Vilka räntor?
Du kan läsa den här artikel bl.a. http://www.privataaffarer.se/newsText.asp?s=kronika&a=5588
Och så kan de titta på bostadsobligationsräntorna för 2 år respektive 5 år här: http://www.riksbank.se/templates/stat.aspx?id=16742
Utgångpunkten är vilken marginal du får av banken från bostadsobligationer eller i vissa fall tror jag man använder STIBOR. Du måste jämföra räntemarginal med samma datum och samma referensränta från bankerna i och med att räntorna hela tiden förändras.
Du kan jämföra vissa bankers räntor här: http://www.comboloan.se Intressant är deras medlemmars egna förhandlade räntor.
Rent spontant så känns inte -0,20 speciellt mycket på det möjliga lånebelopp ni anger. SkandiaBanken ger per automatik -0,3% om bolånen överstiger 2 mkr sammanlagt.
20071001
Bostadsobligation 2 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,465 5,05 ( 0,585) 4,99 (0,525)
Bostadsobligation 5 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,765 5,2 (0,435) 5,23 (0,465)
räntemarginalen skall vara så låg som möjligt för banken. 2 års räntan vinner SkandiaBanken och 5 års räntan vinner SEB men i och med att SkandiaBanken tillämpar automatisk volymrabatt skall man givetvis lägga in detta direkt. Vi kan titta på lån överstigande 2 mkr som hos SkandiaBanken ges -0,30 vilket tillsammans med den rabatt du erhållit av SEB, -0,20 ger följande resultat istället.
20071001
Bostadsobligation 2 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,465 4,85 ( 0,385) 4,66 (0,225)
Bostadsobligation 5 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,765 5,00 (0,235) 4,93 (0,165)
Här vinner SkandiaBanken inte bara vid jämförelse av 2 års räntan och utan även 5 års räntan.
På precis samma sätt måste du jämföra alla bankers erbjudande emot samma referensränta för ett visst datum. Referensränta och datum måste vara detsamma för att du skall kunna göra en korrekt jämförelse.
Sen går du från bank till bank och begär ny offert. Får du lägre ränta hos ett institut går du tillbaka till alla andra som visat intresse för att offerera ränta för just dina bolån och ber dem överträffa ditt nuvarnade lägsta bud, och till slut återstår endast en aktör. Givetvis kan du gå tillbaka till samma bank flera gånger och pressa dem emot varandra.
Nu skriver du att ni vill ha bottenlånet bundet i 10 år. Jag måste undra varför? Såg exempelvis att Nordea har något de kallar Maxräntelån 3 månader (4,65%) som är billigare än deras traditionella 3 månaders rörlig (4,74%), tecknas för 2 eller 5 år och räntan kan aldrig under perioden överstiga fastställd maxränta men däremot följa med 3 månadersräntan ned.
Räknat på 5 år (Nordeas officiella 5 års ränta) och att ni under hela den tiden betalar maxräntan skulle ni betala 0,64% mer i ränta än för det fall att ni väljer en 5 årsränta. Om vi antar att ni tar 2 350 000 kr lån kommer ni att betala 15 040 kr mer i ränta per år (exkl skatteredutktion). På 5 år innebär det 75 200 kr som ni kommer att betala mer i ränta (exkl skattereduktion). Dessa pengar kan ni sätta undan och föränta under tiden varpå beloppet kommer att vara högre (orkar inte räkna ränta på ränta på detta). Anser ni att det verkligen är värt att ha 10 års ränta?
Men som sagt förhandla, förhandla och förhandla.
Till dem som kan tänka sig att följa riksbankens reporänta istället. Begär offert på helt rörlig ränta. Be banken offerera helt rörlig ränta i eget lager och se vad ni kan få och räkna ihop besparingarn av betalningsströmmarna mot att ha 3 månader ränta.
Och så kan de titta på bostadsobligationsräntorna för 2 år respektive 5 år här: http://www.riksbank.se/templates/stat.aspx?id=16742
Utgångpunkten är vilken marginal du får av banken från bostadsobligationer eller i vissa fall tror jag man använder STIBOR. Du måste jämföra räntemarginal med samma datum och samma referensränta från bankerna i och med att räntorna hela tiden förändras.
Du kan jämföra vissa bankers räntor här: http://www.comboloan.se Intressant är deras medlemmars egna förhandlade räntor.
Rent spontant så känns inte -0,20 speciellt mycket på det möjliga lånebelopp ni anger. SkandiaBanken ger per automatik -0,3% om bolånen överstiger 2 mkr sammanlagt.
20071001
Bostadsobligation 2 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,465 5,05 ( 0,585) 4,99 (0,525)
Bostadsobligation 5 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,765 5,2 (0,435) 5,23 (0,465)
räntemarginalen skall vara så låg som möjligt för banken. 2 års räntan vinner SkandiaBanken och 5 års räntan vinner SEB men i och med att SkandiaBanken tillämpar automatisk volymrabatt skall man givetvis lägga in detta direkt. Vi kan titta på lån överstigande 2 mkr som hos SkandiaBanken ges -0,30 vilket tillsammans med den rabatt du erhållit av SEB, -0,20 ger följande resultat istället.
20071001
Bostadsobligation 2 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,465 4,85 ( 0,385) 4,66 (0,225)
Bostadsobligation 5 år SEB (räntemarginal) SkandiaBanken (räntemarginal)
4,765 5,00 (0,235) 4,93 (0,165)
Här vinner SkandiaBanken inte bara vid jämförelse av 2 års räntan och utan även 5 års räntan.
På precis samma sätt måste du jämföra alla bankers erbjudande emot samma referensränta för ett visst datum. Referensränta och datum måste vara detsamma för att du skall kunna göra en korrekt jämförelse.
Sen går du från bank till bank och begär ny offert. Får du lägre ränta hos ett institut går du tillbaka till alla andra som visat intresse för att offerera ränta för just dina bolån och ber dem överträffa ditt nuvarnade lägsta bud, och till slut återstår endast en aktör. Givetvis kan du gå tillbaka till samma bank flera gånger och pressa dem emot varandra.
Nu skriver du att ni vill ha bottenlånet bundet i 10 år. Jag måste undra varför? Såg exempelvis att Nordea har något de kallar Maxräntelån 3 månader (4,65%) som är billigare än deras traditionella 3 månaders rörlig (4,74%), tecknas för 2 eller 5 år och räntan kan aldrig under perioden överstiga fastställd maxränta men däremot följa med 3 månadersräntan ned.
Räknat på 5 år (Nordeas officiella 5 års ränta) och att ni under hela den tiden betalar maxräntan skulle ni betala 0,64% mer i ränta än för det fall att ni väljer en 5 årsränta. Om vi antar att ni tar 2 350 000 kr lån kommer ni att betala 15 040 kr mer i ränta per år (exkl skatteredutktion). På 5 år innebär det 75 200 kr som ni kommer att betala mer i ränta (exkl skattereduktion). Dessa pengar kan ni sätta undan och föränta under tiden varpå beloppet kommer att vara högre (orkar inte räkna ränta på ränta på detta). Anser ni att det verkligen är värt att ha 10 års ränta?
Men som sagt förhandla, förhandla och förhandla.
Till dem som kan tänka sig att följa riksbankens reporänta istället. Begär offert på helt rörlig ränta. Be banken offerera helt rörlig ränta i eget lager och se vad ni kan få och räkna ihop besparingarn av betalningsströmmarna mot att ha 3 månader ränta.
Jag tror i och för sig inte att bankerna går in i något skarpt förhandlingsläge så länge du inte har för avsikt att verkligen ta ett lån. För vår del hade vi lånelöfte i ett och halvt år innan vi hittade något hus. Jag undrar om bankerna hade stått för något så länge. Vi har just nu köpt hus och håller på att förhandla och nu vill de ju verkligen jobba på sina olika löften.