Vatten i källaren (fel på dränering?) - Dolt fel?
Hej på er!
Vi har precis flyttat in i vårat drömhus och fick nyligen stora mängder vatten in i källaren. Som tur var vi hemma och upptäckte det i ett tidigt stadie så skadan kunde minimeras.
För att sammanfatta vad som hände:
Det hade regnat under dagen och tidigare i veckan, inga orimliga mängder utan ganska normal nederbörd så här års. Av en slump gick vi ner i källaren och såg då att det var stora vattenansamlingar på golvet. Efter lite torkande och letande så kunde vi konstatera att det läckte in vatten (ganska bra flöde) där bottenplattan och källarväggen möts på nästan alla sidor av huset. Det är alltså inte lite fukt vi pratar om utan >400 liter vatten som fick tömmas.
Nu till min fråga - räknas detta som dolt fel?
Dräneringen är gjord 2001.
Den enda kommentaren som fanns i besiktningsprotokollet var att det var lite förhöjda fuktkvoter i trälisterna i källaren. Det har aldrig varit tal om några översvämningar i källaren. Jag tycker ändå att det är lite skillnad på lite fuktiga trälister (något som känns ganska vanligt i källare) och en översvämning i den magnituden som vi fick uppleva.
Besiktningsmannen skriver dessutom att det borde göras en undersökning av träkonstruktionerna - inte något om potentiella problem med dränering eller tätning mellan bottenplatta och källarvägg.
Så vad är er bedömning av situationen? Är detta ett dolt fel?
Vi har precis flyttat in i vårat drömhus och fick nyligen stora mängder vatten in i källaren. Som tur var vi hemma och upptäckte det i ett tidigt stadie så skadan kunde minimeras.
För att sammanfatta vad som hände:
Det hade regnat under dagen och tidigare i veckan, inga orimliga mängder utan ganska normal nederbörd så här års. Av en slump gick vi ner i källaren och såg då att det var stora vattenansamlingar på golvet. Efter lite torkande och letande så kunde vi konstatera att det läckte in vatten (ganska bra flöde) där bottenplattan och källarväggen möts på nästan alla sidor av huset. Det är alltså inte lite fukt vi pratar om utan >400 liter vatten som fick tömmas.
Nu till min fråga - räknas detta som dolt fel?
Dräneringen är gjord 2001.
Den enda kommentaren som fanns i besiktningsprotokollet var att det var lite förhöjda fuktkvoter i trälisterna i källaren. Det har aldrig varit tal om några översvämningar i källaren. Jag tycker ändå att det är lite skillnad på lite fuktiga trälister (något som känns ganska vanligt i källare) och en översvämning i den magnituden som vi fick uppleva.
Besiktningsmannen skriver dessutom att det borde göras en undersökning av träkonstruktionerna - inte något om potentiella problem med dränering eller tätning mellan bottenplatta och källarvägg.
Så vad är er bedömning av situationen? Är detta ett dolt fel?
Termen ”dolt fel” finns inte i Jordabalken, men används ofta som beskrivning av fel i en fastighet som kan ge ersättning. Så här skrivs i kommentar till lagstiftningen.
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
I den besiktning som ni citerar finns en beskrivning av misstanke om fel och en uppmaning till mer noggrann undersökning. Det anges också att dräneringen är mer än 20 år gammal så funktionen kan vara bristfällig. Sammantaget gör detta det mycket svårt för er att hävda fel som kan ge ersättning (dolt fel). Ni skriver inte om besiktningen gjorts på uppdrag av er eller av säljaren. Om den gjorts av er kan ni kontakta besiktningsföretaget.
”Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden). Undersökningsplikten utökas om det finns anledning till misstanke om fel. Om lukt eller fuktfläckar finns i byggnaden, eller om säljaren har sagt någonting som ger anledning till misstanke (t.ex. på grund av en friskrivning) bör köparen därför göra en mer noggrann undersökning. Då kan han t.ex. behöva bryta upp golvbrädor och liknande för att undersöka även ”dolda utrymmen” (dock ej utan säljarens tillåtelse!). Om säljaren däremot givit en lugnande uppgift om fastighetens skick minskar köparens undersökningsplikt och han ska kunna lita på vad säljaren sagt.”
I den besiktning som ni citerar finns en beskrivning av misstanke om fel och en uppmaning till mer noggrann undersökning. Det anges också att dräneringen är mer än 20 år gammal så funktionen kan vara bristfällig. Sammantaget gör detta det mycket svårt för er att hävda fel som kan ge ersättning (dolt fel). Ni skriver inte om besiktningen gjorts på uppdrag av er eller av säljaren. Om den gjorts av er kan ni kontakta besiktningsföretaget.
Redigerat:
Tyvärr får du nog ställa in dig på att det inte är dolt fel. Mest för att du inte ska bli besviken. Så om du vinner är det bara bonus.
För tyvärr är det nästan löjligt hur långt undersökningsplikten sträcker sig. För även om man måste plocka isär eller nästan riva saker, så anses det ibland, som att "det hade kunnat gå att upptäcka"
Vidare kommer detta med ersättning. Allt har sin livslängd. Så även en dränering, som skrivs av lite för varje år. Jag är rädd att inte dräneringen har så mycket kvar av sitt värde drygt 20 år efter. Sist men inte minst så utgår en eventuell ersättning på värdeskillnaden på huset med och utan vetskap om detta fel, vilket kan anses som noll.
Som svar på din egentliga fråga så är svaret att ingen vet. Helt omöjligt är det faktiskt inte. Det finns iallafall anledning att se närmre på kostnader för de saker jag räknat upp. Även prata med mäklare och eventuellt säljar och sedan se hur ni ska gå vidare.
För tyvärr är det nästan löjligt hur långt undersökningsplikten sträcker sig. För även om man måste plocka isär eller nästan riva saker, så anses det ibland, som att "det hade kunnat gå att upptäcka"
Vidare kommer detta med ersättning. Allt har sin livslängd. Så även en dränering, som skrivs av lite för varje år. Jag är rädd att inte dräneringen har så mycket kvar av sitt värde drygt 20 år efter. Sist men inte minst så utgår en eventuell ersättning på värdeskillnaden på huset med och utan vetskap om detta fel, vilket kan anses som noll.
Som svar på din egentliga fråga så är svaret att ingen vet. Helt omöjligt är det faktiskt inte. Det finns iallafall anledning att se närmre på kostnader för de saker jag räknat upp. Även prata med mäklare och eventuellt säljar och sedan se hur ni ska gå vidare.
Det skulle vara bra med information om
Husets ålder och skick i övrigt
Husets placering (på en höjd? gammal sjöbotten?)
Källarens konstruktion för golv och vägg (oisolerad platta, isolerad platta, gjuten betong, lättbetong, ...)
Dräneringens utförande (skivor? grävdes det runt hela huset?, osv.)
Kom det med bilder på dräneringsarbetet?
Om det läcker in 400 liter på ett "vanligt" regn har antingen
a. säljaren varit väl medveten om detta eller,
b. det är ett nytt stopp/fel någonstans i dräneringen (vilket kan vara i tex. kommunens dagvatten, kanske trycks vatten in bakvägen på grund av någon förändring)
Jag skulle därför snarast förstå hur dräneringen är kopplad och tänkt att fungera och om det är stopp någon stans. Det bör finnas brunnar.
Edit: och uppgav säljaren något om vattenproblem i källaren eller påstod denne att inga problem märkts?
Husets ålder och skick i övrigt
Husets placering (på en höjd? gammal sjöbotten?)
Källarens konstruktion för golv och vägg (oisolerad platta, isolerad platta, gjuten betong, lättbetong, ...)
Dräneringens utförande (skivor? grävdes det runt hela huset?, osv.)
Kom det med bilder på dräneringsarbetet?
Om det läcker in 400 liter på ett "vanligt" regn har antingen
a. säljaren varit väl medveten om detta eller,
b. det är ett nytt stopp/fel någonstans i dräneringen (vilket kan vara i tex. kommunens dagvatten, kanske trycks vatten in bakvägen på grund av någon förändring)
Jag skulle därför snarast förstå hur dräneringen är kopplad och tänkt att fungera och om det är stopp någon stans. Det bör finnas brunnar.
Edit: och uppgav säljaren något om vattenproblem i källaren eller påstod denne att inga problem märkts?
Du behöver ta reda på om det kommer in vatten varje gång det regnar, och sedan varför denna gången.
Om säljaren fyllt i att det inte är något problem med fukt i källaren kanske det är en väg framåt, men det är inget dolt fel.
Hur är dräneringen gjord? Vart leds vattnet? Hur hanteras dagvatten?
Kanske en pump i en brunn som är trasig så att vattnet står kvar?
finns inspektionsbrunnar så att man kan filma rören?
Om säljaren fyllt i att det inte är något problem med fukt i källaren kanske det är en väg framåt, men det är inget dolt fel.
Hur är dräneringen gjord? Vart leds vattnet? Hur hanteras dagvatten?
Kanske en pump i en brunn som är trasig så att vattnet står kvar?
finns inspektionsbrunnar så att man kan filma rören?
Stort tack för så snabba svar!
Placeringsmässigt ligger det väldigt bra - uppe på en höjd med sluttande plan på alla sidor om huset.
Är osäker på källarens konstruktion - något jag får kolla upp. Vet inte mer än "platta på mark".
Oklar information om dräneringens utförande, men det grävdes runt hela huset.
Inga bilder på dräneringsarbete.
Inga problem med vatten i källaren.
Vi har samma frågor som du skriver och försöker ta reda på så mycket som möjligt. I dagsläget har jag tyvärr inte så mycket information kring dräneringen förutom att den är gjord 2001.
Både säljare och köpare (vi) gjorde varsin besiktning. Vi ska höra av oss till säljarens besiktningsföretag.K klimt skrev:
Huset är byggt 1939. Bra skick i övrigt.redarn skrev:
Placeringsmässigt ligger det väldigt bra - uppe på en höjd med sluttande plan på alla sidor om huset.
Är osäker på källarens konstruktion - något jag får kolla upp. Vet inte mer än "platta på mark".
Oklar information om dräneringens utförande, men det grävdes runt hela huset.
Inga bilder på dräneringsarbete.
Inga problem med vatten i källaren.
Mängden vatten som läcker in spelar ingen roll i sammanhanget? Jag köper att en källare kan vara fuktig, men i det här fallet pratar vi om att det bokstavligt talat rinner in vatten i en sån fart att man inte hinner med att torka upp det.O Odi et Amo skrev:
Vi har samma frågor som du skriver och försöker ta reda på så mycket som möjligt. I dagsläget har jag tyvärr inte så mycket information kring dräneringen förutom att den är gjord 2001.
Då är inte hundratals liter vatten i källaren något jag förväntat mig som normalt, förutom om dräneringen är trasig enligt nedan.V vulkanglaset skrev:
'39 så gissar jag oisolerad platta och betonghålsten och sedan ett trähus ovanpå.V vulkanglaset skrev:
Inte jätteviktigt men inte dåligt att veta hur huset är byggt.
Min gissning är att dräneringen är kopplad til takavvattningen och att sen senare delen av dräneringen är igensatt. Vattnet från taket rinner då ner i dräneringsrören men om utloppet är igensatt så rinner de i stället in i huset.V vulkanglaset skrev:
Jag skulle nu fråga säljaren om alla detaljer om dräneringen och sedan köpa en billig inspektionskamera och kanske leta upp ett företag som sysslar med dräneringar.
Möjligtvis är hela dräneringen helt fuskbyggd och sämre än ingen dränering och då kanske kanske skulle det vara dolt fel, men osannolikt.
Möjligtvis har besiktningsmännen misslyckats så stort att du kan få skadestånd den vägen.
Men mycket osannolikt.
Förhoppningsvis ganska billigt att åtgärda om det är som jag misstänker igensatt i utloppet.
Ta reda på var vattnet från dräneringen är tänkt att ta vägen. Att det kommer vatten på husets alla sidor tycker jag tyder på att rören runt huset fungerar men inte röret som ska leda bort från huset.
Sen finns det gott om dräneringar som är ihopkopplade med takavvattningen. Blir det stopp på fel ställe i en sån lösning så går allt från taken in i källaren, mycket smidigt..
Sen finns det gott om dräneringar som är ihopkopplade med takavvattningen. Blir det stopp på fel ställe i en sån lösning så går allt från taken in i källaren, mycket smidigt..
Jag tycker också det är onormalt med så stora vattenmängder.
Det finns fyra stuprör som leder vatten från taket. En går ner i en vattentunna, två av dem går ner i rör i marken, en leds ut på gräsmattan (ca 3 m bort från huset) under en altan.
Vi blev lite nyfikna på rören som går ner i marken, så vi "pejlade" oss fram var de gick. Vi valde ett av rören och grävde upp gräsmattan bitvis för att se var röret ledde och kunde konstatera att det bara är ett PVC-rör på ca 1.5m som sedan går över i en dräneringsledning på ca 2m, sen slutar den tvärt i gräsmattan. Så dagvattnet från det röret leds bara ut i gräsmattan ca 3.5 m bort från huset. Förmodligen är det en liknande lösning för det andra stupröret som går ner i gräsmattan. Så inget av stuprören är kopplade till varken dräneringen eller någon dagvattenledning.
Som jag skrev innan så försöker vi ta fram så mycket information som möjligt gällande dräneringen.
Med de skrivningar som finns i bes. protokollet så tror jag du har en rejäl uppförsbacke om du vill ha ersättning öfr dolt fel.
Det är inte så intressant exakt vad som upptäcks i en besiktning. Utan vad den indikerar. Här finns en indikation om fuktproblem, som visserligen kan ses som vanligt i en sådan källare. Men det innebär att du kan förvänta dig en del problem. Nu var de oväntat stora, men det blir en risk man får ta om man inte grundligt undersöker de indikationer som finns.
Det låter ju som detta borde vara ett relativt nytt fenomen här, annars borde det funnits mer tecken på att de kommit in vatten förut. Gissningsvis är det ett problem liknade det som skrivist om i tråden att något har hänt med bortledningen av vatten. kanske en stenkista som satts igen av löv etc. Det behöver inte vara fel på själva dräneringen runt huset. Dränering från 2001 bör inte vara ett problem, om den är rätt utförd.
Dränering brukar anges att den har ca 30 års livslängd. Det är en "sanning" som varit oförändrad sedan 70 talet. Då användes dräneringsrör av keramik, utan muffar. Vatten skulle tränga in genom gliporna mellan rören och ledas bort. Man använde ingen geoduk för att hålla bort lera och annat från dräneringen. Resultatet var att dessa rör ofta blev fyllda med lera och sand redan efter kanske 10 år, och helt ogenomträngliga innan de blev 30. Men från typ 1980 eller lite tidigare har man i princip bara använt dräneringsrör av perforerad plast, som läggs i makadamm som skyddas av geoduk. Duken fuskades det nog med under 80 talet, kvalitet på duken har förbättrats. Men dessa dräneringssystem drabbas inte av samma tidiga åldrande som de äldre systemen. I praktiken fungerar de troligen i minst 100 år, förutsatt att de inte drabbas av någon mer plötslig olycka som en marksättning. I samband med utbyggnad grävde vi upp och flyttade någa meter dränering från 1991, det var ca 2010. Rören var som nya, det låg typ 1mm partiklar i botten av röret.
Det är inte så intressant exakt vad som upptäcks i en besiktning. Utan vad den indikerar. Här finns en indikation om fuktproblem, som visserligen kan ses som vanligt i en sådan källare. Men det innebär att du kan förvänta dig en del problem. Nu var de oväntat stora, men det blir en risk man får ta om man inte grundligt undersöker de indikationer som finns.
Det låter ju som detta borde vara ett relativt nytt fenomen här, annars borde det funnits mer tecken på att de kommit in vatten förut. Gissningsvis är det ett problem liknade det som skrivist om i tråden att något har hänt med bortledningen av vatten. kanske en stenkista som satts igen av löv etc. Det behöver inte vara fel på själva dräneringen runt huset. Dränering från 2001 bör inte vara ett problem, om den är rätt utförd.
Dränering brukar anges att den har ca 30 års livslängd. Det är en "sanning" som varit oförändrad sedan 70 talet. Då användes dräneringsrör av keramik, utan muffar. Vatten skulle tränga in genom gliporna mellan rören och ledas bort. Man använde ingen geoduk för att hålla bort lera och annat från dräneringen. Resultatet var att dessa rör ofta blev fyllda med lera och sand redan efter kanske 10 år, och helt ogenomträngliga innan de blev 30. Men från typ 1980 eller lite tidigare har man i princip bara använt dräneringsrör av perforerad plast, som läggs i makadamm som skyddas av geoduk. Duken fuskades det nog med under 80 talet, kvalitet på duken har förbättrats. Men dessa dräneringssystem drabbas inte av samma tidiga åldrande som de äldre systemen. I praktiken fungerar de troligen i minst 100 år, förutsatt att de inte drabbas av någon mer plötslig olycka som en marksättning. I samband med utbyggnad grävde vi upp och flyttade någa meter dränering från 1991, det var ca 2010. Rören var som nya, det låg typ 1mm partiklar i botten av röret.
Jag håller till viss del med. Det enda jag funderar på är de så otroligt stora mängderna vatten. Eller kanske snarast flödet. Även om dränering saknas eller är tät så det rinner ut vid sidan av huset, så ska det inte kunna rinna/forsa in vatten, som det tycks ha gjort. Även om betong badar i vattet så ska det på sin höjd sippra in vatten. Det låter faktiskt tveksamt att det ens är dräneringen det är fel på.H hempularen skrev:
Är det erat eller säljarens besiktningsprotokoll?V vulkanglaset skrev:
Om säljarens, vad sa eran besiktning om källaren?
Utifrån det jag läser tolkar jag det som att ingen fördjupad undersökning av trä konstruktion (källarvägg) gjordes?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 071 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 071 inlägg
Det är ju i alla fall rätt uppenbart vad felet är: Utloppet från grundens dränering är antingen igensatt och husets dräneringslager är en lokal lågpunkt som samlar vatten eller grundens recipient har svämmat över så att dräneringen har lett vatten till grunden.
Medlem
· Västernorrland
· 10 718 inlägg
Sen får man ju komma ihåg att kommer vattnet in på rätt punkt utifrån orsakat av nån speciell omständighet så kan det ju ta sig in oavsett hur dräneringen fungerar eller inte.......