Kan dela med mig av vår erfarenhet med bygge av lägenhet ovanpå garage. Det kan fungera som en bra jämförelse med ett fristående attefallsprojekt om man är intresserad av den idén.
När vi byggde nytt hus nyligen ritade vid in en lägenhet ovanpå garaget. Lägenheten blir ca: 40 m2 med avskild ingång och fönster som vätter åt andra håll än åt huvudbostaden. En fördel att rita in detta vid nybygge är att man kan planera noggrant för uthyrning så att hyresgäst och fastighetsägare inverkar minimalt på varandra. En stor fördel gentemot ett fristående attefallshus är också att markarbetet kommer på "köpet" vid bygget av garage. Vi placerade vår bergvärmepump i garaget och drog en kulvert upp till huvudhuset, detta ger ett och samma uppvärmningssystem för lägenhet, garage och huvudhus till en kostnad om ~20 000.
Lägenheten är designad precis som övrig fastigheten där fönsterpartier och bandfalsad plåt är materialval som har fördyrat projektet, men vi valde en enhetlighet och hoppas vi får med oss en del av detta i en framtida värdeökning. Med det sagt, så går det att bygga billigare än i det här exemplet.
Belåningen har jag schablonräknat i likhet med hela nybygget, 70/30.
Att sätta av 1000kr / mån för underhåll borde räcka, det gör 60 000 över fem år och täcker med råge byte av vitvaror och diverse annat som kan tänkas förbrukas.
Kalkylen ger en avkastning på ~9 % på investerat kapital och har betalt sig med rent kassaflöde efter ~11-12 år. Självklart ökar det också värdet på hela fastigheten, att hävda nåt annat är bara dumt. Det är 40 riktigt smarta m2, för generationsboende, kontor eller uthyrning. Ska den värderas upp i paritet med till vilka priser en hyresfastigheter genomförs idag, till c:a ~2-3 % avkastning (2 MSEK) som anges som riktkurs i artikeln? Nej, rimligtvis inte. Men att byggnaden åtminstone värderas upp med nerlagda kostnader för arbete/material känns spiksäkert, men självklart blir den väldig illikvid tillgång.
Så hur står sig detta jämfört med börsen då..? Tar vi på oss den mycket försiktiga hatten och räknar in en värderingen av lägenheten motsvarande byggkostnaden så är alltså avkastningen ~9 % per år i det här exemplet och det bör man få på börsen också över tid, utan särskilt mycket risk, dessutom är tillgången på börsen helt likvid, vilket knappast kan ställas mot en bostadsfastighet, och man slipper vara hyresvärd på börsen. Hur totalavkastningen blir är helt avgörande hur marknaden prissätter lägenheten och det avgörs av en mängd faktorer, säkerligen kan vissa generera en ett transaktionspris som i exemplet (2-3 % avkastning) motsvarande 2 MSEK medan andra får nöja sig med en uppvärdering motsvarande bara erlagda kostnader. Det beror på en mängd faktorer givetvis. Min bedömning är att vårt projekt medför en uppvärdering någonstans däremellan vilket låg till grund för beslutet att genomföra investeringen.
Lägenhet på Garage vid nybygge, 38 m2
Investering
Tätt hus 300 000
Kulvert Hus - garage 20 000
Färdigt inne 300 000
Altan/trappa 50 000
Buffert 30 000
Totalt 700 000
EK 30 % 210 000
Lån 70 % 490 000
Driftkostnader kr / månad
Vatten/sopor 650
El/uppvärmning 650
Underhållsfond 1 000
Totalt 2 300
Intäkter / månad
Hyra 9 000
Driftnetto 6 700
Res. Före skatt 6 271
Skatt (~15 %) 1 200
Ränta, efter avdrag 429
Res. 5 071
Årlig nettoinkomst, SEK 60 855
Avkastning på investering 8,7%
Avkastning på EK 12%
När vi byggde nytt hus nyligen ritade vid in en lägenhet ovanpå garaget. Lägenheten blir ca: 40 m2 med avskild ingång och fönster som vätter åt andra håll än åt huvudbostaden. En fördel att rita in detta vid nybygge är att man kan planera noggrant för uthyrning så att hyresgäst och fastighetsägare inverkar minimalt på varandra. En stor fördel gentemot ett fristående attefallshus är också att markarbetet kommer på "köpet" vid bygget av garage. Vi placerade vår bergvärmepump i garaget och drog en kulvert upp till huvudhuset, detta ger ett och samma uppvärmningssystem för lägenhet, garage och huvudhus till en kostnad om ~20 000.
Lägenheten är designad precis som övrig fastigheten där fönsterpartier och bandfalsad plåt är materialval som har fördyrat projektet, men vi valde en enhetlighet och hoppas vi får med oss en del av detta i en framtida värdeökning. Med det sagt, så går det att bygga billigare än i det här exemplet.
Belåningen har jag schablonräknat i likhet med hela nybygget, 70/30.
Att sätta av 1000kr / mån för underhåll borde räcka, det gör 60 000 över fem år och täcker med råge byte av vitvaror och diverse annat som kan tänkas förbrukas.
Kalkylen ger en avkastning på ~9 % på investerat kapital och har betalt sig med rent kassaflöde efter ~11-12 år. Självklart ökar det också värdet på hela fastigheten, att hävda nåt annat är bara dumt. Det är 40 riktigt smarta m2, för generationsboende, kontor eller uthyrning. Ska den värderas upp i paritet med till vilka priser en hyresfastigheter genomförs idag, till c:a ~2-3 % avkastning (2 MSEK) som anges som riktkurs i artikeln? Nej, rimligtvis inte. Men att byggnaden åtminstone värderas upp med nerlagda kostnader för arbete/material känns spiksäkert, men självklart blir den väldig illikvid tillgång.
Så hur står sig detta jämfört med börsen då..? Tar vi på oss den mycket försiktiga hatten och räknar in en värderingen av lägenheten motsvarande byggkostnaden så är alltså avkastningen ~9 % per år i det här exemplet och det bör man få på börsen också över tid, utan särskilt mycket risk, dessutom är tillgången på börsen helt likvid, vilket knappast kan ställas mot en bostadsfastighet, och man slipper vara hyresvärd på börsen. Hur totalavkastningen blir är helt avgörande hur marknaden prissätter lägenheten och det avgörs av en mängd faktorer, säkerligen kan vissa generera en ett transaktionspris som i exemplet (2-3 % avkastning) motsvarande 2 MSEK medan andra får nöja sig med en uppvärdering motsvarande bara erlagda kostnader. Det beror på en mängd faktorer givetvis. Min bedömning är att vårt projekt medför en uppvärdering någonstans däremellan vilket låg till grund för beslutet att genomföra investeringen.
Lägenhet på Garage vid nybygge, 38 m2
Investering
Tätt hus 300 000
Kulvert Hus - garage 20 000
Färdigt inne 300 000
Altan/trappa 50 000
Buffert 30 000
Totalt 700 000
EK 30 % 210 000
Lån 70 % 490 000
Driftkostnader kr / månad
Vatten/sopor 650
El/uppvärmning 650
Underhållsfond 1 000
Totalt 2 300
Intäkter / månad
Hyra 9 000
Driftnetto 6 700
Res. Före skatt 6 271
Skatt (~15 %) 1 200
Ränta, efter avdrag 429
Res. 5 071
Årlig nettoinkomst, SEK 60 855
Avkastning på investering 8,7%
Avkastning på EK 12%
R RP85 skrev:
Tack för en fin sammanställning.
En notering till övriga läsare, denna kalkyl bygger på att lägenheten har ett värde i sig. I flera kommuner i Sverige så är det säkert så, men det finns också kommuner där det inte är så. Där kan man inte kan bygga en extra lgh för 700k och räkna med att den ökar värdet på huset lika mycket eller mer, jag skulle anta att man i samma kommun inte kan hyra ut 40 kvm för 9000kr/mån heller. Båda påverkar så klart kalkylen negativt.
Allt beror på ens förutsättningar. Jag byggde om en av våra flygelbyggnader som varit spannmålsmagasin. Grävde ut grunden, ny platta osv behöll i stort sett bara timmerstommen.
Total boyta 45kvm plus 25kvm loft. Nu hyr vi ut det för 6800kr och gjort så i tre år.
Total investering 280 000kr
Arbetstid ca 800timmar men gjort allt själv förutom plåt runt skorstenen och installation av elcentralen.
Nästa år är hela investeringen betald.
Räknar jag bort egen arbetstid är avkastningen 29%.
Är det inte jobbigt med hyresgäster så nära inpå?
Jag vet inte för jag ser dom i stort sett aldrig. Dom håller perfekt ordning i huset och eftersom allt är nytt är det noll underhåll.
För min del är det den bästa investeringen jag gjort.
Total boyta 45kvm plus 25kvm loft. Nu hyr vi ut det för 6800kr och gjort så i tre år.
Total investering 280 000kr
Arbetstid ca 800timmar men gjort allt själv förutom plåt runt skorstenen och installation av elcentralen.
Nästa år är hela investeringen betald.
Räknar jag bort egen arbetstid är avkastningen 29%.
Är det inte jobbigt med hyresgäster så nära inpå?
Jag vet inte för jag ser dom i stort sett aldrig. Dom håller perfekt ordning i huset och eftersom allt är nytt är det noll underhåll.
För min del är det den bästa investeringen jag gjort.
Det vore intressant att höra hur dessa kalkyler ändrats nu med de ökade kostnaderna att låna. Kan man verkligen höja hyran mer eller är det helt enkelt inte lönsamt att bygga ett attefallshus för uthyrning?
Det intressanta är att hyrorna numera har krypit ner. Många fler som hyr ut när räntan gått upp. Gästhus som förut stått tomma, oanvända sommarhus plus att många byggt attefallare för att hyra ut. Om man kan göra en del själv kan det finnas viss lönsamhet i detta men att köpa nått för kanske en miljon och bara hyra ut är inget jag skulle göraKristoffer Öhrn skrev: