Ännu en tråd om dolt fel?
Hus byggår -95 köpt av oss för 1,5 år sedan. Föregående ägare bott där sen huset uppfördes. Är blandad fasad med dels tegelväggar och dels träväggar. Efter att vi skrivit kontrakt och betalat handpenning, ett par månader senare satt på tillträdesdagen och ordnade med fulla köpeskillingen med banken hos mäklaren, så halas papper fram på att det för max något år sedan varit fuktskada omkring en altandörr på tegelfasaden. Denna är utredd och åtgärdad vilket vi får papper på. Ytskikt etc är helt nyrenoverat på väggen så allt ser också fräscht ut vid noggrann inspektion. Intressant är att vi också på tillträdesdagen får papper på att extra luftventiler satts in i fasaderna i hela villaområdet då det några år efter byggnationen uppstod problem med fuktskador hos vissa grannar.
Efter vi flyttat in märker vi att det uppstår ny fuktskada på innerväggen innanför den här tegelfasaden. Visar sig nu att avrinningen i luftspalten är undermålig/felkonstruerad och därför rinner vatten längre in i väggen. Fuktbelastningen har väl blivit större med åren när teglet slitits och det uppstått småsprickor och liknande. Pratar med grannar som tycker det är dåligt att förra ägarna inte berättade för oss om att tegelväggarna varit så stora problem för flera andra. Också att mäklaren inte upplyste oss utan "höll" på infon om renoveringen och det tills vi redan skrivit kontrakt och visar oss först samma dag vi flyttar in. Säljarna hat i frågelistan skrivit att de inte känner till några problem med fukt i väggkonstruktioner på byggnaden.
Jag vill mena att jag nog ändå har ett inte helt dåligt case här? Fanns inget råd i besiktningsprotokoll om att "djupare undersökning rekommenderas" på något punkt.
Efter vi flyttat in märker vi att det uppstår ny fuktskada på innerväggen innanför den här tegelfasaden. Visar sig nu att avrinningen i luftspalten är undermålig/felkonstruerad och därför rinner vatten längre in i väggen. Fuktbelastningen har väl blivit större med åren när teglet slitits och det uppstått småsprickor och liknande. Pratar med grannar som tycker det är dåligt att förra ägarna inte berättade för oss om att tegelväggarna varit så stora problem för flera andra. Också att mäklaren inte upplyste oss utan "höll" på infon om renoveringen och det tills vi redan skrivit kontrakt och visar oss först samma dag vi flyttar in. Säljarna hat i frågelistan skrivit att de inte känner till några problem med fukt i väggkonstruktioner på byggnaden.
Jag vill mena att jag nog ändå har ett inte helt dåligt case här? Fanns inget råd i besiktningsprotokoll om att "djupare undersökning rekommenderas" på något punkt.
Små sprickor syntes vid visning?
Alla innerväggar mot yttre fasad eller endast mot norr?
Det har varit ovanligt regnigt sista tiden så inget säljarna kan lastas för...
Grannar säger ju vad du vill höra för att hålla en god grannskap.
Alla innerväggar mot yttre fasad eller endast mot norr?
Det har varit ovanligt regnigt sista tiden så inget säljarna kan lastas för...
Grannar säger ju vad du vill höra för att hålla en god grannskap.
Felaktig avrinning fanns ju sedan länge. Men annars vet jag inte riktigt hur du menar.Jonatan79 skrev:
Kanske styrker vårt case att de har dokumenterade fukskador i den här innerväggen kort före de sålde huset, som sedan fick nya fina ytskikt och skadat material byttes ut innan försäljning, och nu är det likadana skador igen. Är ju svårt att upptäcka fel när ytskikten är nybytta. Men sen fick vi ju veta om detta samma dag som tillträdesdagen med den slutgiltiga betalningen. Undrar hur man ser på det. När vi var på visning, budade, och skrev kontrakt fick vi inte veta något om detta dock.
Finns nedtecknat i besiktningsprotokoll "frostsprängning/fogsläpp noterades i enstaka tegelfasad". I mina öron är det något helt annat än att väggen är typ genomblöt. Alla fackmän säger att det är normalt att det rinner fukt på insidan av tegelfasader, därför man har luftspalt och en avrinningsplåt eller liknande som leder vattnet ut ur väggkonstruktionen istället för vidare in i väggkonstruktionen. Ser hur som helst inte hur min undersökningsplikt skulle hittat detta när ägarna nyligen bytt ytskikten och tapetserat om.Coolman skrev:
Gäller endast en vägg, huset har bara 2 sidor med tegelfasad.
Även om det regnar mycket tror jag inte att tapeter ska behöva bytas för det. Och i så fall har det ju "regnat ovanligt mycket" både 2020, 2021, 2023, 2024. Är ju som sagt inget nytt, ifall du läst tråden.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 976 inlägg
Ett par observationer:
Att meddela något vid tillträde som säljare är för sent. Det är kontraktsskrivningen som är den relevanta tidpunkten då information måste fram för att kunna räknas som delgiven i tid.
Det låter som om summan det kostar att åtgärda felet är på gränsen till vad som krävs för att nå framgång vid hävdande av dolt fel.
***
Om det är ett dolt fel: tja. Det tidigare kända felet är ju åtgärdat, så det är svårt att klaga på att de inte informerat om. Och övriga brister är som du själv är inne på en känd och kanske även medveten riskkonstruktion. Hade det kunnat upptäckas av en seriös besiktningsman? Det låter ju så.
Att meddela något vid tillträde som säljare är för sent. Det är kontraktsskrivningen som är den relevanta tidpunkten då information måste fram för att kunna räknas som delgiven i tid.
Det låter som om summan det kostar att åtgärda felet är på gränsen till vad som krävs för att nå framgång vid hävdande av dolt fel.
***
Om det är ett dolt fel: tja. Det tidigare kända felet är ju åtgärdat, så det är svårt att klaga på att de inte informerat om. Och övriga brister är som du själv är inne på en känd och kanske även medveten riskkonstruktion. Hade det kunnat upptäckas av en seriös besiktningsman? Det låter ju så.
Fast det gäller väl bara om man måste blanda in rättsapparaten? Oavsett belopp så är säljaren ansvarig för det dolda felet och med lite tur kanske dom även känner att dom har ansvar och ger ett bidrag till reparationen utan att låta tingsrätten avgöra.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 530 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 530 inlägg
Låter som ett dolt fel att avrinningen i luftspalten är undermålig/felkonstruerad och att det därför rinner vatten längre in i väggen. Det är ett konstruktionsfel.
Sen är det ju hopplöst här på ett forum att utreda om detta fel hade upptäckts av en kunnig köpare före kontraktsskrivningen eller inte. D v s om det var dolt.
Han sa, hon sa, mäklarn sa, grannarna sa efter köpet o s v är rätt irrelevant för den frågan. Det intressanta juridiskt är om det fanns indikationer på att en fördjupad undersökning behövdes före avtalsskrivningen. Det bästa sättet för TS att visa att så inte var fallet är ju en egen besiktning före köpet av huset med besiktningsman.
Sen är det ju hopplöst här på ett forum att utreda om detta fel hade upptäckts av en kunnig köpare före kontraktsskrivningen eller inte. D v s om det var dolt.
Han sa, hon sa, mäklarn sa, grannarna sa efter köpet o s v är rätt irrelevant för den frågan. Det intressanta juridiskt är om det fanns indikationer på att en fördjupad undersökning behövdes före avtalsskrivningen. Det bästa sättet för TS att visa att så inte var fallet är ju en egen besiktning före köpet av huset med besiktningsman.
Redigerat:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 976 inlägg
Nja, kan de inte bli dömda till ansvar är de inte ansvariga.useless skrev:
Absolut. Kan TS övertyga säljaren att vara med och betala så står det dem fritt att komma överens om det.
Som sagt, att det inte informerades om de tidighare problemen mend väggarna är inget att säga om. Problemet ansågs ju åtgärdat. Samma sak gäller reparationen som utförts strax innan försäljning. Ett problem var åtgärdat.
Utan frågan är om den felkonstruerade avrinningen kan vara ett dolt fel eller inte. Och då gäller att ta reda på om detta är ett problem som borde vara en känd riskkonstruktion. Dvs. hade du som köpare en befogad "rätt" att förvånta dig att ett sådant fel inte kunde finnas. Jag vet för lite om detaljer runt fuktskador i fasad för att ha någon åsikt. Även utlåtandet om frostsprängningen i fasaden skulle kunna vara en indikation på att något inte var OK (jag vet inte). Vid undersökning före köp, så är det inte bara de ev. fel man ser som är viktiga, utan även indikationer på fel. Det handlar om vilka förväntningar man skall kunna ha EFTER att noggrant ha undersökt fastigheten (fastighet är inte huset, utan hela markområdet med tillhörande byggnader).
En fråga är ju också om den här avrinningen. Hur uppenbart är det att den är felgjord? Är den gjord på ett sätt som vara vanligt när den utfördes? Var det fusk redan då? Och hur lätt/svårt var det att hitta det här felet nu?
Med den bristfälliga kunskap vi kan ha så här på ett forum om just detta fall. Så skulle jag inte våga driva detta till domstrol, med höga advokatkostnader. För många osäkerheter. Men du kan ju alltid ställa ett krav mot säljarna och försöka förhandla dig till ett bidrag för åtgärden. Man skall komma ihåg att det kan vara lika osäkert för säljaren hur detta kan gå om det hamnar i domstol.
