Vräka bostadsrättsinnehavare?
Jag arbetar i styrelsen för en relativt nybildad bostadsrättsförening. Vi har en relativt stor ekonomibyrå som sköter det ekonomiska. Nu har det visat sig att en av medlemmarna i föreningen inte betalat sin avgift på åtta månader. Vår ekonomibyrå har inte gjort något annat än skickat kravbrev vilket jag tycker är skandalöst dåligt. Långt om länge har de nu ansökt om ett betalningsföreläggande. Vi i styrelsen är relativt oerfarna och vet inte riktigt hur vi skall gå vidare. Vad vi skulle vilja göra är ju att utesluta henne ur föreningen, vräka henne och begära försäljning på exekutiv auktion. Allt detta kommer ju att ta tid och hennes skulder blir bara större.
Jag antar att banken har företräde när pengarna skall fördelas. Om det nu är så illa att hon har mer skulder förutom avgiftsskulden till föreningen får vi då vackert ställa oss i kön och dela på det som eventuellt blir över när banken fått sitt?
Hur tycker ni att vi bäst skall gå vidare. Förutom att byta ut ekonomibyrån.
Jag antar att banken har företräde när pengarna skall fördelas. Om det nu är så illa att hon har mer skulder förutom avgiftsskulden till föreningen får vi då vackert ställa oss i kön och dela på det som eventuellt blir över när banken fått sitt?
Hur tycker ni att vi bäst skall gå vidare. Förutom att byta ut ekonomibyrån.
Nej, normalt så har föreningen högsta prioritet på skulder till föreningen, det är den högsta prioritet som går att få, föreningen får betalt före staten för ev. skatteskulder. Och hanteringen hos kronofogden sker också med prioritet.
MEN det finns en regel att panthavare (banken) måste informeras direkt om en medlem inte betalar sin avgift, har för mig att det är 30 dagar efter förfallodagen som banken måste informeras, annars faller föreningens rätt till prioritet över banken.
Om ni har anlitat en seriös fövaltningsfirma för ekonomin, så skall de ha rutiner för hanteringen. Det kallas inte för vräkning i en brf. utan föreningen begär bostadsrätten förverkad.
En sak som kan ta tid, om det är en strulpelle, är att bostadsrättshavaren måste delges. Är det någon som är van vid dylika saker och duktig på att hålla sig undan så kan det ta väldigt lång tid med delgivning.
MEN det finns en regel att panthavare (banken) måste informeras direkt om en medlem inte betalar sin avgift, har för mig att det är 30 dagar efter förfallodagen som banken måste informeras, annars faller föreningens rätt till prioritet över banken.
Om ni har anlitat en seriös fövaltningsfirma för ekonomin, så skall de ha rutiner för hanteringen. Det kallas inte för vräkning i en brf. utan föreningen begär bostadsrätten förverkad.
En sak som kan ta tid, om det är en strulpelle, är att bostadsrättshavaren måste delges. Är det någon som är van vid dylika saker och duktig på att hålla sig undan så kan det ta väldigt lång tid med delgivning.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 135 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 135 inlägg
Här kommer relevant utdrag ur bostadsrättslagen 7 kap, som beskriver föreningens panträtt för obetald del av årsavgift ("månadsavgift" i dagligt tal) enligt ovan:
i 31 § beskrivs att ni har skyldighet att underrätta panthavaren så fort betalning inte sker i tid av en månadsavgift:
Så förslagsvis skrivet ni redan idag ett brev och meddelar bostadsrättshavarens bank att betalning har uteblivit och listar de månadsavgifter som inte är betalda. Då säkrar ni i alla fall att ni har rätt till den senaste månadsavgiften i prioriteringskön.
i 31 § beskrivs att ni har skyldighet att underrätta panthavaren så fort betalning inte sker i tid av en månadsavgift:
Så förslagsvis skrivet ni redan idag ett brev och meddelar bostadsrättshavarens bank att betalning har uteblivit och listar de månadsavgifter som inte är betalda. Då säkrar ni i alla fall att ni har rätt till den senaste månadsavgiften i prioriteringskön.
Redigerat:
Rutinerna i styrelsen.
Vi har möte 6 ggr år. Kassören har med utskrift från förvaltaren om betalda, obetalda och försenade avgifter.
Detta protokollförs.
Om problemet kvarstår nästkommande möte, vidtas åtgärder.
Fast problemen är oftast redan på tapeten innan det, förvaltaren kontaktar kassören vid månadsskiftet om nått inte står rätt till.
Vi har dock aldrig haft uteblivna betalningar, bara försenade.
Vi har möte 6 ggr år. Kassören har med utskrift från förvaltaren om betalda, obetalda och försenade avgifter.
Detta protokollförs.
Om problemet kvarstår nästkommande möte, vidtas åtgärder.
Fast problemen är oftast redan på tapeten innan det, förvaltaren kontaktar kassören vid månadsskiftet om nått inte står rätt till.
Vi har dock aldrig haft uteblivna betalningar, bara försenade.
I föreningen där jag var ordf. för en massa år sedan hade vi ett par - tre fall om året med betalningsproblem, men det var en stor förening (800 lgh). När det var "vanliga" problem, någon med tillfälliga betalningsproblem, så brukade vi försöka få till en avbetalningsplan, och det löste sig alltid.
Men så hade vi några intressanta fall. En kille som inte betalade, ingen reaktion på påminnelser, ingen respons till kronofogden. Och så "imorgon kl 9" kommer fogden för att vräka. Då ringer han till mig. Detta är den första kontakten han har tagit i frågan på typ 8 månader. Och vill rädda sin lägenhet.
Han hävdade att han bara var slarvig, inga problem med inkomst eller så. Jag frågade "vad säger banken då?". Jo den sköter jag där är det autogiro. Då föreslog jag: Om du kommer in på vår expedition före kl 15 idag, och dels löser hela skulden, dels visar att du ordnat autogiro även för avgiften, då stoppar vi vräkningen. En halvtimme senare "det är lite mycket idag, kan vi inte lösa det nästa vecka", jag blev helt förbluffad. Nej kl 15 idag är deadline.
Det löste sig, vi behövde inte vräka honom. MEN nästa månad kommer det inte några pengar... F---n han lurade mig. Så hela processen igång igen. Inget livstecken på påminnelserna, inte till kronofogden. Så åter vräkning "imorgon kl 9". Då ringer han till mig. "Jag förstår inte riktigt varför ni skall vräka mig? Nu har jag ju betalt. Jag: Va? Då visar det sig att autogirot var "felinställt" så pengarna hade kommit, men utan referens så det gick inte att se vem som hade betalat, pengarna hamnar då på ett "slaskkonto". Men det är ju fullkomligt orimligt att man inte tar kontakt förrän några timmar innan vräkning, när man faktiskt har betalat.
Men så hade vi några intressanta fall. En kille som inte betalade, ingen reaktion på påminnelser, ingen respons till kronofogden. Och så "imorgon kl 9" kommer fogden för att vräka. Då ringer han till mig. Detta är den första kontakten han har tagit i frågan på typ 8 månader. Och vill rädda sin lägenhet.
Han hävdade att han bara var slarvig, inga problem med inkomst eller så. Jag frågade "vad säger banken då?". Jo den sköter jag där är det autogiro. Då föreslog jag: Om du kommer in på vår expedition före kl 15 idag, och dels löser hela skulden, dels visar att du ordnat autogiro även för avgiften, då stoppar vi vräkningen. En halvtimme senare "det är lite mycket idag, kan vi inte lösa det nästa vecka", jag blev helt förbluffad. Nej kl 15 idag är deadline.
Det löste sig, vi behövde inte vräka honom. MEN nästa månad kommer det inte några pengar... F---n han lurade mig. Så hela processen igång igen. Inget livstecken på påminnelserna, inte till kronofogden. Så åter vräkning "imorgon kl 9". Då ringer han till mig. "Jag förstår inte riktigt varför ni skall vräka mig? Nu har jag ju betalt. Jag: Va? Då visar det sig att autogirot var "felinställt" så pengarna hade kommit, men utan referens så det gick inte att se vem som hade betalat, pengarna hamnar då på ett "slaskkonto". Men det är ju fullkomligt orimligt att man inte tar kontakt förrän några timmar innan vräkning, när man faktiskt har betalat.
Redigerat:
Ett annat minnsevärt case, var en bostadsrätt som en svartmäklare använde som "värdereglerare" i svarta hyresrätts försäljningar. De lät någon köpa bostadsrätten för överpris, säljer den till underpris till någon med hyresrätt, och gör ett byte. Den f.d hyresgästen säljer bostadsrätten till normalpris till mäklarens bulvan.
Nåväl vi lyckades stoppa en sådan kedja när bulvanen skulle sälja vidare, de klantade sig så vi kunde neka medlemsskap, och kedjan havererade. Och det kommer inte in någon månadsavgift. Där går man då direkt till förverkande av bostadsrätten utan påminnelser eller varningar.
Bulvanen lyckades hålla sig undan delgivning i 18 månader. En dag kommer polisens delgiviningsmän in på vår expedition, och undrar om vi har någon koll på hur man får tag på personen, hans ärende får inte längre plats i bokhyllan. Han hade varit där en enda gång på uppmaning av sin advokat (lång story), så det verkar som advokaten kan få dit honom sade jag.
Senare på dagen ringde polisen och berättade att han nu var delgiven, just när de satte sig i polisbilen för att åka ifrån oss, kom det ut larm om pågående inbrott i hans lägenhet, delgivningsmännen tyckte att eftersom de var på plats, så tog de larmet. Och "tänkte att det är väl bra om hans advokat vet att det är inbrott...". Så när han kom dit på advokatens uppmaning blev han delgiven.
Det fanns på den tiden en telefonkiosk ungefär halvvägs mellan vår expedition och där polisbilen stod parkerad....
I det fallet blev det problem med prioriteten på fordringar. Lånet stod på ett halvskumt finansbolag (troligen inblandade i svartmäklandet), och normalt räcker det med att skicka meddelanden till banker med vanlig post. Men det finansbolaget visade sig vara känt för att aldrig erkänna mottagande av dokument om de inte skickades med mottagningsbevis...
Nåväl vi lyckades stoppa en sådan kedja när bulvanen skulle sälja vidare, de klantade sig så vi kunde neka medlemsskap, och kedjan havererade. Och det kommer inte in någon månadsavgift. Där går man då direkt till förverkande av bostadsrätten utan påminnelser eller varningar.
Bulvanen lyckades hålla sig undan delgivning i 18 månader. En dag kommer polisens delgiviningsmän in på vår expedition, och undrar om vi har någon koll på hur man får tag på personen, hans ärende får inte längre plats i bokhyllan. Han hade varit där en enda gång på uppmaning av sin advokat (lång story), så det verkar som advokaten kan få dit honom sade jag.
Senare på dagen ringde polisen och berättade att han nu var delgiven, just när de satte sig i polisbilen för att åka ifrån oss, kom det ut larm om pågående inbrott i hans lägenhet, delgivningsmännen tyckte att eftersom de var på plats, så tog de larmet. Och "tänkte att det är väl bra om hans advokat vet att det är inbrott...". Så när han kom dit på advokatens uppmaning blev han delgiven.
Det fanns på den tiden en telefonkiosk ungefär halvvägs mellan vår expedition och där polisbilen stod parkerad....
I det fallet blev det problem med prioriteten på fordringar. Lånet stod på ett halvskumt finansbolag (troligen inblandade i svartmäklandet), och normalt räcker det med att skicka meddelanden till banker med vanlig post. Men det finansbolaget visade sig vara känt för att aldrig erkänna mottagande av dokument om de inte skickades med mottagningsbevis...
Det var inte rättvist sagt. Vi visste ju inget förrän efter åtta månader. Eller skulle vi ringt byrån en gång i månaden och frågat om alla betalat sin avgift. Det ligger väl i så fall på byrån att meddela oss. Eller?A AG A skrev:
Visserligen dåligt att styrelsen inte har koll på hur detta ska hanteras eftersom det är en ganska vanlig sak som måste hanteras av alla föreningar. Det är väl bara att hoppas att ekonomibyrån har bättre koll och har meddelat banken enligt ovanA asa-nesse skrev:
Men nu har både ni och ekonomibyrån lärt er något nytt och förmodligen till en kostnad av 7-8 månadsavgifter. Det kunde varit mycket värre!
Fast en firma som sköter ekonomisk förvaltning av bostadsrättsföreningar skall ha koll på det där. Antingen ingår det i uppdraget att skicka varning till resp. bank, eller att meddela uppdragsgivaren att medlem X inte har betalt sin avgift, så får föreningen agera (beroende på hur uppdraget ser ut, så är det inte självklart att ekonomibyrån har tillgång till registret över pantförskrivningar).
Min åsikt är att ni klantat er båda två! Den professionella ekonomibyrån borde haft koll på detta och meddelat er så snart det började se illa ut. Men ni som styrelse bör också kontinuerligt bevaka att det inte börjar byggas upp avgiftsskulder.A asa-nesse skrev:
Vi har exempelvis en stående punkt på varje styrelsemöte där eventuellt förfallna skuldposter behandlas och åtgärder vidtas om det finns anledning att tro att skulden beror på annat än "tillfälligt slarv", exempelvis i samband med att en bostadsrätt överlåtes.
Fast när jag funderar på det. "Ekonomibyrå" kan ju betyda rätt olika saker. Är det ex. bara ren bokföring, så är det inte självklart att de skall övervaka vad som kommer in. Men ekonomisk förvaltning, skulle jag påstå bör inkludera både utskick av avgiftsavier och kontroll att de betalas.
Fast har man så "begränsat" avtal bör man nog fundera på om det är rätt form av avtal. Jag tycker det nog är rätt självklart att avtalet med "ekonomibyrån" ska innefatta att de reagerar om någon börjar släpa efter med avgiften. Speciellt i så grava fall som vid åtta månaders skuld.H hempularen skrev: