Kommunen vill lösa in del av vår tomt för att göra gång/cykelväg, kan vi hindra det?

[our house]

Samrådet är bara första skedet att lämna synpunkter, du får ytterligare en möjlighet att göra det i granskningen som kommer senare. För att kunna överklaga måste du ha yttrandat dig senast i granskningen. Det är inte ovanligt att man inte har allt klart till samrådet eftersom man vet att planförslaget ändå kommer att ändras. Du har ingen möjlighet att kräva att gränsutsättninen ska vara klar innan samrådet.

Tack för det klargörandet, jag har försökt sätta mig in i det juridiska men inte lyckats helt. Det hade ju varit bra om kommunen skickade ut lite fylligare information kring vad som gäller juridiskt.

 

[myrstack]

Tack för det klargörandet, jag har försökt sätta mig in i det juridiska men inte lyckats helt. Det hade ju varit bra om kommunen skickade ut lite fylligare information kring vad som gäller juridiskt.

En sak att veta dock som jag tror @Claes Sörmland har belyst vid ett antal tillfällen är att en kommun som kommit så långt i en tilltänkt ändring så att det finns en detaljplan för granskning är troligtvis i det skedet högst ovillig att ändra denna.

Även om processen ger intryck av att detta är den formella granskningstidpunkten tror jag man måste veta att man som medborgare/drabbad har lägre möjlighet att påverka något i detta skedet. Speciellt om man är en enstaka fastighetsägare som har svårt att mobilisera ett grannskap eller lokalpress. Vill en kommun driva igenom en detalplan osv är det mer formfel som det stupar på och sådant brukar kommunen kunna rätta och sedan trycka igenom igen.

Jag tror starkt på att nyckeln till att få igenom det minst galna är att man konstruktivt men kraftfullt återkopplar redan på detta tidiga skedet så att det förslag som sedan kommer till en förmell granskning är så vettigt det nu kan bli.

 

[Claes Sörmland]

Tack för det klargörandet, jag har försökt sätta mig in i det juridiska men inte lyckats helt. Det hade ju varit bra om kommunen skickade ut lite fylligare information kring vad som gäller juridiskt.

Det ligger lite i kommunorganisationens intresse att du och andra sakägare inte förstår det juridiska, det minskar risken att någon av er obstruerar på ett framgångsrikt sätt. Jag menar inte att kommunens medarbetare skulle lägga ut några dimridåer, bara att de följer ett minimum i förvaltningslagen och PBL - att ni får komma in med era synpunkter så att de kan bedöma om de alls vill ta dessa i beaktan.

Kulturen i t ex min kommun är att tjänstemännen som arbetar med planer är direkt ointresserade av vad sakägarna tycker med undantag från eventuell exploatör som ju står för kalaset. De noterar det bara och skriver i tjänsteutlåtandet att de inte delar den bedömningen eller inte tar hänsyn till den omständigheten och sen är det bra med det. Däremot ritar de gärna in alla möjliga fantasifulla förslag från allmänheten i planillustrationerna och det är ju lätt att göra eftersom de inte har något juridiskt värde alls, det är ju bara en sätt av många som en plan kan tänkas komma att användas. Men det håller de okunniga sakägarna nöjda som tror att illustrationen betyder något.

 

[paralun]

Har ni några tips om vad man kan trycka på av ovanstående i kontakt med kommunen/överklaganden, tips på andra myndigheter att prata med om man tycker kommunen bryter mot lagar/regler eller andra strategitips?

Nu syns det inte så bra hur det är med grannfastigheter? Om ni är flera grannar som klagar under remisstiden för detaljplanen desto mer chans att få gehör för klagomål. Så prata med dina grannar!
Sen som tidigare skrivits så kan säkert utformningen påverkas.

 

[DBSP]

Hej,

Jobbar med detaljplaner (på kommun och i egen verksamhet som konsult). Det korta svaret är att kommunen har möjlighet att tvångsinlösa mark om det behövs för att lösa problem med transport, samfärdsel och kommunikationer.

Kommunen måste dock visa att det allmänna intresset är stort och att det överväger det enskildas rätt till sin fastighet. De ska också visa att samma nytta inte går att få till på annat sätt som inte innebär intrång i en privat fastighet.

Ersättning är reglerad i lag (expropriationslag 1972:219). Det är denna lag som lantmäteriet vid ett genomförande kommer att använda. Där fastställs att du har rätt till ersättning motsvarande markens marknadsvärde + 25 procent. Om marken värderas till 100 000 så får du en ersättning på 125 000. Därtill kan du få ersättning för eventuella ekonomiska skador som uppstår.

Precis som flera skriver så är argumentation i samrådet och i granskningsskedet viktig för att få kommunen att ändra detaljplanens utformning.

Skulle de anta detaljplanen utan att tillgodose dina intressen har du givetvis möjlighet att få det prövat i domstol. Det är kostnadsfritt.

Allt gott,

DBSP

 

[Claes Sörmland]

Precis som flera skriver så är argumentation i samrådet och i granskningsskedet viktig för att få kommunen att ändra detaljplanens utformning.

Du som har yrkeserfarenhet och har sett många planprocesser, hur ser det ut med möjligheterna för en enskild att få igenom substantiella ändringar i planen i samband med samrådet? Sker detta regelbundet eller är det mer i undantagsfall när någon sakägare lyckas belysa något som har missats ordentligt tidigare i processen?

(Jag har faktiskt lyckats flytta bort tomter från från egen tomtgräns efter ett samråd men jag belönades med att slängas ut från planområdet och fick en lekplats som granne... You win some...)

 

[lunnabo]

Tack för det klargörandet, jag har försökt sätta mig in i det juridiska men inte lyckats helt. Det hade ju varit bra om kommunen skickade ut lite fylligare information kring vad som gäller juridiskt.

Hmm, inte helt säkert att "det är bra" för kommunen om Du är helt insatt i juridiken kring tvångsinlösen...

 

[TypRätt]

Är väl bara att vara tydlig med att man kan vara kompromissvillig men att nuvarande utförande inte är i närheten av acceptabelt och om kommunen väljer att gå vidare med nuvarande förslag kommer det bli en lång, dyr, publik och väldigt dramatisk strid. Vill de vara pragmatiska så är de välkomna till förhandlingsbordet där ni gemensamt kan fundera på alternativ men är de inte intresserade kan de likställa de där vägarna med ekonomiska och emotionella svarta hål i detaljplanen. (Ja jag anser att det i princip ska krävas riksintresse och slut på andra alternativ innan någons tomtmark kan tas i anspråk ofrivilligt). Dvs bygg inte bostadsområdet på andra sidan om nu kortare väg verkligen måste finnas, eller gör budgivning på vilken av fastigheterna som kan tänka sig ta en väl definierad gångväg i sin utkant, lägsta bud vinner.

 

[DBSP]

Du som har yrkeserfarenhet och har sett många planprocesser, hur ser det ut med möjligheterna för en enskild att få igenom substantiella ändringar i planen i samband med samrådet? Sker detta regelbundet eller är det mer i undantagsfall när någon sakägare lyckas belysa något som har missats ordentligt tidigare i processen?

(Jag har faktiskt lyckats flytta bort tomter från från egen tomtgräns efter ett samråd men jag belönades med att slängas ut från planområdet och fick en lekplats som granne... You win some...)

Men visst är det så att förändringar sker baserat på de synpunkter som kommer in. Om förändringar genomförs eller inte är beroende el

Du som har yrkeserfarenhet och har sett många planprocesser, hur ser det ut med möjligheterna för en enskild att få igenom substantiella ändringar i planen i samband med samrådet? Sker detta regelbundet eller är det mer i undantagsfall när någon sakägare lyckas belysa något som har missats ordentligt tidigare i processen?

(Jag har faktiskt lyckats flytta bort tomter från från egen tomtgräns efter ett samråd men jag belönades med att slängas ut från planområdet och fick en lekplats som granne... You win some...)

Mindre justeringar skulle jag säga görs regelbundet. Omfattande justeringar görs mer sällan, men det händer. Varierar från projekt till projekt.

Personligen fick jag ett projekt helt avskrivet och då använde jag inkomna synpunkter som argument (bland annat).

Ju mer konkreta och konstruktiva yttranden som kommer in, ju lättare är det som planarkitekt att göra eventuella ändringar.

Sen är det värt att tilläga att det är i många fall omöjligt att tillgodose alla synpunkter som kommer in. I vissa fall är också många av synpunkterna helt orimliga.

Den vanligaste synpunkten är nog att folk inte vill att saker ska förändras, vilket är svårt att åtgärda, framförallt om man bor i en stad som växer.

Mitt bästa tips är nog att undvika att vara konfrontativ, lämna synpunkter med substans och försök att få till en dialog med handläggaren på kommunen. Senast i somras hade jag en sån dialog med en boende som var rädd att han inte skulle få sol på sin balkong. Det slutade med att vi justerade ett flerbostadshus något för att förbättra kvällssolen under sommarmånaderna. I ett annat fall hade en boende ett förslag om att vrida balkonger på ett flerbostadshus för att minska insynen till grannarna. Det var ett förslag som också maximerade ljusinsläppet på balkongerna. Det lades in som planbestämmelse. I ett annat fall skrotade vi den ursprungliga planen och arbetade på ett nytt förslag efter dialog med grannarna.

Men allt beror på handläggare och möjligheten att göra förändringar i projektet (då nästan alla ändringar får följdkonsekvenser). Något som sällan får genomslag i dialog med handläggare är att få förslaget avskrivet då handläggaren inte har den beslutsmakten. Det är politiken som ger uppdraget till handläggaren att utföra och bara politiken som kan avskriva uppdraget. I yttrandet bör man dock framföra det då detta kommer politikerna tillhanda vid beslut.

Kort men gott: alla gillar konstruktiva möten och möjligheten att hitta bra lösningar som gynnar alla. Ingen gillar möten där man får en utskällning.

Ledsen för långt inlägg!

/ DBSP

 

[rolflidvall]

Det är ingen större skillnad att lämna synpunkter under samråd och granskning mot att överklaga, för övrigt får man inte överklaga om man inte senast innan granskningstidens slut har lämnat skriftliga synpunkter som kommunen inte tillgodosett i planen. Det som gäller är att hänvisa till relevanta paragrafer i PBL och domar.

 

[Claes Sörmland]

Men visst är det så att förändringar sker baserat på de synpunkter som kommer in. Om förändringar genomförs eller inte är beroende el

Mindre justeringar skulle jag säga görs regelbundet. Omfattande justeringar görs mer sällan, men det händer. Varierar från projekt till projekt.

Personligen fick jag ett projekt helt avskrivet och då använde jag inkomna synpunkter som argument (bland annat).

Ju mer konkreta och konstruktiva yttranden som kommer in, ju lättare är det som planarkitekt att göra eventuella ändringar.

Sen är det värt att tilläga att det är i många fall omöjligt att tillgodose alla synpunkter som kommer in. I vissa fall är också många av synpunkterna helt orimliga.

Den vanligaste synpunkten är nog att folk inte vill att saker ska förändras, vilket är svårt att åtgärda, framförallt om man bor i en stad som växer.

Mitt bästa tips är nog att undvika att vara konfrontativ, lämna synpunkter med substans och försök att få till en dialog med handläggaren på kommunen. Senast i somras hade jag en sån dialog med en boende som var rädd att han inte skulle få sol på sin balkong. Det slutade med att vi justerade ett flerbostadshus något för att förbättra kvällssolen under sommarmånaderna. I ett annat fall hade en boende ett förslag om att vrida balkonger på ett flerbostadshus för att minska insynen till grannarna. Det var ett förslag som också maximerade ljusinsläppet på balkongerna. Det lades in som planbestämmelse. I ett annat fall skrotade vi den ursprungliga planen och arbetade på ett nytt förslag efter dialog med grannarna.

Men allt beror på handläggare och möjligheten att göra förändringar i projektet (då nästan alla ändringar får följdkonsekvenser). Något som sällan får genomslag i dialog med handläggare är att få förslaget avskrivet då handläggaren inte har den beslutsmakten. Det är politiken som ger uppdraget till handläggaren att utföra och bara politiken som kan avskriva uppdraget. I yttrandet bör man dock framföra det då detta kommer politikerna tillhanda vid beslut.

Kort men gott: alla gillar konstruktiva möten och möjligheten att hitta bra lösningar som gynnar alla. Ingen gillar möten där man får en utskällning.

Ledsen för långt inlägg!

/ DBSP

Värdefullt!

Så din beskrivning stämmer med vad man kanske kan gissa, att den alltför vanliga rollen man hamnar i som enskild - NIMBY - är en rätt hopplös position.

Men om man t ex har goda argument för någon detalj, t ex att den allmänna platsen som är tänkt som grönyta borde skötas regelbundet så kan ens synpunkt att den ska läggas som park snarare natur kanske få genklang vid ett samråd.

I TS fall så handlar det väl om att försöka begränsa den negativa inverkan som en eller flera passager för allmänheten genom dennes nuvarande tomtmark kan ha. På något sätt.

 

[TypRätt]

Värdefullt!

Så din beskrivning stämmer med vad man kanske kan gissa, att den alltför vanliga rollen man hamnar i som enskild - NIMBY - är en rätt hopplös position.

Men om man t ex har goda argument för någon detalj, t ex att den allmänna platsen som är tänkt som grönyta borde skötas regelbundet så kan ens synpunkt att den ska läggas som park snarare natur kanske få genklang vid ett samråd.

I TS fall så handlar det väl om att försöka begränsa den negativa inverkan som en eller flera passager för allmänheten genom dennes nuvarande tomtmark kan ha. På något sätt.

Att kommunen kommer försöka genomföra sin plan betvivlar jag ju inte men tror du inte att man vid ett överklagande skulle kunna få gällande att det allmänna behovet inte trumfar äganderätten här? Att det inte rör sig om riksintresse här är ju rätt givet och att kommuner löst försöker hänvisa till riksintresse för nybyggnation har ju tidigare skjutits ner.

 

[DBSP]

Värdefullt!

Så din beskrivning stämmer med vad man kanske kan gissa, att den alltför vanliga rollen man hamnar i som enskild - NIMBY - är en rätt hopplös position.

Men om man t ex har goda argument för någon detalj, t ex att den allmänna platsen som är tänkt som grönyta borde skötas regelbundet så kan ens synpunkt att den ska läggas som park snarare natur kanske få genklang vid ett samråd.

I TS fall så handlar det väl om att försöka begränsa den negativa inverkan som en eller flera passager för allmänheten genom dennes nuvarande tomtmark kan ha. På något sätt.

Sen är inte kommunen klanderfri. Det finns tillfällen där de helt enkelt gör fel, eller gör fel avvägning och då ska man överklaga. Men generellt är det lättare att få till mindre justeringar än större, precis som du skriver. Vill man att en plan inte ska gå igenom är det nog politiker man ska uppvakta, snarare än planhandläggaren!

I fallet som TS skriver om skulle man till exempel kunna ifrågasätta om det verkligen är ett angeläget allmänt intresse med en gång- och cykelväg och framförallt två stycken så pass nära varandra. Det kan räcka att TS motsätter sig detta

Värdefullt!

Så din beskrivning stämmer med vad man kanske kan gissa, att den alltför vanliga rollen man hamnar i som enskild - NIMBY - är en rätt hopplös position.

Men om man t ex har goda argument för någon detalj, t ex att den allmänna platsen som är tänkt som grönyta borde skötas regelbundet så kan ens synpunkt att den ska läggas som park snarare natur kanske få genklang vid ett samråd.

I TS fall så handlar det väl om att försöka begränsa den negativa inverkan som en eller flera passager för allmänheten genom dennes nuvarande tomtmark kan ha. På något sätt.

Jag tänker också att det går att ifrågasätta om en gång- och cykelväg är ett väsentligt allmänt intresse som inte kan genomföras på annat sätt. Värdet för allmänheten måste vara betydande. Det kan också ifrågasättas om det är rimligt att tvångsinlösa för två gång- och cykelvägar så pass nära varandra.

Men det beror också på förutsättningarna på platsen, vilka är svåra att sia om!

 

[our house]

Tack allihop för alla era goda och väldigt användbara svar, jag förstår redan mycket mer! Ursäkta att jag inte har hunnit med att svara i samma takt men jag ska försöka bättra mig nu när det vankas helg!

 

[our house]

Ersättning är reglerad i lag (expropriationslag 1972:219). Det är denna lag som lantmäteriet vid ett genomförande kommer att använda. Där fastställs att du har rätt till ersättning motsvarande markens marknadsvärde + 25 procent. Om marken värderas till 100 000 så får du en ersättning på 125 000. Därtill kan du få ersättning för eventuella ekonomiska skador som uppstår.

Tack även till er andra som har svarat på det med ersättningen. Jag såg till att leta upp förslaget till ersättning som jag har fått och ska försöka sammanfatta det här:

De utgår från ortsprismetoden. De har tagit fram ett medelvärde för kvadratmeterpris för obebyggda fastigheter som sålts under de senaste åren (november -19 till januari -21) och räknat ett genomsnitt på det vilket de fick till cirka 1800 kr/kvm. Sedan har de räknat upp och ner det med taxeringsvärde, värdeutveckling osv och igen landat på 1800 kr/kvm. Detta skriver de avser byggklar tomtmark i byggfärdigt skick.

Sedan hänvisar de till Lantmäteriets rapport 1986:16, 'Småhustomters marginalvärde' och har ur den fått fram att vid ett mindre intrång (dvs 50-100 kvm eller 5-10% av fastighetens areal är marginalvärdet cirka 25-35% av genomsnittsvärdet för tomtmarken. Vidare skriver de "Marginalvärdet ökar med större överförd areal, högre fastighetsvärde, mindre tomtareal och större närhet till byggnad. Marken bedöms vara värd cirka 30% av genomsnittsvärdet på marken, dvs 600 kr/kvm". Sedan gör de det 25-procentiga påslaget på det vilket då blir 750 kr/kvm.

Så de har alltså räknat på obebyggd tomtmark och sedan dragit bort 70% av det värdet utifrån den här med marginalvärdet som jag inte förstår mig på. Så, det de erbjuder är ju långt under marknadsvärdet och jag tänker att den faktiska värdesäkningen värderingsmässigt är minst det ursprungliga marknadsvärdet innan de trollar bort 70% av det. Är det helt ok för dem att göra så?