Utan frågan är om den felkonstruerade avrinningen kan vara ett dolt fel eller inte. Och då gäller att ta reda på om detta är ett problem som borde vara en känd riskkonstruktion. Dvs. hade du som köpare en befogad "rätt" att förvånta dig att ett sådant fel inte kunde finnas. Jag vet för lite om detaljer runt fuktskador i fasad för att ha någon åsikt. Även utlåtandet om frostsprängningen i fasaden skulle kunna vara en indikation på att något inte var OK (jag vet inte). Vid undersökning före köp, så är det inte bara de ev. fel man ser som är viktiga, utan även indikationer på fel. Det handlar om vilka förväntningar man skall kunna ha EFTER att noggrant ha undersökt fastigheten (fastighet är inte huset, utan hela markområdet med tillhörande byggnader).
En fråga är ju också om den här avrinningen. Hur uppenbart är det att den är felgjord? Är den gjord på ett sätt som vara vanligt när den utfördes? Var det fusk redan då? Och hur lätt/svårt var det att hitta det här felet nu?
Med den bristfälliga kunskap vi kan ha så här på ett forum om just detta fall. Så skulle jag inte våga driva detta till domstrol, med höga advokatkostnader. För många osäkerheter. Men du kan ju alltid ställa ett krav mot säljarna och försöka förhandla dig till ett bidrag för åtgärden. Man skall komma ihåg att det kan vara lika osäkert för säljaren hur detta kan gå om det hamnar i domstol.
Redigerat:
Tack för era svar. Värt att nämna är att säljarna har en "dolda fel-försäkring" vilket jag vid husköpet uppfattade att de kände en stor tillit och förhoppning till. Hur tror ni detta påverkar mina utsikter att få ersättning? Vad jag förstår kan det på ett sätt vara lättare att få ersättning, då försäkringsbolaget väl ändå betalar ut ifall man har ett bra resonemang bakom sitt anspråk. På ett annat sätt misstänker jag att det kan vara negativt för mina utsikter då säljaren kanske är mindre benägen att "köpa sig fri" från att detta ska dras i domstol, eftersom försäkringen kommer att stå för deras rättegångskostnader tex?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 17 976 inlägg
Det är precis som du säger en försäkring för säljaren, inte för dig. Den gör mycket riktigt att du får en professionell motpart som sannolikt agerar hårt men rationellt. Så sannolikt blir det svårare att få ut några pengar, då det inte går att skrämma försäkringsbolaget till att köpa sig fritt, men är fallet solklart blir det lättare då bolaget oftast inte tjänar något på att trilskas om det ändå kommer förlora.V varpan1 skrev:
Nu finns det lite olika upplägg för "doldafelsföresäkringar". Men en rätt vanlig standard försäkring är alltså en ren ansvarsfösäkring för säljaren. Om någon ställer krav mot säljaren för fel i huset de sålt, så tar försäåkringsbolaget hand om det.
Fast med massor av friskrivningar. Gäller kravet ex. något med vattenledningar så är det oftast undantaget, säljare får hantera kravet själv. Så bolagget kan avslå ett krav på olika skäl. Gäller kravet något som inte täcks, så får säljaren själv stå för risken med advokatkostnader, precis som om ingen försä'kring finns. Om bolaget avslår för att de anser att köparens krav är felaktigt, så tar bolaget hand om risken med domstol.
Sedan fanns det tidigare iallafall en variant där försäkringen helt blir köparen försäkring, samtidigt kopplat till en total friskrivning för säljaren. Köparen får alltså vid köpet avsäga sig alla rättigheter att reklammera något, men får istället en försäkring som täcker vissa områden av tänkbara fel.
Och en (på pappret) bättre variant, där försäkringen är kombinerad så att den täcker både dolda fel, och sådana fel som besiktningsmannen (anlitad av förs. bolaget) borde ha anmärkt på. Fortfarande med diverse friskrivningar som dn inte gäller för.
Fast med massor av friskrivningar. Gäller kravet ex. något med vattenledningar så är det oftast undantaget, säljare får hantera kravet själv. Så bolagget kan avslå ett krav på olika skäl. Gäller kravet något som inte täcks, så får säljaren själv stå för risken med advokatkostnader, precis som om ingen försä'kring finns. Om bolaget avslår för att de anser att köparens krav är felaktigt, så tar bolaget hand om risken med domstol.
Sedan fanns det tidigare iallafall en variant där försäkringen helt blir köparen försäkring, samtidigt kopplat till en total friskrivning för säljaren. Köparen får alltså vid köpet avsäga sig alla rättigheter att reklammera något, men får istället en försäkring som täcker vissa områden av tänkbara fel.
Och en (på pappret) bättre variant, där försäkringen är kombinerad så att den täcker både dolda fel, och sådana fel som besiktningsmannen (anlitad av förs. bolaget) borde ha anmärkt på. Fortfarande med diverse friskrivningar som dn inte gäller för.