Strandtomt - brygga på annans mark/vatten pga uppgrundning

[petersthlm]

Hej,
Frågan har varit uppe tidigare men för juridiskt kunniga:

Bakgrund:
- avsöndrad strandtomt mot sjö.
- sjöområdet har använts uteslutande av strandtomten.
- uppgrundning har gjort att tomten tappat direkt kontakt med sjön, ca 5-10 meter
- sjön (och uppgrundning) ägs av grannfastighet, som inte naturligt använder marken eller har värde i den
- detaljplan finns som möjliggör brygga, Vb-vatten
- inget strandskydd då detaljplanen är äldre än 1975

Situationen:
- önskar bygga ny brygga vid sjön på uppgrundningen
- rätt till detta finns enligt 1:6 JB och 2:7 lag om..vattenverksamhet
- området är av ringa omfattning och grannfastigheten lider inte skada eller olägenhet av betydelse.

Det låter som att grannen bör ge ett medgivande till att brygga byggs på hens område, trots att rätten finns enligt ovan.

Men:

1) Vad gör man om grannen trots detta säger Nej? (Och inte skäligen har fog för detta?)

2) Om lösningen i 1) är att söka vattendom eller liknande: Vad händer om man inte gör detta utan helt sonika bygger bryggan ändå? Vad kan grannen då göra? Söka vattendom i sin tur för att visa på att hen lider skada och isåfall (i värsta fall) begära särskild handräckning hos kronofogden?

 

[Nötegårdsgubben]

Det blir grannen sak att visa att hen lider skada eller olägenhet av betydelse. Säkrast är förstås att få ett förhandsgodkännande, men då det rör sig om en rättighet måste du inte lyssna på grannen. Tror du inte på skade- eller olägenhetsspåret är det ju bara att köra. Problemet är bara att om du har fel blir det återställande på din bekostnad och – ba-dum-tish – pengar i sjön.

 

[Genomklok]

Det finns ett par olika delar.

Strandskydd. Om det inte är upphävt i detaljplan behöver du dispens. Svårt att få om du inte kan visa att området varit kontinuerligt ianspråktaget sedan 70-talet.

Vattenverksamhet. Du behöver i de flesta fall göra en anmälan till länsstyrelsen för att uppföra en brygga. Oavsett vad det finns på platsen idag.

Rådighet. 2.7 LVV anger att du har rådighet i den här situationen. I princip behöver du alltså inte grannens godkännande, men det skadar förstås inte.

Så:
1. Skulle säga att han inte kan neka dig brygga, om jag förstår situationen rätt.

2. Anmälan är inte samma som vattendom. En anmälan ger ok att utföra en viss åtgärd, men förutsätter indirekt att du har rådighet. Beslutet har efter utförandet ingen särskild juridisk betydelse. Kostar 1660 kr.
Vattendom söks hos domstol och kräver tex en MKB. Om du inte kan visa att du har rådighet prövas inte frågan. En vattendom är ett juridiskt dokument som ger dig rätt att ha bryggan där, förutsatt att du får ok. Det gäller mot alla. Tar ca 1 år att få igenom om ingen överklagar och innebär åtminstone några 10 kkr i kostnad gissningsvis.

Har du inget av detta när du bygger kan grannen anmäla dig/bryggan till tillsynsmyndigheten, länsstyrelsen. De kommer besluta om bryggan ska tas bort eller ej. Ska den tas bort kan lst i slutändan begära handräckning av kfm, men det är sist i åtgärdslistan.

Så du har troligen rådighet och övriga förutsättningar klara. Sök strandskyddsdispens och anmäl vattenverksamhet så är det grönt när båda är godkända.

 

[Dilato]

Intressant fråga, om sjön försvinner, vem äger då marken som "bildats" särskilt om det står i fastighetsdokument att fastighetsgränsen går i vattenlinjen?

Alltså inte i det här specifika fallet utan mer allmänt hållet, vad gäller?

Gränser mellan stater har ju ändrats när floder byter flöde....

 

[petersthlm]

Det blir grannen sak att visa att hen lider skada eller olägenhet av betydelse. Säkrast är förstås att få ett förhandsgodkännande, men då det rör sig om en rättighet måste du inte lyssna på grannen. Tror du inte på skade- eller olägenhetsspåret är det ju bara att köra. Problemet är bara att om du har fel blir det återställande på din bekostnad och – ba-dum-tish – pengar i sjön.

Är det verkligen så?

Låt oss skärpa till situationen lite till:

- jag vill bygga ett litet båthus
- fortfarande inge olägenhet osv
- men båthuset kräver (rimligen) bygglov
- strandskyddet är upphävt som tidigare

Måste/kan jag då söka bygglov - på grannens fastighet?

Rimligen kommer grannen ha synpunkter på detta enligt tidigare.

Vems byggrätt går BYA mot? Området är antingen prickmark eller Vb-område.

 

[TypRätt]

Är det verkligen så?

Låt oss skärpa till situationen lite till:

- jag vill bygga ett litet båthus
- fortfarande inge olägenhet osv
- men båthuset kräver (rimligen) bygglov
- strandskyddet är upphävt som tidigare

Måste/kan jag då söka bygglov - på grannens fastighet?

Rimligen kommer grannen ha synpunkter på detta enligt tidigare.

Vems byggrätt går BYA mot? Området är antingen prickmark eller Vb-område.

Svara inte på din ursprungliga fråga, men ja du kan absolut söka bygglov för ett bygge på annans mark. Det betyder ju dock inte att du får bygga för det! Det kräver ju normalt även markägarens tillåtelse. Eller som i fall med fornminnen, tillstånd från länsstyrelsen också.

 

[Nötegårdsgubben]

Måste/kan jag då söka bygglov - på grannens fastighet?

Ja, du kan söka bygglov på grannens fastighet. Har du en härskande rättighet över den har då inte grannen något att sätta emot utöver vad som tidigare anförts.

Rimligen kommer grannen ha synpunkter på detta enligt tidigare.

Som sagt, grannen har inte full rådighet över marken.

Vems byggrätt går BYA mot? Området är antingen prickmark eller Vb-område.

En intressant fråga då det är en helt annan lagstiftning (PBL och inte JB). För det första antar jag dock att den uppgrundade marken inte är en del av en detaljplanerad tomt på grannens fastighet; som du själv konstaterar är marken delvis klassad som vattenområde.

Om vi ändå leker med tanken att det är tomtmark på grannens tomt räknas byggarean rimligen mot den. Det i sig skulle nog kunna vara en sådan olägenhet att det går att stoppa. Då det är utanför din tomt har jag i alla fall svårt att de att det skulle räknas som bebyggd mark inom den.

Men när jag ser att någon har rätt till uppgrundad mark vid en sjö ser jag en lantbruksfastighet framför mig, inte bara en förväxt villafastighet. Är grannens fastighet verkligen bara en tomt plus vatten?

 

[Bror9]

Svara inte på din ursprungliga fråga, men ja du kan absolut söka bygglov för ett bygge på annans mark. Det betyder ju dock inte att du får bygga för det! Det kräver ju normalt även markägarens tillåtelse. Eller som i fall med fornminnen, tillstånd från länsstyrelsen också.

Den viktigaste begränsningen är att det bara är jord-/skogsfastigheter som en gång har gått ända ned till strand-/vattenlinjen (typ stamfastigheter vid laga skiftet) som kan ha lagstadgad rätt att nyttja det uppgrundade området mellan fastighetsgränsen och vattnet.😃

 

[TypRätt]

Den viktigaste begränsningen är att det bara är jord-/skogsfastigheter som en gång har gått ända ned till strand-/vattenlinjen (typ stamfastigheter vid laga skiftet) som kan ha lagstadgad rätt att nyttja det uppgrundade området mellan fastighetsgränsen och vattnet.😃

Ja, men det jag ville ha sagt var att det alltid går att söka bygglov även om det inte är på ens egen fastighet. Bara för att man får ett beviljat bygglov betyder det dock inte att det är fritt fram att bygga. Att du har rätt att bygga enligt ägaren prövas inte i bygglovet ej heller mitt exempel med fornminnen vilket för intrång, utöver bygglov, kräver tillstånd av länsstyrelsen.

 

[Bror9]

Ja, men det jag ville ha sagt var att det alltid går att söka bygglov även om det inte är på ens egen fastighet. Bara för att man får ett beviljat bygglov betyder det dock inte att det är fritt fram att bygga. Att du har rätt att bygga enligt ägaren prövas inte i bygglovet ej heller mitt exempel med fornminnen vilket för intrång, utöver bygglov, kräver tillstånd av länsstyrelsen.

Grundlagen och egendomsskyddet går före andra lagar och jag anser att det är en skyldighet som byggnadslovshandläggare har att hålla koll på om sökande har rådighet över marken och ev uppgrundning.

 

[Claes Sörmland]

Grundlagen och egendomsskyddet går före andra lagar och jag anser att det är en skyldighet som byggnadslovshandläggare har att hålla koll på om sökande har rådighet över marken och ev uppgrundning.

Rådighet behöver inte prövas vid bygglovsprövning. Det som prövas är förenlighet med PBL. Ett bygglov ger ju som redan nämnts ingen rätt att bygga, bara ett tillstånd att bygga utifrån PBLs regelverk.

Men ganska nya domar i MÖD ger att kommunen kan välja att avslå bygglovsansökningar om det är uppenbart (alltså utan utredning) att åtgärden kränker annans rätt. Bygglovsavdelningen ska således vid bygglovsprövningen inte ägna resurser åt att utreda ägandeförhållanden och liknande men om det redan får början står klart att någon annans rätt skulle kränkas av åtgärden så kan den avvisas.

 

[Bror9]

HD Prejudikat​

NJA 2021 s1187 bygglov​

En ansökan om bygglov har avslagits eftersom byggnadsåtgärden medförde skada på en grannfastighet.

Egendomsskyddet​

17.
Enligt artikel 1 i första tilläggsprotokollet till Europakonventionen ska varje fysisk eller juridisk person ha rätt till respekt för sin egendom. Ingen får berövas sin egendom annat än i det allmännas intresse och under de förutsättningar som anges i lag och i folkrättens allmänna grundsatser. Ett ingrepp i egendomsskyddet ska vara proportionerligt. Även om det finns ett allmänt intresse som kan motivera ingreppet, måste en avvägning mellan det allmännas och den enskildes intresse ske, och åtgärden måste genomföras på ett sådant sätt att den inte innebär en oskälig börda för den enskilde. (Se NJA 2013 s. 350 p. 11.)
18.
Det ankommer på de stater som har anslutit sig till konventionen att se till att konventionen efterlevs inom statens territorium. En konventionsstat är därför förpliktad, den har en negativ skyldighet, att avhålla sig från handlingar som inkräktar på en persons grundläggande rättigheter. Staten har även den positiva skyldigheten att se till att enskilda kan åtnjuta konventionsskyddade rättigheter i förhållande till andra enskilda. (Se NJA 2015 s. 899 p. 13 och 14.)
19.
Europadomstolen har uttalat att det ankommer på staten, inom ramen för dess positiva skyldigheter, att vidta åtgärder för att den enskilde ska ha en reell möjlighet att använda sin egendom på det sätt denne önskar. Föreligger en skyldighet att agera kan en myndighet därför inte förhålla sig passiv om en åtgärd från en enskild har inkräktat på annan enskilds egendom. Inte heller kan myndigheten godkänna en åtgärd som har skadat eller kommer att skada annans egendom, om den vars rätt hotas inte har förklarat att intrånget godtas. (Jfr S.L. and J.L. v. Croatia, no. 13712/11, och Hans Danelius, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis – En kommentar till Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna, 5 uppl., s. 610.)
20.
Rätten att uppföra ett byggnadsverk med sådan yta eller höjd som följer av en byggrätt kan således inte tillämpas så att att den hamnar i konflikt med egendomsskyddet. En myndighet som prövar en ansökan om bygglov måste i ett sådant läge i första hand upprätthålla principerna för egendomsskyddet, bl.a. den enskildes rätt att använda sin egendom på det sätt denne önskar.
21.
En konsekvens av detta är att byggnadsnämnden vid en bygglovsprövning måste ge den vars rätt till egendom hotas möjlighet att förklara om denne motsätter sig eller godkänner åtgärden. För att handläggningen ska vara förenlig med Europakonventionen måste detta ske oavsett om en sådan skyldighet följer av plan- och bygglagen eller ej (se NJA 2015 s. 323 p. 13).

HD:s bedömning​

22.
Den ändring av garagets takkonstruktion som P.S. låtit utföra får visserligen anses vara förenlig med detaljplanen. Åtgärden har emellertid orsakat skada på U.J:s och U.B:s bostadshus. De har motsatt sig åtgärden. Något allmänt intresse som talar för att åtgärden bör tillåtas föreligger inte, och P.S:s intresse av att få utföra den får anses vara högst begränsat. Åtgärden har inte heller varit nödvändig.
23.
Mot denna bakgrund kan det inte anses förenligt med egendomskyddet att ge bygglov för åtgärden. P.S:s överklagande ska därför avslås.
😃