1.5m² garage, vilket väl gör typ 10.000 kr. Alla övriga spörsmål ligger på er att ta reda på innan ni köper.

När vi köpte hus upptäckte vi också att det fattades slutbesked på ett uterum som var tillbyggt, dock in mäklarens frågeställning har säljaren intygat att slutbesked ska finnas. Längre än så har jag inte kommit ännu då säljaren inte svarar på varken Mail eller sms. Men jag kan väl tycka att min undersökningsplikt slutar där någonstans, inte ska jag väl behöva ringa kommunen och kolla sådant?

 

[Vanbeasten]

äl för köparen att avstå köp om det inte är ordning på byggloven. Har inte säljaren ordning på "pap

Som köpare av en fastighet är det en ganska enkel sak att skicka ett mail till kommunen och begära alla handlingar gällande en särskild fastighet. Jag har köpt hus två gånger och begärt handlingar för båda. Det tog en eller två dagar i båda fallen. Då får jag svart på vitt vad som finns och inte finns och jag kan inte lägga ansvar på någon annan. Däremot har jag fått ett gott förhandlingsläge den gången det saknades handlingar för bygglov.

 

[GlennB]

Många killgissningar här…

..Och apropå det..

Du har ett rättskydd via din hemförsäkring som täcker 80% av dina advokatkostnader och är du med i något fack har du oftast tillgång till X antal gratis timmar för konsultation.

Det ser man ofta skrivas, min erfarenhet är att dettaa ENBART gäller saker relaterade till arbetet, ingeting annat.

 

[GeorgeB]

Omfattas bygglov av köparens undersökningsplikt? ​

Huvudregeln är att bygglov inte omfattas av köparens undersökningsplikt. Det finns undantag så som om borde känt till felet. Exempelvis kan säljarens oförmåga att besvara frågan om bygglov finns leda till att köparen borde undersökt frågan vidare.

 

[TUT Lindblon]

..Och apropå det..


Det ser man ofta skrivas, min erfarenhet är att dettaa ENBART gäller saker relaterade till arbetet, ingeting annat.

Hemförsäkring täcker inte arbetsrätt, tro mig.

 

[Goran0]

Hej allesammans,

Vår lilla familj köpte ett hus för första gången år 2021. Detta efter en stor budgivning och mycket lån. Vi har nu hamnat i ett tillsynsärende hos kommunen som anmärkt på flertal punkter där vi anser att säljarna har hela ansvaret enligt följande:

Tidigare säljare har:
- Enbart sökt startbesked men inget slutbesked för attefallshuset. När vi köpte huset fanns det hyresgäst där som fortsatte bo kvar med oss som fastighetsägare
- Har ej sökt bygglov för en mur kring huset som är högre än 0.5m (total längd ca 20m)
- Har byggt garaget 1.5 m2 mer än tillåtet varför detta nu behöver justeras till totalt 30 m2. När vi köpte huset var garaget annonserat som 31.5 m2. Således blir den mindre nu till följd av detta.

Vi har varit i kontakt med säljarna och reklamerat ovanstående men får ej riktig gehör utan bara massa bortförklaringar. Vi kommer med stor sannolikhet ta detta vidare till en bostadsjurist men det jag vill diskutera i tråden är om någon annan varit i samma sits och hur det slutat? Tips/råd?

Jag är ingen jurist men kan utifrån sunt förnuft tycka att sälja ett hus med flertal brister enligt ovan borde få sina konsekvenser. Jag kommer även kräva att få prisavdrag för de 1.5m2 som garaget kommer minska utifrån huspriset.

Tidigare säljare köpte huset som renoveringsobjekt för halva det priset som vi köpte för. De har således gjort vinst på flera miljoner och man behöver ej tycka synd om dem för kännedom. All diskussion/tips emottages varmt, tack!

Jag tycker att detta är lite intressant. Om det finns något som saknar bygglov, så är det väl den som byggt det som har ansvar. Blir han av med det bara för han sålt huset? Så borde det inte vara. Om kommunen kräver vite, då borde de vända sig till den som var fastighetsägare när vitesskälet uppstod.
Listan med frågor som mäklaren ställer till säljaren, är inte den mellan de två? Jag fick inte del av den när vi köpte vårt hus. Jag hörde när vår säljare svarade att alla bygglov fanns, men jag vet att han ljög.

 

[jassaj]

Vänd dig direkt till kommunen. Finns ingen kommun som jobbar lika, jobbar själv med kommuner över hela Sverige å finns ingen som är sig lika i sina bedömningar.

Tex kan jag säga att min svågers garage var lite för stort (större än en ert). När det upptäcktes gick det bra att lämna in nytt bygglov.

Ni kan oxå hävda att byggkostanden för att bygga om inte står i proportion till dess rimlighet.

Ett bygglov gäller ju fem år, så har det inte gått det ännu så kan ni ju ansöka om slutbesked attefallshuset.

Men som sagt ta hjälp av en jurist, kostnaderna ska ju inte ni behöva stå för, men det får ni driva civilrättsligt.

 

[Claes Sörmland]

Jag tycker att detta är lite intressant. Om det finns något som saknar bygglov, så är det väl den som byggt det som har ansvar. Blir han av med det bara för han sålt huset? Så borde det inte vara. Om kommunen kräver vite, då borde de vända sig till den som var fastighetsägare när vitesskälet uppstod.
Listan med frågor som mäklaren ställer till säljaren, är inte den mellan de två? Jag fick inte del av den när vi köpte vårt hus. Jag hörde när vår säljare svarade att alla bygglov fanns, men jag vet att han ljög.

Kommunen vänder sig normalt till fastighetsägaren vid tillsyn av olovligt byggande. Av det skälet att det är den som äger fastigheten som kan ge kommunen tillgång till den och det är också ägaren sm har möjlighet att rätta. Inte tidigare ägare som efter försäljningen saknar rådighet över fastigheten.

Och det finns tydligt lagstöd i PBL för detta. Fastighetsägaren som har köpt en fastighet har ju dragit nytta av det olovliga byggandet som tidigare ägare av fastigheten genomförde tänker sig lagstiftaren.

Notera också att preskriptionstidsgränsen för byggsanktionsavgift (=böter) är korta fem år och möjligheten att ställa ut förelägganden preskriberas efter tio år. Så risken att få kommunen på halsen som köpare för säljarens olovliga åtgärder är inte så stor. Men den är störst vid nyss ombyggda hus. Som köpare bör man nog lägga mest tid på de senaste tio årens ändringar av huset.