4 692 läst · 40 svar
5k läst
40 svar
Hur fungerar arrende
Sida 1 av 3
Jag har köpt en billig stuga på ofri grund. Den är förfallen och det krävs mycket för att göra stugan beboelig. Det finns inga papper på stugan förutom ett brev med underskrift att stugan överlåtits till personen jag köpt av. Han har bara ägt stugan och inte gjort något. Det finns Inget arrendeavtal. Naturen runt om är fin och jag tänkte slå till och renovera bit för bit. Stugan ligger på en samfällighet med flera delägare. Behövs bygglov för en sån här befintlig stuga? Kan man göra något utan att ha arrende? Ordnar man arrende direkt med delägarna eller via någon myndighet?
En byggnad på ofri grund är att betrakta som lös egendom, samma slags egendomsslag som en bil, en hund eller en TV-apparat. Detta innebär att överlåtelsen inte behöver vara skriftlig, till skillnad från fast egendom. Det faktum att det inte finns några papper på affären behöver alltså inte vara ett särskilt stort problem, du torde ändå ha sakrättsligt skydd i form av att du har besittning över stugan och att ingen lär ha tillräckligt med skäl för att rubba presumtionen att den som är i besittning av lös egendom också är dess ägare.K Kalle Karlsson4 skrev:Jag har köpt en billig stuga på ofri grund. Den är förfallen och det krävs mycket för att göra stugan beboelig. Det finns inga papper på stugan förutom ett brev med underskrift att stugan överlåtits till personen jag köpt av. Han har bara ägt stugan och inte gjort något. Det finns Inget arrendeavtal. Naturen runt om är fin och jag tänkte slå till och renovera bit för bit. Stugan ligger på en samfällighet med flera delägare. Behövs bygglov för en sån här befintlig stuga? Kan man göra något utan att ha arrende? Ordnar man arrende direkt med delägarna eller via någon myndighet?
Att det däremot saknas arrende är ett problem, det innebär att du inte har någon som helst rätt att ha stugan där den står nu, utan egentligen ska du flytta den. Vill man hårdra det ägnar du dig eventuellt åt egenmäktigt förfarande när du tar någon annans mark i anspråk för att förvara din lösa egendom där, jämför med 8:8 BrB, att marken är samfälld spelar ingen som helst roll i (det formella) sammanhanget.
Bygglovsfrågan är lite knepig och beror lite på. Renoveringar för befintliga byggnader brukar som regel inte kräva bygglov, men samtidigt får inte renoveringen innebära allt för stora ändringar. Så svaret beror lite på vad du tänkt dig. Om du bygger ut krävs bygglov, om du ändrar byggnadens funktion krävs som regel bygglov. Boverket har en del bra info du kan kika på.
Utan arrende så kan du egentligen inte göra någonting annat än att flytta din lösa egendom, som sagt stugan ska egentligen inte vara där till att börja med. Arrende regleras i Jordabalken, i det här fallet torde du vara intresserad av ett bostadsarrende och då gäller främst 8:e och 10:e kapitlen i JB. Arrenden ska vara skriftliga för att vara giltiga, se 8:3 JB. men du och samfällighetens delägare (eller förvaltande samfällighetsförening) kan ingå ett avtal om arrende. Vid en eventuell tvist är det arrendenämnden som är rätt forum.
Har jag ingen rätt att ha stugan där fast den funnits där i kanske 200 år? Jag har ägt den några år men det är en gammal stuga.F Falckman skrev:Att det däremot saknas arrende är ett problem, det innebär att du inte har någon som helst rätt att ha stugan där den står nu, utan egentligen ska du flytta den. Vill man hårdra det ägnar du dig eventuellt åt egenmäktigt förfarande när du tar någon annans mark i anspråk för att förvara din lösa egendom där, jämför med 8:8 BrB, att marken är samfälld spelar ingen som helst roll i (det formella) sammanhanget.
Utan arrende så kan du egentligen inte göra någonting annat än att flytta din lösa egendom, som sagt stugan ska egentligen inte vara där till att börja med. Arrende regleras i Jordabalken, i det här fallet torde du vara intresserad av ett bostadsarrende och då gäller främst 8:e och 10:e kapitlen i JB. Arrenden ska vara skriftliga för att vara giltiga, se 8:3 JB. men du och samfällighetens delägare (eller förvaltande samfällighetsförening) kan ingå ett avtal om arrende. Vid en eventuell tvist är det arrendenämnden som är rätt forum.
Saknas arrende eller någon annan typ av rättighet att nyttja någon annans fasta egendom saknar du rätt att ha stugan där, att tidigare ägare utan lov haft stugan där förändrar (som regel) inget i sak. Men det är inget som hindrar dig från att skaffa den rätten nu, genom att t.ex. ingå ett arrendeavtal. Samfälligheten verkar ju knappast störa sig på stugan och torde inte ha något emot att ingå ett arrendeavtal. Men jag skulle för egen del avråda dig från att plöja ned pengar i en byggnad som saknar formell rätt att stå där den står.K Kalle Karlsson4 skrev:
Kan du bevisa att den stått där i 200 år kan möjligen några andra omständigheter föreligga, men då börjar vi komma in på så gamla lagar och lagtolkningar att det är svårt att säga något utan att studera äldre akter (som t.ex. storskifte eller enskifte). Varför jag lämnar det osagt, än så länge i vart fall.
Någon som vet hur man skriver ett arrendeavtal? Finns det mallar? Eller kan man skriva ett eget arrendedokument med
parternas namn och kontaktuppgifter,
arrendeområdets omfattning,
hur arrendatorn har rätt att använda arrendeområdet,
arrendetiden,
avgift per år?
parternas namn och kontaktuppgifter,
arrendeområdets omfattning,
hur arrendatorn har rätt att använda arrendeområdet,
arrendetiden,
avgift per år?
En fundering till experterna. Kan delägarna sälja fastigheten eller ingå servitutsavtal med andra om jag har arrende?
Som grundregel har du besittningsskydd vid försäljning. De bör normalt inte heller kunna ingå servitutsavtal som påverkar ditt brukande av arrendet.
Sammantaget kan det ju innebära att fastighetsägarna kan vara tveksamma till att ingå arrende.
Sammantaget kan det ju innebära att fastighetsägarna kan vara tveksamma till att ingå arrende.
För kraven angående arrendeavtal, se 8:1, 8:2 och 8:3 JB samt 10:e kapitlet i JB för särskilda regler gällande bostadsarrenden. De viktigaste är att avtalet ska vara skriftligt och att vederlag måste utgå. Vad gäller bostadsarrenden ska dessa gälla som minst i 5 år och som mest på arrendatorns livstid. Teoretiskt kan ett bostadsarrende gälla för en kortare tid, men det kräver arrendenämndens godkännande.K Kalle Karlsson4 skrev:
Om du letar runt lite finns säkert någon standardmall som du kan utgå från. Underskrift är nödvändigt eftersom avtalet ska upprättas i skrift, kontaktuppgifter är smidigt att ha till hands men inte ett formkrav. Av arrendeavtalet ska det framgå vilket område som upplåts. Som regel innebär ett arrende att arrendatorn gör ett totalt ianspråktagande, vilket som regel innebär att jordägaren inte kan nyttja den mark som arrenderas ut.
En samfällighet är inte en fastighet, även om samfälligheter utgör fast egendom, samfälligheter är markområden som ägs gemensamt av flera fastigheter (observera att samfälligheter alltså hör till en fastighet och INTE en fastighets tillfälliga ägare). Ja, jordägaren kan sälja mark som arrenderats ut, men arrendet gäller då mot tredje man som regel. Som regel har (bostads)arrendatorn rätt till förnyelse av arrendeavtalet, men inte alltid, jämför mot främst 10:5 och 10:7 JB.K Kalle Karlsson4 skrev:
Vad gäller servitut finns ytterligare regler om vad servitut får och inte får innefatta, se 14:e kapitlet i JB för avtalsservitut och främst 5:e och 7:e kapitlen i FBL för officialservitut. Men det är (som jag tolkar lagtexten) möjligt för jordägaren att upplåta även arrenderad mark för servitut, det är också möjligt för Lantmäteriet att bilda servitut över mark som är arrenderad. Jag får dock kasta in en brasklapp eftersom att jag inte studerat förarbete, praxis eller doktrin vad gäller möjligheten till servitutsbildning över arrenderad mark.
Redigerat:
Om någon annan köper samfälligheten av alla delägare och gör en förrättning och jag saknar arrende för min stuga, vad har jag då för skydd? Då är det inte längre en samfällighet utan en vanlig fastighet. Kan den nya ägaren kasta ut mig? Eller har man besittningsskydd?
Den situationen har du oavsett om marken utgörs av en samfällighet eller en fastighet och svaret är att du (som regel) inte har något skydd alls. Du skulle helt enkelt behöva flytta din lösa egendom från någon annan fasta egendom, men det situationen har du redan idag egentligen. En byggnad på ofri grund utgör lös egendom och utan ett arrende (eller en nyttjanderätt) har du inte rätt att ha stugan där. Så redan i dagsläget har samfällighetens delägare rätt att kasta ut dig, det blir ingen skillnad om jorden tillhör en samfällighet eller en fastighet. Det som är relevant är om du har rätt att nyttja fast egendom som inte är din, och det har du i dagsläget inte.K Kalle Karlsson4 skrev:
Om du däremot skulle ordna ett arrendeavtal skulle du (i de flesta fall) ha besittningsskydd vid en eventuell fastighetsaffär där samfälligheten byter ägare, eller i det fall samfälld mark skulle läggs till en fastighet.
Jag anser att det är bättre att marken ägs av en fastighet som ägs av en person, det blir troligtvis lättare att komma överens med en än många olika fastighetsägare med olika viljor.F Falckman skrev:Den situationen har du oavsett om marken utgörs av en samfällighet eller en fastighet och svaret är att du (som regel) inte har något skydd alls. Du skulle helt enkelt behöva flytta din lösa egendom från någon annan fasta egendom, men det situationen har du redan idag egentligen. En byggnad på ofri grund utgör lös egendom och utan ett arrende (eller en nyttjanderätt) har du inte rätt att ha stugan där. Så redan i dagsläget har samfällighetens delägare rätt att kasta ut dig, det blir ingen skillnad om jorden tillhör en samfällighet eller en fastighet. Det som är relevant är om du har rätt att nyttja fast egendom som inte är din, och det har du i dagsläget inte.
Om du däremot skulle ordna ett arrendeavtal skulle du (i de flesta fall) ha besittningsskydd vid en eventuell fastighetsaffär där samfälligheten byter ägare, eller i det fall samfälld mark skulle läggs till en fastighet.
Om marken utgörs av en gemensam samfälld mark med flera fastigheter som ägare. kan du inte teckna avtal med bara en fastighetsägare. Ett avtal om nyttjanderätt/arrende till annans mark kan inte skrivas in i en samfällighet, men däremot i de fastigheter som ingår i samfälligheten. Avtalet måste då vara undertecknat av samtliga fastighetsägare och kan inte skrivas under av exempelvis en företrädare för styrelsen för samfällighetsföreningen mer än fem år, enligt samfällighetslagen.
Samfälligheten är för delägande fastigheters eget behov i första hand: Har de ingen nytta av marken då är det att anses som en onödig och onyttig samfällighet och bör fastighets regleras bort. Till närmast angränsande delägare i första hand.
😃
Redigerat:
Den borde nog regleras bort men ingen vill ha fastigheten. De enda som har önskemål är jag som önskar ett bostadsarrende för min stuga. Tror alla kommer säga ja, men kan man stöta på hinder ändå eller gäller fri avtalsrätt?B Bror9 skrev:Jag anser att det är bättre att marken ägs av en fastighet som ägs av en person, det blir troligtvis lättare att komma överens med en än många olika fastighetsägare med olika viljor.
Om marken utgörs av en gemensam samfälld mark med flera fastigheter som ägare. kan du inte teckna avtal med bara en fastighetsägare. Ett avtal om nyttjanderätt/arrende till annans mark kan inte skrivas in i en samfällighet, men däremot i de fastigheter som ingår i samfälligheten. Avtalet måste då vara undertecknat av samtliga fastighetsägare och kan inte skrivas under av exempelvis en företrädare för styrelsen för samfällighetsföreningen mer än fem år, enligt samfällighetslagen.
Samfälligheten är för delägande fastigheters eget behov i första hand: Har de ingen nytta av marken då är det att anses som en onödig och onyttig samfällighet och bör fastighets regleras bort. Till närmast angränsande delägare i första hand.
😃
Kan jag registrera stugan på skatteverket? Måste det vara registrerat för att man ska kunna äga ett hus på ofri grund, eller räcker det med att jag viftar med mitt köpeavtal med förra ägaren (som verkar sakna köpeavtal men det finns en underskrift om att stugan har överlåtits till honom)F Falckman skrev:En byggnad på ofri grund är att betrakta som lös egendom, samma slags egendomsslag som en bil, en hund eller en TV-apparat. Detta innebär att överlåtelsen inte behöver vara skriftlig, till skillnad från fast egendom. Det faktum att det inte finns några papper på affären behöver alltså inte vara ett särskilt stort problem, du torde ändå ha sakrättsligt skydd i form av att du har besittning över stugan och att ingen lär ha tillräckligt med skäl för att rubba presumtionen att den som är i besittning av lös egendom också är dess ägare.
I de norrländska kyrkstäderna är det sedan hundratals år gott om privatägda stugor på ofri grund, såvitt jag förstår har Skatteverket inget register över vem som äger varje enskild stuga där.K Kalle Karlsson4 skrev: