Isolering tak & dolt fel
Hej!
Ännu en förstagångsköpare av hus med ännu en dolda-fel-fråga. Köpte nyligen ett mindre hus i lappländska inlandet med sambon. Huset är registrerat som byggt 2008, men behöver nämna att det rör sig om en timmerstomme från 1800-talet som flyttats och sedan renoverats successivt av två tidigare ägare. Allt utöver själva timmerskalet är alltså från 2008 och framåt (nytt kök 2015, nytt avlopp 2022 etc). Huset annonserades ut som året-runt-boende alternativt stuga av hög standard, och tidigare ägarna har bott där permanent under flera år vilket vi också ämnar göra. Informationen vi fått från samtliga parter är att allt är OK - frågeformulären från tidigare ägarna säger att inga kända brister finns med varken el, vatten och isolering av väggar, tak och golv. Besiktningen (Anticimex) säger att endast ytskikt samt hängrännor behöver tas hand om. Priset på huset från ett nationellt perspektiv är lågt, men för området en god bit över medel och på sådan nivå att man förväntar sig att allt ska vara på plats, i sin ordning och dessutom av hög standard.
Kort efter tillträdet började vi få indikationer från grannar att saker och ting inte stod rätt till med huset. ”Ska ni bo i huset mer än under sommaren MÅSTE taket isoleras!”. Vi började höra från olika håll att de tidigare ägarna haft stora svårigheter under vinterhalvåret, vilket i denna del av landet är en stor del av året trots elelement, luftvärmepump och kamin på full kareta har innetemperaturen, enligt flertalet grannar, knappt nått 10-12 grader inomhus under de kallaste perioderna. Eller som en granne sa ”ert hus är det enda i hela området utan snö på taket under vinterhalvåret”. Vi tillkallade en lokal snickare så fort vi kunde för att få svart och vitt vad vi faktiskt har att göra med. Tillsammans började vi riva innertaket, och kunde konstatera att 1.) taket inte har i närheten av tillräcklig isolering för att ens klara av en mild vinter i södra Sverige och 2.) det är dessutom felaktigt isolerat då ångspärr helt saknas. All värme försvinner alltså i taket, och det är av en standard man kan förvänta sig på en sommarstuga och inte ett året-runt-boende. Vi har nu fått en estimering vad det skulle kosta att åtgärda, och det rör sig om ett intervall som motsvarar cirka 20-30% av totala köpeskillingen.
Huset såldes med dolda-fel-försäkring, men efter att ha läst på förstår jag att chansen att få ersättning är nästintill obefintlig. Är det kört? Efter den initiala chocken har vi börjat processen med att svälja stoltheten och istället fokusera på att skapa en budget för att ha råd med att åtgärda taket nästa år och försöka uthärda vintern som kommer. Vi tänker dock givetvis ändå försöka göra vad vi kan för att få vad vi anser vara rättning, och vill därför höra med forumet om tips och råd hur man tar sig fram på bästa sätt. Ska man ta detta med tidigare ägare direkt, eller är det bättre att det det med försäkringsbolag så de får hantera kommunikationen med tidigare ägare?
Tack på förhand!
Tillägg:
Då jag vet att frågan kommer komma angående egen besiktning, så är det krassa svaret …nej..kanske? Låt mig förklara. Då huset såldes under semestertider och ligger väldigt avsides (närmaste medelstora stad är över 2h bort) fick jag inte tag i någon besiktningsman som kunde hjälpa oss. För att inte helt köpa i blindo valde vi att flyga upp en släktings sambo som tidigare jobbat med besiktning, och utöver ytskikten kunde han inte heller hitta något stort att anmärka på. Men varken han eller Anticimex gick på innertaket dessvärre (givetvis klandrar vi inte vår släktings sambo på något sätt, vi är så tacksamma för att han ställt upp).
Andra saker har också uppdagats, som att elen inte är rätt dragen (säkringarna går konstant), men detta är småsaker i jämförelse med taket.
Ännu en förstagångsköpare av hus med ännu en dolda-fel-fråga. Köpte nyligen ett mindre hus i lappländska inlandet med sambon. Huset är registrerat som byggt 2008, men behöver nämna att det rör sig om en timmerstomme från 1800-talet som flyttats och sedan renoverats successivt av två tidigare ägare. Allt utöver själva timmerskalet är alltså från 2008 och framåt (nytt kök 2015, nytt avlopp 2022 etc). Huset annonserades ut som året-runt-boende alternativt stuga av hög standard, och tidigare ägarna har bott där permanent under flera år vilket vi också ämnar göra. Informationen vi fått från samtliga parter är att allt är OK - frågeformulären från tidigare ägarna säger att inga kända brister finns med varken el, vatten och isolering av väggar, tak och golv. Besiktningen (Anticimex) säger att endast ytskikt samt hängrännor behöver tas hand om. Priset på huset från ett nationellt perspektiv är lågt, men för området en god bit över medel och på sådan nivå att man förväntar sig att allt ska vara på plats, i sin ordning och dessutom av hög standard.
Kort efter tillträdet började vi få indikationer från grannar att saker och ting inte stod rätt till med huset. ”Ska ni bo i huset mer än under sommaren MÅSTE taket isoleras!”. Vi började höra från olika håll att de tidigare ägarna haft stora svårigheter under vinterhalvåret, vilket i denna del av landet är en stor del av året trots elelement, luftvärmepump och kamin på full kareta har innetemperaturen, enligt flertalet grannar, knappt nått 10-12 grader inomhus under de kallaste perioderna. Eller som en granne sa ”ert hus är det enda i hela området utan snö på taket under vinterhalvåret”. Vi tillkallade en lokal snickare så fort vi kunde för att få svart och vitt vad vi faktiskt har att göra med. Tillsammans började vi riva innertaket, och kunde konstatera att 1.) taket inte har i närheten av tillräcklig isolering för att ens klara av en mild vinter i södra Sverige och 2.) det är dessutom felaktigt isolerat då ångspärr helt saknas. All värme försvinner alltså i taket, och det är av en standard man kan förvänta sig på en sommarstuga och inte ett året-runt-boende. Vi har nu fått en estimering vad det skulle kosta att åtgärda, och det rör sig om ett intervall som motsvarar cirka 20-30% av totala köpeskillingen.
Huset såldes med dolda-fel-försäkring, men efter att ha läst på förstår jag att chansen att få ersättning är nästintill obefintlig. Är det kört? Efter den initiala chocken har vi börjat processen med att svälja stoltheten och istället fokusera på att skapa en budget för att ha råd med att åtgärda taket nästa år och försöka uthärda vintern som kommer. Vi tänker dock givetvis ändå försöka göra vad vi kan för att få vad vi anser vara rättning, och vill därför höra med forumet om tips och råd hur man tar sig fram på bästa sätt. Ska man ta detta med tidigare ägare direkt, eller är det bättre att det det med försäkringsbolag så de får hantera kommunikationen med tidigare ägare?
Tack på förhand!
Tillägg:
Då jag vet att frågan kommer komma angående egen besiktning, så är det krassa svaret …nej..kanske? Låt mig förklara. Då huset såldes under semestertider och ligger väldigt avsides (närmaste medelstora stad är över 2h bort) fick jag inte tag i någon besiktningsman som kunde hjälpa oss. För att inte helt köpa i blindo valde vi att flyga upp en släktings sambo som tidigare jobbat med besiktning, och utöver ytskikten kunde han inte heller hitta något stort att anmärka på. Men varken han eller Anticimex gick på innertaket dessvärre (givetvis klandrar vi inte vår släktings sambo på något sätt, vi är så tacksamma för att han ställt upp).
Andra saker har också uppdagats, som att elen inte är rätt dragen (säkringarna går konstant), men detta är småsaker i jämförelse med taket.
Jag tror man skulle behöva veta mer om HUR dålig isoleringen är. Det låter för mig lite märkligt att det inte går att få upp temperaturen i huset. Om det överhuvudtaget finns isolering så borde man kunna få rimlig värme, men eventuellt med usel ekonomi.
I en äldre timmerstomme, kan man misstänka att de använt "ekologisk" isolering, då skall det ofta inte finnas någon ångspärr. Lite av en egen vetenskap, med många motstridiga "experter".
I en äldre timmerstomme, kan man misstänka att de använt "ekologisk" isolering, då skall det ofta inte finnas någon ångspärr. Lite av en egen vetenskap, med många motstridiga "experter".
Hur mycket isolering sitter idag och hur är det uppbyggt i innertaket? 10-12 grader är nog bullshit om huset inte är 300m2 eller stort, hur många våningar, hur många m2? Vad stod det för energiåtgång i prospektet?
Taket är från 2008, plåt, bortsett från enstaka originalbjälkar som löper längst med husets längd som man sedan byggt innertaket "runt" för bibehållen karaktär (tror inte de bär upp taket på något sätt). Vill betona att det inte är de tidigare ägarna som lagt taket, utan det måste ha gjorts av de första ägarna 2008. Uppvärmningskostnaderna i prospektet säger 9200 kronor/år, vilket för mig lät som mycket bra siffror.
Hoppas också grannarna tagit i lite från tårna här, även om jag har fått samma information från olika källor i byn så jag misstänker att det är närmare sanningen än vi önskat (det faktum att ingen snö finns på taket under vintern säger en del, området är bland det kallaste i Sverige så det är lite av en bedrift i sig).
När snickaren rev bort innertaket fanns mellan 90-reglarna vad för mig såg ut som vanlig mineralull, 20-25cm tjock var uppskattningen. Men kan ha fel, kanske är någon form av ekologiskt lösning trots allt? Blev rejält osäker nu när jag tittar på bilderna (bifogar 2 bilder).
Huset är LITET (nedre våning cirka 65 kvm + loft med ståhöjd), delvis öppen planlösning där vardagsrummet har öppet till nock (4.5m). Krypgrund, kanske 80kvm totalt över de två våningarna. Värmekällor som de tidigare ägarna använt är en äldre luftvärmepump (som vi precis bytt ut till en XRH40), pelletskamin (gammal Mysinge) och 4 el-element.
Hoppas också grannarna tagit i lite från tårna här, även om jag har fått samma information från olika källor i byn så jag misstänker att det är närmare sanningen än vi önskat (det faktum att ingen snö finns på taket under vintern säger en del, området är bland det kallaste i Sverige så det är lite av en bedrift i sig).
När snickaren rev bort innertaket fanns mellan 90-reglarna vad för mig såg ut som vanlig mineralull, 20-25cm tjock var uppskattningen. Men kan ha fel, kanske är någon form av ekologiskt lösning trots allt? Blev rejält osäker nu när jag tittar på bilderna (bifogar 2 bilder).
Huset är LITET (nedre våning cirka 65 kvm + loft med ståhöjd), delvis öppen planlösning där vardagsrummet har öppet till nock (4.5m). Krypgrund, kanske 80kvm totalt över de två våningarna. Värmekällor som de tidigare ägarna använt är en äldre luftvärmepump (som vi precis bytt ut till en XRH40), pelletskamin (gammal Mysinge) och 4 el-element.
Tror ni kan sakta in, analysera situationen och bedöma om vidare åtgärd behövs. Vad är årsförbrukningen på huset? Om det är så illa som grannarna beskriver borde ni ju ligga skyhögt?
Vi har 12CM isolering i vårt hus i Dalarna (planer finns på tilläggsisolering) och det är inga problem att få värme, däremot förbrukar vi 3500 kwh en kall decembermånad.
20-25cm är inte alls så jättedåligt ju, och ångspärren är det inte säkert ni behöver. Ångspärrens primära funktion är att den varma fuktiga luften inte ska passera isoleringen och kondensera där det blir kallt, vilket kan orsaka mögel.
Däremot ser det ut att vara glipor i isoleringen, gliporna kan släppa igenom rejält med värme, det är dock inte alls ovanligt att det ser ut så.
Vi har 12CM isolering i vårt hus i Dalarna (planer finns på tilläggsisolering) och det är inga problem att få värme, däremot förbrukar vi 3500 kwh en kall decembermånad.
20-25cm är inte alls så jättedåligt ju, och ångspärren är det inte säkert ni behöver. Ångspärrens primära funktion är att den varma fuktiga luften inte ska passera isoleringen och kondensera där det blir kallt, vilket kan orsaka mögel.
Däremot ser det ut att vara glipor i isoleringen, gliporna kan släppa igenom rejält med värme, det är dock inte alls ovanligt att det ser ut så.
Håller med om att ta det lite lugnt. 20-25cm är mycket för äldre hus, även 145 är helt ok. De flesta jag känner i Norrland har bra mkt mindre isolering än er och med bergvärme och ved har de låga elräkningar. Ångspärr eller broms förbättrar såklart isoleringsegenskaperna. Det handlar nog bara om hur man värmer upp ett hus, kör ni med direktverkande el så kommer det bli oerhört dyrt även med dubbla isoleringen.
Se till att du kan elda i en effektiv kamin så är uppvärmningen inga problem.
Jag har själv två äldre fastigheter på olika platser, ena 90m2, andra kanske 140m2, dock i södra Sverige, ingen av dem har mer än 145 i takisolering, ingen av dem har högre total förbrukning över 9000kwh/år, varav kanske 4-5k i värme, lvvp.
Se till att du kan elda i en effektiv kamin så är uppvärmningen inga problem.
Jag har själv två äldre fastigheter på olika platser, ena 90m2, andra kanske 140m2, dock i södra Sverige, ingen av dem har mer än 145 i takisolering, ingen av dem har högre total förbrukning över 9000kwh/år, varav kanske 4-5k i värme, lvvp.
Spontant känns den där konstruktionen långt ifrån lufttät. Tror inte det är isolertjockleken som är någon katastrof utan att värmen läcker ut genom luftläckage. Byggfel att inte ha en plastfolie när det är så nytt.
Absolut, helt enig - vi tänker inte jäkta fram ett beslut här men blir vintern så kall inomhus som vi fått höra av grannarna att det blivit för tidigare ägarna så blir det till att ordna taket under vårkanten. Intressant med gliporna, tänkte inte på detta - ska ta upp det med snickaren!S SueCia skrev:
Ville hålla första inlägget så kort det gick så gick mycket riktigt inte in på dessa detaljer. Problemet med just detta tak är att takhöjden inomhus på loftet redan är mycket låg, och behöver vi sänka taket ytterligare med så lite som 1-2 cm kommer det börja täcka dörröppningar. 15-20cm är svårt att tänka sig, utan att det har en dramatisk påverkan på övervåningen. Snickaren föreslog därför, efter mycket grubblande, att man dessvärre måste riva taket från insidan, få på ångspärren, lägga på nytt innertak och sen isolera från utsidan med lyftning av plåttaket och allt som hör till. 2 eller i värsta fall 3 veckors jobb var estimerat. Om det verkligen behöver vara så dramatiskt låter jag just nu vara osagt, mitt fokus just nu är 1) se om huset faktiskt läcker så mycket värme som grannarna påstår och 2) om så är fallet se om säljarna gjort en fuling med att dölja detta och om det i så fall går att få ersättning.G guggen skrev:
Det finns oerhört många hus som har lika mycket isolering som du har, eller mindre. Självklart får man bättre värmeekonomi med mer isolering. Men huset skall fungera bra med den isoleringen som finns. Och det borde inte vara en katastrofal förbrukning.
Däremot om det är otätt, så att värmen drar ut, då kan det vara problem. Att sätta upp en ångspärr är ett bra första steg.
Gliporna man ser på sista bilden är rätt extrema. Om inte bilden luras. Går de hela vägen igenom och liknande finns lite här och där, så fyller isoleringen som finns ingen större funktion.
Däremot om det är otätt, så att värmen drar ut, då kan det vara problem. Att sätta upp en ångspärr är ett bra första steg.
Gliporna man ser på sista bilden är rätt extrema. Om inte bilden luras. Går de hela vägen igenom och liknande finns lite här och där, så fyller isoleringen som finns ingen större funktion.
Vi kan börja med att konstatera att dolt fel är inget av de som tagits upp i tråden.
Sen kan vi dessutom stryka att man bara klarar 10grader inne med den isoleringen( iallafall om där finns något som värmer upp mer än en gammal luft luft.)
Lägg istället upp mer bilder andra rum och eventuellt vind.
Att det inte finns plast i väggarna hade jag inte varit orolig för än.
Har du lite bilder på utsidan med?
Sen kan vi dessutom stryka att man bara klarar 10grader inne med den isoleringen( iallafall om där finns något som värmer upp mer än en gammal luft luft.)
Lägg istället upp mer bilder andra rum och eventuellt vind.
Att det inte finns plast i väggarna hade jag inte varit orolig för än.
Har du lite bilder på utsidan med?
Kom att tänka på en grej. Även om behovet av ångspärr inte finns, så har man väl alltid någonting innanför isoleringen? T.ex ångbroms eller t.o.m vindpapp?
Att inte ha någonting känns inte som det borde vara rätt oavsett isolermaterial faktiskt.
Att inte ha någonting känns inte som det borde vara rätt oavsett isolermaterial faktiskt.