Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Först två saker:
Att du inte förstår dig på elinstallationen gör den inte nödvändigtvis felaktig. Du har gett dig på att pula med något som du inte förstår och inte har rätt att jobba med. Läs lite på elforumet här så får du en lång räcka med exempel på djupt elkunniga som insisterar på att man måste förstå vad man gör (oavsett om man gör det med rätt tillstånd eller inte). Att slå av strömbrytaren och titta på färg på kablar är inte riktigt den nivån.
Att du fått tag på en elektriker som tycker att du borde byta ut 75 % av elanläggningen säger inte heller så mycket. Kanske borde du det utifrån faktiska fel och färgförvirringen, kanske har du blivit påsåld mer än du behöver. Eftersom du själv inte riktigt förstår vad du fått veta är det inte lätt att avgöra.
Sen juridiken:
Dolda fel-försäkringen är en fråga mellan säljaren och försäkringsbolaget. Dina anspråk är lika starka eller svaga oavsett den. Att den exkluderar el spelar alltså ingen roll.
Fel är dock bara dolda om du inte med en rimlig ansträngning kunnat upptäcka dem. Är 75 % av elen felaktig hade du rimligen kunnat göra det med ganska enkla medel. De ersätts också bara om de utgör en väsentligt prispåverkande kostnad i köpet, alltså om huset varit billigare om felet var känt. Då du själv skriver att felet är relativt billigt att åtgärda så gör de nog inte det.
Så lägg dina pengar på att åtgärda felet istället för att processa mot någon. Och ska du fortsätta pula med el så lägg lite tiden du spar på att lära dig mer om säkert elarbete.
Att du inte förstår dig på elinstallationen gör den inte nödvändigtvis felaktig. Du har gett dig på att pula med något som du inte förstår och inte har rätt att jobba med. Läs lite på elforumet här så får du en lång räcka med exempel på djupt elkunniga som insisterar på att man måste förstå vad man gör (oavsett om man gör det med rätt tillstånd eller inte). Att slå av strömbrytaren och titta på färg på kablar är inte riktigt den nivån.
Att du fått tag på en elektriker som tycker att du borde byta ut 75 % av elanläggningen säger inte heller så mycket. Kanske borde du det utifrån faktiska fel och färgförvirringen, kanske har du blivit påsåld mer än du behöver. Eftersom du själv inte riktigt förstår vad du fått veta är det inte lätt att avgöra.
Sen juridiken:
Dolda fel-försäkringen är en fråga mellan säljaren och försäkringsbolaget. Dina anspråk är lika starka eller svaga oavsett den. Att den exkluderar el spelar alltså ingen roll.
Fel är dock bara dolda om du inte med en rimlig ansträngning kunnat upptäcka dem. Är 75 % av elen felaktig hade du rimligen kunnat göra det med ganska enkla medel. De ersätts också bara om de utgör en väsentligt prispåverkande kostnad i köpet, alltså om huset varit billigare om felet var känt. Då du själv skriver att felet är relativt billigt att åtgärda så gör de nog inte det.
Så lägg dina pengar på att åtgärda felet istället för att processa mot någon. Och ska du fortsätta pula med el så lägg lite tiden du spar på att lära dig mer om säkert elarbete.
Du måste skilja på "dolda fel" och "dolda fel försäkring". Ett "dolt fel" är ett fel som kvalar in på beskrivningen i jordabalken kap 4 §19.N NordicNomad skrev:
Det är alltid säljaren som är ansvarig för felet. Sen kan vederbörande teckna en försäkring för att skydda sig själv mot höga oförutsedda utgifter. Om försäkringen inte täcker en viss skada får säljaren ersätta köparen med sina egna pengar.
Men i övrigt håller jag med tidigare skribenter om att felen troligen inte är så allvarliga eller omfattande att de påverkat köpeskillingen nämnvärt om felet varit känt vid köpetillfället.
Men du kan ju skriva till säljaren och kräva en lagom summa pengar och se vad som händer.
Först och främst måste du förstå vad som räknas som ett dolt fel.N NordicNomad skrev:
Det räcker inte att man inte ser det vid en rimlig undersökning, det ska dessutom vara icke-förväntat och det ska dessutom påverka köpeskillningen märkbart.
Att man inte letar gör inte att felet inte lätt hade kunnat upptäckas om man valt att undersöka.
Ett förväntat fel kan till exempel att man byggt huset i ett kärr, då kan man förvänta sig fuktproblem (det avar bara ett extremt exempel)
Märkbart påverkat köpeskillingen om felet varit känt kan innebära att ett fel som kostar 200' att åtgärda inte räcker om köpeskillingen är tillräckligt hög.
Checklistan du nämner är helt enkelt bara det man kommit överens om med besiktningsmannen att det ska kontrolleras. Jag skulle tro att i ditt fall så har säljaren anlitat en besiktningsman som kontrollerar det som är överenskommet mellan den firman och säljaren. Den ligger sen till grund för säljarens försäkring (säljaren försäkrar sig så att hen slipper betala för dolda fel). Det som står i protokollet kan inte åberopas som dolt fel. Det som inte står, men som inte heller ingår i just en besiktningen är helt enkelt inte undersäkt alls, så där gör man bäst i att antingen utgå från att det är fel, eller undersöka själv som köpare.
Säljarens besiktning som du säkert läst har garanterat tydliga villkor om vad som inte ingår, exempelvis elektriska delar. Vill du veta mer om det innan du köper måste du själv låta besiktiga elen. Du kan inte utgå ifrån att det är bra för att det inte undersökt.
Sen har man detta med fördjupad undersökning, som man ofta uppmanas till. Det kan vara att besiktningsmannen upptäcker något som kan vara ett problem (men inte behöver vara det). De går inte ner mer i det, utan vill man veta med får man betala för en fördjupad undersökning.
Det är det absolut. Man gör många misstag första gången. Det finns nånstans på Byggahus ett dokument som är rätt omfattande där en användare här skrev ned allt man ska tänka på vid husköp. Det är ett rätt långt dokument men jag hittar det inte just nu...N NordicNomad skrev:
Om nån vet vad jag pratar om så citera mig gärna med länk. Det kan säkert hjälpa TS också ..
När är huset byggt?
Förenklat:
För att något ska klassas som "dolt fel" så ska felet vara:
- Dolt, alltså ej synligt vid (nogrann) besiktning.
- Inte förväntat, med anledning av husets ålder/skick/etc.
För att kunna få ersättning för ett dolt fel så måste det förväntade lägre försäljningspriset vara avsevärt lägre än vad ni faktiskt köpte huset för.
Dolda fel-försäkringen är säljarens försäkring, alltså säljaren är "skyddad" mot "dolda fel"-krav från köparen. Säljaren hänvisar vidare till sitt försäkringsbolag. Alltså köparen behöver "slåss" mot ett försäkringsbolag istället för mot säljaren för att kunna få eventuell ersättning.
Förenklat:
För att något ska klassas som "dolt fel" så ska felet vara:
- Dolt, alltså ej synligt vid (nogrann) besiktning.
- Inte förväntat, med anledning av husets ålder/skick/etc.
För att kunna få ersättning för ett dolt fel så måste det förväntade lägre försäljningspriset vara avsevärt lägre än vad ni faktiskt köpte huset för.
Dolda fel-försäkringen är säljarens försäkring, alltså säljaren är "skyddad" mot "dolda fel"-krav från köparen. Säljaren hänvisar vidare till sitt försäkringsbolag. Alltså köparen behöver "slåss" mot ett försäkringsbolag istället för mot säljaren för att kunna få eventuell ersättning.
Huset är från 60-talet men 2011 byttes elledningar och Elcentral.Demmpa skrev:
Exakt hur stod det i prospektet angående elen?
Kan det vara att bara delar av elen är utbytt?
Hus från 60-talet har gammla färgstandarden, tex,
- Röd tråd kan vara fas, tändtråd och skyddsjord i samma anläggning.
- I vissa anläggningar är svart tråd nolla, i andra är vit tråd nolla.
