Bolån / byggkredit / nybygge & slutvärdering
Hej husbyggarvänner, jag sitter och för skojs skull räknar lite på bolån vid bygge av nytt hus. Men blir inte riktigt klok på hur jag tänker om jag ens är i närheten av att tänka rätt.
Det lättaste hade vart att gå till baken men tänkte fråga här ändå.
Ponera att man ska bygga nytt, jag har en tomt som är gjord en förhandsvärdering på ca 2.000.000 kr som jag fick för några år sen.
Säg såhär jag ska bygga nytt och byggkostnaden landar på 6.000.000. Bygget när det är klart blir värderat till 10.000.000 av de 10 milj ska 15% vara kontantinsats men använder tomten så då är det 20%
Men hur är det egentligen? Det är slutvärdet som bolånet räknas på, men är det bra att det blir högre än byggkostnaden så mycket? Eller betyder det att om jag bygger för 6.000.000 kr och får värdering på 10 milj att belåningen är 60%? Själva byggkostnaden man lägger in blir kontantinsats om man får såpass högre värdering än byggkostnaden? Eller är jag ute o cyklar?
Det lättaste hade vart att gå till baken men tänkte fråga här ändå.
Ponera att man ska bygga nytt, jag har en tomt som är gjord en förhandsvärdering på ca 2.000.000 kr som jag fick för några år sen.
Säg såhär jag ska bygga nytt och byggkostnaden landar på 6.000.000. Bygget när det är klart blir värderat till 10.000.000 av de 10 milj ska 15% vara kontantinsats men använder tomten så då är det 20%
Men hur är det egentligen? Det är slutvärdet som bolånet räknas på, men är det bra att det blir högre än byggkostnaden så mycket? Eller betyder det att om jag bygger för 6.000.000 kr och får värdering på 10 milj att belåningen är 60%? Själva byggkostnaden man lägger in blir kontantinsats om man får såpass högre värdering än byggkostnaden? Eller är jag ute o cyklar?
Det är slutvärdet som ligger till grund för belåningen.
Jag är inte riktigt med på resonemanget i slutet av ditt inlägg. Men om du lånar 6 milj för att bygga, och slutvärdet blir 10 milj. Då har du 60% belåning.
Om din tomt var värd 2 milj. för några år sedan, så kan den vara värd väldigt mycket mindre just nu. Och det är rätt ovanligt i nuläget att ett färdigbyggt hus blir värderat så mycket över byggkostnad+tomtkostnad. Så jag misstänker att du har lite glädjesiffror. Tänk också på att banken brukar begära att du kan sätta in en högre kontantinsats än 15% vid nybygge, till byggnadskreditivet (ofta 20 - 25%). De vill säkerställa att du verkligen klarar 15% kontaninsats när huset är klart (kan ha blivit dyrare under bygget, värderingen kan sjunka under byggtiden).
Utöver att du behöver komma rätt med kontantinsatsen, så behöver även din privatbudget klara räntor och amortering på ett 6 milj lån. jag vet inte hur hög kalkylränta bankerna räknar med idag. Då när man kunde låna med räntor på drygt 1%, ville banken att du skall klara en ränta på 7% (+amortering). Så jag gissar att motsvarande kalkylränta idag är typ 10 - 12%.
Jag är inte riktigt med på resonemanget i slutet av ditt inlägg. Men om du lånar 6 milj för att bygga, och slutvärdet blir 10 milj. Då har du 60% belåning.
Om din tomt var värd 2 milj. för några år sedan, så kan den vara värd väldigt mycket mindre just nu. Och det är rätt ovanligt i nuläget att ett färdigbyggt hus blir värderat så mycket över byggkostnad+tomtkostnad. Så jag misstänker att du har lite glädjesiffror. Tänk också på att banken brukar begära att du kan sätta in en högre kontantinsats än 15% vid nybygge, till byggnadskreditivet (ofta 20 - 25%). De vill säkerställa att du verkligen klarar 15% kontaninsats när huset är klart (kan ha blivit dyrare under bygget, värderingen kan sjunka under byggtiden).
Utöver att du behöver komma rätt med kontantinsatsen, så behöver även din privatbudget klara räntor och amortering på ett 6 milj lån. jag vet inte hur hög kalkylränta bankerna räknar med idag. Då när man kunde låna med räntor på drygt 1%, ville banken att du skall klara en ränta på 7% (+amortering). Så jag gissar att motsvarande kalkylränta idag är typ 10 - 12%.
Det är inte så de tar fram en kalkylränta, den baseras ju på prognoser och troliga scenarion. De har inte nuvarande ränta x4.H hempularen skrev:
Vad gäller ursprungsfrågan så kan jag rekommendera att kontakta Nordea via deras hemsida. Går i samma tankar som dig och fick väldigt bra och snabbt bemötande. Skall träffa dem på onsdag och prata mer detaljer och förstå villkoren bättre.
Var lite otydlig i mitt inlägg. Jag fick tomten för några år sen. Men värderingen är gjord nyligen, i mitten av mars i år.H hempularen skrev:
Angående slutvärdet på bygget så är det vad mäklare och bank har sagt till mig och kommit fram till att huset som jag skulle bygga på tomten kommer vara värt när det är klart.
Det är Bohuslän med havsutsikt och ett unikt läge därav värdet på tomten och eventuellt färdigbyggt hus, liknande objekt går för ungefär samma pengar i samma område nyligen.
Tomten var 2021 taxerad till 1.5 mkr, och priserna just i våran del av Bohuslän har gått upp senaste 2 åren jag kan bara svara för hur det är här.
Redigerat:
OK, då är troligen denna preliminära förhandsvärdering någorlunda rimlig.
Om man resonerar lite logiskt. Värderingen skall ju motsvara vad det hela är värt ifall du skulle vilja/tvinags sälja då när slutvärderingen görs.
Om vi då tänker oss en spekulant. OM det går att köpa en tomt i liknande läge för 2 milj. Och bygga för 6 milj. Varför då betala 10 milj. för ett nybyggt hus?
Det finns väldigt många som byggt hus och får för sig att just byggprocessen är en vinstaffär. Under åren när marknaden ökade konstant, kanske 10 - 15% per år. Så köpte folk en tomt, fick en förhandsvärdering, byggde och fick en slutvärdering som visade att de gått med 20 - 30% i vinst. Värdeökningen beror då inte på att de är så bra på att låta bygga hus, utan på att allmäna marknadsläget förbättrades under byggtiden. Ett sådant resonemang är en stor risk, marknaden kan lika gärna vända nedåt så att slutvärderingen ligger 20 - 30% under förhandsvärderingen.
I ditt fall skulle jag ifrågasätta siffrorna. Om vi antar att uppskattningen av slutvärdet stämmer. Så tror jag att du antingen har underskattat byggkostnaden, eller så är tomten värd mer än 2 milj. Skillnaden mellan total produktionskostnad och förväntat slutvärde är för stor.
Nu är en tomt som du beskriver troligen lite speciell, och det är tänkbart att normal logik inte gäller. Men i så fall är det inte omöjligt att rätt köpare (som kan ta något år att hitta) skulle betala både 5 och 6 milj. för bara tomten, och sedan bygga för 10 - 20 milj.
Om man resonerar lite logiskt. Värderingen skall ju motsvara vad det hela är värt ifall du skulle vilja/tvinags sälja då när slutvärderingen görs.
Om vi då tänker oss en spekulant. OM det går att köpa en tomt i liknande läge för 2 milj. Och bygga för 6 milj. Varför då betala 10 milj. för ett nybyggt hus?
Det finns väldigt många som byggt hus och får för sig att just byggprocessen är en vinstaffär. Under åren när marknaden ökade konstant, kanske 10 - 15% per år. Så köpte folk en tomt, fick en förhandsvärdering, byggde och fick en slutvärdering som visade att de gått med 20 - 30% i vinst. Värdeökningen beror då inte på att de är så bra på att låta bygga hus, utan på att allmäna marknadsläget förbättrades under byggtiden. Ett sådant resonemang är en stor risk, marknaden kan lika gärna vända nedåt så att slutvärderingen ligger 20 - 30% under förhandsvärderingen.
I ditt fall skulle jag ifrågasätta siffrorna. Om vi antar att uppskattningen av slutvärdet stämmer. Så tror jag att du antingen har underskattat byggkostnaden, eller så är tomten värd mer än 2 milj. Skillnaden mellan total produktionskostnad och förväntat slutvärde är för stor.
Nu är en tomt som du beskriver troligen lite speciell, och det är tänkbart att normal logik inte gäller. Men i så fall är det inte omöjligt att rätt köpare (som kan ta något år att hitta) skulle betala både 5 och 6 milj. för bara tomten, och sedan bygga för 10 - 20 milj.
Ja speciell vet jag inte direkt. Eller ja det är väl att man har milsvid havsutsikt och att det inte finns några fler tomter just i detta område kvar iallafall. Närheten till havet är väl en orsak det är knappt 150 meter.H hempularen skrev:
Några grannar som byggde på sin tomt ca 100 meter ifrån min, byggde 2022 för runt 5.5 mkr. Dom sålde nyligen i början av april för 10.2 mkrB Byggherren9503 skrev: