Köpa/lösa ut min mors hus??

[Ebbelelle]

Hej, min mor ska flytta till en hyreslägenhet och kommer då att flytta ifrån sitt hus. Huset är fullbetalt, så det finns inga lån kvar.
Pengarna som hon får för försäljningen kommer hon att, via gåvobrev som ej ska ingå i arvet, ge till mig, min bror och min syster.
Även hennes övriga sparande kommer att fördelas ut, men endast till mig och min bror också via gåvobrev som ej ska ingå i arvet.
Nu funderar jag på om inte jag ska "köpa" huset och "lösa" ut mina syskon för de pengar som en normal försäljning hade gett. Husets marknadsvärde är ca 3.000.000kr och huset köptes för 175.000kr för över 50 år sedan. Vinstskatten ska isf betalas på 2.825.000kr (minus några renoveringar). Det innebär att huset ger en vinst på ca 2.200.000kr. Dessa 2.200.000kr ska då, via gåvobrev, fördelas ut på mig, min bror och min syster, vilket ger ca 735.000kr per person.
Om min bror och min syster får dessa pengar så får jag ta över huset och alla är nöjda.
Tilläggas ska att jag inte har tillräckligt med pengar för att lösa ut mina syskon....
Men hur gör man detta enklast?
Behöver jag låna upp dessa 3.000.000kr via banken och köpa huset, precis som en utomstående köpare hade gjort?
Eller kan min mor bara skriva över huset direkt på mig och kan jag då, senare, belåna huset med dessa 1.470.000kr och betala ut till mina syskon?
Eller hur gör man enklast, tips mottages...

 

[Stefan1972]

Hur ska du finansiera det då? Du skriver "inte tillräckligt" och även låna 3miljoner.
Det enklaste är ju att din mor lägger ut huset på försäljning och du betalar marknadsmässigt vad det kostar. Sen kan din mor fördela pengarna som hon vill. Att hålla på och räkna ut vad var och en ska lösas ut med som förtida arv blir nog bara krångligt.

 

[Daniel 109]

Vad menar du med ”ska inte ingå i arvet”? Gåvor räknas normal som förskott på arv.

 

[Falckman]

Vad menar du med ”ska inte ingå i arvet”? Gåvor räknas normal som förskott på arv.

Om inte ett förbehåll görs... Det kan enklast lösas genom att TS mamma skriver i gåvobrevet: "Denna gåva ska inte ses som förskott på arv". Det är helt uppenbart att det är vad TS har för avsikt att göra... Se 6:1 ÄB för detaljer.

Eller kan min mor bara skriva över huset direkt på mig och kan jag då, senare, belåna huset med dessa 1.470.000kr och betala ut till mina syskon?
Eller hur gör man enklast, tips mottages...

Ja det kan hon, eller rättare sagt du kan ansöka om lagfart baserat på ett (giltigt) gåvobrev. Gåva har fördelen att du slipper betala stämpelskatt jämfört mot ett köp, så det skulle jag rekommendera. Däremot kommer du behöva betala stämpelskatt på alla nya lintäckningar du tar ut och dina syskon är så att säga beroende av din goda vilja. Så för dina syskons del är det ett klart sämre upplägg och en risk dom inte nödvändigtvis är intresserade av att ta.

Ytterligare en variant är att din mor ger er alla 1/3 var, därefter ansöker ni om inteckningar och sen köper du ut dina syskon. Nackdelen då är att stämpelskatt utgår om ni inte gör ett förtäckt köp (t.ex. överlåter fastigheten som en gåva och i ett senare läge ger betalningen som en gåva eller köper något lösöre till överpris av varandra, vilket inte är helt kosher och kräver ytterligare juridisk akrobatik).

 

[Ebbelelle]

Vad menar du med ”ska inte ingå i arvet”? Gåvor räknas normal som förskott på arv.

Genom att utforma gåvobrevet med en klausul om att gåvan inte ska räknas som förskott på arv, kan man kringgå detta....

 

[Ebbelelle]

Hur ska du finansiera det då? Du skriver "inte tillräckligt" och även låna 3miljoner.
Det enklaste är ju att din mor lägger ut huset på försäljning och du betalar marknadsmässigt vad det kostar. Sen kan din mor fördela pengarna som hon vill. Att hålla på och räkna ut vad var och en ska lösas ut med som förtida arv blir nog bara krångligt.

Jag har tillräckligt i kontantinsats för att låna 3.000.000kr, men jag har inte 1.470.000kr att betala kontant till mina syskon, isf måste jag låna på huset...
Jo det kanske är det enklaste, men det hade varit skönt att slippa låna en massa pengar om det gick att lösa genom att lösa ut mina syskon....

 

[Ebbelelle]

Så för dina syskons del är det ett klart sämre upplägg och en risk dom inte nödvändigtvis är intresserade av att ta.

Tack för svaret.
Är det ett sämre upplägg pga risken eller finns det några fler fallgropar för mina syskon?
Vi litar på varandra till fullo och vi gör allt detta i bästa samförstånd isf, givetvis med hjälp av en jurist.

 

[Daniel 109]

Genom att utforma gåvobrevet med en klausul om att gåvan inte ska räknas som förskott på arv, kan man kringgå detta....

Nja, men den diskussionen behöver vi inte ta här.

 

[Falckman]

Tack för svaret.
Är det ett sämre upplägg pga risken eller finns det några fler fallgropar för mina syskon?
Vi litar på varandra till fullo och vi gör allt detta i bästa samförstånd isf, givetvis med hjälp av en jurist.

Mest därför, dina syskon har ju så att säga bara ditt ord att gå på om din mamma överlåter hela fastigheten till dig ensam. Du behöver ju efter att lagfarten beviljats inte bry dig om era överenskommelser vid sidan av där du lovat att ge dina syskon betalt för "sina" andelar. I lagens mening är nämligen alla andelar dina ifall din mamma överlåter hela fastigheten till dig. Men det är så klart dina syskons avvägning, det finns ju lite pengar att spar på att undvika stämpelskatt, har för mig att den ligger på 1,5% för fysiska personer.

Nja, men den diskussionen behöver vi inte ta här.

Jo det behöver vi. Enligt 6:1 ÄB är det möjligt att kringgå presumtionen att en gåva (till bröstarvingar) är att anse som förskott på arv, precis som TS skriver. Sluta tramsa nu, du hade fel, jag och TS hade rätt, svårare än så är det inte.

 

[Nötegårdsgubben]

Det lämpliga är att du köper till underpris så att överlåtelsen delvis räknas som gåva, och att dina syskon sen får sin respektive del som kontantgåva från er mor. Då slipper du betala skatten nu, utan skjuter den på framtiden.

Förenklat räkneexempel:
Fastigheten är efter skatt och avdrag för försäljningskostmader värd 2,1 Mkr. Du köper den av din mor för 1,4 Mkr. Syskonen får 700 tkr var.

Övrigt sparande hittar vi på är 400 tkr. 200 tkr till din bror, 200 till dig. Din andel kan då sättas ner till noll och minska köpesumman och fördelas på dina syskon.

Du betalar då 1,2 Mkr, din bror får ut 1 Mkr (700+200+100) och din syster 800 tkr (700+100).

 

[Daniel 109]

Jo det behöver vi. Enligt 6:1 ÄB är det möjligt att kringgå presumtionen att en gåva (till bröstarvingar) är att anse som förskott på arv, precis som TS skriver. Sluta tramsa nu, du hade fel, jag och TS hade rätt, svårare än så är det inte.

Jag tänker på det förstärkta laglottsskyddet.
Men som sagt vi behöver inte förstöra tråden med det.

 

[Falckman]

Jag tänker på det förstärkta laglottsskyddet.
Men som sagt vi behöver inte förstöra tråden med det.

Ja förvisso, men som regel gäller det förstärkta laglottsskyddet vid situationer där någon som snart kommer att gå bort skänker iväg stora delar av sin egendom till en bröstarvinge eller när någon ger bort egendom men samtidigt villkorar det på olika sätt. Exempelvis genom att ge bort en fastighet men samtidigt villkora gåvan på sådant vis att gåvogivaren bor kvar på fastigheten till sitt frånfälle. Grundregeln är dock att avtalsfrihet råder och att någon får ge bort sin egendom som denne vill. Observera också att grundregeln är att gåvan presumeras vara förskott på arv, presumtionen är som sagt ganska lätt att bryta i det flesta fall. Eftersom TS inte beskrev hur hans mamma på dödsbädden ska ge bort fastigheten till honom eller att hans mamma ska bo kvar i fastigheten hon ger till honom måste säga att jag tycker det är onödigt komplicerat att börja i den ändan av arvslagstiftningen.

Att börja diskutera undantag till undantagen innan TS ens i detalj beskrivit vad denne tänkt göra tycker jag är onödigt virrigt för TS... Och det känns för att vara helt ärlig mer som något du väljer att göra för att få säga att TS har fel än att du genuint vill tipsa TS om hur dennes ka kunna genomföra sitt upplägg.

 

[Ebbelelle]

Tack för dina svar, du har förstått att jag vill ha tips och inte pekpinnar...
Vi kopplar nu in en jurist som ska lotsa oss igenom regelverket, men det känns iaf bra att ha lite koll på läget.

 

[hempularen]

Det där med gåva som inte skall vara förskott på arv.Jag har för mig att om gåvan inkräktar på övriga arvingars laglott, så kan gåvan "gå tillbaka". Kolla upp den aspekten.

Nu låter det i det här fallet som att alla arvingar kommer att få ut ungefär sin totala del av arvet, såvida nu inte de där övriga tillgångarna som systern inte får del av är väldigt stora. Så det borde inte vara risk för att någon inte får ut sin laglott (hälfen av vad arvet skulle varit utan gåvor/testamente).