Råd vid försäljning avseende 20 år gammalt badrum
Jag kommer att sälja villan framöver.
Med tanke på säljaransvar, dolda fel etc så skulle jag behöva lite råd.
Villans badrum som är 20 år gammalt renoverades av en firma om gick i konkurs kort efter färdigställandet. Detta innebar att jag inte fick någon dokumentation mer en fakturor. Min fundering är naturligtvis om allt gjordes efter de regler omkring våtrum som fanns för 20 år sedan.
Jag har inte haft något problem med badrummet men vill med tanke på att man kan åberopa dolda fel upp till 10 år efter en försäljning i hamna i något trist läget om det nu skulle vara något problem som uppstår.
Har hört att dolda fel försäkringar inte täcker allt och ger 100% skydd för köpare och säljare.
Hur ska man tänka i en sådan situation för att slippa problem?
Med tanke på säljaransvar, dolda fel etc så skulle jag behöva lite råd.
Villans badrum som är 20 år gammalt renoverades av en firma om gick i konkurs kort efter färdigställandet. Detta innebar att jag inte fick någon dokumentation mer en fakturor. Min fundering är naturligtvis om allt gjordes efter de regler omkring våtrum som fanns för 20 år sedan.
Jag har inte haft något problem med badrummet men vill med tanke på att man kan åberopa dolda fel upp till 10 år efter en försäljning i hamna i något trist läget om det nu skulle vara något problem som uppstår.
Har hört att dolda fel försäkringar inte täcker allt och ger 100% skydd för köpare och säljare.
Hur ska man tänka i en sådan situation för att slippa problem?
Ett badrum som har 20 år på nacken har nästan nått sin tekniska livslängd och man bör därför nästan helt avskriva av värdet, så händer det något bör det kunna ses som förväntat fel. (alltså inte något dolt fel man kan dra vidare mot er)
Skulle någon dra det vidare är värdet i alla fall så lågt att någon stämning mot er blir det inte tal om.
Skulle någon dra det vidare är värdet i alla fall så lågt att någon stämning mot er blir det inte tal om.
Kanske ska ta mig tid att förklara lite bättre.
Om ni säljer och det senare uppstår ett fel kan säljaren komma med krav riktade mot er. Det står köparen fritt att försöka få betalt för allt möjligt konstigt men det står er också fritt att neka om ni inte känner någon moralisk skuld i frågan och vill vara vänliga. Det blir nu upp till köparen att stämma er i tingsrätten om de fortfarande vill ha ersättning för något. Beräkningsmodellen som används är då inte vad det skulle kosta att åtgärda felet utan hur mycket lägre anskaffningsvärdet skulle ha varit om felet var känt vid visning. Dvs en uppskattning av hur mycket felet skulle påverkat budgivningen. I ert fall är som sagt den tekniska livslängden nästan infunnen (beräknas till 25 år för ett badrum om jag inte googlade i galen tunna) dvs nästan alla skulle räkna med att behöva renovera detta badrum snart efter inflytt och därför antas budgivningen inte ha påverkats alls eller mycket lite. En summa som understiger ett par prisbasbelopp anses vara för lite för att vara diskutabelt och tas vad jag läst mig till inte upp i rätten. Så i ert fall om badrummet inte är gigantiskt har det helt enkelt ett för litet värde för att kunna bli ett problem oavsett om någon finner att det gjorts på fel sätt enligt tidens standard.
Skulle det däremot finnas massor av andra fel som inte kan anses vara "förväntade" kan det totala värdet bli stort nog, så tydlighet och ärlighet i prospektet så står ni trygga. Som i mitt fall så stod i besiktningsprotokollet, "golvknarr, anledning okänt fanns sedan nuvarande ägare införskaffade huset". Ansåg att det var en lite annorlunda post att ta med i listan så gör antagandet att de egentligen vet att det beror på ett större problem de inte vill avslöja men det faktum att det skrivit det har gjort att jag inte i efterhand kan komma och klaga på att något som tex hela golvbjälkar är avgnagda av bjärv. De har hintat om ett problem vilket föranleder mig att göra en djupare undersökning om jag vill veta vad det beror på har jag inte gjort det får jag skylla mig själv.
Om ni säljer och det senare uppstår ett fel kan säljaren komma med krav riktade mot er. Det står köparen fritt att försöka få betalt för allt möjligt konstigt men det står er också fritt att neka om ni inte känner någon moralisk skuld i frågan och vill vara vänliga. Det blir nu upp till köparen att stämma er i tingsrätten om de fortfarande vill ha ersättning för något. Beräkningsmodellen som används är då inte vad det skulle kosta att åtgärda felet utan hur mycket lägre anskaffningsvärdet skulle ha varit om felet var känt vid visning. Dvs en uppskattning av hur mycket felet skulle påverkat budgivningen. I ert fall är som sagt den tekniska livslängden nästan infunnen (beräknas till 25 år för ett badrum om jag inte googlade i galen tunna) dvs nästan alla skulle räkna med att behöva renovera detta badrum snart efter inflytt och därför antas budgivningen inte ha påverkats alls eller mycket lite. En summa som understiger ett par prisbasbelopp anses vara för lite för att vara diskutabelt och tas vad jag läst mig till inte upp i rätten. Så i ert fall om badrummet inte är gigantiskt har det helt enkelt ett för litet värde för att kunna bli ett problem oavsett om någon finner att det gjorts på fel sätt enligt tidens standard.
Skulle det däremot finnas massor av andra fel som inte kan anses vara "förväntade" kan det totala värdet bli stort nog, så tydlighet och ärlighet i prospektet så står ni trygga. Som i mitt fall så stod i besiktningsprotokollet, "golvknarr, anledning okänt fanns sedan nuvarande ägare införskaffade huset". Ansåg att det var en lite annorlunda post att ta med i listan så gör antagandet att de egentligen vet att det beror på ett större problem de inte vill avslöja men det faktum att det skrivit det har gjort att jag inte i efterhand kan komma och klaga på att något som tex hela golvbjälkar är avgnagda av bjärv. De har hintat om ett problem vilket föranleder mig att göra en djupare undersökning om jag vill veta vad det beror på har jag inte gjort det får jag skylla mig själv.
Redigerat:
Fast kan man verkligen ställas till svars över huvud taget, så länge man varit öppen med att man inte vet vilken standard man följt vid byggnationen? Det vore väl skillnad om man hävdade att allt gjorts enligt BKR eller GVK's standard och det senare visade sig inte stämma?
Det beror ju på vad man skriver i prospektet och svarar på frågor. Säger man att det är hemma pulat så är det ju underförstått att det saknas cert från Säkert Vatten och BKR. Framgår inget annat och det framförs att det är gjort av en firma bör man kunna utgå ifrån att saker gjorts enligt de standard som var för tiden.B Bonzo2000 skrev:
Man kan inte helt friskriva sig genom att vara tydlig med att man inte vet, tex finns det domar i som gör gällande att en allmän friskrivningsklausul (vanlig vid tex dödsbon) faktiskt inte håller i rätten. Dvs man skall som säljare i sådana fall ta reda på mer om vad man säljer, eller lämnas med ansvar i alla fall.
Det har nog inte så stor betydelse att du säger att du inte vet. Ett dolt fel är just ett fel som ingen vet att det finns.B Bonzo2000 skrev:
Men som sagt ett badrum som är 20 år gammalt borde inte ge så stor ersättning, OM det nu verkligen skulle finnas ett fel på det som kvalar in som dolt fel.
skulle säga att antalet badrum som efter 15-20 år har nå papper på badrummet är få och även om det mot alla odds skulle hittas konstigheter men som funkat i 20 år så blir det mycket svårt att vinna i nån dolda fel diskution för en ev köpare. så länge man inte stått och sagt en massa korkade saker som kan bevisas eller inte varit ärlig vid försäljningen med dom saker man faktiskt har sett över tiden i huset..men att nån skulle tro att det finns nån nämnvärd förväntad livslängd kvar i ett 20 år gammalt badrum måste väl ändå anses som osannolikt.. såvida man svarar vettigt och ärligt och inte ger en massa korkade svar med detaljer som inte stämmer eller som ger ökat ansvar på säljaren..
Och skulle dom väl vinna i en dolda fel så gör ju åldersavdraget på badrummet att det iaf är väldigt få tusenlappar värde kvar i badrummet.. altså hittas nåt fel så ska ju säljaren inte ge köparen ett helt nytt badrum utan det som ska ersättas är ett som snart skulle renoveras iaf
Och skulle dom väl vinna i en dolda fel så gör ju åldersavdraget på badrummet att det iaf är väldigt få tusenlappar värde kvar i badrummet.. altså hittas nåt fel så ska ju säljaren inte ge köparen ett helt nytt badrum utan det som ska ersättas är ett som snart skulle renoveras iaf
Jag var i samma sits då jag sålde (för en hel del år sedan). Bifogade en lista (mäklaren tyckte det var over-kill) till köpekontraktet där jag tog upp alla eventuella svagheter. Bl a en 16 år gammal tvättmaskin som för mig hade fungerat (och som såg ny ut) men som faktiskt la av ett par veckor efter övertagandet. Skrev bl a att alla rör i bottenplattan var utbytta utom 6 meter av de 80åriga rören från huset ut till tomtgräns. Köparna ringde 10 dagar efter inflyttning och påtalade stopp och slambilskostnad. Jag bad köparen granska dokumentet som bifogats kontraktet (hur dum får man vara att hälla spenat i köksavloppet). Badrummet var av tidigare ägare inbyggt i en takkupa och även om det såg fräscht ut tog jag även upp detta. Det är inte fel att vara petig när det gället 10årsgarantin även när det gäller gamla hus och det är lätt att vara nojig som säljare. Har man bebott sitt hus i många år är man faktiskt väl medveten om dess svagheter.
Redigerat:
Ganska mycket fokus på värde och dess minskning. Jag tänker att det finns fler aspekter, vad gäller tex om det framkommer att elledningar är dragna i väggen bakom våtzon 1 samt att lamporna bryter på nollan istället för fasen? Om tätskikt faktiskt helt och hållet saknas, och därav skapat större fuktproblem på mer svåra ställen? Jag kan inte mycket om regler kring att köpa hus, men jag tänker att ett tätskikt i badrumsvägg inte kan skrivas av med "det har försvunnit pga ålder".
Som några exempel, för att få upp ett bredare spår än det sedvanliga.
Som några exempel, för att få upp ett bredare spår än det sedvanliga.
Redigerat:
Det var godkänt för 20 år sedan.namnbyte skrev:
Det blir ändå en åldersavskrivning i ett skadeståndsmål.
Många aspekter kan ju vara av intresse för den som vill fortsätta att använda badrummet så som det ser ut, eller kanske blir försvårande vid renovering (el som måste dras om) men då ersättning för "doldafel" enbart, om ej frivilligt, utgår som resultatet av en civilrättslig stämning i tingsrätten så är värdeminskningen i TS fall avgörande och egentligen det enda som blir intressant för TS. Köparen kan givetvis se annat på saken.
En teknisk livslängd hör ju ihop med vad tillverkaren ger för garantier på material, ett tätskikt varar inte för evig utan kommer tillslut att börja spricka i fogar eller lim släpper kring golvsbrun osv. Håller de ofta mycket längre? Ja men det går inte att vara säker på om så är fallet så därför används avskrivningar. Ett försäkringsbolag jobbar ju efter samma premiss och därför har ett badrum som bevisligen just nu fungerar felfritt men är gammal ett lägre värde, därför att försäkringsbolaget kommer ge mycket lägre ersättning om ett fel uppstår.
Åtgärdskostnaden för att byta om lampor bryter på fas eller nolla är så små att de aldrig skulle anses påverka slutpriset avsevärt (om alls) det är dessutom undersökningsbart utan att riva väggar eller dylikt och därför inte något dolt fel.
Eller så märker man att lampan lyser svagt mitt i natten efter byte till LED. Tiden det tar att fixa det är några minuter så inte mycket att noja över, dock så kan man ju fråga sig hur övrig el är installerat om man hittar något sådant.M mattoys skrev:
Men, om man berättar det som TS berättar för oss, till köparen. Så har man ju påkallat en extra noggrann undersökning/besiktning av badrummet. Med hekt öppna kort och noggrann besiktning kan du knappast hävda dolt fel. Risken för att badrummet dåligt får du ju ta hänsyn till i ditt bud. Med tanke på "riskerna" med badrummet, samt dess ålder, ska inte husets värde ändras.H hempularen skrev:
Håller med @TypRättB Boko57 skrev:
Se till att det står ungefär så här i objektbeskrivningen.
"Badrummet renoverades 2003 av XXX AB som gick i konkurs kort efter att badrummet var färdigställt men innan dokumentation överlämnades. Säljaren har inte noterat några fel i badrummet men upplyser om att dokumentation [utöver faktura från XXX AB] saknas."
Objektbeskrivningen ska sedan vara en bilaga till försäljningskontraktet och så blir det tydligt vid en (mycket osannolik) senare tvist att köparen borde vart medveten om detta vid budgivning.
Jag skulle dock inte ta med det i det glättiga prospektet med en massa bilder utan enbart i objektbeskrivning samt nämna det för besiktningsman om ni tar in sådan. Sen får besiktningsmannen ta med eller inte ta med i sitt protokoll.