Dolt fel eller ej? Bergvärmehålet är tydligen på grannens tomt!

[Nötegårdsgubben]

Urminnes vet jag inte. För hävd räcker knappa 10 år har min juristkompis sagt. Något att tänka på när någon gör intrång på din mark.

Det kan inte bildas någon ny hävd alls i Sverige sedan nya jordabalken infördes på 70-talet. Däremot har vi en allmän preskriptionstid på tio år som gör att saker gjorda för mer än tio år sen kan vara svåra att komma åt rättsligt.

Jag är dock tämligen övertygad om att du missförstått din juristkompis, eller att denne försökt förenkla resonemanget väl långt.

 

[Mangebang]

Min juristkompis med 40 års erfarenhet som jurist och advokatbehörighet om han bara villa ha det (vill han inte, lönar sig inte) sade för några år sedan att om någon bygger in min tomt och jag inte protesterar blir det hävd efter ca 10 år. Han har kanske fel och du rätt. Jag vet inte. Han kanske uttryckte sig slarvigt men budskapet var att om jag inte protesterade och kunde bevisa det (tex rek) så var loppet kört efter ca 10 år att komma med klagomål det minns jag mycket tydligt väl betyder ungefär samma sak för gemene man.

 

[Mikael_L]

Min juristkompis med 40 års erfarenhet som jurist och advokatbehörighet om han bara villa ha det (vill han inte, lönar sig inte) sade för några år sedan att om någon bygger in min tomt och jag inte protesterar blir det hävd efter ca 10 år. Han har kanske fel och du rätt. Jag vet inte. Han kanske uttryckte sig slarvigt men budskapet var att om jag inte protesterade och kunde bevisa det (tex rek) så var loppet kört efter ca 10 år att komma med klagomål det minns jag mycket tydligt väl betyder ungefär samma sak för gemene man.

Just ordvalet "hävd" gör nog att det blev fel.

Men han har ju ändå rätt till stor del, ty har något hamnat fel i förhållande till fastighetsgräns så är ju grundprincipen att rättelse ska ske.
MEN, om åtgärden att ställa allt till rätta är oproportionerlig stor så brukar det bli så att man istället försöker lösa det på annat vis, med servitut eller annat.

Så helt frankt, är man fastighetsägare, så bör man faktiskt övervaka sina fastighetsgränser i rimlig omfattning. Och stoppa åtgärder i tid, som håller på att inkräkta på ens mark.

Om grannen börjar bygga garage som sticker in på din mark, och du tar tag i detta redan när de spänner upp profiltrådarna eller bygger form för grunden, då har du 100% säkerhet i att det hela stoppas och flyttas.

Har de hunnit gjuta plattan klart, tja då är det inte alls lika säkert att grannens intrång kommer krävas att åtgärdas. Och har de byggt garaget klart så blir risken rätt stor att det kommer få stå kvar med något slags servitut eller annan lösning.

Det är ungefär så som de juridiska processerna fungerar, och tja, ska fungera.

Det kommer vägas nackdelen för den som äger marken gentemot det försvarliga att kräva rivning och/eller flytt.


Fråga och kolla gärna med din kompis, ifall han håller med om det jag skrev nu, om det kanske var typ så han menade.

 

[Dowser4711]

2. När han delade tomten så var han fullt medveten att det ligger bergvärme i tomten.Uppenbart har han undanhållit det information när tomten delades. Annars hade han varit tvungen att ha servitutet för det.

Det må vara uppenbart för er, men att bevisa att det är en annan sak.

3. När Grannen 1 köpte tomten för snart 2 år sedan undanhöll han informationen om det för dem. Hålet är inte synligt alls så ingen vet var den är.

Här blir det om än mer svårt att bevisa något uppsåt, då det med rätt stor rimlighet inte ställdes några specifika frågor kring en eventuell energibrunn från grannfastigheter...

5. När jag köpte huset(April) så hade vi mycket diskutioner om servitut och tomten. För den var uppdelad lite märkligt mot grannen 2

Att du anser att det var uppdelat lite märkligt är ju tyvärr något som ligger dig i fatet, då det kan anses vara orsak till nogrannare kontroll.

