Avskrivningar?
Hej,
Tittar igenom vår förenings årsredovisning och undrar över punkterna Avskrivningar där vi har knappt hundratusen kronor under kontot 7821 (Avskrivning Byggnader). På skatteverkets härliga hemsida så står det att:
"Värdeminskningsavdrag beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år på byggnadens anskaffningsvärde. Procentsatsen ska bestämmas med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd. Beräkningen ska göras från den tidpunkt då byggnaden färdigställs eller förvärvas eller, när det handlar om en förbättring, från den tidpunkt den färdigställs"
Bör man räkna bort den minusposten om man vill räkna på potentiella avgiftshöjningar de kommande åren eftersom det belastar rörelseresultatet negativt? Vi har t.ex. liknande negativa summor under posterna "planerat underhåll": bör inte dessa ta ut varandra eller tänker jag fel? Blir det inte dubbelt upp med både avskrivning och renoveringar, avsikten bakom avskrivningar är väl att värdet på fastigheten minskar över x antal år pga bruk?
Tittar igenom vår förenings årsredovisning och undrar över punkterna Avskrivningar där vi har knappt hundratusen kronor under kontot 7821 (Avskrivning Byggnader). På skatteverkets härliga hemsida så står det att:
"Värdeminskningsavdrag beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år på byggnadens anskaffningsvärde. Procentsatsen ska bestämmas med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd. Beräkningen ska göras från den tidpunkt då byggnaden färdigställs eller förvärvas eller, när det handlar om en förbättring, från den tidpunkt den färdigställs"
Bör man räkna bort den minusposten om man vill räkna på potentiella avgiftshöjningar de kommande åren eftersom det belastar rörelseresultatet negativt? Vi har t.ex. liknande negativa summor under posterna "planerat underhåll": bör inte dessa ta ut varandra eller tänker jag fel? Blir det inte dubbelt upp med både avskrivning och renoveringar, avsikten bakom avskrivningar är väl att värdet på fastigheten minskar över x antal år pga bruk?
Redigerat:
Ja du har helt rätt, fastighet från 30-talet som omvandlades till en liten BRF med tolv lägenheter någon gång på sent 90-tal.M mawno skrev:
Ok tack för info, konstigt det där med avskrivningar samt planerat underhåll, känns ändå som att de borde "parera upp" varandra. Inte är en tvättmaskin som skrivs av på fem år värd noll om den underhålls väl och rullar på i 10 år till... Men då kanske man ska kolla på kassaflöde när det kommer till avgiftshöjningar?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 526 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 526 inlägg
Är det inte så att man ändrade på bokföringsreglerna för BRFer för några år sedan. Man jobbade väl nästan alltid för med att periodisera kostnader med hjälp av avskrivningar. Men så gick man över till att kostnadsföra allt underhåll på det år som man har utgiften, inga avskrivningar. Det gör att resultatet slår vilt från år till år men i och med att man får färre avskrivningar så lirar resultatet bättre med kassaflödet. Och det är ju kassaflödet som spelar roll för en BRF.
Det där är ett område med lite kvicksand när man tittar på en bostadsrättsförening ur ekonomiskt perspektiv.
I framförallt nyare föreningar har man ju ofta avskrivning av byggnader i storleksordningen 3- 4 milj och uppåt. Det påverkar resultatsräkningen. Så antingen måste föreningen ta in avgifter på 3 -4 milj som täcker avskrivningen, eller acceptera ett negativt resultat som får ackumulera år för år. Väljer man att ta in "kostnaden" med avgifter, så behöver man ju helst ordna ett motsvarande kassaflöde ut, ex. att amortera på lånen. Men dte ville man kanske inte göra "i onödan" när räntan var låg. Eller så får man lägga pengarna på hög i föreningen.
Det vanliga verkar vara att man ackumulerar ett negativt resultat, vilket kan skrämma vem som helst när man tittar på föreningens ekonomi före ett köp.
I framförallt nyare föreningar har man ju ofta avskrivning av byggnader i storleksordningen 3- 4 milj och uppåt. Det påverkar resultatsräkningen. Så antingen måste föreningen ta in avgifter på 3 -4 milj som täcker avskrivningen, eller acceptera ett negativt resultat som får ackumulera år för år. Väljer man att ta in "kostnaden" med avgifter, så behöver man ju helst ordna ett motsvarande kassaflöde ut, ex. att amortera på lånen. Men dte ville man kanske inte göra "i onödan" när räntan var låg. Eller så får man lägga pengarna på hög i föreningen.
Det vanliga verkar vara att man ackumulerar ett negativt resultat, vilket kan skrämma vem som helst när man tittar på föreningens ekonomi före ett köp.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 526 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 526 inlägg
Resultaträkningens sista rad är ju som du skriver ofta inte intressant i en BRF. Det som är intressant är ju kassaflödet.H hempularen skrev:
Asolut, men det kan säkert avskräcka några.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 526 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 526 inlägg
Jag tror det flesta inte förstår en årsredovisning eller bokslut alls. Och då tittar de inte ens i den. De som förstår ser förbi den där sista raden i resultaträkningen. Istället går nog de okunniga på mäklarens annonstext: "En stabil förening med god ekonomi" och på den nuvarande avgiftens storlek för den lägenhet de tittar på.H hempularen skrev:
Du har så rätt. När jag i min ungdom köpte bostadsrätt, insåg jag först lite senare att föreningen var konkursmässig. Hade ett negativt kassaflöde på ca 20% av årsomsättningen, dryg 4 milj minus på avräkningskontot (ränta 16%), på en årsomsättning 10 milj.
Men det var lärorikt att se hur snabbt det gick att vända åt rätt håll. Styrelsen (medelålder ca 85 år) hade precis kuppats bort när jag flyttade in. En smärre avgiftshöjning, och lite omstuvning av olika avtal. När jag blev ordf. 4 år senare så fick vi det angenäma problemet att vi hade för mycket sparade pengar, så vi fick lite onödiga skatteproblem eftersom ränteintäkterna var för stora. Vi skulle byta stammar och planen var byggstart 1990, så vi skulle "lösa" problemet med överlikviditet, men bygget försenades ett halvår när vi gjorde om upphandlingen (och sparade ca 250 milj). Den förseningen gjorde att våra gamla förluster "tog slut" skattemässigt, så vi blev tvungna att skatta bort några 100 000 av ränteintäkterna. Vi ville ju inte sänka avgifterna precis innan vi skulle lägga enorma summor på stambytet.
Men det var lärorikt att se hur snabbt det gick att vända åt rätt håll. Styrelsen (medelålder ca 85 år) hade precis kuppats bort när jag flyttade in. En smärre avgiftshöjning, och lite omstuvning av olika avtal. När jag blev ordf. 4 år senare så fick vi det angenäma problemet att vi hade för mycket sparade pengar, så vi fick lite onödiga skatteproblem eftersom ränteintäkterna var för stora. Vi skulle byta stammar och planen var byggstart 1990, så vi skulle "lösa" problemet med överlikviditet, men bygget försenades ett halvår när vi gjorde om upphandlingen (och sparade ca 250 milj). Den förseningen gjorde att våra gamla förluster "tog slut" skattemässigt, så vi blev tvungna att skatta bort några 100 000 av ränteintäkterna. Vi ville ju inte sänka avgifterna precis innan vi skulle lägga enorma summor på stambytet.