"Ta med" uppskov vid försäljning av ersättningsbostad och köp av ny
Hej,
jag försöker läsa mig till på skatteverket och diverse "ekonomibloggar" men får inte ihop det. Så någon kanske kan dumma ner det åt mig.
Vi sålde ett hus med vinst 2022 och köpte en lägenhet samma år, inflyttning Dec 2022, för lägre summa än vi sålde för. Vi sköt upp den del av vinsten som godkändes och betalade in resterade i skatt. Inga konstigheter.
Nu, 2024 ska vi sälja den lägenheten och köpa ett nytt hus, dels kommer vi göra förlust på lägenheten men priset för huset är lägre än det vi säljer lägenheten för.
Som jag förstått det ska man då ta upp uppskovet från 2022 i nästa års deklaration, men kan jag sen skjuta upp det på nytt? Eller måste jag betala skatten på den uppskjutna vinsten?
Skatteverket säger:
"Du ska ta upp ditt uppskovsbelopp till beskattning när du säljer ersättningsbostaden. Det gör du genom att lägga till uppskovsbeloppet i beräkningen av vinst eller förlust när du deklarerar försäljningen.
https://skatteverket.se/privat/fast...gartillnyagare.4.15532c7b1442f256baeb107.html
Kraven, som jag läser dem, uppfyller vi, dvs vi har bott mer än 1 år i ersättningsbostaden, vi köper och säljer samma år osv.
https://skatteverket.se/privat/fast...oruppskov.4.233f91f71260075abe8800030623.html
Vad jag inte förstår är om förlusten på lägenheten påverkar något eller det faktum att vi köper billigare? Görs en ny omräkning i relation till det nya inköpspriset?
Hur ska man tänka här? För risken som jag ser det är en skattesmäll på några hundra tusen nästa år, och det vore ju trist.
jag försöker läsa mig till på skatteverket och diverse "ekonomibloggar" men får inte ihop det. Så någon kanske kan dumma ner det åt mig.
Vi sålde ett hus med vinst 2022 och köpte en lägenhet samma år, inflyttning Dec 2022, för lägre summa än vi sålde för. Vi sköt upp den del av vinsten som godkändes och betalade in resterade i skatt. Inga konstigheter.
Nu, 2024 ska vi sälja den lägenheten och köpa ett nytt hus, dels kommer vi göra förlust på lägenheten men priset för huset är lägre än det vi säljer lägenheten för.
Som jag förstått det ska man då ta upp uppskovet från 2022 i nästa års deklaration, men kan jag sen skjuta upp det på nytt? Eller måste jag betala skatten på den uppskjutna vinsten?
Skatteverket säger:
"Du ska ta upp ditt uppskovsbelopp till beskattning när du säljer ersättningsbostaden. Det gör du genom att lägga till uppskovsbeloppet i beräkningen av vinst eller förlust när du deklarerar försäljningen.
- Om den sålda bostaden är ett småhus återför du beloppet i bilaga K5 (-avsnitt B punkt 8 om du deklarerar på en pappersbilaga).
- Om den sålda bostaden är en bostadsrätt återför du beloppet i bilaga K6 (‑avsnitt B punkt 11 om du deklarerar på en pappersbilaga).
https://skatteverket.se/privat/fast...gartillnyagare.4.15532c7b1442f256baeb107.html
Kraven, som jag läser dem, uppfyller vi, dvs vi har bott mer än 1 år i ersättningsbostaden, vi köper och säljer samma år osv.
https://skatteverket.se/privat/fast...oruppskov.4.233f91f71260075abe8800030623.html
Vad jag inte förstår är om förlusten på lägenheten påverkar något eller det faktum att vi köper billigare? Görs en ny omräkning i relation till det nya inköpspriset?
Hur ska man tänka här? För risken som jag ser det är en skattesmäll på några hundra tusen nästa år, och det vore ju trist.
Hänger inte riktigt med på hur du gjort med uppskovet men nu när du säljer med förlust kan du om du vill kvitta förlusten mot nuvarande uppskov eller deklarera förlust och få tillbaka en del av pengarna.
Så förenklat, om du idag har 1M SEK i uppskov och gör en förlust på 200.000 SEK kan du,
Kvitta mot uppskov, då har du 800.000 i uppskov, sedan får du räkna på vad du kan ha i Max uppskov (köper billigare fastighet)
200.000 i förlust, tror du då får ta bort 50%, då blir det 100.000, sedan kan du få tillbaka runt 22%, så ca 22.000kr.
Så du får räkna på olika scenarion och välja hur du vill deklarera för att få bästa utfall för dig.
Så förenklat, om du idag har 1M SEK i uppskov och gör en förlust på 200.000 SEK kan du,
Kvitta mot uppskov, då har du 800.000 i uppskov, sedan får du räkna på vad du kan ha i Max uppskov (köper billigare fastighet)
200.000 i förlust, tror du då får ta bort 50%, då blir det 100.000, sedan kan du få tillbaka runt 22%, så ca 22.000kr.
Så du får räkna på olika scenarion och välja hur du vill deklarera för att få bästa utfall för dig.
Tack för svar!
kan lite luddigt, priset på lägenheten vi köpte var lägre än huset vi sålde så vi kunde inte få uppskov på hela vinsten.
Jag har ca 800' I uppskov på huset vi sålde 2022. Min fru samma. Bästa utfall är ju att Skatteverket inte kräver 22% på de 1600'
Så om jag förstått dig rätt, om vi säljer lägenheten nu med 200' i förlust så kan vi kvitta 100' respektive på det uppskovet vi har? Och så fortsätter man att skjuta upp att betala skatt på huset vi sålde?
Priset på nya bostaden har ingenting med det gamla uppskovet att göra?
kan lite luddigt, priset på lägenheten vi köpte var lägre än huset vi sålde så vi kunde inte få uppskov på hela vinsten.
Jag har ca 800' I uppskov på huset vi sålde 2022. Min fru samma. Bästa utfall är ju att Skatteverket inte kräver 22% på de 1600'
Så om jag förstått dig rätt, om vi säljer lägenheten nu med 200' i förlust så kan vi kvitta 100' respektive på det uppskovet vi har? Och så fortsätter man att skjuta upp att betala skatt på huset vi sålde?
Priset på nya bostaden har ingenting med det gamla uppskovet att göra?
Ni har 800.000kr var, dvs totalt 1,6M i uppskov.D Detbrunahuset skrev:
När ni säljer nuvarande boende och sedan köper en ny för lägre summa än vad ni sålt för, då kan ni inte göra uppskov för 1,6M. (Behålla nuvarande uppskov).
Nu kan jag inte formeln men finns beskrivet på hemsidan hur du räknar ut Max uppskov i ditt fall, det du behöver är försäljningspris på nuvarande boende, samt inköpspris på det nya. Tänk på att alla kostnader ska tas med, ex pantbrev + lagfart etc om ni köper hus.
Om vi nu tänker att ert maximala nya uppskov kan vara 1,2M SEK, då har ni 400.000kr som ska tas upp för beskattning.
Men, om ni sålt med förlust, ex 400.000kr, då kan du välja att ta upp förlusten mot uppskovet, dvs det sjunker från 1,6M till 1,2M.
Det fungerar enligt följande,D Detbrunahuset skrev:
När du säljer så säljer du med vinst eller förslust, sedan lägger man på tidigare uppskov.
Ex, ni säljer nuvarande med 500.000kr i vinst, då har ni totalt 2,1M i vinst (500.000 + 1,6M SEK).
Dessa ska då beskattas, om ni inte väljer att köpa ny bostad och göra uppskov igen, dvs nytt uppskov på 2,1M SEK. För att det ska vara möjligt behöver ni köpa en dyrare bostad, annars får ni inte göra så stort uppskov.
Men säljer ni med förlust brukar man ta tidigare vinst - nuvarande förlust (1,6M - förslust), sedan begär man nytt uppskov på nya fastigheten.
Men, har man inget uppskov sedan tidigare kan man ta upp förlusten som kapitalförlust vilket är 50% av förslusten.
Är det denna formel nu menar?
kapitalvinsten * pris för ny bostad / försäljningspris för tidigare bostad
Om den totala vinsten som vi skjutit upp är 1 600 000:- som vi konstaterat?
Vi har köpt ett hus för 6 175 000 + 175 000 i lagfart och pantbrev = 6 350 000:-
Vi tror att vi kanske säljer för 6 800 000:-
Blir maxbeloppet för uppskov då 1,6M * 6,35 / 6,8 = 1,5M
Förlusten i detta fall blir då 200' på lägenheten, som vi kvittar mot innestående uppskov:
1,5M - 200' = 1,3M
och därmed ingen skatt utan glass och ballonger istället? 🙃
Nu är jag snurrig själv.
kapitalvinsten * pris för ny bostad / försäljningspris för tidigare bostad
Om den totala vinsten som vi skjutit upp är 1 600 000:- som vi konstaterat?
Vi har köpt ett hus för 6 175 000 + 175 000 i lagfart och pantbrev = 6 350 000:-
Vi tror att vi kanske säljer för 6 800 000:-
Blir maxbeloppet för uppskov då 1,6M * 6,35 / 6,8 = 1,5M
Förlusten i detta fall blir då 200' på lägenheten, som vi kvittar mot innestående uppskov:
1,5M - 200' = 1,3M
och därmed ingen skatt utan glass och ballonger istället? 🙃
Nu är jag snurrig själv.
Ja precis, dock osäker på kapitalvinsten, dvs om det ska vara 1,6M eller lägre, exempelvis 1,4M (pga förslusten) i räkneexemplet.D Detbrunahuset skrev:
Men oavsett så verkar ni i princip klara er om nya uppskovet kan vara 1,5M, dvs ingen skatt 😊, iaf inte just nu, ert uppskov hamnar då på 1,4M om jag tänker rätt.
Har bara gjort vinst tidigare, men ska tyvärr snart precis som er redovisa förlust och kvitta mot tidigare uppskov.
Redigerat:
Jag virrade ihop ett långt svar och sen såg jag att Kirre2021 hade svarat exat rätt. Lyssna på honom 
Annars går det även att ringa skatteverket som faktiskt, tro det eller ej, älskar att hjälpa till att få det rätt
Annars går det även att ringa skatteverket som faktiskt, tro det eller ej, älskar att hjälpa till att få det rätt
Tack! Ja, utfallet 1,3M blir ju detsamma om man räknar av förlusten först eller efter. Och även om det skulle landa på lite högre än 1,5M om vi på något sätt skulle sälja med vinst, så blir väl skatten endast på överstigande del, och därmed inte så farlig, som 400' 😆K Kirre2021 skrev:
Om du orkar / kommer ihåg får du gärna uppdatera tråden efter du deklareret och berätta hur det gick. För mig blir det inte aktuellt förrän 2025. Fast jag ska iofs deklarera förlust för ett fritidshus som såldes förra året, så det påverkar ju kanske uppskovet?
Ja, jag kan tänka mig det. Blev bara så orolig då vi skrev för nya huset idag och ska sälja lgh och så kom jag bara på detta här med uppskovet. Hela kalkylen bygger ju på att jag inte behöver skatta för föregående försäljning 🙃Appendix skrev:
Jag virrade ihop ett långt svar och sen såg jag att Kirre2021 hade svarat exat rätt. Lyssna på honom
Annars går det även att ringa skatteverket som faktiskt, tro det eller ej, älskar att hjälpa till att få det rätt
Vem behöver skatteverket när vi har Kirre2021
Måste sälja först 😊 innan jag deklarerar, så tar nog ett tag innan jag är där.D Detbrunahuset skrev:
Lite osäker på fritidshuset men jag tror faktiskt att du kan välja där, dvs antingen dra av på befintligt uppskov eller köra som kapitalförlust och få tillbaka lite pengar. Fundera på vad som är bäst i er situation och gör en dubbelkoll med Skatteverket om du vill dra av på uppskovet, osäker på om man får blanda in fler fastigheter (eftersom uppskov beräknas på 2 fastigheter, såld vs köpt)
PS - Precis nämt som ovan brukar de på skatteverket faktiskt vara väldigt hjälpsamma vid frågor, så var inte rädd för att ringa dem.
Lycka till! Vi står också i begrepp att sälja. Jäkla marknad att agera i. Men å andra sidan köper man på samma så man får ta det onda med det goda.
Lycka till och tack för hjälpen, känner mig mycket lugnare nu.
Lycka till och tack för hjälpen, känner mig mycket lugnare nu.
Tack och desamma!D Detbrunahuset skrev:
Jag hade en "dispyt" kring deklarationen där det i brevform var "DU SKA BETALA STRAFFAVGIFT DIN FAN!!!" (typ, det var ilsken myndighetssvenska)
Men när jag sen pratade med handläggare var det extremt tydligt att "vi vill inte att du ska betala nån avgift om det inte var din avsikt att göra fel. Men det här är de kompletteringar jag kommer behöva se. Om du inte har alla papper skriv så detaljerat som möjligt varför delar saknas".
Detta ledde till att jag fick ett relativt stort skatteavdrag till slut efter lite bollande med handläggaren.
Så är du osäker. Ring
Men när jag sen pratade med handläggare var det extremt tydligt att "vi vill inte att du ska betala nån avgift om det inte var din avsikt att göra fel. Men det här är de kompletteringar jag kommer behöva se. Om du inte har alla papper skriv så detaljerat som möjligt varför delar saknas".
Detta ledde till att jag fick ett relativt stort skatteavdrag till slut efter lite bollande med handläggaren.
Så är du osäker. Ring