Gammalt hus till salu, är det svårt fuktskadat?
Hej! Ber om ursäkt på förhand om tråden hamnar fel. Mitt första inlägget på forumet och jag inser nu att det finns en väldig massa delforum!
Jag med familj är i grunden intresserade av ett väldigt charmig hus som just nu är till salu, men säljaren är ett dödsbo och mäklaren liksom nya ägaren vet väldigt lite om det. Huset är på 1,5 plan och från mitten av 1800-talet, timrat, med faluröd panel och lavbevuxna tegelpannor till tak.
Det finns en hel del synliga skavanker, vilket känns illavarslande. Det känns då ännu mer sannolikt att det också dyker upp otrevliga överraskningar om huset har tillåtits få dessa synliga problem. Huset är i nuläget obesiktat, så skulle vi mot all förmodan köpa det kommer vi förstås inte fullfölja någon affär utan att en besiktning blandas in.
Vi förstår givetvis att ett gammalt hus som har misskötts skulle behöva mycket renovering! Jag skulle emellertid vilja veta om problemen jag fotat av här är sådana röda flaggor att vi genast borde släppa alla tankar på huset. Här kommer de synligaste problem:
Bild från vinden tagen utan blixt. Det som lyser upp är dagsljus. Många springor alltså. Är det tydligt tecken på uselt tak, eller är det snarare typiskt utseende på 170 år gamla hus?
De flesta tapeter på övervåningen ser ut så här där snedtaket möter väggen. En del av mig tänker att det är något man får räkna med i ett hus som har timmerstomme och ingen tilläggsisolering, eftersom timret (väl?) håller viss fukt utan att timret i sig behöver bli fuktskadat. Men när det ser ut så här varje gång tak möter vägg tänker jag att det indikerar problem med taket.
Den här bilden är tagen rakt uppåt. I hallen på ovanvåningen fanns ett hål i innertaket! Notera vit beläggning, mögel antar jag? Denna del av vinden går inte att komma åt för att inspektera. Känns väldigt illavarslande.
Ännu en vit beläggning, nu i kattvind. Det är väl är någon slags mögel. Resultatet av samma problem med fukt från taket som alla andra bilder jag visat, eller? Och hur illa är det att hitta sådant här?
För att förtydliga är jag inställd på att strunta helt i huset eftersom de här skavankerna ger en så dålig magkänsla. Men jag skulle gärna höra reflektioner om de uppvisade problemen. Ser alltihop ut att hänga ihop med taket, har det gått "för långt", skulle det troligen innnebära många hundra tusen att åtgärda osv?
Jag med familj är i grunden intresserade av ett väldigt charmig hus som just nu är till salu, men säljaren är ett dödsbo och mäklaren liksom nya ägaren vet väldigt lite om det. Huset är på 1,5 plan och från mitten av 1800-talet, timrat, med faluröd panel och lavbevuxna tegelpannor till tak.
Det finns en hel del synliga skavanker, vilket känns illavarslande. Det känns då ännu mer sannolikt att det också dyker upp otrevliga överraskningar om huset har tillåtits få dessa synliga problem. Huset är i nuläget obesiktat, så skulle vi mot all förmodan köpa det kommer vi förstås inte fullfölja någon affär utan att en besiktning blandas in.
Vi förstår givetvis att ett gammalt hus som har misskötts skulle behöva mycket renovering! Jag skulle emellertid vilja veta om problemen jag fotat av här är sådana röda flaggor att vi genast borde släppa alla tankar på huset. Här kommer de synligaste problem:
Bild från vinden tagen utan blixt. Det som lyser upp är dagsljus. Många springor alltså. Är det tydligt tecken på uselt tak, eller är det snarare typiskt utseende på 170 år gamla hus?
De flesta tapeter på övervåningen ser ut så här där snedtaket möter väggen. En del av mig tänker att det är något man får räkna med i ett hus som har timmerstomme och ingen tilläggsisolering, eftersom timret (väl?) håller viss fukt utan att timret i sig behöver bli fuktskadat. Men när det ser ut så här varje gång tak möter vägg tänker jag att det indikerar problem med taket.
Den här bilden är tagen rakt uppåt. I hallen på ovanvåningen fanns ett hål i innertaket! Notera vit beläggning, mögel antar jag? Denna del av vinden går inte att komma åt för att inspektera. Känns väldigt illavarslande.
Ännu en vit beläggning, nu i kattvind. Det är väl är någon slags mögel. Resultatet av samma problem med fukt från taket som alla andra bilder jag visat, eller? Och hur illa är det att hitta sådant här?
För att förtydliga är jag inställd på att strunta helt i huset eftersom de här skavankerna ger en så dålig magkänsla. Men jag skulle gärna höra reflektioner om de uppvisade problemen. Ser alltihop ut att hänga ihop med taket, har det gått "för långt", skulle det troligen innnebära många hundra tusen att åtgärda osv?
Allvetare
· Västra götaland
· 8 901 inlägg
Det är ju svårt att säga utan info om pris och geografiskt läge...
Är det nästan gratis i en storstad kan det ju vara värt att kasta miljoner på (alternativt riva och bygga nytt).
Kostar det som alla andra hus i utflyttningsbyggd kanske man inte ens kan läga 10 spänn på renovering...
Är det nästan gratis i en storstad kan det ju vara värt att kasta miljoner på (alternativt riva och bygga nytt).
Kostar det som alla andra hus i utflyttningsbyggd kanske man inte ens kan läga 10 spänn på renovering...
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 810 inlägg
Ser ut som en kombo av läckande tak och tveksamt utförd isolering.
Är ni normalhändiga är det fullt möjligt att ta bort isolering och trä som är fuktskadat och lägga nytt yttertak på huset. Tar tid, ja, men det går och behöver inte bli så fruktansvärt dyrt beroende på materialval.
Personligen resonerar jag som så att det är bättre att köpa ett orenoverat hus där felen syns, än ett som är upprenoverat invändigt och uppmålat för att se fint ut - men där det kan dölja sig obehagliga och dyra överraskningar.
Är ni normalhändiga är det fullt möjligt att ta bort isolering och trä som är fuktskadat och lägga nytt yttertak på huset. Tar tid, ja, men det går och behöver inte bli så fruktansvärt dyrt beroende på materialval.
Personligen resonerar jag som så att det är bättre att köpa ett orenoverat hus där felen syns, än ett som är upprenoverat invändigt och uppmålat för att se fint ut - men där det kan dölja sig obehagliga och dyra överraskningar.
I grund och botten handlar det väl om vilken inställning ni går in med? Tänker ni er att det bara är att flytta in och bo eller ser ni en längre periods renovering innan ni flyttar dit?
Utan att vara någon expert tycker jag inte det där taket ser speciellt tätt ut, synligt dagsljus, röta i innertak och fuktrosor på innerväggarna på övervåningen - jag skulle utgå från att taket måste bytas och att det finns en hel del gamla eller nya fuktskador att ta hand om.
Men det är ju som @Dan_Johansson skriver, pris och läge som bestämmer om det är värt att fixa.
Utan att vara någon expert tycker jag inte det där taket ser speciellt tätt ut, synligt dagsljus, röta i innertak och fuktrosor på innerväggarna på övervåningen - jag skulle utgå från att taket måste bytas och att det finns en hel del gamla eller nya fuktskador att ta hand om.
Men det är ju som @Dan_Johansson skriver, pris och läge som bestämmer om det är värt att fixa.
Vad är priset på huset? Har ni nog med kapital för en renovering? Är ni händiga? Har ni tid? Förhoppningsvis kan svaren på dessa frågor ge dig en viss vägledning i beslutet.
Hur som helst så verkar prio 1 vara att fixa taket. Därefter riva bort tapeterna på de fuktskadade väggarna så att det går att inspektera stommen under och ge den en chans att torka upp/bytas.
Hur som helst så verkar prio 1 vara att fixa taket. Därefter riva bort tapeterna på de fuktskadade väggarna så att det går att inspektera stommen under och ge den en chans att torka upp/bytas.
Tack för svaren! Visst beror det på fler faktrer om det är "värt" att fixa, det jag främst tänkte på med tråden var om bilderna visade skavanker som var något alldeles extra alarmerande, eller inte. Angående händighet så är väl svaret nja, vi har inte så mycket erfarenhet som kan mäta sig med husrenoveringar. Även om man så klart lär sig under tiden.
Jag tror absolut att vi skulle kunna flytta in i ett hus där man till och från under några år kan renovera det som är i störst behov, men vi är nog inte redo för att flytta in i ett konstant och akut renoveringsprojekt som kommer vara flera år. Då prioriterar vi nog mer att umgås med varandra och barn när jobbdagarna väl är förbi (i synnerhet som vi som sagt inte är något extraordinärt händiga eller hantverksintresserade).
Vi har försökt räkna på vad vi tycker ett toppfräscht hus i detta läge skulle vara värt, och så dragit bort alla renoveringskostnader vi ser framför oss för att hitta vad priset "borde" vara och vad vi möjligen skulle kunna buda. Med eventuellt byte av hela taket, och risk för att byta delar av stommen osv, så låter det som att vi borde dra bort ännu mycket mer i kalkylen.
Jag tror absolut att vi skulle kunna flytta in i ett hus där man till och från under några år kan renovera det som är i störst behov, men vi är nog inte redo för att flytta in i ett konstant och akut renoveringsprojekt som kommer vara flera år. Då prioriterar vi nog mer att umgås med varandra och barn när jobbdagarna väl är förbi (i synnerhet som vi som sagt inte är något extraordinärt händiga eller hantverksintresserade).
Vi har försökt räkna på vad vi tycker ett toppfräscht hus i detta läge skulle vara värt, och så dragit bort alla renoveringskostnader vi ser framför oss för att hitta vad priset "borde" vara och vad vi möjligen skulle kunna buda. Med eventuellt byte av hela taket, och risk för att byta delar av stommen osv, så låter det som att vi borde dra bort ännu mycket mer i kalkylen.
Allt du skriver pekar på att ni bör avstå. Det är ett renoveringsobjekt av lite högre svårighetsgrad och det låter inte som att det är det ni är ute efter.Hovdjur skrev:
Har man familj med barn så tar renoveringar betydligt längre tid och energi än man tror i förväg.
Arga snickaren hade en bra grej där han frågade hur lång tid saker skulle ta. Sen fick man räkna hur många timmar i veckan man rimligtvis kan lägga på det.
Oftast kanske antalet timmar för ett projekt inte låter så farligt men det är möjligheten att faktiskt få till den tiden överhuvudtaget som är problemet.
Precis.Verkstadsteknikern skrev:
Och många gånger om man ville prioritera barn pratade man om 4 timmar i veckan på att bygga. Kanske 8 på nått projekt...
Nu verkar det som TS glädjande nog ha insett att det inte är detta huset som gäller. jag hoppas vi får se frågor om fler objekt.
Att köpa hus är ett äventyr i sig och sen sitter man förhoppningsvist i ett hus som komemr ge glädjje och energi i livet.
Det jag lärt mig mest av mitt husköp är att det finns så många som kan saker som kan hjälpa till med råd. Men om du ska ha hjälp med att snickra kommer nästan ingen ha tid. Eller ok. Riva och såga ner träd har alla vänner ställt upp på
Nu efter inflationskaoset så har dessutom alla offerter gått upp med 30%... Och vad jag ser är att de stora renoveringsobjekten här i Roslagen inte alls är så mycket billigare mot ett hus där man kan måla och grejja lite själv bara.
Hej,
Jag skulle också säga att det där är ett objekt i den övre delen av renoveringsskalan, jag skulle räkna med komplett takbyte i kalkylen, möjligen kan man återanvända teglet sedan om det är av god kvalitet och man lägger jobb på att borsta bort mossan men det går inte att avgöra innan på distans. Som det resonerats om i tråden är det även stor risk för att stommen är skadad och behöver nya delar. Du verkar redan vara på det klara med att ni inte vill bo i ett projekt i många år och iallafall initialt tror jag inte ni vill bo i det där objektet alls innan tak och stomme är ”räddade” såvida ni inte upptäcker att det bor riktiga renoveringsnördar inom er när ni väl satt kofoten i väggarna. Med det du berättar om er själva och om huset instämmer jag i att det inte är rätt objekt.
Jag skulle också säga att det där är ett objekt i den övre delen av renoveringsskalan, jag skulle räkna med komplett takbyte i kalkylen, möjligen kan man återanvända teglet sedan om det är av god kvalitet och man lägger jobb på att borsta bort mossan men det går inte att avgöra innan på distans. Som det resonerats om i tråden är det även stor risk för att stommen är skadad och behöver nya delar. Du verkar redan vara på det klara med att ni inte vill bo i ett projekt i många år och iallafall initialt tror jag inte ni vill bo i det där objektet alls innan tak och stomme är ”räddade” såvida ni inte upptäcker att det bor riktiga renoveringsnördar inom er när ni väl satt kofoten i väggarna. Med det du berättar om er själva och om huset instämmer jag i att det inte är rätt objekt.
Utgå från att det ni ser bara är toppen av isberget, det finns mycket mer skador innanför när ni börjar riva. Har ni otur så är stora delar av stommen murken och och då är frågan om det är lönt att renovera öht.
Även om TS bilder inte ger någon helhetsbild är det långtifrån det värsta man sett. Det ser ut att kunna vara ett bra renoveringsprojekt - för den som är ute efter ett sådant.M mnils skrev:
Men visst gör man lätt bort sig med "isberget" - skador som inte syns vid en första anblick. En annan sak som lätt glöms bort när man som TS jämför med motsvarande objekt i bra skick är värdet av att ha ett obeboeligt hus under en längre tid. Å andra sidan har renoveringsobjekt under lång tid varit kraftigt övervärderade om man värderar dem efter den modellen. Men kanske mer gott om fyndlägen nu när marknaden svalnat betydligt.
Jag faller in i kören, det är där ett Isberg.
När det gått så långt att det är hål i innertaken har det läck länge, huset är nog inte ens att klassa som beboligt.
Besiktiga utan att riva innerväggar mm är att kasta pengar i sjön.
När det gått så långt att det är hål i innertaken har det läck länge, huset är nog inte ens att klassa som beboligt.
Besiktiga utan att riva innerväggar mm är att kasta pengar i sjön.