Vanliga fel i 20talshus?
Hej! Jag ska eventuellt köpa ett hus av en granne. (säljaren vill Friskriva sig och jag kommer betala ungefär 50% av vad huset skulle kostat i bra skick)
Det är ett 1920-tals hus utan källare på 300+ kvm och tanken är att jag ska blåsa ut hela kåken inkl vinden och byta tak, fönster och bättra på putsen.
Jag har totalrenoverat de senaste tre bostäderna, inkl takbyten, rördragningar, el, tagit upp hela golvet etc.. och vet vad jag ska kolla efter i ’nyare’ bostäder.
Men vad ska jag kolla efter som jag kanske inte har tänkt på i ett 20talshus för att undvika en riktig käftsmäll?
Jag har inte sett insidan på huset och vi har inte diskuterat värmekälla, vattensystemet, torpargrunden, element eller något annat ännu, vi ska träffas till helgen och se över huset. (Grannen använder huset som semesterbostad men värmen har stått på hela tiden)
Det är ett 1920-tals hus utan källare på 300+ kvm och tanken är att jag ska blåsa ut hela kåken inkl vinden och byta tak, fönster och bättra på putsen.
Jag har totalrenoverat de senaste tre bostäderna, inkl takbyten, rördragningar, el, tagit upp hela golvet etc.. och vet vad jag ska kolla efter i ’nyare’ bostäder.
Men vad ska jag kolla efter som jag kanske inte har tänkt på i ett 20talshus för att undvika en riktig käftsmäll?
Jag har inte sett insidan på huset och vi har inte diskuterat värmekälla, vattensystemet, torpargrunden, element eller något annat ännu, vi ska träffas till helgen och se över huset. (Grannen använder huset som semesterbostad men värmen har stått på hela tiden)
Det låter som du tar en rejäl käftsmäll planerat. Har svårt att se att det skulle kunna vara ngt större fel som inte redan täckas av det du tänker göra.
Du skriver "bättra putsen". Kan ju visa sig att det blir total nedknackning om den är dålig. Kan vaar svårt att de innan man börjar knacka bort lös puts.
Hur är det med källare och dränering. Inte ovanligt med berg i dagen på så gamla källare, eller berg direkt mot källarmuren. Kan bli i princip omöjligt att få en torr källare.
Takstolar från den tiden är typiskt antingen överdimensionerade, eller aldeles för klena. Men har det fungerat i 100 år så...
Du skriver "bättra putsen". Kan ju visa sig att det blir total nedknackning om den är dålig. Kan vaar svårt att de innan man börjar knacka bort lös puts.
Hur är det med källare och dränering. Inte ovanligt med berg i dagen på så gamla källare, eller berg direkt mot källarmuren. Kan bli i princip omöjligt att få en torr källare.
Takstolar från den tiden är typiskt antingen överdimensionerade, eller aldeles för klena. Men har det fungerat i 100 år så...
Har taket varit tätt så brukar det inte finnas några direkta överraskningar i hus från den tiden. Det mesta lär behöva bytas och moderniseras på grund av ålder, men har du ju redan tagit höjd för.
Det var innan man började experimentera med olika standardiserade byggmetoder och material, så det mesta är beprövat och hållbart.
Källare i gamla hus är inte gjoda för att vara torra, så det är ingen idé att försöka inreda till bostradsutrymmen om man inte är beredd att lägga ner väldigt mycket jobb.
Det var innan man började experimentera med olika standardiserade byggmetoder och material, så det mesta är beprövat och hållbart.
Källare i gamla hus är inte gjoda för att vara torra, så det är ingen idé att försöka inreda till bostradsutrymmen om man inte är beredd att lägga ner väldigt mycket jobb.
Jag mår bra när jag mår dåligt 😅H hempularen skrev:
Ingen källare, torpargrund. Den jag är mest orolig för egentligen pga storleken på huset. Hela området står direkt på berg, radonmätning är gjord i vårat hus som står 15m bort.
Enda felet jag ser med putsen är att kåken börjar bli cigarett-gul så det är bara mindre sprickor som ska putsas över sen sprutmålas resten. Skulle det va allt för dåligt så är min bäste vän putsare.
Ska inspektera takstolarna när jag får se huset nästa helg, tack!