Svar jag fick från säljaren var "ja det ska inte vara några problem då ledningservituet går under altanen och inte på gräsmattan. och bergvärme är på baksidan av huset"(baksidan är där Grannen 1 också finns)

Det är ju ett korrekt svar. Inte ett fullständigt svar med den information du hade önskat, men säljaren har inte ljugit i det oavsett vad han har för kännedom om exakt placering.

6. Så nu tillbaka till Granne 1. Precis innan Säljaren skulle flytta, ringde Säljaren på dörren hos Grannen 1. Säljaren ville informera att det ligger en bergvärmehål deras tomt och han vill skriva servitut och nyttjanderätter.
Granne 1 ett blir väldig förvånad över det information. Det kom som en överraskning för dem och något som Säljaren har undanhållit för dem med. inget de uppskattar och kommer själva att ta det vidare genom Jurist mot Säljaren.

Naiviteten hos säljaren om han antog att det inte skulle vara något problem att ordna detta kan ju mycket väl tolkas som att säljaren inte insett problemet.

Ni har en väldigt långtgående undersökningsplikt som sagt.
När det inte funnits någon märk-skylt på exakt var hålet är och var slangen är dragen är det inte alls orimligt att ni skulle begärt ut dokumenten från kommunen (Det är i regel samma dokument som skickas till SGU)
Ni kan båda anse (fullt rimligt dessutom) att säljaren försökt dölja detta.
Men säljaren har som sagt inte någon nämnvärd upplysningsplikt och den information han har gett er har varit korrekt om än gravt bristfällig.

Ni har bett om samtliga servitut och det fick ni, då det inte fanns något vid den tidpunkten.

I och med att Granne1 fick informationen medan säljaren fortfarande(?) ägde er fastighet så känns det absolut rimligt att de vänder sina krav mot denne. Men det är inte någon självklarhet att det kommer leda till något. De kan mycket väl vändas mot er i enlighet med vad @harry73 skriver i #88

Och det är inte alls orimligt att det inte kommer anses uppfylla alla kriterier för att vara ett dolt fel.
I så fall kommer ni stå för ersättningen mot Granne 1 och säljaren gå fri.
Eller så lyckas Granne 1 driva det med framgång mot säljaren, men att förlita sig på att Granne 1's ombud verkar även för er skull skulle jag inte rekommendera.

Önska oss lycka till.

Lycka till!
Den delen tror jag vi alla här skriver under.
Även om det skrivs en hel del om er "skuld" eller vad ni kunde ha gjort för att undvika situationen så är det ju rätt uppenbart att ni på något moraliskt plan har rätt och att säljaren har fel.
Jag tror inte att någon någonsin helt har uppfyllt alla aspekter av sin undersökningsplikt och sanningen är att vad som i all vardaglig beskrivning är dolda fel väldigt sällan räknas som just dolda fel.

 

[pmd]

Ett dolt fel kan sägas vara ett fel som inte hade gått att upptäcka vid besiktningen.
Den definitionen lägger rätt stort ansvar på köparen att noga undersöka allt som går att undersöka (och helst lite till).
Riktigt så noga har jag inte varit vid de två gånger jag har köpt ett hus.

 

[Dr Jumping Jack]

Min juristkompis med 40 års erfarenhet som jurist och advokatbehörighet om han bara villa ha det (vill han inte, lönar sig inte) sade för några år sedan att om någon bygger in min tomt och jag inte protesterar blir det hävd efter ca 10 år. Han har kanske fel och du rätt. Jag vet inte. Han kanske uttryckte sig slarvigt men budskapet var att om jag inte protesterade och kunde bevisa det (tex rek) så var loppet kört efter ca 10 år att komma med klagomål det minns jag mycket tydligt väl betyder ungefär samma sak för gemene man.

Men man måste väl kunna se eller vara medveten om intrånget annars blir det svårt att protestera.

