Köpa tomt för första gången
Ska köpa för första gången i Sverige (bor utomlands) och det blir en tomt som vi köper kontant. Hittat via mäklare och besökt platsen två gånger samt träffat ägarna.
Vad bör vi tänka på innan vi skriver på? Vi vet att det finns tillgång till el, avlopp och fiber, vi har sett föregående byggplaner men tänker rent juridiskt och gällande processen? Behöver vi ha advokater inblandade eller går allt via mäklaren. Vad ska den svenska banken sköta vs mäklaren? Vad kan vi begära för dokumentation från säljarna innan köp?
Ja, behöver lite generella tips så att vi sköter allt rätt.
Tack för hjälpen!
Vad bör vi tänka på innan vi skriver på? Vi vet att det finns tillgång till el, avlopp och fiber, vi har sett föregående byggplaner men tänker rent juridiskt och gällande processen? Behöver vi ha advokater inblandade eller går allt via mäklaren. Vad ska den svenska banken sköta vs mäklaren? Vad kan vi begära för dokumentation från säljarna innan köp?
Ja, behöver lite generella tips så att vi sköter allt rätt.
Tack för hjälpen!
Köpekontrakt sköter mäklaren om, sen det med om du ska betala från utlandet med transfer via bank, så bör du tala med mäklaren och ev den bank som säljaren har. Har varit problem när stora belopp ska gå över gränsen, banker i Sverige kan sätta sig på tvären och fodra en massa dokumentation var pengarna kommer ifrån.
Normalt anlitar man inte advokater vid fastighetsköp i Sverige (även om det kanske ibland vore motiverat).
Det man som minimum måste kontrollera innan köp, är att säljaren verkligen äger fastigheten och inte har ngn sorts förhinder att sälja den. Man måste ta reda på vilka inteckningar (pantbrev) som finns uttagna. Och vilka lån som belastar fastigheten. Så man kan se att dessa betalas av vid köpet.
Detta är mäklaren skyldig att kontrollera, och det är i stort sett det enda en mäklare är strikt skyldig att sköta. Men det slarvas, så man bör som köpare begära att få se den dokumentation som mäklaren har fått ut rörande ägarskap, pantbrev osv.
Normalt kontrollerar även din bank detta, OM du tar ett lån. De vill inte låna ut om de inte kan pantsätta fastigheten. men du köper kontant, så din bank gör inga sådana kontroller annat än möjligen som goodwill mot dig (det tar typ en minut för banken att få ut ett gravationsbevis där allt framgår).
Du behöver också kontrollera att ett kontantköp godkänns, av köparen och dennes bank. Penninbgtvättsreglerna gör att man inte kan flytta sådana summor rakt in på ett konto om inte ursprunget kan garanteras vara lagligt. Mäklaren bör kunna "förhandla" med banken.
Du kan egentligen inte begära ngn speciell dokumentation från säljaren. Men det finns en miljon saker som du kan kontrollera, man får prioritera "vad är dte värsta som kan gå fel"?
1. Kontrollera att du verkligen får bygga någonting alls på tomten, och gärna ungefär det du verkligen vill bygga. Även om det har funnits byggnader, eller bygglov på tomten tidigare så kan det vara totalt byggförbud idag. Detta gäller framförallt om tomten ligger inom strandskydd (100m från vatten, gäller även vissa nästan torrlagda bäckar, dammar osv), inom vissa områden 300m. Inom strandskydd gäller egentligen totalt byggförbud, men det går att få dispens, reglerna snåriga, grundförutsättningen är byggförbud. Det kan behövas en villkorklausul i köpeavtalet att köpet går igenom först när du fått ett beviljat förhandsbesked om bygglov, detta är en standard vid köp av tomt utanför detaljplanerat område.
2. kontrollera byggplaner i området (fråga kommunen om pågående eller planerade planearbeten, pågående bygglovsärenden i området). Tråkigt om du fär en ny sträckning av E4, 20m från tomten om ett år, eller en sopförbränningsanläggning som granne.
3. Infrastruktur. Du skriver att el avlopp osv finns. Enligt vem? Lita INTE på mäklaren. Kontrollera själv. Även om det finns i området så är det inte säkert att just denna tomt kan anslutas. Eller allt är klart, men en anslutningsavgift på 500 000 krävs för vattnet, och ytterligare 2 - 300 000 för el o fiber. Och VA är obligatorisk. Kontrollera med kommunen om VA, el nätsbolaget om el, fiberföretaget osv. Hur är dte med vägar. Har tomten direkt utfart mot allmän väg? Det kan kravas tillstånd från väghållaren (trafikverket, kommunen osv) för att få anordna en utfart mot vägen, inte självklart att man får det. Är det inte en allmän väg, krävs servitut för att åka över en annan fastighet? Är sådant i så fall klart, hur är servituttet formulerat (en vanlig källa till grannfejder). krävs anslutning till vägsamfällighet?
Detta tycker jag är de viktigaste sakerna som skall kontrolleras.
Sedan kan man ju luska lite i tomtens historia, har det funnits miljöfarlig verksamhet på marken? Finns fall (ovanligt) där någon råkat köpa ett nedgrävt giftlager, som kostar 40 - 50 milj. att sanera.
Hur är markens beskaffenhet? Finns det risk att man måste påla för grunden (dyrt), eller spränga mycket (dyrt). Full klarhet får man bara med en dyr geoteknisk undersökning, vilket oftast inte görs, men kan man ta reda på om det finns förhöjd risk för detta. Eller fukt/vatten. Det kan finnas våtmarker som sträcker sig över tomten. Även behov av utfyllnad. Det finns exempel på hustillverkare som säljer ett bygge, standard grund inkluderar ex. 200 ton grus "som skall räcka", sedan visar det sig gå åt ytterligare 2 000 ton (a 2 - 300 kr/ton). Fullt så stor extrakostnad är väl kanske inte vanligt, men det är väldigt vanligt med oväntade extrakostnader på 100 - 150 000 kr för utfyllnad.
Och viktigast av allt. Lita inte på någonting överhuvudtaget som mäklaren säger, absolut ingenting. Allt som är av vikt MÅSTE du själv dubbel/trippelkolla. Förutsätt att precis allt som sägs är lögn, även om man inte just nu förstår varför någon skulle vilja ljuga om var solen går upp som exempel. Den dag du upplever mäklaren som trovärdig, det är då du verkligen håller på att bli lurad.
Det man som minimum måste kontrollera innan köp, är att säljaren verkligen äger fastigheten och inte har ngn sorts förhinder att sälja den. Man måste ta reda på vilka inteckningar (pantbrev) som finns uttagna. Och vilka lån som belastar fastigheten. Så man kan se att dessa betalas av vid köpet.
Detta är mäklaren skyldig att kontrollera, och det är i stort sett det enda en mäklare är strikt skyldig att sköta. Men det slarvas, så man bör som köpare begära att få se den dokumentation som mäklaren har fått ut rörande ägarskap, pantbrev osv.
Normalt kontrollerar även din bank detta, OM du tar ett lån. De vill inte låna ut om de inte kan pantsätta fastigheten. men du köper kontant, så din bank gör inga sådana kontroller annat än möjligen som goodwill mot dig (det tar typ en minut för banken att få ut ett gravationsbevis där allt framgår).
Du behöver också kontrollera att ett kontantköp godkänns, av köparen och dennes bank. Penninbgtvättsreglerna gör att man inte kan flytta sådana summor rakt in på ett konto om inte ursprunget kan garanteras vara lagligt. Mäklaren bör kunna "förhandla" med banken.
Du kan egentligen inte begära ngn speciell dokumentation från säljaren. Men det finns en miljon saker som du kan kontrollera, man får prioritera "vad är dte värsta som kan gå fel"?
1. Kontrollera att du verkligen får bygga någonting alls på tomten, och gärna ungefär det du verkligen vill bygga. Även om det har funnits byggnader, eller bygglov på tomten tidigare så kan det vara totalt byggförbud idag. Detta gäller framförallt om tomten ligger inom strandskydd (100m från vatten, gäller även vissa nästan torrlagda bäckar, dammar osv), inom vissa områden 300m. Inom strandskydd gäller egentligen totalt byggförbud, men det går att få dispens, reglerna snåriga, grundförutsättningen är byggförbud. Det kan behövas en villkorklausul i köpeavtalet att köpet går igenom först när du fått ett beviljat förhandsbesked om bygglov, detta är en standard vid köp av tomt utanför detaljplanerat område.
2. kontrollera byggplaner i området (fråga kommunen om pågående eller planerade planearbeten, pågående bygglovsärenden i området). Tråkigt om du fär en ny sträckning av E4, 20m från tomten om ett år, eller en sopförbränningsanläggning som granne.
3. Infrastruktur. Du skriver att el avlopp osv finns. Enligt vem? Lita INTE på mäklaren. Kontrollera själv. Även om det finns i området så är det inte säkert att just denna tomt kan anslutas. Eller allt är klart, men en anslutningsavgift på 500 000 krävs för vattnet, och ytterligare 2 - 300 000 för el o fiber. Och VA är obligatorisk. Kontrollera med kommunen om VA, el nätsbolaget om el, fiberföretaget osv. Hur är dte med vägar. Har tomten direkt utfart mot allmän väg? Det kan kravas tillstånd från väghållaren (trafikverket, kommunen osv) för att få anordna en utfart mot vägen, inte självklart att man får det. Är det inte en allmän väg, krävs servitut för att åka över en annan fastighet? Är sådant i så fall klart, hur är servituttet formulerat (en vanlig källa till grannfejder). krävs anslutning till vägsamfällighet?
Detta tycker jag är de viktigaste sakerna som skall kontrolleras.
Sedan kan man ju luska lite i tomtens historia, har det funnits miljöfarlig verksamhet på marken? Finns fall (ovanligt) där någon råkat köpa ett nedgrävt giftlager, som kostar 40 - 50 milj. att sanera.
Hur är markens beskaffenhet? Finns det risk att man måste påla för grunden (dyrt), eller spränga mycket (dyrt). Full klarhet får man bara med en dyr geoteknisk undersökning, vilket oftast inte görs, men kan man ta reda på om det finns förhöjd risk för detta. Eller fukt/vatten. Det kan finnas våtmarker som sträcker sig över tomten. Även behov av utfyllnad. Det finns exempel på hustillverkare som säljer ett bygge, standard grund inkluderar ex. 200 ton grus "som skall räcka", sedan visar det sig gå åt ytterligare 2 000 ton (a 2 - 300 kr/ton). Fullt så stor extrakostnad är väl kanske inte vanligt, men det är väldigt vanligt med oväntade extrakostnader på 100 - 150 000 kr för utfyllnad.
Och viktigast av allt. Lita inte på någonting överhuvudtaget som mäklaren säger, absolut ingenting. Allt som är av vikt MÅSTE du själv dubbel/trippelkolla. Förutsätt att precis allt som sägs är lögn, även om man inte just nu förstår varför någon skulle vilja ljuga om var solen går upp som exempel. Den dag du upplever mäklaren som trovärdig, det är då du verkligen håller på att bli lurad.
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Kontrollera med kommunen om fastigheten omfattas av en detaljplan, det är inte mäklarens skyldighet, se Fastighetsmäklarinspektionen:
https://fmi.se/vad-galler-vid-forme...h-roll/radgivnings-och-upplysningsskyldighet/
"Mäklaren har ingen skyldighet att kolla upp planbestämmelser och bygglov. Däremot bör mäklaren kunna informera köparen om vart hen ska vända sig för att få sådan information."
Om det finns en detaljplan, lusläs den.
Kommuner måste enligt PBL 3 kap. ha en översiktsplan. Där kan man se hur kommunen planerar för framtiden vad gäller "hur mark- och vattenområden ska användas och hur den byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras."
Det kan t.ex. gälla förskolor, skolor, vägar, kommunikationer osv.
Läs den noga.
https://fmi.se/vad-galler-vid-forme...h-roll/radgivnings-och-upplysningsskyldighet/
"Mäklaren har ingen skyldighet att kolla upp planbestämmelser och bygglov. Däremot bör mäklaren kunna informera köparen om vart hen ska vända sig för att få sådan information."
Om det finns en detaljplan, lusläs den.
Kommuner måste enligt PBL 3 kap. ha en översiktsplan. Där kan man se hur kommunen planerar för framtiden vad gäller "hur mark- och vattenområden ska användas och hur den byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras."
Det kan t.ex. gälla förskolor, skolor, vägar, kommunikationer osv.
Läs den noga.
Kolla även gemensamhetsanläggningar/samfälligheter. Det kan krävas att du köper in dig i dessa. Kolla servitut och eventuella nyttjanderätter. Tänker på vägar, men också elledningar osv. Även gamla officialservitut från 1800-talet kan ställa till det. Inte säkert att dessa ens är registrerade på din tomt.
Vindkraftsutbyggnad. Finns kartor som beskriver vilka ansökningar och processer som pågår.
