Hur mycket mögel är för mycket? Köpa äldre hus
Hej! Går i husköpartankar och har letat sedan sommaren. Nu har det till sist kommit ut ett objekt som ser vettigt ut sett till läge och skick. Originaldelen av huset är byggd 1937, men man gjorde en tillbyggnad 1999, fasad byttes då från puts till träpanel. Invändigt verkar det inte vara några större problem, en del hiskeliga tapeter som går snabbt att åtgärda, i övrigt helt inflyttningsbart. Finns dock några anmärkningar i besiktningsprotokollet kring de vanliga sorgebarnen tak, vind och grund. Huset besiktigades i juli och vi var där på visning nu i februari.
Taket på originaldelen renoverades 1997 med ny takstomme och yttertak samt ny takkupa enligt säljaren. I besiktningsprotokollet noteras att underlagstaket är bitvis bristfälligt på det ursprungliga huset finns risk för direkt läckage om pannor spricker vid dessa positioner. De äldre betongpannorna är monterade åter. Äldre och nyare betongpannor av olika fabrikat är blandade. Nocktätning saknas på den ursprungliga byggnaden. I nockvinden står det att missfärgning / mikrobiell påväxt förekommer på takkonstruktionen. Vid kontroll av utrymmet noteras att uppvik av takduken mot kuporna är ej erforderlig. Riskanalysen för taket på originaldelen lyder: På grund av den passerade livslängden samt / eller noterade brister kan inte täthet säkerställas och risk för skada på underliggande konstruktion finns. Äldre plåtbeslag runt genomföringar utgör en större risk för eventuella läckage.
Nockvinden i tillbyggnaden har missfärgning / mikrobiell påväxt i "mindre omfattning", antar att det är på takstolsbjälkarna på bilden nedan. Vid stickprovsmässig fuktindikering noteras ingen förhöjd fuktighet.
Vi inspekterade tyvärr aldrig vindarna under visningen pga tidsbrist.
Originalhuset har källare där man grävde ut och dränerade 2003 samt la nytt betonggolv, som jag förstår det pga fuktproblem i golvet. Enligt besiktningsprotokollet lades ingen isolering under golvet, men ska kolla upp om det verkligen stämmer, även oklart om man isolerade källarväggen utvändigt. Jag hoppas att man också lade nya avloppsrör i samband med detta men man har spolat rören 2017 och 2023 vilket tyder på att det kan finnas problem ändå. Källaren har ca 190 cm i takhöjd och kommer inte inredas. Det finns ett pannrum, tvättstuga samt förvaringsutrymmen. Vi noterade ingen dålig lukt (nu under vintern), på golvet låg mattor med "piggar" under (glömt namnet). Kände ingen fukt under mattorna förutom lite vid en brunn där tvättmaskinens avloppsrör mynnar. I källartaket i pannrummet sågs dock vita fläckar som jag misstänker är vitmögel (går att skrapa bort med fingret), även oklart ludd runt vattenledningar till jordvärmepumpen:
I besiktningsprotokollet noterar man enbart att färgsläpp och missfärgning förekommer i "mindre omfattning". Putssläpp noteras bitvis på grundmurarnas utsida.
Tillbyggnaden samt ett uterum har krypgrund, man noterar inga avvikelser här förutom att den består av tryckimpregnerat virke som kan ge dålig lukt vid fuktproblem. Ingen hög fukthalt uppmättes när det besiktigades under sommaren.
Om ni har tagit er tiden att läsa så här långt vill jag verkligen tacka för er uppmärksamhet. Vi tänker gå på en ny visning samt såklart prata med besiktningsmannen, men skulle gärna få er feedback på vad ni tror behöver åtgärdas samt vad jag ska fråga/kolla extra på vid nästa visning. Är rätt okunnig praktiskt men har försökt läsa på en del här på forumet om hus och fukt osv. Vi ska ta med oss händig svärfar för att kolla på det också. Det jag är mest orolig för är väl vinden i tillbyggnaden samt om taket i originaldelen behöver bytas relativt snart eller ej. Det är ingen dealbreaker, men behöver såklart vara med i budgeten. Tack!
Taket på originaldelen renoverades 1997 med ny takstomme och yttertak samt ny takkupa enligt säljaren. I besiktningsprotokollet noteras att underlagstaket är bitvis bristfälligt på det ursprungliga huset finns risk för direkt läckage om pannor spricker vid dessa positioner. De äldre betongpannorna är monterade åter. Äldre och nyare betongpannor av olika fabrikat är blandade. Nocktätning saknas på den ursprungliga byggnaden. I nockvinden står det att missfärgning / mikrobiell påväxt förekommer på takkonstruktionen. Vid kontroll av utrymmet noteras att uppvik av takduken mot kuporna är ej erforderlig. Riskanalysen för taket på originaldelen lyder: På grund av den passerade livslängden samt / eller noterade brister kan inte täthet säkerställas och risk för skada på underliggande konstruktion finns. Äldre plåtbeslag runt genomföringar utgör en större risk för eventuella läckage.
Nockvinden i tillbyggnaden har missfärgning / mikrobiell påväxt i "mindre omfattning", antar att det är på takstolsbjälkarna på bilden nedan. Vid stickprovsmässig fuktindikering noteras ingen förhöjd fuktighet.
Vi inspekterade tyvärr aldrig vindarna under visningen pga tidsbrist.
