Erfarenheter om att höja amorteringsgrundande värde i förtid och höja bostadslånet.
Hej!
Jag undrar:
Vad har du/ni för erfarenheter av att justera amorteringsgrundande värde i förtid?
1. Efter hur lång tid?
2. Vilka renoveringar motiverade justeringen?
3. Vilken bank? Hur gick ni tillväga?
Vi söker finansiering till renoveringar.
hittills har vi dränerat 3-400 k och bytt bergvärmepump 120k samt förbättrat ventilation och el för 50 000. Vi har behövt riva trapporna till båda entréerna och altanen.
Vi har en lång lista projekt som inte alla är genomförbara på en gång men planerade. Möjligen kan man slutföra exvis tillbyggnad för att motivera ny värdering?
Tillbyggd hall
Renovering badrum
Ytskikt kök
Golv kök och matsal
måla väggar och tak lite här och var
Markarbete
En trapp till den andra entrén
En uteplats
Ev ett tillbyggt uterum
Staket
Renovering garage
Tack för svar!
Jag undrar:
Vad har du/ni för erfarenheter av att justera amorteringsgrundande värde i förtid?
1. Efter hur lång tid?
2. Vilka renoveringar motiverade justeringen?
3. Vilken bank? Hur gick ni tillväga?
Vi söker finansiering till renoveringar.
hittills har vi dränerat 3-400 k och bytt bergvärmepump 120k samt förbättrat ventilation och el för 50 000. Vi har behövt riva trapporna till båda entréerna och altanen.
Vi har en lång lista projekt som inte alla är genomförbara på en gång men planerade. Möjligen kan man slutföra exvis tillbyggnad för att motivera ny värdering?
Tillbyggd hall
Renovering badrum
Ytskikt kök
Golv kök och matsal
måla väggar och tak lite här och var
Markarbete
En trapp till den andra entrén
En uteplats
Ev ett tillbyggt uterum
Staket
Renovering garage
Tack för svar!
I vårt fall sa banken att det uteslutande bara är åtgärder där du utökar boarea som kan ändra det amorteringsgrundande värdet.
Allt som kan tänkas räknas som underhåll gör det inte. Så renoveringar, dränering etc är underhåll. Att bygga ut med fler kvm kan däremot fungera.
Vi inredde en oinredd övervåning och utökade därmed boarea ordentligt. Där var det inga problem hos flertalet banker.
Allt som kan tänkas räknas som underhåll gör det inte. Så renoveringar, dränering etc är underhåll. Att bygga ut med fler kvm kan däremot fungera.
Vi inredde en oinredd övervåning och utökade därmed boarea ordentligt. Där var det inga problem hos flertalet banker.
Det verkar vara standardsvaret. Dock gör åtminstone en del banker avsteg från detta när man får prata med en bankir högre upp i hierarkin. Detta är orsaken till tråden!coconut skrev:
Jag är ändå av uppfattningen att så länge det bara är underhåll så spelar det ingen roll hur mycket underhåll du gör. Oavsett om det är att du dränerar, byter tak, målar om alla rum, byter kök och lägger om taket. Om inte dessa åtgärder gör att marknadsvärdet ökar i förhållande till inköpspris. Dvs från renoveringsobjekt till topprenovering.Gullik Gulliksson skrev:
I slutändan är det dock inte reglerat direkt i lagtexten vad en omfattande renovering är. Utan det blir en bedömningsfråga från fall till fall och objekt till objekt.
Man kan alltså göra exakt samma åtgärd som ett annat, men det kommer ändå inte räknas som omfattande renovering.
Men det är större chans att få till det med utbyggnad/tillbyggnad av mer kvm, totalrenovera ett objekt så att marknadsvärdet markant har ökat, byta ut värmesystem från t.ex direkt el till vattenburet med bergvärme .
att ändra amorterngsgrundande värde (för att påverka belåningsgraden och amortera mindre) har inte gått för oss.
Men sen sade en bekant som jobbade på bank, att så länge ni inte vill justera er amortering utan bara vill låna mer, ja då är det lättare. Banken är ju intresserad av ökade inkomster och därav intresserade av mer lån.
Vi har lånat ungefär 400tkr mer än vad vi hade när huset köptes till olika renoveringar och det ända man behöver göra är att ange vad man tycker värdet är på huset och ha hyfsat goda marginaler antar jag så banken inte blir orolig att man inte kan betala sina lån
Men sen sade en bekant som jobbade på bank, att så länge ni inte vill justera er amortering utan bara vill låna mer, ja då är det lättare. Banken är ju intresserad av ökade inkomster och därav intresserade av mer lån.
Vi har lånat ungefär 400tkr mer än vad vi hade när huset köptes till olika renoveringar och det ända man behöver göra är att ange vad man tycker värdet är på huset och ha hyfsat goda marginaler antar jag så banken inte blir orolig att man inte kan betala sina lån
Du talar från erfarenhet, tack.
Har som ett exempel en vän som helt utan att påropa någon renovering och nästan på bankens eget initiativ fick sin värdering höjd i förtid(efter ca 3 år). Det verkar vara nyckfullt helt enkelt.
Sen är det ju så att belåningsgraden och amorteringstakten före troligtvis också är avgörande.
För egen del så utgår jag ifrån att man har belåningsgrad på 15 procent och amortering 2%
Med dom som verkligen har fått utökat lån är det ju också viktigt att veta vilka villkor som hade före. Inte bara vad man har gjort.
Att tänka på också är ju att husen inte stigit i pris sista tiden utan tvärtom.
Så det är inte säkert att en ny värdering (som kanske också kostar pengar?) ger önskat utfall.
Så det är inte säkert att en ny värdering (som kanske också kostar pengar?) ger önskat utfall.
Nej precis, onekligen är det en timingfråga då det inte låter sig göras om och om igen. Vi köpte dock billigt och det måste gå att få någon form av prognos från mäklaren av vad denna avsee att värdera till (åtminstone om man har tidigare kontakt).A Argastesnickaren skrev:
Testa med nån av de gratis onlinevärderingstjänster som finns t.ex booli. Ligger du inte på en markant ökning där kanske det inte är värt att ens gå vidare och leta mäklare eller ta diskussionen med banken.
Jag gjorde en totalblåsning av mitt hus och ändrade samtidigt delar av planlösningen.
Det gick igenom hos banken, men de var lite nervösa. En mäklare kopplad till banken fick vara här å värdera samt jag fick skicka in en lista på varje liten ändring jag gjort (det blev en lång lista när man gjort i princip 'allt'.
Det gick igenom hos banken, men de var lite nervösa. En mäklare kopplad till banken fick vara här å värdera samt jag fick skicka in en lista på varje liten ändring jag gjort (det blev en lång lista när man gjort i princip 'allt'.
Vi fick vår värdering höjd från ca 2 mkr (det vi köpte för) till ca 3 mkr efter 2 år. Värderades av mäklare (samma firma som den som sköte köpet, men annan mäklare, vilket det måste vara), inga problem med banken (Handelsbanken) att med det underlaget utöka lånet.
De renoveringar vi gjort vid värderingstidpunkten var (om jag minns rätt): Stamrenovering av el och vatten (dock ej avlopp vid den tidpunkten), ersatt vedpanna med elpanna (temporär lösning, har sedan bytts ut till luft-vatten), solceller (var vid tidpunkten inte monterade på taket än men de fanns fysiskt på gården, vilket mäklaren tyckte räckte), fiber indraget, lilla toaletten totalrenoverad, nya ytskikt i alla rum (inklusive nyslipade golv på bottenplan), några rivna väggar, plus en massa småfix. Mäklaren tog ganska många bilder som sedan bifogades värderingsintyget, vilket var viktigt för banken för att kunna se att saker faktiskt ändrats.
Vet inte huruvida det påverkade bankens beslut eller inte, men mäklaren angav även en preliminär uppskattning på marknadsvärde när de renoveringar vi planerade att utföra är färdiga (delvis klara nu), bl.a. kök, badrum och fönster.
En möjlighet som kan finnas är att få ett separat lån (byggnadskreditiv, vissa banker har även särskilda "renoveringslån" eller liknande) för att kunna utföra renoveringar som ökar värdet tillräckligt för att värdeökningen sedan kan anses vara stor nog för att öka det amorteringsgrundande värdet (och därmed baka in byggnadskreditivet i bolånet). Nackdelen med det är såklart att räntan för att sådant lån är betydligt högre än för ett bolån, men man har det då bara tills man färdigställt renoveringen.
De renoveringar vi gjort vid värderingstidpunkten var (om jag minns rätt): Stamrenovering av el och vatten (dock ej avlopp vid den tidpunkten), ersatt vedpanna med elpanna (temporär lösning, har sedan bytts ut till luft-vatten), solceller (var vid tidpunkten inte monterade på taket än men de fanns fysiskt på gården, vilket mäklaren tyckte räckte), fiber indraget, lilla toaletten totalrenoverad, nya ytskikt i alla rum (inklusive nyslipade golv på bottenplan), några rivna väggar, plus en massa småfix. Mäklaren tog ganska många bilder som sedan bifogades värderingsintyget, vilket var viktigt för banken för att kunna se att saker faktiskt ändrats.
Vet inte huruvida det påverkade bankens beslut eller inte, men mäklaren angav även en preliminär uppskattning på marknadsvärde när de renoveringar vi planerade att utföra är färdiga (delvis klara nu), bl.a. kök, badrum och fönster.
En möjlighet som kan finnas är att få ett separat lån (byggnadskreditiv, vissa banker har även särskilda "renoveringslån" eller liknande) för att kunna utföra renoveringar som ökar värdet tillräckligt för att värdeökningen sedan kan anses vara stor nog för att öka det amorteringsgrundande värdet (och därmed baka in byggnadskreditivet i bolånet). Nackdelen med det är såklart att räntan för att sådant lån är betydligt högre än för ett bolån, men man har det då bara tills man färdigställt renoveringen.
Tack för att du tog dig tid att svara utförligt. Låter rimligt att få göra en omvärdering efter de åtgärderna. Dock ska sägas att det ändå inte rörde sig om någon boyteförändring t.ex. lovande!02JanDal skrev:
/Gullik
Vi har under 2023 varit i kontakt med banken gällande att höja den amorteringsgrundande värderingen för huset. Vår gamla värdering var fyra år gammal (nybygge) och gjordes när vi skulle avsluta byggnadskrediten för att göra om lånet till ett vanligt bolån.
När den värderingen gjordes stod enbart huset på fastigheten, ingenting annat var klart. Sedan dess, under de fyra år som har gått, har vi:
Gjort i ordning gräsmatta
Planerat buskar och träd
Byggt ett garage
Byggt en altan på över 100kvm
Anlagt en stor uppfart och asfalterat den
Målat huset
Gjort en stenläggning
Byggt en pergola
Installerat en luftvarmepump (för kyla på sommaren)
Banken (Danske bank) var stenhårda - ingenting förutom utbyggnad av boyta kan göra att banken beviljar en omvärdering. Vi fick alltså ingen omvärdering beviljad, trots att vårt hus gick från ett tomt skal till att bli ett riktigt hus.
När den värderingen gjordes stod enbart huset på fastigheten, ingenting annat var klart. Sedan dess, under de fyra år som har gått, har vi:
Gjort i ordning gräsmatta
Planerat buskar och träd
Byggt ett garage
Byggt en altan på över 100kvm
Anlagt en stor uppfart och asfalterat den
Målat huset
Gjort en stenläggning
Byggt en pergola
Installerat en luftvarmepump (för kyla på sommaren)
Banken (Danske bank) var stenhårda - ingenting förutom utbyggnad av boyta kan göra att banken beviljar en omvärdering. Vi fick alltså ingen omvärdering beviljad, trots att vårt hus gick från ett tomt skal till att bli ett riktigt hus.