Tänk på att inte bara kolla gällande detalj och översiktsplaner, utan även de eventuella som håller på att tas fram.
Finns skyddsvärda biotoper? Skyddsvärda djurarter?
Vindkraftsutbyggnad. Finns kartor som beskriver vilka ansökningar och processer som pågår.
Tänk på att inte bara kolla gällande detalj och översiktsplaner, utan även de eventuella som håller på att tas fram.
Finns skyddsvärda biotoper? Skyddsvärda djurarter?
Det kan vara ide att se hur den är klassifierad. Är tomten en jordbruksfastighet med typkod 197 så är underlaget för fastighetsskatt = 0. Dvs ingen fastighetsskatt.E Neringa skrev:
Wow tusen tack för info. Vi har en del information gällande ovan men inte allt. Tomten ligger jämte tre andra tomter som styckades av varav den just bredvid har byggts på. På det viset känns det lugnare IOM att det finns en fastighet på angränsande tomt. Men som du säger vill vi inte vara blåögda.H hempularen skrev:
Kostnader för bygge.. jag är helt införstådd med att det kommer att rusa i pris särskilt då det finns lite berg på tomten (främst planmark). Men utfyllnad kommer definits att behövas.
Får gräva lite mer i det hela! Åter tack
Kontrollera med kommunen. Det kan ha dykt upp faktorer sedan det bef. bygglovet gavs som ger byggförbud om du söker nytt bytgglov nu. Om man har otur. Som exempel vet jag att en del råkade illa ut för en del år sedan när Arlanda byggde senaste landningsbanan. Fanns områden med pågåernde exploatering som plötsligt fick byggförbud. De kunde inte stoppa redan givna bygglov. Men bygglov som gick ut kunde inte "förlängas".E Neringa skrev:
H hempularen skrev:Normalt anlitar man inte advokater vid fastighetsköp i Sverige (även om det kanske ibland vore motiverat).
Det man som minimum måste kontrollera innan köp, är att säljaren verkligen äger fastigheten och inte har ngn sorts förhinder att sälja den. Man måste ta reda på vilka inteckningar (pantbrev) som finns uttagna. Och vilka lån som belastar fastigheten. Så man kan se att dessa betalas av vid köpet.
Detta är mäklaren skyldig att kontrollera, och det är i stort sett det enda en mäklare är strikt skyldig att sköta. Men det slarvas, så man bör som köpare begära att få se den dokumentation som mäklaren har fått ut rörande ägarskap, pantbrev osv.
Normalt kontrollerar även din bank detta, OM du tar ett lån. De vill inte låna ut om de inte kan pantsätta fastigheten. men du köper kontant, så din bank gör inga sådana kontroller annat än möjligen som goodwill mot dig (det tar typ en minut för banken att få ut ett gravationsbevis där allt framgår).
Du behöver också kontrollera att ett kontantköp godkänns, av köparen och dennes bank. Penninbgtvättsreglerna gör att man inte kan flytta sådana summor rakt in på ett konto om inte ursprunget kan garanteras vara lagligt. Mäklaren bör kunna "förhandla" med banken.
Du kan egentligen inte begära ngn speciell dokumentation från säljaren. Men det finns en miljon saker som du kan kontrollera, man får prioritera "vad är dte värsta som kan gå fel"?
1. Kontrollera att du verkligen får bygga någonting alls på tomten, och gärna ungefär det du verkligen vill bygga. Även om det har funnits byggnader, eller bygglov på tomten tidigare så kan det vara totalt byggförbud idag. Detta gäller framförallt om tomten ligger inom strandskydd (100m från vatten, gäller även vissa nästan torrlagda bäckar, dammar osv), inom vissa områden 300m. Inom strandskydd gäller egentligen totalt byggförbud, men det går att få dispens, reglerna snåriga, grundförutsättningen är byggförbud. Det kan behövas en villkorklausul i köpeavtalet att köpet går igenom först när du fått ett beviljat förhandsbesked om bygglov, detta är en standard vid köp av tomt utanför detaljplanerat område.
2. kontrollera byggplaner i området (fråga kommunen om pågående eller planerade planearbeten, pågående bygglovsärenden i området). Tråkigt om du fär en ny sträckning av E4, 20m från tomten om ett år, eller en sopförbränningsanläggning som granne.
3. Infrastruktur. Du skriver att el avlopp osv finns. Enligt vem? Lita INTE på mäklaren. Kontrollera själv. Även om det finns i området så är det inte säkert att just denna tomt kan anslutas. Eller allt är klart, men en anslutningsavgift på 500 000 krävs för vattnet, och ytterligare 2 - 300 000 för el o fiber. Och VA är obligatorisk. Kontrollera med kommunen om VA, el nätsbolaget om el, fiberföretaget osv. Hur är dte med vägar. Har tomten direkt utfart mot allmän väg? Det kan kravas tillstånd från väghållaren (trafikverket, kommunen osv) för att få anordna en utfart mot vägen, inte självklart att man får det. Är det inte en allmän väg, krävs servitut för att åka över en annan fastighet? Är sådant i så fall klart, hur är servituttet formulerat (en vanlig källa till grannfejder). krävs anslutning till vägsamfällighet?
Detta tycker jag är de viktigaste sakerna som skall kontrolleras.
Sedan kan man ju luska lite i tomtens historia, har det funnits miljöfarlig verksamhet på marken? Finns fall (ovanligt) där någon råkat köpa ett nedgrävt giftlager, som kostar 40 - 50 milj. att sanera.
Hur är markens beskaffenhet? Finns det risk att man måste påla för grunden (dyrt), eller spränga mycket (dyrt). Full klarhet får man bara med en dyr geoteknisk undersökning, vilket oftast inte görs, men kan man ta reda på om det finns förhöjd risk för detta. Eller fukt/vatten. Det kan finnas våtmarker som sträcker sig över tomten. Även behov av utfyllnad. Det finns exempel på hustillverkare som säljer ett bygge, standard grund inkluderar ex. 200 ton grus "som skall räcka", sedan visar det sig gå åt ytterligare 2 000 ton (a 2 - 300 kr/ton). Fullt så stor extrakostnad är väl kanske inte vanligt, men det är väldigt vanligt med oväntade extrakostnader på 100 - 150 000 kr för utfyllnad.
Och viktigast av allt. Lita inte på någonting överhuvudtaget som mäklaren säger, absolut ingenting. Allt som är av vikt MÅSTE du själv dubbel/trippelkolla. Förutsätt att precis allt som sägs är lögn, även om man inte just nu förstår varför någon skulle vilja ljuga om var solen går upp som exempel. Den dag du upplever mäklaren som trovärdig, det är då du verkligen håller på att bli lurad.
Det var bra att vi pratade med kommunen innan vi skrev på någonting då beskedet var just ’vi kan inte garantera bygglov då det är högt tryck på området och vi nekar avstyckningar, preliminäransökningar etc’. Kanhända att det finns förmildrande omständigheter såsom tidigare bygglov men de kunde inte garantera och rådde att söka direkt (vi ville ha tid på oss att ta fram exakt det vi vill ha och inte hetsa). Mäklarens svar att ’min kompis fick bygglov’ var skrattretande. Nu vill vi ha in en klausul om bygglovgaranti annars hävs köpet men mäklaren vill inte skriva in det (och tror inte hon har tagit det med säljarna). Vi ska träffas för kontraktsskrivning imorgon men det kommer bli en förhandling. Är det därför folk köper färdiga fastigheter.H hempularen skrev:
Ja, något som kan hända i ett område där det byggs mycket är att kapaciteten för infrastruktur (speciellt vatten/avlopp) tar slut. Det räcker alltså inte att det finns ledningar i gatan utanför. Kommunen har såklart räknat på infrastrukturen när detaljplanen togs fram, men nu när så många bygger attefallshus för uthyrning blir det högre tryck än beräknat. Ännu värre om byggbolag har köpt upp många tomter i området och byggt parhus + attefallare i stora mängder. Detaljplaner tillåter ofta hus med ”1-2 bostäder”, men förr kunde man räkna med att de flesta blev enbostadshus.
Lycka till, hoppas att ni kan få in en bygglovsklausul i kontraktet!
Lycka till, hoppas att ni kan få in en bygglovsklausul i kontraktet!
Vi fick in klausulen men vi har dryga 6 veckor att få bygglov hos kommunen annars kan kontraktet hävas (av båda parter) Hade helst haft 6-12 månader på oss för att kunna planera ordentligt men ibland är det som det är så nu blir det bråttom!H hempularen skrev:
Bygglov på 6 veckor låter väl lite optimistiskt. Kommunen tar typ 10 veckor på sig efter att du lämnat helt kompletta ritningar.