Felaktig isolering - dolt fel?
Hej,
Vi har ett hus från 1914 där man byggt ut väggarna någon gång (oklart när men kanske efter 70-talet). När
Snickarna nu skulle sätta renoveringsgips så gjorde de hål i väggen för att se om det fanns tillräcklig bra isolering. Isolering fanns men däremot upptäckte de att isoleringen är lagd direkt mot tegelväggen (ytterväggen) och därefter sitter plast mot innerväggen. Snickaren sa att det här inte är en bra konstruktion alls eftersom det finns risk för fuktproblem i isoleringen. Vi renoverar just nu bara vardagsrummet (och har inte för avsikt att renovera resterande delen av huset i närtid). Vi vet inte men risken finns ju att hela huset ser ut. Är detta ett dolt fel? Det är oerhörda kostnader för att renovera alla väggarna i huset och alla väggar är inte ens möjliga att renovera utan väldigt ingripande åtgärder (såsom kök, trapphall, mm).
Till saken är att vi även funderar på att sälja huset. Så frågan om dolt fel får ju även bäring på om vi ska sälja. Är vi skyldiga att upplysa om detta? Om det inte utgör ett dolt fel, påverkar detta vår skyldighet att upplysa? Tänker framförallt att om det inte är ett dolt fel så det väl för att det antingen varit ok enligt tidigare byggstandarder eller för att vi inte har haft att förvänta oss bättre skick än detta.
Vi har ett hus från 1914 där man byggt ut väggarna någon gång (oklart när men kanske efter 70-talet). När
Snickarna nu skulle sätta renoveringsgips så gjorde de hål i väggen för att se om det fanns tillräcklig bra isolering. Isolering fanns men däremot upptäckte de att isoleringen är lagd direkt mot tegelväggen (ytterväggen) och därefter sitter plast mot innerväggen. Snickaren sa att det här inte är en bra konstruktion alls eftersom det finns risk för fuktproblem i isoleringen. Vi renoverar just nu bara vardagsrummet (och har inte för avsikt att renovera resterande delen av huset i närtid). Vi vet inte men risken finns ju att hela huset ser ut. Är detta ett dolt fel? Det är oerhörda kostnader för att renovera alla väggarna i huset och alla väggar är inte ens möjliga att renovera utan väldigt ingripande åtgärder (såsom kök, trapphall, mm).
Till saken är att vi även funderar på att sälja huset. Så frågan om dolt fel får ju även bäring på om vi ska sälja. Är vi skyldiga att upplysa om detta? Om det inte utgör ett dolt fel, påverkar detta vår skyldighet att upplysa? Tänker framförallt att om det inte är ett dolt fel så det väl för att det antingen varit ok enligt tidigare byggstandarder eller för att vi inte har haft att förvänta oss bättre skick än detta.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 212 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 212 inlägg
Snickarna har rätt, det är inte så bra med att en tegelfasad ligger i direkt kontakt med isoleringen.
Men det är lösning i många gamla hus. Tveksamt om det inte är förväntat i det gamla ombyggda huset. Är det förväntat så är det inte ett dolt fel. Men har t ex säljaren gjort en utfästelse om en annan konstruktion av väggarna, t ex presenterat ritningar eller uppgivit att det är en tegelskalfasad med en luftspalt så faller saken i ett annat läge.
Ni har ingen upplysningsplikt om ni säljer huset i detta avseende men ni ska ju inte vilseleda köparna. Gör ni t ex en säljarbesiktning och väggens konstruktion ska dokumenteras så tar ni lämpligen upp detta.
Men det är lösning i många gamla hus. Tveksamt om det inte är förväntat i det gamla ombyggda huset. Är det förväntat så är det inte ett dolt fel. Men har t ex säljaren gjort en utfästelse om en annan konstruktion av väggarna, t ex presenterat ritningar eller uppgivit att det är en tegelskalfasad med en luftspalt så faller saken i ett annat läge.
Ni har ingen upplysningsplikt om ni säljer huset i detta avseende men ni ska ju inte vilseleda köparna. Gör ni t ex en säljarbesiktning och väggens konstruktion ska dokumenteras så tar ni lämpligen upp detta.
Det är såvitt jag förstår inte en lämplig konstruktion. Men HUR dålig är den.
Ett sätt att se på det är att det uppenbaligen har fungerat i typ 50 år.
Det är troligen inte ett dolt fel, eftersom det är en ganska vanlig konstruktion i hus som är byggda eller ombyggda på den tiden. Det är alltså en typ av fel som man kan förvänta sig i ett hus som är kompleteringsisolerat på den tiden. Eller "förvänta sig" är kanske lite för starkt uttryckt, men man kan inte förvänta sig att detta eller liknade mindre bra utföranden inte finns.
Vid frågor om dolda fel lägger folk aldeles för mycket betoning på just "dolt".
En grundförutsättning för ett dolt fel, är att det överhuvudtaget är ett fel. Och ett fel definieras som en egenskap man som köpare objektivt sett inte borde behöva förvänta sig att det finns. Ett badrum som tydligt läcker vatten är inte ett fel med den definitionen. Man köper ett läckande badrum.
Sedan kommer det där med undersökningsplikt in. Även det missförstått. Fel man upptäcker vid en noggrann undersökning före köpet kan man givedtvis inte reklammera i efterhand. Men man skall inte göra undersökning just för att hitta dessa uppenbara fel. Utan för att bilda sig en detaljerad uppfattning om det man köper. Ser man ex. att det kommer ut röranslutningar till tvättställ, toa, dusch och badkar i badrummet. Men man ser ingen förgrening av rör (fördelare) i något utrymme, så bör man förstå att det finns dolda kopplingar inne i väggarna. Eller något uppenbart dåligt hempulat med elen (ex. dåligt klamrade ledningar), så kanske man bör förvänta sig mer konstigheter med elen.
När man då dels har uppgivna uppgifter (byggår, när större ombyggnader skett osv), och satt sig in i vad det betyder för hur hus byggdes vid dessa tillfällen, vilka problem som är kända från dessa byggen, dels detaljerad kunskap om huset efter att man gjort, eller låtit göra en undersökning/besiktning. Om man sedan hittar fel som är helt oväntade, i förhållande till den detaljerade kunskap man då bör ha om huset. Ja då börjar man närma sig att man hittat ett dolt fel som det kanske går att få ersättning för.
Men allt detta är bedömningsfrågor. Exakt hur det skulle bedömas om det blir rättsfall av det går inte att ha någon uppfattning om i förväg. Om det inte är något helt klockrent solklart. Typ nybyggt hus från förra året, som helt saknar tätskikt i badrummet. Utom vid golvbrunnen, där det går att besiktiga. Men även ett sådant fall, kan underkännas om kostnaden för nytt badrum är liten i förhållande till vad huset kostade (och nybyggen är ofta dyra).
Ett exempel på "förväntningar". För en del år sedan var det ett fall, där alla var rörande övverens om att ett fel var omöjligt att upptäcka vid undersökning. Det fanns i huset en del av källaren som inte var utgrävd. Köparen behövde av andra skäl komma in där (tror det skulle dras ledningar), de fick bila sig igenom två betongväggar för att komma åt utrymmet.
Där visade det sig stå vatten och det fanns fukt och röta i bjälklaget ovanför.
Men då visade det sig att i rummet ovanför fanns det s.k "ventilerad sockel". Man har alltså monterat golvlisten/sockeln, med lite distans (ofta 3mm) från väggen för att släppa ut fukt som kommer underifrån. I rätten ansågs det att denna ventillerade sockel innebär att man bör räkna med att det kan finnas ett fuktproblem med utrymmet under. Det finns ju någon anledning till att sockeln har utförst så. Köparen fick ingen ersättning.
Ett sätt att se på det är att det uppenbaligen har fungerat i typ 50 år.
Det är troligen inte ett dolt fel, eftersom det är en ganska vanlig konstruktion i hus som är byggda eller ombyggda på den tiden. Det är alltså en typ av fel som man kan förvänta sig i ett hus som är kompleteringsisolerat på den tiden. Eller "förvänta sig" är kanske lite för starkt uttryckt, men man kan inte förvänta sig att detta eller liknade mindre bra utföranden inte finns.
Vid frågor om dolda fel lägger folk aldeles för mycket betoning på just "dolt".
En grundförutsättning för ett dolt fel, är att det överhuvudtaget är ett fel. Och ett fel definieras som en egenskap man som köpare objektivt sett inte borde behöva förvänta sig att det finns. Ett badrum som tydligt läcker vatten är inte ett fel med den definitionen. Man köper ett läckande badrum.
Sedan kommer det där med undersökningsplikt in. Även det missförstått. Fel man upptäcker vid en noggrann undersökning före köpet kan man givedtvis inte reklammera i efterhand. Men man skall inte göra undersökning just för att hitta dessa uppenbara fel. Utan för att bilda sig en detaljerad uppfattning om det man köper. Ser man ex. att det kommer ut röranslutningar till tvättställ, toa, dusch och badkar i badrummet. Men man ser ingen förgrening av rör (fördelare) i något utrymme, så bör man förstå att det finns dolda kopplingar inne i väggarna. Eller något uppenbart dåligt hempulat med elen (ex. dåligt klamrade ledningar), så kanske man bör förvänta sig mer konstigheter med elen.
När man då dels har uppgivna uppgifter (byggår, när större ombyggnader skett osv), och satt sig in i vad det betyder för hur hus byggdes vid dessa tillfällen, vilka problem som är kända från dessa byggen, dels detaljerad kunskap om huset efter att man gjort, eller låtit göra en undersökning/besiktning. Om man sedan hittar fel som är helt oväntade, i förhållande till den detaljerade kunskap man då bör ha om huset. Ja då börjar man närma sig att man hittat ett dolt fel som det kanske går att få ersättning för.
Men allt detta är bedömningsfrågor. Exakt hur det skulle bedömas om det blir rättsfall av det går inte att ha någon uppfattning om i förväg. Om det inte är något helt klockrent solklart. Typ nybyggt hus från förra året, som helt saknar tätskikt i badrummet. Utom vid golvbrunnen, där det går att besiktiga. Men även ett sådant fall, kan underkännas om kostnaden för nytt badrum är liten i förhållande till vad huset kostade (och nybyggen är ofta dyra).
Ett exempel på "förväntningar". För en del år sedan var det ett fall, där alla var rörande övverens om att ett fel var omöjligt att upptäcka vid undersökning. Det fanns i huset en del av källaren som inte var utgrävd. Köparen behövde av andra skäl komma in där (tror det skulle dras ledningar), de fick bila sig igenom två betongväggar för att komma åt utrymmet.
Där visade det sig stå vatten och det fanns fukt och röta i bjälklaget ovanför.
Men då visade det sig att i rummet ovanför fanns det s.k "ventilerad sockel". Man har alltså monterat golvlisten/sockeln, med lite distans (ofta 3mm) från väggen för att släppa ut fukt som kommer underifrån. I rätten ansågs det att denna ventillerade sockel innebär att man bör räkna med att det kan finnas ett fuktproblem med utrymmet under. Det finns ju någon anledning till att sockeln har utförst så. Köparen fick ingen ersättning.
Nej det här med dolt fel är ju i regel väldigt svårt, just men hänsyn till vad man haft att förvänta sig osv. Besiktningsmannen borrade ett hål för att mäta fuktkvot och då kommenterade han uppbyggnaden av väggen. Däremot skrev han ingenting om att det skulle finnas en risk med konstruktionen. Snickaren har en stark uppfattning om att det är ovanligt att en besiktningsman inte kommenterar det. Han har i övrigt varit väldigt noggrann med att kommentera allt som skulle kunna utgöra en risk. Säljaren har en dolda helförsäkring hos besiktningsbolaget. Så tänker ändå slå en signal för att höra mig för kring ansvar antingen hos dolda fel-försäkring eller besiktningsmannen. Long shot, men risken är liten tänker jag.
Jag är lite osäker på exakt vad risken är med isolering mot teglet. Men jag tror att risken ligger i att om det blir slagregn mot fasaden, så suger tegel vatten bättre än en tvättsvamp. Detta vatten sugs då igenom teglet och blöter ned isoleringen om den ligger i direkt kontakt. Isoleringen kan då blöta ned träkonstriuktionen innanför.
Att teglet suger vatten bra går åt båda håll. När det inte regnar, så vandrar fukt ut genom tegelväggen.
Det är lätt att man blir panikslagen, eftersom detta delivs liknar problemen med enstegstätade fasader. Där har man inte heller luftspallt mellan putslagret och organiskt material i väggen. Skillnaden där är att enstegstätade fasader dessutom är diffusionstäta, eftersom de har modern tunnputs, som (lite elakt) kan sägas vara plastfärg blandad med grus. De andas inte, fukt som kommer in i väggen kommer inte ut.
Att teglet suger vatten bra går åt båda håll. När det inte regnar, så vandrar fukt ut genom tegelväggen.
Det är lätt att man blir panikslagen, eftersom detta delivs liknar problemen med enstegstätade fasader. Där har man inte heller luftspallt mellan putslagret och organiskt material i väggen. Skillnaden där är att enstegstätade fasader dessutom är diffusionstäta, eftersom de har modern tunnputs, som (lite elakt) kan sägas vara plastfärg blandad med grus. De andas inte, fukt som kommer in i väggen kommer inte ut.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 212 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 212 inlägg
Då har ni ju varit medvetna om väggens uppbyggnad vid köpet och att besiktningsmannen fann den så problematisk att han valde att han gjorde in förstörande undersökning för att fastställa om det fanns fuktproblem i den.K Kajsala234 skrev:
Eller missförstår jag helt?
Nej, alltså han gjorde det ingreppet för det ingick i besiktningen. Det var en fördjupad besiktning där man mättefuktkvoten på vissa platser. Så undersökningen var inte föranledd av någon misstanke och syftade inte heller till att ta reda på konstruktionen. Fuktkvoten var ok. poängen med en besiktningsman är inte bara att konstatera hur uppbyggnaden ser ut, utan även ange om det finns risk eller inte. Vi kan ju inget om huskonstruktioner. Säger inget för oss att huset är uppbyggt med tegel, isolering och träreglar. Det kan absolut påverka frågan om ”dolt” men besiktningsmannen i sig kan ju göra fel.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 212 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 212 inlägg
Min poäng är att man mäter inte fukt i ytterväggar om det inte är en riskkonstruktion. D v s det faktum att man gör en fördjupad undersökning av denna typ ger dig som köpare i sig kunskap om att det är en riskkonstruktion. Varför skulle man annars mäta?K Kajsala234 skrev:
Att ni inte kan något om huskonstruktioner är ju helt rimligt. Just därför köper ni en tjänst av besiktningsmannen för att kunna lära er av honom så ni kan bedöma om ni vill köpa fastigheten eller inte. Ni köper inte en besiktningstjänst för att flytta över ansvar. Ansvaret ligger kvar hos er som köpare.
Det är Anticimex som har gjort besiktningen. De har olika erbjudanden. Vanlig besiktning och fördjupad besiktning. Fördjupad besiktning ingår denna mätning. Man hade alltså kunnat köpa denna besiktning även på ett helt nytt hus. Har inget att göra med husets konstruktion, förstår du vad jag menar?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 212 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 212 inlägg
Låter som ett rätt oseriöst säljupplägg. Men efter att ha läst på detta forum om Anticimex då är jag inte förvånad. Många tveksamma upplägg från det företaget.K Kajsala234 skrev:
En fördjupad undersökning är en juridisk term och är en undersökningsåtgärd som vidtas vid misstanke om just problem. Finns inga sådana riskkonstruktioner eller indikationer på problem finns heller inga krav på säljaren att genomför en fördjupad undersökning för att ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
Jag kan bara hålla med om Anticimex. Men att man som köpare köper en mer omfattande besiktning innebär inte att objektet per sig utgör en riskkonstruktion och lägger inget ansvar på oss som köpare. Tjänsten man köper av besiktningsmannen är att han ska uttala sig om huset, inte bara om det faktiska utförandet som sagt. Där kan en besiktningsman göra fel om han inte anger risker där de rätteligen fanns. Det är min poäng.
Får bara notera också att vi är köpare och inte säljare.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 212 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 212 inlägg
Ja det är ju något mellan er och Anticimex men har inte så mycket med säljaren eller dolt fel att göra. D v s ni kan ta det med Anticimex och ni har fått felaktig information från besiktningsmannen.K Kajsala234 skrev:
Jag uppfattade inte först att ni hade köpt en tjänst som Anticimex hade givit namnet "fördjupad undersökning" utan trodde att besiktningsmannen faktiskt hade gjort en fördjupad undersökning i juridisk bemärkelse å era vägnar efter att ha noterat att det behövdes.
Om det är gjort på 70 talet och inte funkar borde det väll vara ett uppenbart fel 40-50 år senare eller inget fel alls.K Kajsala234 skrev:
Hej,K Kajsala234 skrev:
Har ett liknande dilemma, dock borrade vår besiktningsperson ej hål för att undersöka/mäta. Hur löste detta sig för er?