- Förr hände det att man genomgående bröt nollan istället för fasen i strömbrytare.
En vanlig strömbrytare är ingen godkänd frånskiljare när man ska in och pilla i uttag mm, utan det som gäller är att antingen slå ifrån huvudbrytaren, skruva ur diazedsäkringen eller slå ifrån dvärgbrytaren.
Sen ska man alltid göra en spänningslöskontroll innan man börjar skruva.
Kan det vara att bara delar av elen är utbytt?
Hus från 60-talet har gammla färgstandarden, tex,
- Röd tråd kan vara fas, tändtråd och skyddsjord i samma anläggning.
- I vissa anläggningar är svart tråd nolla, i andra är vit tråd nolla.
- Förr hände det att man genomgående bröt nollan istället för fasen i strömbrytare.
En vanlig strömbrytare är ingen godkänd frånskiljare när man ska in och pilla i uttag mm, utan det som gäller är att antingen slå ifrån huvudbrytaren, skruva ur diazedsäkringen eller slå ifrån dvärgbrytaren.
Sen ska man alltid göra en spänningslöskontroll innan man börjar skruva.
Att du fick en stöt beror i första hand på att du arbetade med en ledning där du hade brutit strömmen på ett felaktigt sätt. Och du hade inte kontrollerat att den var strömlös innan du arbetade med den. Man kan inte lita på att strömmen är bruten bara för att man bryter med strömbrytaren. Och även när man bryter på korrekt sätt (säkringen i elcentralen, eller huvudströmbrytaren för huset) så MÅSTE man kontrollera att strömmen verkligen är bruten innan man börjar arbeta med trådarna.
Sedan ÄR det ett fel i installationen om fas inte bröts av strömbrytaren (men en vanlig strömbrytare bryter aldrig ström "tillräckligt bra" för att man skall kunna anse ledningen strömlös).
Som sagt, el kan vara ett dolt fel, som säljaren i så fall är ansvarig för. Säljaren har tydligen en "dolda felförsäkring". Den skyddar säljaren mot skadeståndskrav från köparen. MEN det finns i princip alltid i alla sådana försäkringar en friskrivning att den inte gäller el eller VVS. OM någon hittar ett äkta dolt fel på elinstallationen, så får säljaren själv stå för kostnaden, utan hjälp från försäkringen.
Nu vet vi väldigt lite om omständigheterna här. Dels ang. exakt hur man skrivit om den utbytta elen från 2011. Dels om hur elinstallationen ser ut. OM det finns en tydlig utfästelse om att ALL el byttes 2011, av en helst namngiven elfirma. Så minskar din undersökningsplikt som köpare. Men den försvinner inte. Om du trots utfästelsen ser konstigheter med elen, ex. gamla uttag, märkligt klamrad kabel, eller andra tecken på att det inte är gjort, eller inte av en fackman. Så skall du som köpare inse att utfästelsen stämmer inte.
På beskrivningen av problemen tror jag att det antingen inte kvalar in som dolt, eller är "för billigt". Fel som kostar några procent av köpesumman att åtgärda (vilket ändå kan vara 100 000 eller mer), anses för små för att ha påverkat köpesumman, om de vore kända vid köpet.
Dvs. låt en elektriker fixa problemen, lägg inte energi på att försöka kräva säljaren.
Sedan ÄR det ett fel i installationen om fas inte bröts av strömbrytaren (men en vanlig strömbrytare bryter aldrig ström "tillräckligt bra" för att man skall kunna anse ledningen strömlös).
Som sagt, el kan vara ett dolt fel, som säljaren i så fall är ansvarig för. Säljaren har tydligen en "dolda felförsäkring". Den skyddar säljaren mot skadeståndskrav från köparen. MEN det finns i princip alltid i alla sådana försäkringar en friskrivning att den inte gäller el eller VVS. OM någon hittar ett äkta dolt fel på elinstallationen, så får säljaren själv stå för kostnaden, utan hjälp från försäkringen.
Nu vet vi väldigt lite om omständigheterna här. Dels ang. exakt hur man skrivit om den utbytta elen från 2011. Dels om hur elinstallationen ser ut. OM det finns en tydlig utfästelse om att ALL el byttes 2011, av en helst namngiven elfirma. Så minskar din undersökningsplikt som köpare. Men den försvinner inte. Om du trots utfästelsen ser konstigheter med elen, ex. gamla uttag, märkligt klamrad kabel, eller andra tecken på att det inte är gjort, eller inte av en fackman. Så skall du som köpare inse att utfästelsen stämmer inte.
På beskrivningen av problemen tror jag att det antingen inte kvalar in som dolt, eller är "för billigt". Fel som kostar några procent av köpesumman att åtgärda (vilket ändå kan vara 100 000 eller mer), anses för små för att ha påverkat köpesumman, om de vore kända vid köpet.
Dvs. låt en elektriker fixa problemen, lägg inte energi på att försöka kräva säljaren.
Jag kan tillägga att jag lever inte som jag lär. I fritidshuset vi köpte för några år sedan, var elen till ena gäststugan bruten. Enl. säljaren hade man tagit elen till golvvärmen vid en badrumsombyggnad några år tridigare..
Nåväl jag hempulade en ny matning från centralen till där kabeln från gäststugan kom in i huset. Innan jag kapade kabeln för att skarva in den nya matningen. Jag kontrollmätte i stugan. Mitt stora misstag var att jag mätte mellan fas och nolla i ett uttag. Inte mot jord. Det var spänningslöst.
Så jag gick och kapade kabeln (som ju enligt uppgift var urkopplad. Jag hade dock inte híttat var den var urkopplad, den bara försvann in i en av badrumsväggarna).
En rejäl blå blixt, och så slocknade badrummet. Efter rätt mycket sökande hittade jag var den var "urkopplad", i en osannolik dosa. Där hade man kopplar bort nollan inte fasen. Jag borde kontrollmätt mot jord. Jag antog att även jorden var urkopplad.
Det kanske bör tilläggas att jag redan före köpet insett att elen vid badrumsombyggnaden inte utförts av en fackman. Det finns ett vägguttag til Varmvattenberedaren ca 50 cm från duschen, läget förbättras något av en vikbar duschvägg. Ligger i planen att åtgärda före denna sommar. Så jag borde inte blivit förvånad.
Nåväl jag hempulade en ny matning från centralen till där kabeln från gäststugan kom in i huset. Innan jag kapade kabeln för att skarva in den nya matningen. Jag kontrollmätte i stugan. Mitt stora misstag var att jag mätte mellan fas och nolla i ett uttag. Inte mot jord. Det var spänningslöst.
Så jag gick och kapade kabeln (som ju enligt uppgift var urkopplad. Jag hade dock inte híttat var den var urkopplad, den bara försvann in i en av badrumsväggarna).
En rejäl blå blixt, och så slocknade badrummet. Efter rätt mycket sökande hittade jag var den var "urkopplad", i en osannolik dosa. Där hade man kopplar bort nollan inte fasen. Jag borde kontrollmätt mot jord. Jag antog att även jorden var urkopplad.
Det kanske bör tilläggas att jag redan före köpet insett att elen vid badrumsombyggnaden inte utförts av en fackman. Det finns ett vägguttag til Varmvattenberedaren ca 50 cm från duschen, läget förbättras något av en vikbar duschvägg. Ligger i planen att åtgärda före denna sommar. Så jag borde inte blivit förvånad.
Ja, där jag bor är många hus kopplade så att nollan bryts till taklamporna istället för fasen. Det är också samma hus som har röd som jord på flera våningar, men röd är tändtråd i källare, t ex. Allt detta ser ut att vara elektrikernivå på installationen med tanke på fina kuloinstallationer osv.
Givetvis mätte jag innan för att klargöra och bröt sedan strömmen vid säkringen, kontrollmäter igen för strömlöshet, innan man kopplar om. Som tips till trådskaparen då. Vanliga strömbrytare är vad jag vet aldrig en godkänd frånskiljare (precis som Demmpa skriver) vid arbete på en elanläggning, särskilt om man inte vet hur det är kopplat.