Grannen har haft en firma där som kollat över fönster & tak med värmekamera när elpriserna började sticka uppåt och huset va väldigt tätt så enda åtgärden dom gjorde var att dreva runt fönstren, det låter ju lovande men Råsponten som man ser i taksprånget ser riktigt dålig ut, det har även fattats 3 takplattor som är ersatta med plåtbitar i minst 5 års tid.useless skrev:
Ingen källare på huset utan det är 300+ kvm på två plan, en gammal direktörsvilla. 🤠
Ska bli spännande att se insidan, jag har föreställt mig värsta möjliga.
Gråter lite när TS skriver att hela innanmätet ska blåsas ut innan TS ens varit inne i huset. Finns inredningen kvar (högre i tak, stuckaturer, kraftiga golvlister, spegeldörrar, vackra ljusintag, originalfönster, rum i fil) och klåpare inte varit i farten är ett hundraårigt hus mindre problematiskt än ett nybyggt. Nå, det beror ju lite på var huset är beläget och om det då byggdes som "modernt" hus. Är TS dessutom renoveringserfaren är det ett ytterligare plus. Jag hade själv ett sådant 20talshus, oförstört, under många år (betydligt mindre och med källare) och det blev på sikt det billigaste och hemtrevligaste boende jag någonsin haft. Men nu vet ju TS vad som gäller och det finns väl inget som egentligen skulle bli en överraskning. Modernisering av VVS, el och värmeanläggning blir "bara" slitjobb. Att slippa källare är väl dessutom ett stort plus. Grattis!
TIllägg: läser nu att det tydligen är en gammal direktörsvilla och då finns ju alla ingredienser jag nämnt. Det ska bli inspirerande att följa renoveringen här på BH!
TIllägg: läser nu att det tydligen är en gammal direktörsvilla och då finns ju alla ingredienser jag nämnt. Det ska bli inspirerande att följa renoveringen här på BH!
Redigerat:
Jag blir som Yonna lite orolig när man ska "blåsa" en 20-talsvilla.
Ofta är det just det som är bevarat i sådana som är av exeptionellt bra kvalitet - framförallt på högreståndsvillor. Det som är omgjort är ofta bara sopor. Så är det originalfönster, trappor, innerdörrar, fönster osv kvar - riv för allt i världen inte ut dem utan renovera. Om det är puts på utsidan - se till att INTE ersätta med täta material, speciellt inte om det är reveterad trästomme där man då stänger in fukt och det börjar ruttna.
20-talshus hade ju många gånger också vattenburen värme, inbyggd el osv från början. Idag när så mycket är trådlöst så behövs inte 10 uttag per rum, så att riva inredning för att "bygga om och ut el" är nog onödigt.
Att riva fina originalfoder för att byta kärnvirkesfönster till moderna fönster av skitvirke eller plast, och på ett putsat hus hugga upp och putsa om alla fönsteromfattningar är också ett jobb som tillför lägre kvalitet och är dyrt - och troligen aldrig betalar sig värmemässigt.
Se till att fönster och dörrar är renoverade och bra tätningslister. Att vindsbjälklag har välfylld (dvs om det skunkit ihop, fyll på) isolering av trä eller papper (inte gullfiber). Gör en lightrenovering av ytskikt, sätt inte renoveringsgips osv så alla dörrfoder och listverk fördärvas.
Tappvatten och avloppsrör, samt ev orenoverade badrum är väl det som kanske måste moderniseras. I övrigt mår huset troligen bäst av att göra så lite som möjligt annat än underhåll. Givetvis ska putsen vara hel och taket tätt.
Sen kan ju redan fönster vara bytta och originalinreding utriven. Då är det en annan sak. Men de som har detta kvar, de ska man se till att bevara!
Ofta är det just det som är bevarat i sådana som är av exeptionellt bra kvalitet - framförallt på högreståndsvillor. Det som är omgjort är ofta bara sopor. Så är det originalfönster, trappor, innerdörrar, fönster osv kvar - riv för allt i världen inte ut dem utan renovera. Om det är puts på utsidan - se till att INTE ersätta med täta material, speciellt inte om det är reveterad trästomme där man då stänger in fukt och det börjar ruttna.
20-talshus hade ju många gånger också vattenburen värme, inbyggd el osv från början. Idag när så mycket är trådlöst så behövs inte 10 uttag per rum, så att riva inredning för att "bygga om och ut el" är nog onödigt.
Att riva fina originalfoder för att byta kärnvirkesfönster till moderna fönster av skitvirke eller plast, och på ett putsat hus hugga upp och putsa om alla fönsteromfattningar är också ett jobb som tillför lägre kvalitet och är dyrt - och troligen aldrig betalar sig värmemässigt.
Se till att fönster och dörrar är renoverade och bra tätningslister. Att vindsbjälklag har välfylld (dvs om det skunkit ihop, fyll på) isolering av trä eller papper (inte gullfiber). Gör en lightrenovering av ytskikt, sätt inte renoveringsgips osv så alla dörrfoder och listverk fördärvas.
Tappvatten och avloppsrör, samt ev orenoverade badrum är väl det som kanske måste moderniseras. I övrigt mår huset troligen bäst av att göra så lite som möjligt annat än underhåll. Givetvis ska putsen vara hel och taket tätt.
Sen kan ju redan fönster vara bytta och originalinreding utriven. Då är det en annan sak. Men de som har detta kvar, de ska man se till att bevara!
Finns väl inte så mycket att som sticker ut för just den tidsepoken.
Torpargrunden är såklart vikitg att få koll på.
Annars byggdes ju gamla hus vanligtvis utan diffussionsspärrar (byggplast) och med material som andas och tål variationer i fuktighet. Där kan man vara uppmärksam på om senare renoveringar genomförts och man tillfört byggplast och likanande som faktiskt kan försämra husets egenskaper.
Även ventilation/inomhusklimat kan är bra att vara uppmärksam på. Om det finns spår av fukt/mögel och dålig lukt i bostadsytorna.
Gamla hus hade ofta eldstäder för uppvärmningen som då bidrog till bra omsättning på luft och bra självdrag. Byter man värmesystem finns risk att man tappar självdraget och får ett sämre inomhusklimat. Där kan finnas behov att att kompensera mha en modern aktiv ventilation. Typ FTX eller liknande.
Annars säger 50% av värdet inte så mycket när vi inte vet var huset ligger.
I vissa delar av landet kan det betyda att du har flera miljoner kvar i renoveringsbudget. Men i norrlands inland kan 50% också vara 50 000:-
Torpargrunden är såklart vikitg att få koll på.
Annars byggdes ju gamla hus vanligtvis utan diffussionsspärrar (byggplast) och med material som andas och tål variationer i fuktighet. Där kan man vara uppmärksam på om senare renoveringar genomförts och man tillfört byggplast och likanande som faktiskt kan försämra husets egenskaper.
Även ventilation/inomhusklimat kan är bra att vara uppmärksam på. Om det finns spår av fukt/mögel och dålig lukt i bostadsytorna.
Gamla hus hade ofta eldstäder för uppvärmningen som då bidrog till bra omsättning på luft och bra självdrag. Byter man värmesystem finns risk att man tappar självdraget och får ett sämre inomhusklimat. Där kan finnas behov att att kompensera mha en modern aktiv ventilation. Typ FTX eller liknande.
Annars säger 50% av värdet inte så mycket när vi inte vet var huset ligger.
I vissa delar av landet kan det betyda att du har flera miljoner kvar i renoveringsbudget. Men i norrlands inland kan 50% också vara 50 000:-
Just detta med uppvärmning kan bli problematiskt om man absolut måste ha 24°. Mitt hus från 1925 hade oljeeldning. Den gamla kakelugnen var borttagen. Huset hade (tyvärr) nytt fasadtegel och alla gamla ventiler var borttagna men ventilationen var trots detta utmärkt via köksfläkt och dåligt isolerad ytterdörr och fönster. (I övrigt var huset intakt.) Trots detta klarade jag mig med knappt 2 kbm olja. När oljan blev för dyr (28 år sedan) sålde jag huset. Nya ägarna ändrade uppvärmningen vilket resulterade i att murstocken förstördes och därigenom husets hjärta/själ.
Grannhusen (egnahusområde i centrala Malmö) gjorde samma tavla (nya, täta fönster etc med dyr komplettering med FTX. Praktiskt - ja. Men med stora ingrepp i huskonstruktionerna.
Kan TS rädda mustockar(na) och kakelugnar och stödvärma med ved (mindre pelletskaminer ger också känslan av vedvärme och kan placeras i rum där man vill ha högre och snabb värme) och acceptera visst drag/golvdrag i kombination med LLVP och leva med något lägre inomhustemperatur mår både huset och dess innevånare bättre. Mina barn var små när vi flyttade in och de första åren då de mestadels lekte på golvet la jag provisoriskt in heltäckningsmattor (som därefter åkte ut då golven var vackra). Men vi hade väl knappt 18° vilket är Ok.
I mitt nybyggda hus värmer jag med en liten pelletskamin och det är fortfarande ekonomiskt, lätthanterligt och ger snabb värme. Och numera har jag 24° utan tofflor och HellyHansen 😏.
Grannhusen (egnahusområde i centrala Malmö) gjorde samma tavla (nya, täta fönster etc med dyr komplettering med FTX. Praktiskt - ja. Men med stora ingrepp i huskonstruktionerna.
Kan TS rädda mustockar(na) och kakelugnar och stödvärma med ved (mindre pelletskaminer ger också känslan av vedvärme och kan placeras i rum där man vill ha högre och snabb värme) och acceptera visst drag/golvdrag i kombination med LLVP och leva med något lägre inomhustemperatur mår både huset och dess innevånare bättre. Mina barn var små när vi flyttade in och de första åren då de mestadels lekte på golvet la jag provisoriskt in heltäckningsmattor (som därefter åkte ut då golven var vackra). Men vi hade väl knappt 18° vilket är Ok.
I mitt nybyggda hus värmer jag med en liten pelletskamin och det är fortfarande ekonomiskt, lätthanterligt och ger snabb värme. Och numera har jag 24° utan tofflor och HellyHansen 😏.
Redigerat:
Medlem
· Korpilombolo
· 3 265 inlägg
Om man inte gillar värdet som originaldetaljer ger huset kanske man ska välja ett annat hus och låta någon som uppskattar det köpa istället. Självklart bör man underhålla så att det inte förfaller men det är så sorgligt att se hus som mer eller mindre totalförstörts ur byggnadsvårdsperspektiv genom oförsiktig modernisering.
Gud va många svar 😅
Anledning till att jag såger blåsa ur är för att det är så mycket som ska göras samtidigt. Utöver taket, vinden, badrum och eventuella avlopp så har vi några till exempel.
De fina dubbeldörrarna till entren är utbytta till 80-tals altandörrar.
Fönstren är bytta på 60-talet, inga utsmyckningar alls och vi vill helst ha treglas ur säkerhets-synpunkt. (Och jag vill inte göra färdigt ett helt hus o lämna fönstren för då skjuter jag mig själv när det är dags för dom)
Kaklat badrum är utbytt mot en blommig plastmatta.
granittrappen är delvis utbytt mot lastpallar.
Alla innerväggar kommer göras om.
Kaminer kommer inte rivas.
Golv kommer förhoppningsvis slipas.
Trädgården har mejats ner av nuvarande ägare och fått växa fritt, det ska även finnas en körbar kullerstensväg någonstans under gräsmattan.
Jag köper inte ett putsat hus för att täcka det med en panel. 🤓
Prisbilden är ungefär 1,2.
Huset skulle gå att sälja för 2,5 med ett nytt tak, ny färg och en uppfräschad insida.
Jag räknar relativt högt med 3 miljoner men då är det ett poolhus, altan, liten pool, maskinhall och markarbete med i den posten.
Anledning till att jag såger blåsa ur är för att det är så mycket som ska göras samtidigt. Utöver taket, vinden, badrum och eventuella avlopp så har vi några till exempel.
De fina dubbeldörrarna till entren är utbytta till 80-tals altandörrar.
Fönstren är bytta på 60-talet, inga utsmyckningar alls och vi vill helst ha treglas ur säkerhets-synpunkt. (Och jag vill inte göra färdigt ett helt hus o lämna fönstren för då skjuter jag mig själv när det är dags för dom)
Kaklat badrum är utbytt mot en blommig plastmatta.
granittrappen är delvis utbytt mot lastpallar.
Alla innerväggar kommer göras om.
Kaminer kommer inte rivas.
Golv kommer förhoppningsvis slipas.
Trädgården har mejats ner av nuvarande ägare och fått växa fritt, det ska även finnas en körbar kullerstensväg någonstans under gräsmattan.
Jag köper inte ett putsat hus för att täcka det med en panel. 🤓
Prisbilden är ungefär 1,2.
Huset skulle gå att sälja för 2,5 med ett nytt tak, ny färg och en uppfräschad insida.
Jag räknar relativt högt med 3 miljoner men då är det ett poolhus, altan, liten pool, maskinhall och markarbete med i den posten.