Åtgärda tak innan tillträde
Vi besiktigade huset köpt igår. Det är öppen besiktningsklausul, så vi har några dagar på oss att begära att köpet ska återgå.
Vid besiktningen framkom såklart en del nya saker, dock inget superalarmerande. Dock är taket och hängrännorna i behov av åtgärder.
Vi vill såklart att detta ska ske skyndsamt eftersom hösten och vintern står för dörren. Dock kan vi inte tillträda förrän sent i höst (dödsbo som ska registreras).
Om säljarna åtgärdar problemet antar jag att inga garantier kommer gälla oss. Hur löser man denna situation på bästa sätt? Att bara göra avdrag på säg 100k och så tar vi hand om problemet nästa år känns inte som den bästa lösningen för huset.
Kan vi ta in hantverkare som löser problemet innan fastigheten är vår (med säljarnas goda minne då)?
Om säljarna ska åtgärda det, hur brukar man lösa besiktningen efteråt för att kontrollera att det är gjort enligt konstens alla regler?
Vid besiktningen framkom såklart en del nya saker, dock inget superalarmerande. Dock är taket och hängrännorna i behov av åtgärder.
Vi vill såklart att detta ska ske skyndsamt eftersom hösten och vintern står för dörren. Dock kan vi inte tillträda förrän sent i höst (dödsbo som ska registreras).
Om säljarna åtgärdar problemet antar jag att inga garantier kommer gälla oss. Hur löser man denna situation på bästa sätt? Att bara göra avdrag på säg 100k och så tar vi hand om problemet nästa år känns inte som den bästa lösningen för huset.
Kan vi ta in hantverkare som löser problemet innan fastigheten är vår (med säljarnas goda minne då)?
Om säljarna ska åtgärda det, hur brukar man lösa besiktningen efteråt för att kontrollera att det är gjort enligt konstens alla regler?
Läcker det? Annars är det sannolikt inte akut och kan vänta.
Var taket skick oväntat? Eller varför ska det resultera i ett prisavdrag?
Var taket skick oväntat? Eller varför ska det resultera i ett prisavdrag?
Har ni kollat med takläggare hur sent på året de kan jobba? Eller är det akut och riskerar att regna in före tillträde? I så fall är det säljarens ansvar att se till att husets skick inte försämras innan tillträde.
Och kolla om ni kan pruta lite på köpeskillingen.
Och kolla om ni kan pruta lite på köpeskillingen.
Har ni avtalat med säljaren att åtgärder ska fixas av dem? Dödsbon brukar ju normal säljas med friskrivningsklausul just för att de har sämre koll på vad som kan vara fel (då de inte själva bott i huset) det normala är alltså att vad ni än hittar så ligger det på er. Men visst också möjligt att de bara vill få det ur värden och går med på ett prisavdrag men skulle tro det är rätt sällsynt att säljaren vidtar åtgärder efter försäljning just för att man vill få saker ur värden och gå vidare, inte stå med ytterligare saker som en köpare kan klaga på eller vara missnöjd över. Som säljare är det heller inte trivialt att låta köparen få tillträde till huset innan för att påbörja renoveringar, har funnits case där köparen börjat riva och dona innan de betalat slutlikviden och sedan hittat mer fel de börjar bråka om eller helt enkelt inte längre kan betala och säljaren då står med ett halvt rivet hus och en icke längre köpare som inte har många kronor över handpenningen att stämmas över. Så som andra skrivit, om det inte regnar in vänta tills allt är ert och det är klappat och klart, saker förfaller oftast långsamt och är det så illa att det går fort är det nog dags att avträda köpet i alla fall.
Har inte fått protokollet ännu men jag var ju med så jag vet vad det handlar om. Underlagstaket (nån sorts gummidukar) hade lossnat på några ställen såg man inne på vinden. Inga fuktproblem där dock. Såg några mindre fuktfläckar på insidan av dessa dukar men det var mest troligt kondensvatten. Det bör ha varit såhär i flertalet år om jag förstått saken rätt.Jonatan79 skrev:
Sedan var vi uppe på taket också (betongpannor). Där var det på några ställen hål eftersom betongpannor var felkapade. Underlagstaket var dock tätt där. Så det finns ett antal takpannor som behöver bytas ut. Samt mycket mosspåväxt som bör behandlas.
Utöver det var hängrännorna fellutade. Vår besiktningsman ansåg att vi borde byta alla hängrännor och stuprör eftersom den här varianten var lite svårjusterad och av en typ han aldrig sett. De hade tappat en del färg och var felvända här och där också (den rillade delen var vänd mot fasaden.
Oron är alltså om något händer på fel ställe denna regnsäsong, dvs att någon betongpanna går sönder just där underlagspappen inte sitter. Och eftersom hängrännorna inte fungerar som tänkt (mycket stående vatten) så kan det ju även bli problem i övrigt kring dränering och så (det är krypgrund).
Med andra ord ingen akut skada eller något som kan ha varit helt oväntat. Jag ser inte att det är rimligt att begära prisjustering eller omedelbar åtkomst.
Säljarens besiktning hade enbart nämnt mosspåväxt, underlagstak som lossnat och "hängde ned" samt att hängrännorna borde rensas.D Daniel 109 skrev:
Det som var nytt för oss var att takpannorna var felkapade på några ställen och "halkat ned" samt exponerade underlagstaket. Vi kunde inte kolla på hela taket av säkerhetsskäl så det kan ju finnas "värre" hål på andra ställen. Vår besiktningsman ansåg även att hängrännor och stuprör behövde justeras och om man ändå gör det är det värt att byta dem.
Inifrån såg det dock OK ut. Bra fuktkvot i takstolarna och ingen synbar påväxt eller allmän fuktkänsla. Men det vore skönt om det var åtgärdat tycker vi.
Säljarna verkade tycka att det kunde vara OK att åtgärda lät det som när vi pratade igår. Besiktningsmannen rekommenderade starkt att vi borde åtgärda det direkt.D Daniel 109 skrev:
Frågan i början handlar egentligen mest om hur vi bäst gör det givet att både säljaren och vi är med på banan. Ska de beställa någon som gör jobbet, eller borde vi? Och hur påverkas t.ex. garanti av att beställaren av jobbet mest sannolikt blir ett dödsbo som kan upphöra innan garantitiden normalt hade upphört?
Jag vet inte och jag minns inte om han uttryckte sig exakt så heller. Han rekommenderade hur som helst att byta dem i samma veva.G Ganescha skrev:
Men jag undrar som sagt mest över det kontraktsmässiga här och hur det påverkar garantiärenden. Vill ju inte att taket slarvlagas utan det ska vara på ett sätt som är fackmannamässigt. Och ju förr det lagas ju bättre.
Börja med att ta dit en takläggare som kan kolla hur allvarligt det egentligen är och ge en offert. De kan säkert komma med råd om hur länge ni kan vänta, och ni får konkreta siffror till förhandlingen om prisnedsättning.E Er Ar skrev:
Bäst är ju om ni kan vänta med arbetet tills tillträdet. Offerter kan ni ta in innan så att de kan sätta igång direkt efter tillträdet. Så gjorde vi i liknande situation. Vi hann dock inte ta in offert innan besiktningsklausulen löpte ut, så vi hann inte förhandla ner priset 🙁
Det som kan vara moriverat att dra av är för skillnaden mellan det ni redan visste om taket, och det skick det nu visat sig ha. Du får räkna med ett mycket lägre belopp.E Er Ar skrev:
Som jag uppfattar det så är skillnaden marginell.
Rent generellt så är det aldrig bra att säljaren skulle åtgärda brister, bättre med ett lämpligt prisavdrag, och sedan åtgärda efter tillträde. Det säljaren låter göra kan vara allt från ingeting alls, till bra. Men stor risk att det utförs på absolut billigaste sätt. Eller även om det utförs rätt, att det blir tvist om utförandet. En fastighetsaffär är komplicerad utan att addera ytterligare saker som kan bli tolkningstvister.
Takfirmor har inget större problem med att byta tak även på vintern, kanske inte i rykande snöstorm, men...
Om ni kan få ut några kronor av säljaren/dödsboet ta dom och spring innan de ångrar sig. Laga taket mm själva är också att föredra och det kommer ta några månader innan ni hittat en firma som kan komma och göra jobbet .