Köpeavtal(?) väg

[noone70]

Vi håller på att bygga hus och väg och för att komma till ”vår egen” väg behöver vi använda oss av 25m av grannes väg(servitut på vår mark och som de själva bekostat) som byggdes när vår mark var obebodd.
Det är ingen som helst konflikt, vi är överens om pris och allt runt det.
Men hur ska vi få ner det i någon form av avtal mellan dem och oss om att vi köpt in oss på den biten och att vi har rätt att använda den?
Räcker det med ett vanligt köpekontrakt eller behöver det vara mer formellt än så?

 

[Claes Sörmland]

Jag tror du har rätt känsla kring detta, att det är juridiskt komplicerat.

Grannen har lagt en väganläggning på din mark med stöd av servitut. Ni är överens om att grannen därmed är ägare av själva anläggningen. Därmed är anläggningen en del av grannens fasta egendom alltså grannens fastighet (1 § 2 kap. jordabalken). Det beror på att väganläggningen ligger där med servitutsrätt och uppfyller övriga krav i lagregleringen. Detta betyder att om grannen säljer sin fastighet så ingår väganläggningen i affären.

Hur avyttra sådan fast egendom som denna väg? Ja det stöter på problem i 2 kap. 7 § jordabalken. Anläggningen kan avyttras om den "skiljs från fastigheten på ett sådant sätt att det inte längre kan anses höra till denna". Här når mina kunskaper sin gräns, t ex om detta innebär att ett fysiskt frånskiljande måste ske, alltså att vägen måste flyttas bort från servitutsmarken. Eller om det på något sätt finns ett undantag p g a att vägen inte ligger på din grannes fastighet utan på din fastighet med servitutsrätt. Jag hoppas andra kan detta som ett rinnande vatten!

Sen är ju frågan om du verkligen behöver köpa väganläggningen. Det är ju redan din mark som du har rätt att bruka så länge du inte förnärmar grannens servitutsrätt. Och grannen kan knappast förbjuda dig att använda vägen eftersom grannen vid servitutets brukande inte får inkräkta på din äganderätt mer än vad servitutet kräver.

 

[hempularen]

Som sagt du kan nog rent formellt nyttja vägen utan att betala ngn ersättning. Så betala det ni kommit överens om, se till att få ett kvitto, om ngn framtida ägare skulle börja bråka.

Och underhåll vägen gemensamt.

Jag tror inte att du kan hamna i situationen att ha betalat för vägen och ändå vägras använda den.

 

[Claes Sörmland]

Det ska sägas att lagstiftarens lösning på detta är att göra om vägen till en gemensamhetsanläggning som ni båda förvaltar. Men det är liksom inte en rimlig lösning p g a kostnaderna för förrättningen och att ni är bara är två fastigheter.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag skulle säga att TS inte kan nyttja vägen utan att köpa den eller ha servitut på den. Det är grannens väg och TS har inte automatisk rätt att nyttja den för att den ligger på hans mark.

Om vi väljer bort gemensamhetsanläggning som onödigt dyrt så har vi två lösningar kvar: att som TS föreslår köpa vägen och sen upplåta servitut på den åt grannen, eller att själv få servitut på befintlig väg.

Det senare skulle då alltså ge den pikanta situationen att grannen härskar över TS i att få ha en väg på dennes fastighet och TS härskar över grannen i att få använda sagda väg.

Mot den idén (utöver att vara onödigt besvärlig att förstå) kan man också anföra att den är olämplig för att man då ger grannen rätt att upplåta sin vägsnutt åt andra. Det kan man säkert skriva bra om, men det blir krångligt: Ägaren av fastigheten 1:1 (TS) medger att ägaren av fastigheten 1:2 upplåter rätt till ägaren av 1:1 att nyttja den väg som ägaren av 1:2 har på 1:1. Typ.

Jag tror istället att man ska göra det enkelt. Skriva vad det nya servitutet avser och att det ersätter tidigare servitut. Typ:

”Ägaren av 1:2 har rätt att för utfart nyttja och underhålla befintlig väg över fastigheten 1:1. Vägen ägs av ägaren till 1:1.

Detta servitut ersätter tidigare servitut om vägrätt över 1:1 som 1:2 haft. I samband med detta nya servitut har ägandet av vägen övergått från ägaren av 1:2 mot en ersättning om X kr.”

Se sen till att skriva in servitutet så att det inte glöms bort vilket ägande och vilka rättigheter som finns.

Ett delat ägande utan en gemensamhetsanläggning skulle jag avråda från. Det blir nog svårbegripligt det med.

 

[Claes Sörmland]

Jag tror det blir snurrigt här. Inte kan TS som ägare av tjänande fastighet få ett servitut inrättat med sin egen fastighet som tjänande fastighet. Och som sagt, jordabalken sätter stopp för TS att köpa grannens väganläggning som ju är en del av grannens fastighet i form av fastighetstillbehör eftersom den inte fysiskt kan skiljas från fastigheten.

Om TS har rätt att använda grannens servitutsväg? Ja det är en tolkningsfråga där främst ändamålet med servitutet avgör detta. Var ändamålet med inrättande av servitutet att härskande fastighet skulle få unik tillgång till vägen eller var ändamålet att också TS tjänande fastighet skulle få tillgång tlll samma mark för utfart?

HDs "Servitutet och grindarna" NJA 2018 s. 200 går igenom principerna man får överväga:

https://www.domstol.se/hogsta-domstolen/avgoranden/2018/35148/

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tror det blir snurrigt här. Inte kan TS som ägare av tjänande fastighet få ett servitut inrättat med sin egen fastighet som tjänande fastighet.

Nu missförstår du. Jag menar att TS i det fallet skulle behöva servitut för att nyttja grannens väg, inte för att nyttja sin egen mark.

Men då uppstår en situation där man måste fundera på om grannen har rätt att vidareupplåta vägen, vilket jag försökte skoja till det lite om.

I grunden är det dock bara två servitut: ett för vägens rätt att finnas på marken och ett för TS att nyttja vägen. B över A för marken, A över B för vägen.

Och som sagt, jordabalken sätter stopp för TS att köpa grannens väganläggning som ju är en del av grannens fastighet i form av fastighetstillbehör eftersom den inte fysiskt kan skiljas från fastigheten.

Jag förstår inte riktigt. Att fastighetstillbehör kan säljas antar jag att vi är överens om. Här pratar vi om en väg och ett servitut som redan ligger utanför fastigheten. Varför skulle de inte kunna skiljas från den? Fysiskt separerade är de ju redan. Och enligt mitt förslag förlorar ju grannen heller aldrig rätt till väg.

Drar vi parallellen med skapande av en g:a skiljs ju vägen från fastigheten även då.

Är det befintliga servitutet ett officialservitut krävs det förvisso en ny förrättning (och då kan man ju lika gärna skapa en g:a), men annars ser jag inte problemet om grannen efter servitutsomvandlingen har lika stark rätt att ta väg som före.

Om TS har rätt att använda grannens servitutsväg? Ja det är en tolkningsfråga där främst ändamålet med servitutet avgör detta. Var ändamålet med inrättande av servitutet att härskande fastighet skulle få unik tillgång till vägen eller var ändamålet att också TS tjänande fastighet skulle få tillgång tlll samma mark för utfart?

TS fastighet var obebyggd när grannfastigheten bebyggdes. Vägen är byggd av grannen. Så även om jag tror att TS skulle kunna tvinga till sig ett officialservitut till vägen om han behövde gå den hårda vägen skulle det nog dels krävs att grannen fick ersättning på samma sätt som de redan enats om frivilligt, dels först då ge TS rätt att nyttja vägen.

 

[Nötegårdsgubben]

Några lite mer praktiska tankar:

Om vi bara pratar om två små villafastigheter tror jag att problemen är mer teoretiska än praktiska. Valfri lösning där båda har uttalad rätt att bruka vägen tror jag kommer räcka, oavsett teknisk lösning.

Ingen kommer dock att ha möjlighet att tvinga den andre att vara med och underhålla vägen, utan det kommer ni behöva göra i samförstånd alternativt att den som gör det inte kan räkna med att den andre är med och betalar.

Anledningen till att jag rekommenderar att ni inte äger den ihop är att ena halvan då blir fast egendom hos TS och den andra dels ett rättsligt fastighetstillbehör, dels lös egendom (andelen i själva vägkroppen) hos grannen. Det kanske i verkligheten inte är ett problem det heller, men det blir en lustig konstruktion. Möjligen skulle Lantmäteriet inte heller tillåta den då det skulle betyda att två fastigheter ägde samma sak.

Samtidigt förstår jag om grannen inte vill sälja ”sin” väg helt och hållet. Då kanske en lösning där TS får servitut i vägen ändå är enklast, även om det blir ett dubbelservitut.

 

[Claes Sörmland]

Jag förstår inte riktigt. Att fastighetstillbehör kan säljas antar jag att vi är överens om. Här pratar vi om en väg och ett servitut som redan ligger utanför fastigheten. Varför skulle de inte kunna skiljas från den? Fysiskt separerade är de ju redan. Och enligt mitt förslag förlorar ju grannen heller aldrig rätt till väg.

Drar vi parallellen med skapande av en g:a skiljs ju vägen från fastigheten även då.

Är det befintliga servitutet ett officialservitut krävs det förvisso en ny förrättning (och då kan man ju lika gärna skapa en g:a), men annars ser jag inte problemet om grannen efter servitutsomvandlingen har lika stark rätt att ta väg som före.

(Se mitt inlägg #2.) Visst går det att sälja fastighetstillbehör men som sagt bara om de skiljs från fastigheten. Jag är som sagt genuin osäker på hur praxis och doktrin ser ut gällande fastighetstillbehör som ligger på annans fastighet med servitut, som grannens väganläggning. Är den som du argumenterar lättare att sälja i bemärkelsen att den inte fysiskt behöver skiljas från fastigheten för att de redan är skilja från fastigheten? Eller måste även den skiljas fysiskt från servitutsmarken. Jag vet inte, jag hoppades att någon som har en referens till ett rättsfall eller i alla fall nån textbok i frågan skulle hoppa in och citera detta. Jag tar mig an uppgiften att läsa på om ingen kunnigare än jag vill hoppar in här.

(I samband med att en g:a skapas som omfattar ett befintligt fastighetstillbehör, t ex en väganläggning så kan Lantmäteriet besluta att frigöra den från fastigheten. Med detta myndighetsbeslut så behövs inte ett fysiskt skiljande från fastigheten. Eller så lämnas väganläggningen som fastighetstillbehör men görs till gemensamhetsanläggning i alla fall. Rätt vanligt för vägar att anläggningssamfälligheten inte äger sin väganläggning utan bara har rätt att förvalta den.)

TS fastighet var obebyggd när grannfastigheten bebyggdes. Vägen är byggd av grannen. Så även om jag tror att TS skulle kunna tvinga till sig ett officialservitut till vägen om han behövde gå den hårda vägen skulle det nog dels krävs att grannen fick ersättning på samma sätt som de redan enats om frivilligt, dels först då ge TS rätt att nyttja vägen.

Jag tror vi har olika utgångspunkter för geografin här. Jag läser @noone70 som att väganläggningen på 25 m som TS har behov att köra på och som grannen har betalat för att anlägga helt ligger på TS mark med härskande servitutsrätt. Alltså att TS inte har behov av något servitut på grannens mark. Kanske missförstår jag, en skiss med fastighetsgränser och vägens dragning underlättar ju alltid sådana här diskussioner.

Sen komer tolkningen vad syftet var med servitutet. Efter att ha läst HDs "Servitutet och grindarna" NJA 2018 s. 200 så har jag en rätt ödmjuk inställning till hur detta ska tolkas. T ex är kronologin gällande vem som fick servitut när och när väganläggningen ställdes i ordning i relation till detta lite för knapphändig information för att tolka om TS har rätt att köra på vägen.

Det kan vara så att syftet med inrättande av servitutet var ett grannen skulle få en rätt att helt inskränka TS nyttjaderätt till servitutsmarken. Men det är väl de mer ovanliga fallen vad gäller utfartsservitut. Utgångspunkten är ju som HD skriver i domskälen "En servitutsupplåtelse förutsätter likväl att servitutet är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning (se 14 kap. 1 § jordabalken)." Och det är ovanligt att man främjer en ändamålsenlig markanvändning genom att förbjuda tjänande fastighet att använda sin mark för utfart där annan fastighet har getts rätt till utfart i form av ett härskande servitut.

 

[Claes Sörmland]

Några lite mer praktiska tankar:

Om vi bara pratar om två små villafastigheter tror jag att problemen är mer teoretiska än praktiska. Valfri lösning där båda har uttalad rätt att bruka vägen tror jag kommer räcka, oavsett teknisk lösning.

Ingen kommer dock att ha möjlighet att tvinga den andre att vara med och underhålla vägen, utan det kommer ni behöva göra i samförstånd alternativt att den som gör det inte kan räkna med att den andre är med och betalar.

Anledningen till att jag rekommenderar att ni inte äger den ihop är att ena halvan då blir fast egendom hos TS och den andra dels ett rättsligt fastighetstillbehör, dels lös egendom (andelen i själva vägkroppen) hos grannen. Det kanske i verkligheten inte är ett problem det heller, men det blir en lustig konstruktion. Möjligen skulle Lantmäteriet inte heller tillåta den då det skulle betyda att två fastigheter ägde samma sak.

Samtidigt förstår jag om grannen inte vill sälja ”sin” väg helt och hållet. Då kanske en lösning där TS får servitut i vägen ändå är enklast, även om det blir ett dubbelservitut.

Jag tror den praktiska lösningen är att lämna juridiken som den är. TS äger sin mark och grannen sin väganläggning på TS mark (gruset, trummor o s v). TS och grannen kommer överens om att dela på underhållskostnaden. I och med att det redan finns en överenskommelse om ett startbelopp så betalas det för underhållet nu för att hålla alla glada. Man gräver inte ned sig i den rätt irrelevanta ägandefrågan.

Juridiken blir endast intressant om det blir oenighet. Och då gäller i korthet att grannen har servitutsrätt till marken för utfart och ägaren av TS fastighet har rätt till marken för utfart som fastighetsägare. Det som fallerar är samarbetet kring underhållet av vä'gen. Och samarbete kan inte uppstå magiskt ur juridiken.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tror vi har olika utgångspunkter för geografin här. Jag läser @noone70 som att väganläggningen på 25 m som TS har behov att köra på och som grannen har betalat för att anlägga helt ligger på TS mark med härskande servitutsrätt. Alltså att TS inte har behov av något servitut på grannens mark.

Jag tolkar det likadant. Så där vi skiljer oss åt är synen på om TS får använda grannens väg på TS fastighet. Jag anser att någon sådan rätt inte finns.

 

[Claes Sörmland]

Jag tolkar det likadant. Så där vi skiljer oss åt är synen på om TS får använda grannens väg på TS fastighet. Jag anser att någon sådan rätt inte finns.

Jag vill nog se mer detaljer för att ta ställning. T ex servitutstexten och förhållandena (geografin) vid servitutets upprättande.

Utgångspunkten är dock att när ett servitut upprättas så ska det främja en ändamålsenlig markanvändning och det inkluderar även TS mark. D v s om det inte uttryckligen står i servitutet att TS helt förlorar nyttjanderätt över marken så får TS nyttja denna mark om det inte inkräktar på grannens servitutsrätt i för hög grad. Och det typiska med just utfartsservitut är ju att det inte inkräktar på härskande servituts rätt att använda marken för samma ändamål.

 

[ArneTW]

Självklart borde TS "köpa" in sig i vägen och få ett servitut på användandet...

Har läst ett antal trådar där sent anlända tomtar/hus känner att de har rätt till infratruktur någon annan betalt för... ibland i egenskap av markägare och ibland bara för att infrastrukturen "finns" ju redan...

Gäller det inte vägar så är det fiber eller vatten/avlopp.

Jag tycker TS är inne på rätt spår om han betalar för infrastrukturen och får ett servitut och en överenskommelse om underhåll...

Våra kära 1%advokater letar som vanligt efter anledningar att inte betala för sig och chansen att dra igång en mångårig konflikt om ingenting.

/ATW

 

[Claes Sörmland]

Självklart borde TS "köpa" in sig i vägen och få ett servitut på användandet...

Det går inte för TS att få ett härskande servitut för att använda sin egen fastighet. Det finns ingen lagstöd för detta. TS kan som jag och andra har föreslagit betala grannen en ersättning för underhållet. Det går utmärkt.

Har läst ett antal trådar där sent anlända tomtar/hus känner att de har rätt till infratruktur någon annan betalt för... ibland i egenskap av markägare och ibland bara för att infrastrukturen "finns" ju redan...

Gäller det inte vägar så är det fiber eller vatten/avlopp.

Ja så fungerar det ibland. Mina nya grannar fick tillgång till hela samhällets vägnät genom ett myndighetsbeslut och betalade inte en krona för det. Ett vägnät som vi andra fastighetsägare har betalat. Så är det ibland enligt gällande rätt. Tycka vad man tycka vill om det.

Jag tycker TS är inne på rätt spår om han betalar för infrastrukturen och får ett servitut och en överenskommelse om underhåll...

Återigen, TS kan inte ha servitutsrätt till sin egen fastighet. TS kan betala grannen för underhåll av vägen t ex det startbelopp som man är överens om.

Våra kära 1%advokater letar som vanligt efter anledningar att inte betala för sig och chansen att dra igång en mångårig konflikt om ingenting.

/ATW

Ingen i tråden har hävdat detta, du har missförstått vad du har läst.

 

[Nötegårdsgubben]

Det går inte för TS att få ett härskande servitut för att använda sin egen fastighet.

Det är det ingen som hävdar heller.