Originalhuset har källare där man grävde ut och dränerade 2003 samt la nytt betonggolv, som jag förstår det pga fuktproblem i golvet. Enligt besiktningsprotokollet lades ingen isolering under golvet, men ska kolla upp om det verkligen stämmer, även oklart om man isolerade källarväggen utvändigt. Jag hoppas att man också lade nya avloppsrör i samband med detta men man har spolat rören 2017 och 2023 vilket tyder på att det kan finnas problem ändå. Källaren har ca 190 cm i takhöjd och kommer inte inredas. Det finns ett pannrum, tvättstuga samt förvaringsutrymmen. Vi noterade ingen dålig lukt (nu under vintern), på golvet låg mattor med "piggar" under (glömt namnet). Kände ingen fukt under mattorna förutom lite vid en brunn där tvättmaskinens avloppsrör mynnar. I källartaket i pannrummet sågs dock vita fläckar som jag misstänker är vitmögel (går att skrapa bort med fingret), även oklart ludd runt vattenledningar till jordvärmepumpen:
I besiktningsprotokollet noterar man enbart att färgsläpp och missfärgning förekommer i "mindre omfattning". Putssläpp noteras bitvis på grundmurarnas utsida.
Tillbyggnaden samt ett uterum har krypgrund, man noterar inga avvikelser här förutom att den består av tryckimpregnerat virke som kan ge dålig lukt vid fuktproblem. Ingen hög fukthalt uppmättes när det besiktigades under sommaren.
Om ni har tagit er tiden att läsa så här långt vill jag verkligen tacka för er uppmärksamhet. Vi tänker gå på en ny visning samt såklart prata med besiktningsmannen, men skulle gärna få er feedback på vad ni tror behöver åtgärdas samt vad jag ska fråga/kolla extra på vid nästa visning. Är rätt okunnig praktiskt men har försökt läsa på en del här på forumet om hus och fukt osv. Vi ska ta med oss händig svärfar för att kolla på det också. Det jag är mest orolig för är väl vinden i tillbyggnaden samt om taket i originaldelen behöver bytas relativt snart eller ej. Det är ingen dealbreaker, men behöver såklart vara med i budgeten. Tack!
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 785 inlägg
Ja, på den där vinden kan man verkligen snacka om "mindre omfattning" av mikrobiell tillväxt! Tycker det ser väldigt bra ut.
En av besiktningsmannens viktigaste uppgifter är att ha ryggen fri, för att inte bli stämd av missnöjda husköpare om hen missar ett fel. En fri rygg åstadkoms genom att hitta alla tänkbara riskkonstruktioner och flagga för dessa - oavsett om riskerna faktiskt lett till att det uppstått ett fel eller ej.
Jag ser ingenting oroväckande på de bilder du visat.
Det låter som en god idé att besöka huset en gång till och gå igenom allting noggrant på egen hand. Luktsinnet är en viktig hjälp, luktar det friskt är det som regel inga problem med fukt och mögel. Om det däremot luktar skumt kan det bero på en rad olika problem som kan vara svåra att åtgärda, i synnerhet om det inte är något synligt fel.
En av besiktningsmannens viktigaste uppgifter är att ha ryggen fri, för att inte bli stämd av missnöjda husköpare om hen missar ett fel. En fri rygg åstadkoms genom att hitta alla tänkbara riskkonstruktioner och flagga för dessa - oavsett om riskerna faktiskt lett till att det uppstått ett fel eller ej.
Jag ser ingenting oroväckande på de bilder du visat.
Det låter som en god idé att besöka huset en gång till och gå igenom allting noggrant på egen hand. Luktsinnet är en viktig hjälp, luktar det friskt är det som regel inga problem med fukt och mögel. Om det däremot luktar skumt kan det bero på en rad olika problem som kan vara svåra att åtgärda, i synnerhet om det inte är något synligt fel.
ljuset och fotografierna missleder förmodligen - men färgskiftningingen isoleringen på vinden skulle jag verkligen kolla att det beror på olika skiktningar i materialet och inte att det finns tillväxt i isoleringen för att det kommer fuktig luft genom taken från rummen under. - samma sak på bjälkarna som verkar ha något ludd på sig - kan vara från isolering när det lades/blåstes in.
Tack för svaren! Tyvärr verkar det vara mer regel än undantag med riktigt kass bildkvalitet i besiktningsprotokoll, ska undersöka det i detalj vid nästa visningstillfälle.X xxargs skrev:
Som jag tolkar det verkar det inte vara panik med taket, men kanske skulle ta dit någon fackman att kika på om det finns några enklare förebyggande åtgärder. Enstaka trasiga pannor tänker jag man kan byta ut själv eventuellt? Och källaren borde inte vara några problem så länge man inte vill ha det som boyta?
En annan anmärkning avseende ett badrum (från 2004) var att "rörgenomföring i golv av tappvatten förekommer". Antar att det innebär ökad risk för att fukt tränger genom tätskiktet vid röret? Badrummet såg bra ut i övrigt.
Fördelen med så gamla badrum är att du har redan facit. Om det skulle bli en fuktskada av nåt felaktigt montage hade det redan blivit det.bullern skrev:
På vems uppdrag är besiktningen gjord? Om det är säljarens så kanske man ska överväga att göra en egen besiktning om man är verkligt intresserad av att köpa. Nu när marknaden är lite trögare(tror jag) så finns kanske utrymme/tid för det.
Ja, det stämmer. Det är numera inte tillåtet med andra genomföringar i golvet än avloppsrören pga. de skador som har uppstått. Man får försöka hålla koll på att det inte blir droppläckage längs rören och inte använda för mycket vatten när man städar.
Om det är våtrumsmatta så brukar försäkringsbolagen tycka att kring 20 år är den tekniska livslängden, dvs. man får väldigt lite i ersättning om det blir en skada. Är det klinker så är det typ 25-30 år i stället.