Medlem
· Västernorrland
· 2 096 inlägg
Eftersom det verkar vara oklart vad som gäller med vägen så kan man tänka sig att den i värsta fall kan fördyra en förrättning rätt påtagligt.
Är marken som vägen ligger på outrett samfälld? Är väganläggningen outrett samfälld, men ligger på en fastighets mark? Är vägens ägande helt oklart och okänt?
Frågan är om det behöver redas ut innan men vet om marken som ska tillföras TS fastighet kan läggas ihop som ett skifte (med någon skriven rättighet för väghållaren?), eller om den ska läggas som ett separat skifte avskilt genom en remsa samfälld (?) mark.
Jag hade helt klart valt att gå för alternativet avtalsservitut i den situationen. Speciellt när föräldrarna äger marken så man kan utarbeta ihop exakt hur det ska formuleras och vad det ska omfatta för område.
Är marken som vägen ligger på outrett samfälld? Är väganläggningen outrett samfälld, men ligger på en fastighets mark? Är vägens ägande helt oklart och okänt?
Frågan är om det behöver redas ut innan men vet om marken som ska tillföras TS fastighet kan läggas ihop som ett skifte (med någon skriven rättighet för väghållaren?), eller om den ska läggas som ett separat skifte avskilt genom en remsa samfälld (?) mark.
Jag hade helt klart valt att gå för alternativet avtalsservitut i den situationen. Speciellt när föräldrarna äger marken så man kan utarbeta ihop exakt hur det ska formuleras och vad det ska omfatta för område.
"Nyttjanderätt är bindande i högst 25 år inom detaljplanelagt område och 50 år i övrig. "perra i skogen skrev:
https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/tillgang-till-annans-fastighet/Nyttjanderatt/
Just därför är det bättre att lösa frågan genom en servitutsrätt och inte en nyttjanderätt i det här fallet. Då kan TS nyttja marken så länge han äger de fastighet som är härskande i servitutsförhållandet. Däremot kan det vara lite kinkigt att göra ett servitut över hela markbiten, men åtminstone garaget bör TS genom ett avtalsservitut kunna säkra för en billig penning.M -MH- skrev:
Redigerat:
Just stämpelskatten kan du runda ändå om du är lite fiffig, ett klassiskt exempel är att du säljer bostaden som lös egendom och förvärvar den fasta egendomen som en gåva.M -MH- skrev:
Nej det behöver inte vara ett lägenhetsarrende, det går också att lösa som servitut. T.ex. "Rätt att inom område A uppföra och bibehålla ett garage". Ett sådant servitut kan få problem med reglerna i 5:e och 7:e kap FBL, men om det bildas som ett avtalsservitut som sedan skrivs in i fastighetsregistret är i praktiken prövningen inte lika omfattande. Så servitut som bildas via JB kan så att säga "bakvägen" ändå gå igenom och få sakrättsligt skydd, även om LM inte hade gått med på att bilda dom genom officialinitiativ (så kallade FBL-servitut).
Vad gäller arrenden kan dom förvisso sägas upp, men det är inte det lättaste att bli av med ett arrende så länge arrendatorn sköter sig. Se inte minst Göran Persson och hans infekterade rättstvist om ett lägenhetsarrende.
Redigerat:
Du kan inte göra bostaden på en fastighet till lös egendom, om den en gång var fastighetstillbehör. Jo, om du flyttar huset förstås.
LM måste godkänna avtalsservituten också, jag är tveksam till att det hade gått. Men du kanske känner till något fall? Sen kan väl tingsrätten döma det som arrende ändå, tror jag.
Lägenhetsarrende kan ganska enkelt sägas upp:
"Om arrendetiden inte är bestämd i avtalet, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardagen i arrendesammanhang är 14 mars. Görs uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet dock genast att gälla. Observera att detta inte gäller om man har avtalat om uppsägningstid."
LM måste godkänna avtalsservituten också, jag är tveksam till att det hade gått. Men du kanske känner till något fall? Sen kan väl tingsrätten döma det som arrende ändå, tror jag.
Lägenhetsarrende kan ganska enkelt sägas upp:
"Om arrendetiden inte är bestämd i avtalet, upphör avtalet att gälla på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardagen i arrendesammanhang är 14 mars. Görs uppsägningen innan arrendatorn tillträtt arrendestället, upphör avtalet dock genast att gälla. Observera att detta inte gäller om man har avtalat om uppsägningstid."
Det går fint att frigöra fastighetstillbehör, det krävs ett definitivt avskiljande men är fullt möjligt. Det tydligaste exemplet är som du är inne på att bortföra byggnaden, men se även NJA 1971 s 332 samt NJA 1982 s 733 där avskiljande av byggnader som är fastighetstillbehör från fastigheten diskuteras. Ett annat exempel är vid generationsskiften, då kan dödsboet försälja exempelvis en byggnad på ofri grund och därefter överlåta den fasta egendomen genom gåva för att runda stämpelskatten.M -MH- skrev:
Avtalsservitut kontrolleras inte av LM på samma sätt eftersom du ansöker om inskrivning, inte bildning. Fastighetsinskrivningen gör inte samma prövning som en förrättningslantmätare hade gjort varför det i praktiken är så att kraven på avtalsservitut är mycket lägre, även om det inte var lagstiftarens intention. Jag är skeptiskt till att TS genom servitut kan säkra hela området, men jag tror inte han kommer stöta på patrull hos fastighetsinskrivningen om han söker om att få ett "garage"-servitut inskrivet. Dessutom, även om det är en annan diskussion, avtalsservitut är giltiga även om dessa inte är inskrivna i fastighetsregistret. Att få servitut ogiltigförklarat för att det är olämpligt kräver i princip att någon part kontaktar LM , vilket inte lär ske så länge TS pappa äger fastigheten i varje fall. Vad gäller att tingsrätten ser på servitut som arrenden törs jag inte uttala mig om, jag har aldrig stött på det men det ska inte hållas för uteslutet därför.M -MH- skrev:
Jo, men arrendatorn har en tämlige långtgående rätt till förläning vid bostadsarrenden, se JB 10:5 och 10:6. Så även om arrendet sägs upp ska det rätt mycket till för att arrendatorn inte ska kunna ha att förlänga arrendeavtalet.M -MH- skrev:
Medlem
· Västernorrland
· 2 096 inlägg
De formella kraven för avtalsservitut är egentligen inte lägre, alla regler för att uppfylla definitionen på att vara ett servitut gäller lika för avtalsservitut och officialservitut.F Falckman skrev:
Däremot är det ingen myndighet som kontrollerar ifall de kraven uppfylls eftersom det är en överenskommelse som fastighetsägarna träffar på egen hand. Det som kan ske är att någon i framtiden hävdar att det avtal som skrivits in inte är giltigt som ett servitut. Då är det i så fall något som får drivas som ett civilt tvistemål i TR mellan de fastighetsägarna. Alltså något som i realiteten är väldigt låg sannolikhet att det ska ske, men har man skrivit något med olämpliga formuleringar så kan det teoretiskt komma att klassas som ogiltigt som servitut i framtiden.
Skillnaden är att det kan skrivas avtalsservitut om allt ägarna är överens om, även sådant andra kan se som rätt oviktiga saker eller mindre rationella lösningar. Medan ett officialservitut ska ha en viss grad av objektiv nödvändighet över sig och fylla ett behov som väger så tungt att det anses att det ska inrättas med tvång.
Genom att myndigheten inrättar det så står man också för "kvalitetsgranskningen" av att det uppfyller formkraven.
"Frågan i målet var, om ansökan om lagfart skulle avslås eller förklaras vilande. HD:s majoritet ansåg, att ansökningen skulle avslås. Det framhölls att hus utgör tillbehör så länge huset ej skilts från fastigheten. Lagfart kan i princip beviljas endast om fånget avser förvärv av äganderätt till allt som hör till fastigheten. Undantag borde gälla om handlingarna i lagfartsärendet utvisade, att tillbehöret skilts från fastigheten. Även vissa andra undantag antyds. I det föreliggande fallet utvisade fångeshandlingen, att avsikten inte var att skilja byggnaden från fastigheten, i varje fall inte förrän i en oviss framtid. Ansökningen om lagfart skulle därför avslås. Minoriteten ansåg på anförda skäl att ansökningen skulle förklaras vilande."F Falckman skrev:
https://svjt.se/svjt/1983/206
"Ett sådant föremål, som en nyttjanderättshavare eller eljest en annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten, hör enligt 2 kap 4 § 1 st JB ej till denna, om inte föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand. En delägare i en fastighet är inte densamme som fastighetsägaren. Tillför delägaren ensam fastigheten något, blir det därför inte tillbehör till fastigheten."F Falckman skrev:
https://lagen.nu/dom/nja/1982s773
Jag hittar faktikst inget som stödjer att det "går fint" att avskilja fastighetstillbehör med mindre än att man flyttar huset (första fallet).
Eller att det aldrig var tillbehör över huvud taget, eftersom det var olika ägare (andra fallet).
Vad gäller servitut kontra arrende, spelar det normalt inte så stor roll vad man skriver överst på dokumentet, tingsrätten gör sin egen bedömning efter innehållet.
Rättsfallen diskuterar alltså när ett definitivt avskiljande har skett och inte. En byggnad behöver inte flyttas, den behöver avskiljas. Vad som stipulerar ett avskiljande är inte helt definierat i förarbeten och praxis. Det exempel jag gett på hur någon kan runda stämpelskatten har alltså användas i verkligheten (dödsboet som gav bort den fasta egendomen som gåva, men sålde byggnaden för marknadspriset till en person utanför släkten).M -MH- skrev:
Jag tror vi läser rättsfallen olika, jag tycker rättsfallen bekräftar vad jag säger d.v.s. det krävs ett avskiljande som inte nödvändigtvis måste vara flytt av en byggnad för att ett tidigare fastighetstillbehör ska kunna bli lös egendom. Inte minst det du själv citerat från Svensk juristtidning angående NJA 1971 s 332 (mina fetningar) tycker jag också bekräftar detta:
"Frågan i målet var, om ansökan om lagfart skulle avslås eller förklaras vilande. HD:s majoritet ansåg, att ansökningen skulle avslås. Det framhölls att hus utgör tillbehör så länge huset ej skilts från fastigheten. Lagfart kan i princip beviljas endast om fånget avser förvärv av äganderätt till allt som hör till fastigheten. Undantag borde gälla om handlingarna i lagfartsärendet utvisade, att tillbehöret skilts från fastigheten. Även vissa andra undantag antyds. I det föreliggande fallet utvisade fångeshandlingen, att avsikten inte var att skilja byggnaden från fastigheten, i varje fall inte förrän i en oviss framtid. Ansökningen om lagfart skulle därför avslås. Minoriteten ansåg på anförda skäl att ansökningen skulle förklaras vilande."
Däremot ansåg HD i de respektive enskilda fallen att förutsättningarna inte var sådana att ett avskiljande kunnat ske, i ena fallet för att HD:s majoritet ansåg att avsikten med fånget inte var att avskilja fastigheten från dess tillbehör. I det andra fallet ansågs inte huset överhuvudtaget vara ett fastighetstillbehör, varför det inte kunde avskiljas. Däremot konstaterar HD alltså att det finns situationer där en byggnad alltså inte nödvändigtvis kan presumeras vara fastighetstillbehör. Under liknande omständigheter kan alltså en analogi göras till hur fastighetstillbehör kan avskiljas från en fastighet. I det här fallet blev ju aldrig byggnaden ett fastighetstillbehör förens L.L. förvärvat hela fastigheten. Om en person kan göra det sannolikt till varför lös egendom inte ska vara att anse som fastighetstillbehör ska det också accepteras, eller som HD uttrycker det i NJA 1982 s. 773:
"I ärendet har L.L. uppgivit att byggnaden tillförts fastigheten endast av honom. Anledning saknas att ifrågasätta riktigheten av detta påstående. I detta läge kan det ej anses uppenbart att byggnaden utgör tillbehör till fastigheten. Det av inskrivningsmyndigheten angivna skälet mot att bevilja L.L:s ansökan om lagfart föreligger alltså inte."
Men för all del, jag kunde lagt till att omständigheterna också behöver vara det rätta för att komma runt stämpelskatten, det är inte hur lätt som helst men det går att lösa ett avskiljande på andra sätt än att faktiskt flytta en byggnad, åtminstone i vissa fall. Så jag vill ändå vidhålla att det inte är primärt på grund utav stämpelskatten som lagstiftaren (som regel) inte vill se servitut där bostadsfastigheter ianspråktar exempelvis 4500 kvadratmeter för typ ändamål som "gräsmatta" eller dylikt.
Eftersom ett servitut och nyttjanderätter behandlas i delvis olika lagrum, olika regleringar och framför allt olika rättssubjekt (ett servitut är ett rättsförhållande mellan två fastigheter som i normalfallet inte är tidsbegränsat, medan en nyttjanderätt ofta är ett rättsförhållande mellan en person och en fastighet som alltid är tidsbegränsad) har jag svårt att se hur det skulle gå till, särskilt om servitutet skrivits in fastighetsregistret. Men har du ett exempel så skulle det vara intressant att ta del av.M -MH- skrev:
Redigerat: