Köpa BRF där badrum behövs renoveras

[Tonten]

Hej!

Jag ska snart iväg och kolla en på en BRF som ligger i ett absolut guld läge. Vi snackar stadens bästa läge.

Men i annonsen står det att badrum är i behov av renovering och mäklaren sa att man måste förvänta sig att renovera det, helst innan inflyttning. Då det inte finns en dusch som riktigt fungerar eftersom brunnen inte har lutning (verkar vara gjord för ett badkar).


Jag och min sambo är inte kunniga. Men vi (betala någon ) är villiga att renovera badrummet.
Min oro är: Om det finns fuktskador, kommer det dra iväg kostnaderna eller blir det det samma eftersom vi ändå kommer totalrenovera badrummet?

 

[Jonatan79]

Hej!

Jag ska snart iväg och kolla en på en BRF som ligger i ett absolut guld läge. Vi snackar stadens bästa läge.

Men i annonsen står det att badrum är i behov av renovering och mäklaren sa att man måste förvänta sig att renovera det, helst innan inflyttning. Då det inte finns en dusch som riktigt fungerar eftersom brunnen inte har lutning (verkar vara gjord för ett badkar).


Jag och min sambo är inte kunniga. Men vi (betala någon ) är villiga att renovera badrummet.
Min oro är: Om det finns fuktskador, kommer det dra iväg kostnaderna eller blir det det samma eftersom vi ändå kommer totalrenovera badrummet?

Om det bara gäller dåligt fall (lutning) i badrummet utgör det sällan ett så allvarligt fel att det är dödsbråttom. Finns bilder och besiktningsprotokoll?

Om det är träväggar och golvbjälklag av trä kan det finnas lite överraskningar men inte så dyra.

 

[Tonten]

Om det bara gäller dåligt fall (lutning) i badrummet utgör det sällan ett så allvarligt fel att det är dödsbråttom. Finns bilder och besiktningsprotokoll?

Om det är träväggar och golvbjälklag av trä kan det finnas lite överraskningar men inte så dyra.

Ja precis, det är dålig lutning. Det finns bilder och det är inte träväggar. Det är ett betonghus från 60 talet. Har inget besiktningsprotokoll och det är ett dödsbo.

Vi kommer total renovera badrummet oavsett. Är mest nojig om det skulle visa sig att fukt ökar renoveringen med 100tkr.

Mäklaren sa att badrummet behövs renoveras men det går fortfarande bada / duscha i badkaret vilket inte är så optimalt idag.

 

[Claes Sörmland]

Hej!

Jag ska snart iväg och kolla en på en BRF som ligger i ett absolut guld läge. Vi snackar stadens bästa läge.

Men i annonsen står det att badrum är i behov av renovering och mäklaren sa att man måste förvänta sig att renovera det, helst innan inflyttning. Då det inte finns en dusch som riktigt fungerar eftersom brunnen inte har lutning (verkar vara gjord för ett badkar).


Jag och min sambo är inte kunniga. Men vi (betala någon ) är villiga att renovera badrummet.
Min oro är: Om det finns fuktskador, kommer det dra iväg kostnaderna eller blir det det samma eftersom vi ändå kommer totalrenovera badrummet?

Eventuella fuktskador på huset, t ex stommen står föreningen för, det är föreningens underhållsansvar. Ni betalar för själva badrummet.

Tyvärr brukar ju äldre badrum vara så illa byggda att de inte når dagens standard vad gäller bärighet i golv och väggar för ett nytt tätskikt och ytskikt av kakel. Egentligen är det föreningens ansvar att underhålla golv och bärande väggar (men vanligen inte icke bärande innerväggar i lägenheten som faller på bostadsrättshavarens ansvar) i gott skick men många föreningar är rätt cyniska och säger: "Bärande bägg och golv är vad de är, vill du förstärka dem åt föreningen så kan du få vårt uppdrag att göra det men föreningen tänker inte betala för detta." Därmed hamnar man som badrumsrenoverande bostadsrättshavare i situationen att man själv får betala för detta i samband med badrumsrenoveringen. Andra föreningar tar den delen av fakturan efter förhandling med styrelsen och ytterligare andra ger ett kontantbidrag för detta.

Så ring ordföranden i föreningen och förklara att ni är spekulanter på lägenheten och ämnar renovera badrummet innan ni flyttar in. Ni vill höra er för om det praktiska gällande detta, vem betalar exakt vilken del, vem sköter vilken upphandling av entreprenörer och hur koordineras detta mellan styrelsen och bostadsrättshavaren.

 

[Tonten]

Eventuella fuktskador på huset, t ex stommen står föreningen för, det är föreningens underhållsansvar. Ni betalar för själva badrummet.

Tyvärr brukar ju äldre badrum vara så illa byggda att de inte når dagens standard vad gäller bärighet i golv och väggar för ett nytt tätskikt och ytskikt av kakel. Egentligen är det föreningens ansvar att underhålla golv och bärande väggar (men vanligen inte icke bärande innerväggar i lägenheten som faller på bostadsrättshavarens ansvar) i gott skick men många föreningar är rätt cyniska och säger: "Bärande bägg och golv är vad de är, vill du förstärka dem åt föreningen så kan du få vårt uppdrag att göra det men föreningen tänker inte betala för detta." Därmed hamnar man som badrumsrenoverande bostadsrättshavare i situationen att man själv får betala för detta i samband med badrumsrenoveringen. Andra föreningar tar den delen av fakturan efter förhandling med styrelsen och ytterligare andra ger ett kontantbidrag för detta.

Så ring ordföranden i föreningen och förklara att ni är spekulanter på lägenheten och ämnar renovera badrummet innan ni flyttar in. Ni vill höra er för om det praktiska gällande detta, vem betalar exakt vilken del, vem sköter vilken upphandling av entreprenörer och hur koordineras detta mellan styrelsen och bostadsrättshavaren.

Tack för ett utförligt svar. Det hjälper!

Då kommer det egentligen inte förändra kostnaden för oss något markant (eller bör inte). Det här är en bra förening med otroligt rykte. Den har 0kr / kvm i lån. Anställda vaktmästare som betalas av vinster m.m.
Jag är rädd att jag inte "hinner" prata med styrelsen om sånt här eftersom bostäderna bruka säljas på någon dag här. Jag har redan förlorat 4 lägenheter i området för att jag väntat.

EDIT:

Så här lyder beskrivningen: Fallet i badrummet är undermåligt. Badrummet är i behov av renovering.

 

[Pin]

Du skulle kunna byta badkaret mot en duschkabin tills badrummet blir helt renoverat.

 

[Claes Sörmland]

Tack för ett utförligt svar. Det hjälper!

Då kommer det egentligen inte förändra kostnaden för oss något markant (eller bör inte). Det här är en bra förening med otroligt rykte. Den har 0kr / kvm i lån. Anställda vaktmästare som betalas av vinster m.m.
Jag är rädd att jag inte "hinner" prata med styrelsen om sånt här eftersom bostäderna bruka säljas på någon dag här. Jag har redan förlorat 4 lägenheter i området för att jag väntat.

Jag antar att du lägger bud i alla fall. Du kan ju alltid gå ifrån affären i sista sekund om något illa framkommer före du skriver på överlåtelseavtalet.

Det du kan kolla på visningen är ju vad väggar och golv består av i badrummer, är det skivmaterial (varning!) eller är det massiva murade eller gjutna väggar (bra!). Är bjälklaget i golvet tjockt (bra!) eller är det nån tunn betongskiva från 60-tallet eller senare (inte bra!)? Eller är det ett hus från förra sekelskiftet med träbjälklag (kan krångla till det).

 

[Claes Sörmland]

EDIT:

Så här lyder beskrivningen: Fallet i badrummet är undermåligt. Badrummet är i behov av renovering.

Det säger ju inget om de byggnadstekniska förutsättningarna för er tänkta badrumsrenovering. Det säger bara att badrummet måste renoveras innan ni flyttar in.

 

[Tonten]

Jag antar att du lägger bud i alla fall. Du kan ju alltid gå ifrån affären i sista sekund om något illa framkommer före du skriver på överlåtelseavtalet.

Det du kan kolla på visningen är ju vad väggar och golv består av i badrummer, är det skivmaterial (varning!) eller är det massiva murade eller gjutna väggar (bra!). Är bjälklaget i golvet tjockt (bra!) eller är det nån tunn betongskiva från 60-tallet eller senare (inte bra!)? Eller är det ett hus från förra sekelskiftet med träbjälklag (kan krångla till det).

Återigen, tack för din hjälp. Hur kan jag avgöra det när jag är på visning och innan jag pratar med styrelsen?


Ja, det kommer med sannolikhet bli att jag lägger ett bud. Grejen är att jag får en uppfattning om att det är "bra" bostäder, annars hade inte höginkomsttagare och annat bo där? Snittinkomsten ligger på 500tkr och folk som köper bostäder där bor där tills de dör (oftast), speciellt de större lägenheterna.

 

[Claes Sörmland]

Återigen, tack för din hjälp. Hur kan jag avgöra det när jag är på visning och innan jag pratar med styrelsen?

Du knackar på väggen.

I och med att du saknar kunskap, har du någon i familjen eller i kompiskretsen som kan sånt här som du kan ta med på visningen? För en kunnig person kan detta avgöras med rätt hög sannolikhet att det stämmer på den kortaste visning. Eller köpa in en besiktningsmannatjänst till visningen.

Ja, det kommer med sannolikhet bli att jag lägger ett bud. Grejen är att jag får en uppfattning om att det är "bra" bostäder, annars hade inte höginkomsttagare och annat bo där? Snittinkomsten ligger på 500tkr och folk som köper bostäder där bor där tills de dör (oftast), speciellt de större lägenheterna.

Det indikerar inget om det byggtekniska. Höginkomsttagare köper ofta in tjänsten "badrumsrenovering" och betalar vad det kostar, alldeles oavsett de tekniska förutsättningarna. Sådana föreningar med låga avgifter tenderr att lasta över så mycket kostnader som möjligt på bostadsrättshavarna.

 

[Tonten]

Du knackar på väggen.

I och med att du saknar kunskap, har du någon i familjen eller i kompiskretsen som kan sånt här som du kan ta med på visningen? För en kunnig person kan detta avgöras med rätt hög sannolikhet att det stämmer på den kortaste visning. Eller köpa in en besiktningsmannatjänst till visningen.



Det indikerar inget om det byggtekniska. Höginkomsttagare köper ofta in tjänsten "badrumsrenovering" och betalar vad det kostar, alldeles oavsett de tekniska förutsättningarna. Sådana föreningar med låga avgifter tenderr att lasta över så mycket kostnader som möjligt på bostadsrättshavarna.

Nej, ingen familj. Men ska kolla med besiktningsman dock misstänker jag att säljaren inte är sugen på det eftersom det är eftertraktat och folk köper bostäder här utan visningar.

Jag har kollat på andra bostäder som ligger ute och med mer renoverade badrum. Det verkar gå att få det som vi önskar, förutom att den vi ska kolla på har ett fönster i badrummet vilket är sällsynt här.

 

[Claes Sörmland]

Nej, ingen familj. Men ska kolla med besiktningsman dock misstänker jag att säljaren inte är sugen på det eftersom det är eftertraktat och folk köper bostäder här utan visningar.

Jag har kollat på andra bostäder som ligger ute och med mer renoverade badrum. Det verkar gå att få det som vi önskar, förutom att den vi ska kolla på har ett fönster i badrummet vilket är sällsynt här.

EDIT: Missade att du ska på visning nu i denna stund. Detta får bli råd till andra i framtiden.

Du frågar inte säljaren utan tar med en besiktningsman på visningen. Han (oftast en han!) gör ingen formell besiktning utan hjälper dig 10 min på plats med rådgivning hur du renoverar badrummet så att du förstår vad som krävs när du lämnar visningen. Besiktningsmannen kan också vara en hantverkare från firman som du vill köpa badrumsrenoveringen av.

Till mäklaren säger ju bara att "Pelle här hjälper mig med badrumsrenoveringen". Du framstår bara som en seriösare köpare i mäklarens ögon. En som verkligen planerar att köpa.

 

[Tonten]

EDIT: Missade att du ska på visning nu i denna stund. Detta får bli råd till andra i framtiden.

Du frågar inte säljaren utan tar med en besiktningsman på visningen. Han (oftast en han!) gör ingen formell besiktning utan hjälper dig 10 min på plats med rådgivning hur du renoverar badrummet så att du förstår vad som krävs när du lämnar visningen. Besiktningsmannen kan också vara en hantverkare från firman som du vill köpa badrumsrenoveringen av.

Till mäklaren säger ju bara att "Pelle här hjälper mig med badrumsrenoveringen". Du framstår bara som en seriösare köpare i mäklarens ögon. En som verkligen planerar att köpa.

Det är ett bra råd! Jag ska ta med mig det i framtiden.

Det är just det som är problemet med lägenheterna i detta området. Jag har bokat visning 5 dagar framåt på 3 bostäder som såldes utan visning under tiden. En "förlorade" vi när vi parkerade utanför lägenheten!

Nu lyckades jag få en visning SNABBT som satan. I den här föreningen med 140 lägenheter finns det 6 som är 4 rok eller 5 rok. Majoriteten är 3 rok. (Och vi ska kolla på en 4rok)


Vi är ju som sagt medvetna och beredda på att fullt renovera badrummet. Min fundering är om detta kommer innebära massa extra kostnader som man egentligen inte behöver betala men det verkar inte som det utan det är en full renovering som är kostnaden vi ska förvänta oss där.

 

[BirgitS]

Det är ett betonghus från 60 talet.

Om det är ett högre hus från 60-talet och då är det normalt betongbjälklag och betong/lättbetongväggar.

En merkostnad som du kan få är att renoveringen måste avbrytas därför att betongen måste torka upp pga. en fuktskada och då vill byggaren ha en stilleståndsersättning eftersom hantverkaren då inte har något annat att göra. Men det brukar vara en mindre del och inte 100 000 kr. Du kanske får extra kostnader privat därför att renoveringen drar ut på tiden med 1-2 månader.

Du bör på visningen fråga mäklaren varför badrummet bör renoveras innan inflytt. Bara dåligt fall är inte tillräckligt utan det bör vara något mer.

Hur kan jag avgöra det när jag är på visning och innan jag pratar med styrelsen?

Du kan försöka få kontakt med styrelsen redan idag.

 

[Tonten]

Om det är ett högre hus från 60-talet och då är det normalt betongbjälklag och betong/lättbetongväggar.

En merkostnad som du kan få är att renoveringen måste avbrytas därför att betongen måste torka upp pga. en fuktskada och då vill byggaren ha en stilleståndsersättning eftersom hantverkaren då inte har något annat att göra. Men det brukar vara en mindre del och inte 100 000 kr. Du kanske får extra kostnader privat därför att renoveringen drar ut på tiden med 1-2 månader.

Du bör på visningen fråga mäklaren varför badrummet bör renoveras innan inflytt. Bara dåligt fall är inte tillräckligt utan det bör vara något mer.


Du kan försöka få kontakt med styrelsen redan idag.

Tack!

På visningen berättade mäklaren att det går absolut att bo och använda badrummet. Men det är inte direkt ett badrum som är "dagens standard" och majoriteten vill kunna duscha. Mäklaren rekommenderade inte att duscha utanför badkaret då det är dåligt fall så det finns nog en risk att fukten kommer in i väggarna eftersom det är gammalt och börjar bli sletet. Tapeten hade börjat släppa i vissa delar av bostaden osv.

Men som sagt, om man ville och kunde tänka sig duscha i badkaret skulle det inte vara några problem.


Golvet i badrummet hade även förhöjts för ett tag sedan till cirka 5 cm högre.