Hjälp med värdering av ett nedgånget hus
Det är lite hur långt är ett snöre fråga, men behöver lite klok input så jag provar 
Likvärdigt hus i området i bra skick går för 2-2.5milj
Förutsättningar på detta
- Bostadsyta 66kvm, 30kvm biyta
- 4000kvm tomt
- Värdeår, byggår? 1925, renoverat på 70 talet och orört sedan dessa.
- Taxvärde, 1,2milj
- Markvärde 650.000
- Eget avlopp, eget vatten
- Trähus med tegeltak
Skicket är väldigt nedgånget, skulle säga helt orört sedan -70 talet.
Någon har bott i huset hela tiden men total misär. Tror inte det regnat in men det är nog bara stommen som går att använda skulle jag säga. Avlopp måste göras om, vatten och el finns och funkar tror jag.
Vad skulle ett rimligt skambud på detta vara i spekulativt syfte?
600-700.000kr för hus och mark?
Sen minst 1m på att renovera.
Har kontakter på snickare, el, vvs samt markentreprenör.
Bild för uppmärksamhet
Likvärdigt hus i området i bra skick går för 2-2.5milj
Förutsättningar på detta
- Bostadsyta 66kvm, 30kvm biyta
- 4000kvm tomt
- Värdeår, byggår? 1925, renoverat på 70 talet och orört sedan dessa.
- Taxvärde, 1,2milj
- Markvärde 650.000
- Eget avlopp, eget vatten
- Trähus med tegeltak
Skicket är väldigt nedgånget, skulle säga helt orört sedan -70 talet.
Någon har bott i huset hela tiden men total misär. Tror inte det regnat in men det är nog bara stommen som går att använda skulle jag säga. Avlopp måste göras om, vatten och el finns och funkar tror jag.
Vad skulle ett rimligt skambud på detta vara i spekulativt syfte?
600-700.000kr för hus och mark?
Sen minst 1m på att renovera.
Har kontakter på snickare, el, vvs samt markentreprenör.
Bild för uppmärksamhet
Om du ska köpa en tomt, är det 6-700 det skulle kosta eller är det skatteverkets syn på markvärdet?
Med 4000 kvadrat tomt så låter det som man borde göra nytt hus. Du slipper ju nyanslutningskostnad för vatten/avlopp/el, även om själva installationen kvarstår. De sparar man ju in.
Med 4000 kvadrat tomt så låter det som man borde göra nytt hus. Du slipper ju nyanslutningskostnad för vatten/avlopp/el, även om själva installationen kvarstår. De sparar man ju in.
Vatten och el finns men avlopp är egen anläggning och måste göras nytt.B BSOD skrev:
Markvärde är Skatteverkets syn. Men jag skulle säga att tomten med el och vatten är värd 6-800.000 utan tvekan. Det är ett okej läge om någon skulle vilja bygga nytt
Skulle kunna riva befintligt och bara snygga till och sälja som en byggklar tomt.
Tanken med huset är att totalrenovera och kanske bygga ut 20kvm i samma veva.
Sen ha det som en uthyrning till någon i familjen kanske vill ha huset i framtiden.
Tänker mig att stommen är användbar, blir nytt tak, ny panel, fönster, dörrar m.m.
Har snickare som jobbar till bra timpris, så blir svårslaget jämfört med ett nybygge av snikmodell.
Egentligen är riva och bygga nytt absolut enklast men är rätt skönt att bara "renovera". Inget bygglov eller annan kommunal inblandning behövs.
Fast "värdet" av ett hus som överhuvudtaget går att renovera, brukar vara avsevärt högre än skicket motiverar.
Om det här huset i OK skick skulle säljas för 2.5 milj. Så tror jag att någon (på en lite mer normal marknad än vi har just nu) skulle köpa det där huset för typ 1,5 milj. Att det sedan kostar kanske 2 - 2,5 milj att renovera upp det spelar ingen roll.
Dvs. med ett rationellt tänkande så är din tanke om 700 000 rätt, men marknaden kommer att värdera det högre, om man ger marknaden tid (rätt spekulant skall hitta dit).
Din tanke om 1 milj för renovering tror jag inte att du kommer så långt med, såvida du inte gör väldigt mycket själv.
Om det här huset i OK skick skulle säljas för 2.5 milj. Så tror jag att någon (på en lite mer normal marknad än vi har just nu) skulle köpa det där huset för typ 1,5 milj. Att det sedan kostar kanske 2 - 2,5 milj att renovera upp det spelar ingen roll.
Dvs. med ett rationellt tänkande så är din tanke om 700 000 rätt, men marknaden kommer att värdera det högre, om man ger marknaden tid (rätt spekulant skall hitta dit).
Din tanke om 1 milj för renovering tror jag inte att du kommer så långt med, såvida du inte gör väldigt mycket själv.
Nej, 1 Mkr räcker ingenstans även om snickarna är billiga. Jag har fått offererer på 1,5Mkr för enbart invändig renovering av 70 kvm. I ditt fall tillkommer ju en hel del mer…
Ta kontakt med några mäklare kring värderingen och diskutera läget. De har bättre lokalkännedom än vad vi har på forumet.
Ta kontakt med några mäklare kring värderingen och diskutera läget. De har bättre lokalkännedom än vad vi har på forumet.
Location location location... beror helt på hur det ligger skulle jag säga.Suhagg skrev:
Det är lite hur långt är ett snöre fråga, men behöver lite klok input så jag provar
Likvärdigt hus i området i bra skick går för 2-2.5milj
Förutsättningar på detta
- Bostadsyta 66kvm, 30kvm biyta
- 4000kvm tomt
- Värdeår, byggår? 1925, renoverat på 70 talet och orört sedan dessa.
- Taxvärde, 1,2milj
- Markvärde 650.000
- Eget avlopp, eget vatten
- Trähus med tegeltak
Skicket är väldigt nedgånget, skulle säga helt orört sedan -70 talet.
Någon har bott i huset hela tiden men total misär. Tror inte det regnat in men det är nog bara stommen som går att använda skulle jag säga. Avlopp måste göras om, vatten och el finns och funkar tror jag.
Vad skulle ett rimligt skambud på detta vara i spekulativt syfte?
600-700.000kr för hus och mark?
Sen minst 1m på att renovera.
Har kontakter på snickare, el, vvs samt markentreprenör.
Bild för uppmärksamhet
[bild]
Om tomten är värd 700k, huset iaf är tätt, och det skulle vara värt 2,5 mkr med ett hus i "ok skick" så kanske värdet ligger på ca 1,2-1,5m då (i linje med taxeringsvärdet) ?
Men ett skambud kan du ju alltid ge: Lägg 700k, räkna med säg 1.0 - 1.2mkr, och skippa det om det går upp mer. I dagens marknad kanske säljaren är glad för en snabb process ?
På det lilla fotot ser ju huset ut som det kan räddas, men man behöver ju undersöka det ordentligt.
Att lägga 500k på en sådan renovering är ju snabbt gjort (om man gör det själv), tillkommer sen el, vatten osv så är det nog lika mkt till. Vill man sen bygga ut lite, eller råkar på ngt fundamentalt (som grunden, taket osv) så tillkommer nog ytterligare kostnader.
Fint input, tackar.
Får lägga mitt hopp till att säljaren vill ha en snabb affär och lämna i det skick det är.
Men är det inte tätt tak så är det bara en tomt med ett hus att riva.
Svårt att få ekonomi om det landar på klart hus för +2milj. Går bara att hyra ut för kring 9000kr.
Tanken är att kunna nyttja det i familjen eller sälja i framtiden.
Får lägga mitt hopp till att säljaren vill ha en snabb affär och lämna i det skick det är.
Men är det inte tätt tak så är det bara en tomt med ett hus att riva.
Svårt att få ekonomi om det landar på klart hus för +2milj. Går bara att hyra ut för kring 9000kr.
Tanken är att kunna nyttja det i familjen eller sälja i framtiden.
Så har det ju definitivt varit, men i brist på andra budgivare är det nog en rimlig utgångspunkt för ett "skambud" att värdera byggnaden på ett mer rationellt sätt. Kanske 0 om det är riktigt nedgånget.H hempularen skrev:
Men man skall ju inte bli besviken om man blir överbjuden.
Om du inte tänkt göra det mesta själva kommer en sådan totalrenovering landa på 1,5-2miljoner då räknat med relativt låg standard på materialval.
Billig timpeng på snickare gör inte så stor skillnad. Oftast är en "billig" snickare kanske 100 kr billigare i timmen men är då oftast mindre enmansföretag och har då sämre inköp på material vilket gör det dyrare i slutändan.
Fast ett hus som har 50+år gammalt material rakt igenom har få fel som är "oförväntade" givet åldern.B bhus2021 skrev:
Alltså blir en sådan försäkring i praktiken meningslös.
Jag tror generellt att det är svårt att hitta ekonomi i att totalrenovera ett billigt ruckel mha snickare till toppskick för att sedan tjäna igen det på uthyrning.
Om du inte ska bo där själv vad spelar ytskicket för roll?
Är bara klimatskal tätt så kan man ju bo med fula tapeter så att säga.
Men det är väl bra att gå igenom exakt hur illa det är ställt med läckande tak/fasad och generell fukt innan bud.
Bara för att fasadfärgen ser trisst ut så betyder det ju inte att allt är fallfärdigt.
Men är målet toppskick kanske det blir billigare att bara slå upp ett nytt hus bredvid, på 4000 kvm borde det finnas plats.
Sen rivs rucklet allt eftersom.