 

[FGLIN]

Definitionsmässigt är det nog inte det men det är samma som med allt annat lösöre som kommer med vid ett fastighetsköp, det ingår i affären i alla fall. Särskilt som det bergvärmeanläggningen i sin helhet är listad i prospektet som är en del av köpehandlingarna. Det är en komplex sak man säljer när man säljer en bostadsfastighet.

Det är väl ändå tveksamt om ett borrhål är lösöre?

 

[Claes Sörmland]

Det är väl ändå tveksamt om ett borrhål är lösöre?

Om borrhålet ligger utanför fastigheten och inte kommer med ett servitut för att få ligga där så är den inte ett fastighetstillbehör enligt jordabalken (2 kap. 1 §). Borrhålet kan möjligen vara ett byggnadstillbehör (JB 2 kap, 2 §) om man betraktar det som en del av värmeanläggningen som huset har försetts med. Annars behandlas det som lösöre vid fastighetsöverlåtelsen även om termen kan kännas konstig för ett borrhål.

 

[merbanan]

Annars behandlas det som lösöre vid fastighetsöverlåtelsen även om termen kan kännas konstig för ett borrhål.

Jag tycker det borde falla in under samma situation som avloppsrör som använder sig utav grannens mark för att anslutas till det kommunala via den utan att det finns servitut. Detta borde ha hamnat i domstol någon gång kan man tycka.

 

[polaris78]

Det många av er som kommer in senare i tråden verkar missa helt är att när borrhålet gjordes så var det på samma tomt.. hålet borrades och sen senare verkar man ha styckat fastigheten i flera och tyvärr verkar borrhålet då ha hamnat på fel sida om tomtgränsen.

Som jag tolkar det så har detta stor skillnad mot när nån råkar bygga över fastighetsgränsen och in på grannens mark.

Att helt bortse för hur detta har gått till och bara kräva rättelse är betydligt svårare när tomtgränsen uppstått efter borrhålet gjordes

 

[Zoolook]

Om borrhålet ligger utanför fastigheten och inte kommer med ett servitut för att få ligga där så är den inte ett fastighetstillbehör enligt jordabalken (2 kap. 1 §). Borrhålet kan möjligen vara ett byggnadstillbehör (JB 2 kap, 2 §) om man betraktar det som en del av värmeanläggningen som huset har försetts med. Annars behandlas det som lösöre vid fastighetsöverlåtelsen även om termen kan kännas konstig för ett borrhål.

Det är inte lösöre, däremot lös egendom (ej naturligt flyttbart).

 

[Claes Sörmland]

Det är inte lösöre, däremot lös egendom (ej naturligt flyttbart).

Precis. Samma juridik som lösöre. Lös egendom är den bredare och korrekta termen. Det är ju inte lösöre eftersom borrhålet är svårflyttat.

 

[Claes Sörmland]

Jag tycker det borde falla in under samma situation som avloppsrör som använder sig utav grannens mark för att anslutas till det kommunala via den utan att det finns servitut. Detta borde ha hamnat i domstol någon gång kan man tycka.

Ja, det borde vara samma juridiska situation. Man kan ju äga ett rör som är nedgrävt på annans tomt utan formell rättighet att ha röret där. De som tycker det är konstigt kan testa att gräva ned ett rör i grannens trädgårdsland. Det är fortfarande ditt rör.

 

[Claes Sörmland]

Det många av er som kommer in senare i tråden verkar missa helt är att när borrhålet gjordes så var det på samma tomt.. hålet borrades och sen senare verkar man ha styckat fastigheten i flera och tyvärr verkar borrhålet då ha hamnat på fel sida om tomtgränsen.

Som jag tolkar det så har detta stor skillnad mot när nån råkar bygga över fastighetsgränsen och in på grannens mark.

Att helt bortse för hur detta har gått till och bara kräva rättelse är betydligt svårare när tomtgränsen uppstått efter borrhålet gjordes

Rättelse är nog generellt svårt att få i dessa fall.

 

[Klass0n]

Hej
Läste faktiskt precis nästan hela tråden och är nu nyfiken på hur det slutade!

Har TS möjligtvis någon återkoppling?