Kakelugn i bostadsrätt

[Strömkaka]

Hallå - jag har köpt en bostadsrätt där föreningen med bestämdhet hävdar att vi inte får försöka renovera rökkanlen till kakelugnen. Tidigare ägare hade på eget bevåg påbörjat en renovering som gick snett, och ngt verktyg fastnade tydligen i kanalen. Dock kan alla ovanför oss elda i sina ugnar och vi är den enda lägenheten som inte kan. Tänker att om lägenheterna ovanför oss kan elda så är ju problemet mellan vår lägh.och de andra lägenheterna - och då påverkar vi ju inte deras situation - elr?
Kan föreningen verkligen förhindra oss möjlighet att renovera?
//A

 

[klimt]

Hallå - jag har köpt en bostadsrätt där föreningen med bestämdhet hävdar att vi inte får försöka renovera rökkanlen till kakelugnen. Tidigare ägare hade på eget bevåg påbörjat en renovering som gick snett, och ngt verktyg fastnade tydligen i kanalen. Dock kan alla ovanför oss elda i sina ugnar och vi är den enda lägenheten som inte kan. Tänker att om lägenheterna ovanför oss kan elda så är ju problemet mellan vår lägh.och de andra lägenheterna - och då påverkar vi ju inte deras situation - elr?
Kan föreningen verkligen förhindra oss möjlighet att renovera?
//A

Dessa kanaler tillhör byggnaden och därmed föreningen. Föreningen är ansvarig för att arbeten görs korrekt och sedan kontrolleras. Det vanliga är att varje kanal är separerad så problemet kan ligga var som helst mellan er bostad och skorstenen på taket. Tätheten måste kontrolleras före användning. Det finns företag som gör dess reparationer. Det gjordes i vårt hus genom föreningen. Varje intresserad bostadsrättsägare fick sedan betala sin andel av totalkostnaden. Den kan variera beroende på problemet, men i vårt fall var kostnaden för några år sedan kring 20.0000 kr per kanal. I vårt fall räknades kostnaden vi betalade som kapitaltillskott.
En lösning är att ni erbjuder er att stå för kontakt med utförande företag men att det formellt upphandlas av föreningen. Ni åtar er sedan att betala kostnaden

 

[Strömkaka]

tack för svar. Undrar dock om föreningen kan neka en renovering som de kan godkänna och slippa bekosta?

 

[Masthugg]

https://lagen.nu/dom/nja/2015s566

Påminner starkt om ”skorstensdomen”. I så fall är det solklart föreningen som bestämmer.

 

[Masthugg]

När jag tänker efter har du kanske ett ”case” om du hävdar likabehandlingsprincipen. Men set är nog bäst att vara ödmjuk här.

 

[cpalm]

Om kanalen var i funktion är bostadsrätten första gången uppläts lär det vila ganska tungt på föreningens ansvar att se till att kanalen är i fungerande skick. Alternativt att den "avvecklats" enligt konstens alla regler med stämmobeslut, invändningsrätt m.m.

Fast om den aldrig varit i funktion så länge bostadsrätten har funnits hänger det nog mer på god vilja. Här kan likabehandlingsprincipen komma in om man gjort åtgärder för andra bostadsrätter i föreningen.

Oavsett är så klart rökkanalerna inte en del av lägenheten och otvivelaktigt något som bostadsrättsinnehavaren inte har någon rätt att pillra med på eget bevåg. Utan ev. åtgärd sker genom föreningens försorg.

 

[klimt]

tack för svar. Undrar dock om föreningen kan neka en renovering som de kan godkänna och slippa bekosta?

Föreningen äger kanalerna och bestämmer vad som får göras och inte göras. Om en renovering görs är det på föreningens ansvar. Det kan bli dyrt om problemen är större än väntat. Det kan också visa sig omöjligt att genomföra. Föreningen har ansvaret för upphandling, genomförande och kontroll av resultat. Så i praktiken blir det en ansträngning för föreningen även om man kan skicka kostnaden vidare. Tyvärr kanske du blir lidande av tidigare ägares misslyckade försök som väl inte var godkänt av föreningen. Det blir också en kostnad i ett längre perspektiv då föreningen blir ansvarig för framtida kontroller av täthet. En möjlighet kan vara om det finns andra i huset i samma situation som du kan gå samman med, om ni är flera kan det vara lättare att övertyga föreningen.

 

[Daniel 109]

Jag har svårt att se hur de kan neka när andra har fungerande rökgasgångar. De kan naturligtvis ställa krav för att minimera risken att andra kanaler påverkas. Men att bara säga nej tror jag faktiskt inte att de kan.

 

[cotillion]

Jag ser inte hur föreningen lagligt ska kunna undvika att åtgärda en trasig rökkanal på föreningens bekostnad förutsatt att rökkanalen fanns vid upplåtelsen.

Vad säger stadgarna om rökkanalerna?

 

[TypRätt]

Föreningen är ju skyldig att underhålla sin del av fastigheten och har lägenheterna upplåtits med rökkanaler lär det ligga på föreningen att se till att dessa fortsatt fungerar, om man inte som tidigare nämnt beslutat att de ska sluta användas. (Svårt att se att så kan ske för enskild lägenhet om inte dåvarande innehavare kompenserats ekonomiskt). Finns inget beslut skulle jag säga att det ligger på föreningen att tillse att rökkanalen fungerar. Vill de söka skadestånd för att täcka kostnaderna få de nog jaga förra ägaren om denna på eget bevåg gjorde underhåll på föreningens rör och klantade till det.

Obs inte 100 på juridiken här så detta är bara mitt antagande.

 

[klimt]

Jag har svårt att se hur de kan neka när andra har fungerande rökgasgångar. De kan naturligtvis ställa krav för att minimera risken att andra kanaler påverkas. Men att bara säga nej tror jag faktiskt inte att de kan.

Det beror på olika faktorer. Om det är kakelugnar det gäller är det troligen en äldre fastighet. Det kan ha varit bostadsrätter från början (inte så troligt) eller så har det blivit bostadsrättshus i modern tid. Vid bildandet av föreningen kan det då ha tagits någon form av beslut angående rökgaskanaler, situationen kanske var att vissa kanaler var i funktion medan andra inte var det. Om TS kan ta fram att det fanns ett löfte från föreningen om ansvar för kanalen när föreningen bildades så förenklar det. Men om det inte finns så kan föreningen säga nej. I vår fastighet där det fanns flera intresserade kunde de flesta få fungerande kanaler. Men det fanns ett fall där kanalen var så förstörd att det skulle kosta stora summor att renovera jämfört med ca 20.000 kr för övriga fall, så där gick det inte att gå vidare. Angående risken för andra kanaler så är det ju just det som testas vid täthetskontroll för godkännande av kanalen.

 

[Claes Sörmland]

Jag har funderat på detta med kakelugnar och deras kanaler lite för mycket eftersom jag är medlem i en förening med många kakelugnar.

I grunden är det föreningens beslut hur underhållet av kanalen ska gå till eller inte gå till. D v s som bostadsrättshavare får du inte börja renovera kanalen på eget bevåg.

Dock så finns det en öppning juridiskt i bostadsrättslagen för dig. Det är 7 kap. 4 § i bostadsrättslagen som ställer krav på föreningen att hålla lägenheten och huset i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. En enkel tolkningen är således att det åligger föreningen att hålla kanalen i funktion i och med att lägenheten uppläts med denna eldstad i funktion. Det som talar emot är att om lägenheten har ändrats efter upplåtelsen och ett annat uppvärmningssystem (radiatorer) har installerats så finns inget behov av att elda i kakelugnen för uppvärmning. Man kan då sluta underhålla detta äldre uppvärmningssystem. I så fall finns det ett gammalt stämmobeslut på denna ändring av bostadsrättens uppvärmningssystem. Vi ska ha ett sånt beslut i min förening från 70-talet om jag har förstått det rätt (hörsägen).

Om det istället bara handlar om en styrelse som vill spara pengar genom att inte underhålla kanalen så är föreningen i ett knepigare juridiskt läge. Särskilt om man har underhållit vissas men inte andras kanaler, d v s godtyckligt underhållit olika lägenheter på olika sätt.

7 kap. 2 § i bostadsrättslagen tillämpas enligt 7 kap 4 § bostadsrättslagen om föreningen på detta sätt åsidosätter sin reparationsskyldighet av en lägenhets rökkanal. Det första du ska göra är att säga till styrelsen att ombesörja åtgärden, d v s reparationen av rökkanalen. Om styrelsen inte utan dröjsmål gör detta så snart som kan ske så får du som bostadsrättshavare avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Du får alltså en rätt att underhålla det som föreningen via styrelsen inte sköter som de ska.
 
Jag rekommenderar dig inte att driva ärendet den här vägen mot en bångstyrig styrelse. Men man kan ju redogöra för lagen för ledamöterna och se om de böjer sig inför lagen. Eller om de vill köra ett eget olagligt race.

 

[klimt]

Jag har funderat på detta med kakelugnar och deras kanaler lite för mycket eftersom jag är medlem i en förening med många kakelugnar.

I grunden är det föreningens beslut hur underhållet av kanalen ska gå till eller inte gå till. D v s som bostadsrättshavare får du inte börja renovera kanalen på eget bevåg.

Dock så finns det en öppning juridiskt i bostadsrättslagen för dig. Det är 7 kap. 4 § i bostadsrättslagen som ställer krav på föreningen att hålla lägenheten och huset i gott skick i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. En enkel tolkningen är således att det åligger föreningen att hålla kanalen i funktion i och med att lägenheten uppläts med denna eldstad i funktion. Det som talar emot är att om lägenheten har ändrats efter upplåtelsen och ett annat uppvärmningssystem (radiatorer) har installerats så finns inget behov av att elda i kakelugnen för uppvärmning. Man kan då sluta underhålla detta äldre uppvärmningssystem. I så fall finns det ett gammalt stämmobeslut på denna ändring av bostadsrättens uppvärmningssystem. Vi ska ha ett sånt beslut i min förening från 70-talet om jag har förstått det rätt (hörsägen).

Om det istället bara handlar om en styrelse som vill spara pengar genom att inte underhålla kanalen så är föreningen i ett knepigare juridiskt läge. Särskilt om man har underhållit vissas men inte andras kanaler, d v s godtyckligt underhållit olika lägenheter på olika sätt.

7 kap. 2 § i bostadsrättslagen tillämpas enligt 7 kap 4 § bostadsrättslagen om föreningen på detta sätt åsidosätter sin reparationsskyldighet av en lägenhets rökkanal. Det första du ska göra är att säga till styrelsen att ombesörja åtgärden, d v s reparationen av rökkanalen. Om styrelsen inte utan dröjsmål gör detta så snart som kan ske så får du som bostadsrättshavare avhjälpa bristen på föreningens bekostnad. Du får alltså en rätt att underhålla det som föreningen via styrelsen inte sköter som de ska.
 
Jag rekommenderar dig inte att driva ärendet den här vägen mot en bångstyrig styrelse. Men man kan ju redogöra för lagen för ledamöterna och se om de böjer sig inför lagen. Eller om de vill köra ett eget olagligt race.

En bra genomgång där jag vill tillägga en sak. Kakelugnar med kanaler installerades för husets uppvärmning och var nödvändiga fram till att centralvärme installerades, kanske så tidigt som 30/40- tal eller väsentligt senare 60/90 tal eller rentav in på 2000- talet. I många hus med centralvärme sköttes inte längre de gamla kanalerna, i vår fastighet stängdes vissa kanaler helt då vindslägenheter byggdes. Om föreningen är bildad på senare tid med centralvärme som uppvärmning så är det nog underförstått att bara de kanaler som är täta kan användas, om inga särskilda beslut tagits då föreningen bildades.

 

[Claes Sörmland]

En bra genomgång där jag vill tillägga en sak. Kakelugnar med kanaler installerades för husets uppvärmning och var nödvändiga fram till att centralvärme installerades, kanske så tidigt som 30/40- tal eller väsentligt senare 60/90 tal eller rentav in på 2000- talet. I många hus med centralvärme sköttes inte längre de gamla kanalerna, i vår fastighet stängdes vissa kanaler helt då vindslägenheter byggdes. Om föreningen är bildad på senare tid med centralvärme som uppvärmning så är det nog underförstått att bara de kanaler som är täta kan användas, om inga särskilda beslut tagits då föreningen bildades.

Håller med. Men bara för tydlighetens skull: Om bostadsrättsföreningen bildades och lägenheter uppläts med fungerande kakelugnar för trivseleldning så åligger det föreningen att hålla dessa rökkanaler i gott skick. En fungerande kakelugn för trivseleldning betingar ju ett rätt stort värde för bostadsrättshavaren. Vill man ändra på byggnaden så att kakelugnens rökkanal ej längre underhålls och pluggas så får man ta det via ett stämmobeslut. Det kan ju också innebära att man får ett sänkt andelstal för att man förlorar sin kakelugn.

 

[klimt]

Håller med. Men bara för tydlighetens skull: Om bostadsrättsföreningen bildades och lägenheter uppläts med fungerande kakelugnar för trivseleldning så åligger det föreningen att hålla dessa rökkanaler i gott skick. En fungerande kakelugn för trivseleldning betingar ju ett rätt stort värde för bostadsrättshavaren. Vill man ändra på byggnaden så att kakelugnens rökkanal ej längre underhålls och pluggas så får man ta det via ett stämmobeslut. Det kan ju också innebära att man får ett sänkt andelstal för att man förlorar sin kakelugn.

Instämmer. Jag är nog färgad av det som gäller i vår fastighet. Föreningen bildades på 90-talet med centralvärme installerad. Inga rökgaskanaler fungerade och i många fall var de brutalt avklippta när vindslägenheter byggdes. Flertalet kakelugnar var bortmonterade med några enstaka kvar, utan fungerande kanaler. För några år sedan gjordes en inventering av kanalerna och det beslutades att ge möjlighet till renovering av de kanaler där det var möjligt på den enskilde medlemmens bekostnad. Det fungerade i alla fall utom ett där en kanal inte gick att renovera. Vi fixade själva till två kanaler och har nu vackra nyinstallerade kakelugnar där.
Slutsatsen är väl att TS måste ta fram uppgifter angående när föreningen bildades och vad som vid det tillfället eller senare sades angående rökgaskanaler