Vad händer med osålda lägenheter om byggfirman gå konkurs?
Hej,
vi är intresserad av en fritidslägenhet i fjällen men är lite oroligt över föreningsekonomin: det finns totalt 18 lägenhet, som är färdiga och hälften har blivit sålda. Andra hälften är fortfarande till salu och byggfirman täcker föreningsavgifter så länge.
Men vad skulle hända om byggfirman skulle gå konkurs innan kvarstående lägenheten säljs? Vem täcker då månadsavgifter till dessa lägenheter? Hur belastas/påverkas föreningen av det? Är föreningen tvingat att köpa ut osålda lägenheterna?
Tack på förhand för hjälpen.
vi är intresserad av en fritidslägenhet i fjällen men är lite oroligt över föreningsekonomin: det finns totalt 18 lägenhet, som är färdiga och hälften har blivit sålda. Andra hälften är fortfarande till salu och byggfirman täcker föreningsavgifter så länge.
Men vad skulle hända om byggfirman skulle gå konkurs innan kvarstående lägenheten säljs? Vem täcker då månadsavgifter till dessa lägenheter? Hur belastas/påverkas föreningen av det? Är föreningen tvingat att köpa ut osålda lägenheterna?
Tack på förhand för hjälpen.
Om byggfirman går i konkurs så drabbas ju föreningen av ett bortfall på uppåt hälften av intäkterna. Bäst är ju då om styrelsen kan förhandla med banken/-erna om tillfälligt sänkt ränta på föreningens lån om det går att utöka låneutrymmet. Men det kräver ju då att det går att hitta köpare till resten av lägenheterna inom en rimlig tid som banken kan acceptera. Nu på sommaren är ju en svårare tid att sälja fjällstugor men senare under hösten borde det bli lättare, i alla fall om det är i ett attraktivt område.
Kolla i tillgånglig dokumentation vem som äger de osålda bostadsrätterna. Gissningsvis så är det redan föreningen. Vanligtvis så bildas föreningen tidigt, tar ett stort lån och köper fastigheten i sin helhet från byggfirman. Föreningen behöver sen få lägenheterna sålda för att få ihop sin ekonomiska plan. Att byggaren tillfälligt står för avgifterna är en klen kompensation, även köpeskillingen från lägenheterna måste in till föreningen.
Om byggaren går i konkurs finns ingen att hålla ansvarig för eventuella byggfel, och det kan blir riktigt dyrt. Speciellt om de känt på sig att ekonomin tryter och de börjat fuska för att få ihop det. Jag har själv bott i ett sånt hus, det var inte kul.
Så låt er inte bländas av att det är fräscht och nybyggt, titta jääävligt noga på detaljer och finish. Har det fuskats på ytan så kan det ha fuskats med tätskikt i badrum, takläggning, installation av fasadsystem osv. (Alla dessa är exempel hämtade från verkligheten. Varningstecknen fanns där men vi såg bara den fina utsikten och arkitekturen)
Om byggaren går i konkurs finns ingen att hålla ansvarig för eventuella byggfel, och det kan blir riktigt dyrt. Speciellt om de känt på sig att ekonomin tryter och de börjat fuska för att få ihop det. Jag har själv bott i ett sånt hus, det var inte kul.
Så låt er inte bländas av att det är fräscht och nybyggt, titta jääävligt noga på detaljer och finish. Har det fuskats på ytan så kan det ha fuskats med tätskikt i badrum, takläggning, installation av fasadsystem osv. (Alla dessa är exempel hämtade från verkligheten. Varningstecknen fanns där men vi såg bara den fina utsikten och arkitekturen)
Redigerat:
Att byggaren betalar avgifterna tyder väl på att lägenheterna ägs av byggaren.
Det känns som om Daniel har rätt. Jag fick följande informationen från mäklaren
"Av de 9 lägenheterna som redan är sålda, ägs 5 av engagerade privatpersoner.
De resterande 4 lägenheterna är för närvarande ägda av investerarna själva - det vill säga
Erik, Lars, Peter och ...AB . När vi har sålt ytterligare 5 lägenheter kommer vi att
ta kontakt med vår bank för att ta upp föreningslånet.
Vi vill betona att vi är engagerade i att se till att Brf. ... blir en levande och trivsam
förening. Eftersom vi värderar er, våra köpare, så kommer eventuella kvarvarande
lägenheter i så fall att köpas upp av ... Holding med hjälp av ... Invest AB i samband med upptagande av föreningslånet. För att ge er extra trygghet erbjuder vi en 2-
årig räntegaranti från den dagen vi tecknar föreningslånet. Mer information finns att läsa i
den ekonomiska planen."
För mig känns det väl så som det reducerar ganska markant risken av fusken vi byggandet eftersom de som själv har investerat i äger 3 av 18 stycken. Och jag tolkar det så att förening inte har något lån ännu... Jag kommer kontakta andra ägare i alla fall för att se hur dem ser på förening från en intern (men kanske lite partial) vinkel.
"Av de 9 lägenheterna som redan är sålda, ägs 5 av engagerade privatpersoner.
De resterande 4 lägenheterna är för närvarande ägda av investerarna själva - det vill säga
Erik, Lars, Peter och ...AB . När vi har sålt ytterligare 5 lägenheter kommer vi att
ta kontakt med vår bank för att ta upp föreningslånet.
Vi vill betona att vi är engagerade i att se till att Brf. ... blir en levande och trivsam
förening. Eftersom vi värderar er, våra köpare, så kommer eventuella kvarvarande
lägenheter i så fall att köpas upp av ... Holding med hjälp av ... Invest AB i samband med upptagande av föreningslånet. För att ge er extra trygghet erbjuder vi en 2-
årig räntegaranti från den dagen vi tecknar föreningslånet. Mer information finns att läsa i
den ekonomiska planen."
För mig känns det väl så som det reducerar ganska markant risken av fusken vi byggandet eftersom de som själv har investerat i äger 3 av 18 stycken. Och jag tolkar det så att förening inte har något lån ännu... Jag kommer kontakta andra ägare i alla fall för att se hur dem ser på förening från en intern (men kanske lite partial) vinkel.
Men det utgår ifrån att det redan är förening som äger lägenheten och har rätt till att sälja dem. Jag undrar nämligen över vem dem tillhör, och får sälja dem. ÄR dem inte ägd av föreningen, falla bort hälfte av intäkter för viso, men lånet borde vara mindre än om förening måste köpa/har köpt själv lägenheten och måste sälja dem vidare...J Josth skrev:
Har det överhuvudtaget bildats någon brf ännu? Finns det en brf så är det brf:en som äger lägenheterna, alltid (samfälligheter och skit jag vet men nu utgår vi från en hederlig brf).
Du äger inte ”din” brf-lägenhet. Du äger rätten att nyttja lägenheten. Det är vad du har betalat för.
Normalt tillvägagångssätt:
- fastighetsutvecklaren köper en bit mark och en entreprenad om att uppföra lägenheterna
- fastighetsutvecklaren bildar och registrerar brf:en, de blir även dess interimstyrelse
- fastighetsutvecklaren säljer fastigheten till brf:en som har tagit ett lån för att köpa fastigheten
- brf:en säljer nyttjanderätten till lägenheterna.
- köparen av nyttjanderätten blir medlem i föreningen och på så vis delägare av fastigheten
- medlemmarna bildar en ordinarie styrelse
Här ligger också förklaringen på det många har svårt att förstå. Varför man blir ”av” med ”sin” lägenhet om brf:en går på röven och kursar. Vid en konkurs fråntas föreningen (delägarna) förvaltningen av fastigheten. Föreningen löses upp och bostadsrätterna blir hyresrätter. Konkursförvaltaren försöker hitta en köpare av fastigheten för att betala föreningens (delägarnas) skulder.
Kvar står sedan familjer med lån på miljoner där bostadsrätten som nu inte längre finns var säkerheten i det lånet man tog.
För tillfället kämpar här en mindre förening grundad 2018 frenetiskt för att få en grannförening att ta in dem. Avgifterna har höjts närmare 4 000 kronor i månaden och de kommer ändå att gå omkull om de inte får till en sammanslagning.
Granska den ekonomiska planen både två och tolv gånger innan ni köper er en nyttjanderätt av en bostadsrätt.
Du äger inte ”din” brf-lägenhet. Du äger rätten att nyttja lägenheten. Det är vad du har betalat för.
Normalt tillvägagångssätt:
- fastighetsutvecklaren köper en bit mark och en entreprenad om att uppföra lägenheterna
- fastighetsutvecklaren bildar och registrerar brf:en, de blir även dess interimstyrelse
- fastighetsutvecklaren säljer fastigheten till brf:en som har tagit ett lån för att köpa fastigheten
- brf:en säljer nyttjanderätten till lägenheterna.
- köparen av nyttjanderätten blir medlem i föreningen och på så vis delägare av fastigheten
- medlemmarna bildar en ordinarie styrelse
Här ligger också förklaringen på det många har svårt att förstå. Varför man blir ”av” med ”sin” lägenhet om brf:en går på röven och kursar. Vid en konkurs fråntas föreningen (delägarna) förvaltningen av fastigheten. Föreningen löses upp och bostadsrätterna blir hyresrätter. Konkursförvaltaren försöker hitta en köpare av fastigheten för att betala föreningens (delägarnas) skulder.
Kvar står sedan familjer med lån på miljoner där bostadsrätten som nu inte längre finns var säkerheten i det lånet man tog.
För tillfället kämpar här en mindre förening grundad 2018 frenetiskt för att få en grannförening att ta in dem. Avgifterna har höjts närmare 4 000 kronor i månaden och de kommer ändå att gå omkull om de inte får till en sammanslagning.
Granska den ekonomiska planen både två och tolv gånger innan ni köper er en nyttjanderätt av en bostadsrätt.
Redigerat:
Ah, låter som att lånet är villkorat på att det skrivs kontrakt på X antal bostadsrätter, och då är det i byggkoncernens intresse att köpa dessa så att föreningen får bankpengar som i sin tur betalas till byggarna?R Richard1979 skrev:
Mindre risk att holdingbolaget går i kk och att bostadsrätterna säljs av konkursförvaltaren, poängen med att bygga en koncern är ofta att isolera tillgångar från risker så som löneutgifter och jobbiga kontrakt. Själva entrepenadfirman med massa anställda och förpliktelser kan sättas i kk utan att holdingbolaget berörs.
En potentiellt tråkig situation är om koncernen inte lyckas avyttra bostadsrätterna och istället beslutar sig för att ha kvar dem för t.ex uthyrning. Hur kul är det att ha ett företag som kontrollerar styrelsen? De har ju väldigt annorlunda intressen än en privatperson som äger en bostadsrätt.
Det här med att dom "värderar sina köpare" ska man så klart ta med en nypa salt, när pengarna bytt hand och de hamnar i en mer pressad situation.
Jag hade undvikit ett företag som säljsnackar sådär. Värdera sina köpare gör man genom bra avtal och priser inte genom floskler....🤔👍
vi är alla överens över att det är säljsnack och inte betyder någonting. som sagt är för mig enbart viktigt var står på kontraktet (så som garanterat räntor på 2 år) men först och främst vad händer vid ekonomiska problem för företaget. jag har kollat lite på den och den verkade vara ekonomiskt ok fram till 2022. jag får inte verkligen fram något för 2023.Farstatjej90 skrev:
Har du kollat om det finns några anmärkningar? Det är bara att ringa kronis
Flera olika privata ägare... Holding... Invest.. garanterad ränta...R Richard1979 skrev:
Du har fått alla varningsflaggor viftade i ansiktet ....
Utvecklaren till BRF här på gatan konkade innan man färdigställt tomter mm. Sista enheten slumpades bort till 2 miljoner lägre pris än övriga enheter och alla ägare i föreningen fick skjuta till 0,5 miljoner för att färdigställa.
I det har fallet är allt redan klart ovj besiktigat... sådant problem kan det inte bli.J Jeppan skrev:
Bygget jag nämnde i första inlägget var även det klart och besiktigat...men första höststormen blåste halva taket bort, det regnade in i lägenheterna längst upp, putsen på fasaden läckte vid varenda balkonginfästning, från vår dusch rann det vatten under badrumsgolvet och ut under hallparketten, fallskyddsstaket och slänter utanför rasade, föreningslokaler som utlovades i prospektet färdigställdes aldrig...entrepenören hade gått i kk men fastighetsutvecklaren som anlitat byggarna och sålt fastigheten till föreningen ville inte skjuta till mer pengar, de tyckte att de själva hade blivit blåsta av sin entrepenör. Efter fler år av konflikt så tog föreningen till slut ett stort lån för att fixa alltsammans själva. Sen fortsatte konflikten i tingsrätten. Hur det gick vet jag inte, vi sålde och flyttade så fort vår lägenhet var åtgärdad.R Richard1979 skrev: