Står ”styckbar tomt enligt detaljplan” i objektsbeskrivning, dock ej styckbar

[AZ_S]

Jag har en nära vän som köpte en villa för två år sedan. Nu när han har sparat ihop lite pengar för att kunna täcka de administrativa kostnaderna för att stycka tomten så har han kontaktat kommunen och fått reda på att tomten, som enligt säljaren och objekt beskrivningen är styckbar, inte går att stycka.

Anledningen till varför det inte går att stycka tomten är på grund av att Max antal tomter/fastigheter enligt detaljplan redan finns även om tomten är tillräckligt stor för att stycka i två delar enligt detaljplan.

Han har kopia på objektsbeskrivningen där det framgår att tomten är styckbar enligt detaljplan.

Jag vet att det finns väldigt mycket kompetenta människor i detta forum och jag tänkte ta upp frågan med er för att se om ni har varit med om någonting liknande eller om någon vet hur man går tillväga och vad eventuellt utfall brukar bli i såna här situationer.

ett uppskattat värde på den del som var tänkt att stycka av är ca 2 500 000 kr och huset har ju varit prissatt med hänsyn till att tomten är styckbar.

Tacksam för all input och hjälp!

 

[Claes Sörmland]

Säljare av fastigheter ansvarar inte för eventuella beslut som myndighet tar angående fastigheten efter köpet. Det faller på köparen att som en del av sin undersökningsplikt utreda omständigheterna kring sådana senare åtgärder som köparen planerar. Och ännu finns väl inte ens ett beslut från Lantmäteriet att neka en avstyckning?

 

[Kilrain]

Har det tillkommit några tomter i området de senaste åren? Har t.ex. någon annan tomt styckats av? Då kan det ju vara så att tomten var styckbar när den såldes, men inte längre är det på grund av omständigheter som säljaren inte kan klandras för.

 

[AZ_S]

Säljare av fastigheter ansvarar inte för eventuella beslut som myndighet tar angående fastigheten efter köpet. Det faller på köparen att som en del av sin undersökningsplikt utreda omständigheterna kring sådana senare åtgärder som köparen planerar. Och ännu finns väl inte ens ett beslut från Lantmäteriet att neka en avstyckning?

Tänkte också att det kan ha att göra med det, men felaktigheterna i objektsbeskrivningen borde väl inte vara OK. Annars kan man ju skriva vad som helst i objektbeskrivning och hitta på allt möjligt. När någon kommer på det så är det lugnt eftersom köparen ändå hade sin undersökningsplikt..

 

[AZ_S]

Har det tillkommit några tomter i området de senaste åren? Har t.ex. någon annan tomt styckats av? Då kan det ju vara så att tomten var styckbar när den såldes, men inte längre är det på grund av omständigheter som säljaren inte kan klandras för.

Juste, smart. Så kan det vara. Ska be han dubbelkolla det!

 

[Claes Sörmland]

Tänkte också att det kan ha att göra med det, men felaktigheterna i objektsbeskrivningen borde väl inte vara OK. Annars kan man ju skriva vad som helst i objektbeskrivning och hitta på allt möjligt. När någon kommer på det så är det lugnt eftersom köparen ändå hade sin undersökningsplikt..

I det här fallet är det ju inte fel i objektsbeskrivningen. Man kan enligt detaljplanen stycka av delar av tomten. Men det hindras i praktiken av annat än planen, nämligen att planområdet har för många fastigheter just nu. Detta kan ju förändras med tiden.

Uppgiften är således inte felaktig men den kanske upplevs som missledande och oärlig.

 

[Nötegårdsgubben]

Vad talar för att det skulle vara någon form av avtalsbrott från säljaren då? Jo,

• att det har gjorts en utfästelse om att något skulle gå som nu inte går,
• att detta något har ett betydande ekonomiskt värde, och
• att det påverkade försäljningspriset.

Den första punkten kan som andra nämt ha ändrats över tid, om fastigheten i sig då som nu var avstyckningsbar, men detaljplanen nu är max antal fastigheter men inte var det vid köpet. Man kan tycka att ett sådant detaljplanevillkor är oskäligt, men det är inte säljarens ansvar. Var inte detaljplanen full när affären gjordes faller ju alla invändningar mot säljaren hur som helst.

Värdet, 2,5 Mkr är förstås betydande, men det är inte givet att det bara finns vid avstyckning. En stor tomt har ju ha ett värde i sig, och det är inte lätt att flera år senare bevisa att andra också värderade fastigheten utifrån avstyckningsmöjligheten.

Det som står i objektsbeskrivningen är en del av avtalet. Man kan förstås hävda att saker utom säljarens kontroll inte är utfästelser, men då får man också fråga sig varför de alls stod där. Beroende på hur saken är formulerad skulle jag i alla fall inte bli förvånad om en säljare som skriver så hålls ansvarig för det. Att påstå att något är styckningsbart när det inte uppfyller alla krav för att vara det är ju inte att ta ansvar för ett ännu ej fattat myndighetsbeslut, utan ett uttalande om villkorsuppfyllnad, som kan vara objektivt sann eller ej.

Samlat tror jag dock att uppförsbacken till att få rätt är stor. Och värdet man skulle kunna få rätt för lär vida understiga värdet på styckningslotten, eftersom att även värdet på stamfadtigheten påverkas vid en avstyckning.

Jag tror att det bör ses som en no-go att börja processa om det här, då kostnaderna vid en förlust (advokatkostnaderna alltså) nog kan bli rätt rejäla. Hittar man själv jämförbara mål som pekar i ens riktning kan förstås kalkylen ändras, men grundrådet är nog ändå att vara försiktig. Men ställa krav på säljaren kan man göra utan att vara beredd att dra det till domstol. Det ska inte uteslutas att säljaren också ser en betydande risk i en process och kan tänka sig att göra upp i godo.

 

[Nötegårdsgubben]

I det här fallet är det ju inte fel i objektsbeskrivningen. Man kan enligt detaljplanen stycka av delar av tomten. Men det hindras i praktiken av annat än planen, nämligen att planområdet har för många fastigheter just nu. Detta kan ju förändras med tiden.

Uppgiften är således inte felaktig men den kanske upplevs som missledande och oärlig.

Om detaljplanen har två villkor:

• Fastigheter ska vara minst x kvm stora.
• Det får max finnas y fastigheter inom planområdet.

Då tycker i alla fall jag att båda villkoren måste vara uppfyllda för att man ska kunna hävda att en fastighet är styckningsbar. Att det senare villkoret kan ha fallit efter köpet är en sak, men om det så att säga var fullt redan vid avtalsdatum anser jag att utfästelsen var falsk.

 

[Claes Sörmland]

Om detaljplanen har två villkor:

• Fastigheter ska vara minst x kvm stora.
• Det får max finnas y fastigheter inom planområdet.

Då tycker i alla fall jag att båda villkoren måste vara uppfyllda för att man ska kunna hävda att en fastighet är styckningsbar. Att det senare villkoret kan ha fallit efter köpet är en sak, men om det så att säga var fullt redan vid avtalsdatum anser jag att utfästelsen var falsk.

Kanske mot detta står ju undersökningsplikten.

En allmän reflektion eftersom fler och fler trådar här handlar om enstaka ord eller fraser som dras ur objektsbeskrivning eller annons utan kontext::

Generellt så borde mäklarna sluta skriva en massa detaljer i objektsbeskrivningarna som de inte har minsta koll på. Det skapar bara tolkningsproblem och senare konflikter. Det är nog helt enkelt lite för enkelt att producera text i dag för alla spåniga mäklare för att det ska vara bra för säljare. Och jag undrar om man inte borde ta in en jurist som läser den text som ens mäklare producerar till objektsbeskrivning och avtal eftersom att mäklarskrået inte klarar av detta.

 

[Nötegårdsgubben]

alla spåniga mäklare

Apropå att ta saker ur sitt sammanhang. 😉

Skämt åsido, jag tycker det vore ett nederlag om än fler saker i samhället i så hög grad skulle juridifieras att inte ämneskunniga i allmänhet skulle klara av att sköta dem.

Dock kan jag tycka att mäklare lättare borde kunna hållas ansvariga för det bistånd de ger vid framtagande av objektsbeskrivningar och inte så lätt bara kunna hänvisa till säljaren. Den typen av konsumentskydd (för säljaren i dennes relation till mäklaren) tror jag skulle kunna ge ärligare annonser och/eller tydligare friskrivningar.

 

[Claes Sörmland]

Apropå att ta saker ur sitt sammanhang. 😉

Skämt åsido, jag tycker det vore ett nederlag om än fler saker i samhället i så hög grad skulle juridifieras att inte ämneskunniga i allmänhet skulle klara av att sköta dem.

Dock kan jag tycka att mäklare lättare borde kunna hållas ansvariga för det bistånd de ger vid framtagande av objektsbeskrivningar och inte så lätt bara kunna hänvisa till säljaren. Den typen av konsumentskydd (för säljaren i dennes relation till mäklaren) tror jag skulle kunna ge ärligare annonser och/eller tydligare friskrivningar.

Sorry, har nu fått i mig tillräckligt mycket kaffe för att släppa irritationen över mäklarskråets kompetensnivå. Hade dijonsenap på mackan...

Denna tråd är nog tyvärr resultatet av just en mäklare som inte har gjort sitt jobb och kollat upp detaljplanen och omständigheterna gällande exploateringsgraden i planområdet. Och tyckte den mäklaren det var för stort arbete i förhållande till vad hen fakturerade kunde det hela ha lösts genom att omformulera till "Stor och härlig tomt."

 

[50thomas]

Dock kan jag tycka att mäklare lättare borde kunna hållas ansvariga för det bistånd de ger vid framtagande av objektsbeskrivningar och inte så lätt bara kunna hänvisa till säljaren. Den typen av konsumentskydd (för säljaren i dennes relation till mäklaren) tror jag skulle kunna ge ärligare annonser och/eller tydligare friskrivningar.

Varför inte ha en mäklare för säljaren och en för köparen?

 

[Claes Sörmland]

Varför inte ha en mäklare för säljaren och en för köparen?

Då måste bostadsmarknaden mätta dubbla munnar, d v s mäklarskrået fördubblas omedelbart i storlek. D v s det dubblar också transaktionskostnaden vid bostadsaffärer i ett bräde. Plus att dessa två mäklare har en lojalitet mot varandra - båda vill fakturera sina kunder mer. Som en konsekvens kommer mäklarskrået att driva fram en enorm pappersapparat kring bostadsaffärer. Exakt det som har hänt på kontinenten där man har detta system sedan gammalt. (Och vi ser ju redan nu tendenserna där t ex annons med bilder och objektsbeskrivning nu är en del av köpeavtalet/överlåtelseavtalat och man som säljare och köpare signerar alla sidor för att detta ska vara tydligt. Så var det ju inte förr när ett köptavtal kunde vara ett par tre sidor. Mitt första överlåtelseavtal för en bostadsrätt på 90-talet var en halv A4...)

 

[Jonatan79]

Då måste bostadsmarknaden mätta dubbla munnar, d v s mäklarskrået fördubblas omedelbart i storlek. D v s det dubblar också transaktionskostnaden vid bostadsaffärer i ett bräde. Plus att dessa två mäklare har en lojalitet mot varandra - båda vill fakturera sina kunder mer. Som en konsekvens kommer mäklarskrået att driva fram en enorm pappersapparat kring bostadsaffärer. Exakt det som har hänt på kontinenten där man har detta system sedan gammalt.

Men det skulle vara behövligt i många fall, fast kanske mer som en konsult köparen anlitar.

 

[Lutte]

Varför inte ha en mäklare för säljaren och en för köparen?

Nej för fanken, vi har redan för många mäklaresom tar alldeles för bra betalt för det dom gör. Vi behöver inte börja anlita dom för att köpa ett hus.

För det blir snabbt kutym och så kan man inte köpa utan att anlita en blodsugare.