Friköp av mark

[Liburn Shala]

Hej,

i vår förening vill vi friköpa marken eftersom vi tror att vi får ett pris som är på halva marknadsvärdet av staden. Frågan som föranleds är om vi skall dela upp det lånet i splittrade lån så att varje enskild boende kan utnyttja ränteavdraget och eller göra ett kapitaltillskott för att undvika högre årsavgift.

någon med sådana erfarenheter som kan ge tips eller råd?

 

[martin.sveg]

Hej,

i vår förening vill vi friköpa marken eftersom vi tror att vi får ett pris som är på halva marknadsvärdet av staden. Frågan som föranleds är om vi skall dela upp det lånet i splittrade lån så att varje enskild boende kan utnyttja ränteavdraget och eller göra ett kapitaltillskott för att undvika högre årsavgift.

någon med sådana erfarenheter som kan ge tips eller råd?

Ni ska tänka på att marknaden i stort har varit ganska dum och inte tagit hänsyn till om föreningen äger marken eller ej. Endast avgiften till föreningen har varit prispåverkande. På det sättet är det bra att tomträttsavgälderna nu går upp kraftigt, vilket leder till att avgifterna till föreningarna måste höjas. Det i sin tur borde innebära att de som inte äger sin mark får mindre betalt för sina bostäder, och de som äger sin mark får bättre betalt. Kapitaltillskott är bra då det inte bygger lån eller kräver avgiftshöjningar, men det är inte säkert att hela kapitaltillskottet går att få ut i ökat värde vid en försäljning, framförallt för att värdet i att äga marken inte har värderats korrekt tidigare och inte ännu har fått fullt utslag i prissättningen. I grunden borde tomträttsavgälderna vara ännu högre.

 

[Claes Sörmland]

Jag förstår inte juridiken. Hur fungerar upplägget med "splittrade lån". Tänker ni göra medlemmarna i föreningen till ägare av själva fastigheten och inte föreningen?

Jag håller med om att det är bättre att ha privata banklån än att föreningen lånar. Föreningen kan ju inte göra ränteavdrag.

 

[Liburn Shala]

Jag förstår inte juridiken. Hur fungerar upplägget med "splittrade lån". Tänker ni göra medlemmarna i föreningen till ägare av själva fastigheten och inte föreningen?

jag har förstått att medlem o förening kan komma överens (bindande avtal) om att betala in sin andel av lånet enligt andelstalet o slipper därmed betala årsavgift för den delen av lånet de därmed betalat in. Om medlemmen i sin tu väljer att låna för att betala får hen utnyttja ränteavdraget därmed.

 

[Claes Sörmland]

jag har förstått att medlem o förening kan komma överens (bindande avtal) om att betala in sin andel av lånet enligt andelstalet o slipper därmed betala årsavgift för den delen av lånet de därmed betalat in. Om medlemmen i sin tu väljer att låna för att betala får hen utnyttja ränteavdraget därmed.

Nytt för mig. Kapitaltillskott har jag ju hört talas om.

Hur fungerar detta vid överlåtelse av en bostadsrätt?

 

[Liburn Shala]

Ni ska tänka på att marknaden i stort har varit ganska dum och inte tagit hänsyn till om föreningen äger marken eller ej. Endast avgiften till föreningen har varit prispåverkande. På det sättet är det bra att tomträttsavgälderna nu går upp kraftigt, vilket leder till att avgifterna till föreningarna måste höjas. Det i sin tur borde innebära att de som inte äger sin mark får mindre betalt för sina bostäder, och de som äger sin mark får bättre betalt. Kapitaltillskott är bra då det inte bygger lån eller kräver avgiftshöjningar, men det är inte säkert att hela kapitaltillskottet går att få ut i ökat värde vid en försäljning, framförallt för att värdet i att äga marken inte har värderats korrekt tidigare och inte ännu har fått fullt utslag i prissättningen. I grunden borde tomträttsavgälderna vara ännu högre.

En tomt i motsvarande storlek enligt marknadspris är långt över det medlemmarna köper. I ett längre perspektiv, om man omvandlar föreningen till villor/radhus (brf radhus/fristående idag) så behöver de enbart betala för lagfarten. En värdering därmed kan ge ett mycket högre markvärde/tomtvärde.

 

[Liburn Shala]

Nytt för mig. Kapitaltillskott har jag ju hört talas om.

Hur fungerar detta vid överlåtelse av en bostadsrätt?

Avtalet som ingåtts mellan föreningen och den säljande medlemmen överlåts också. Splittrande lån tillåter detta har jag förstått. Ett vanligt kapitaltillskott måste godkännas av hyresnämnden efter 2/3 delars majoritet av deltagande på en stämma - då menat att kapitaltillskott blir tvingande för alla medlemmar. Splittrande tillåter enskilda ”kapitaltillskott” i individuella avtal.

 

[Claes Sörmland]

Avtalet som ingåtts mellan föreningen och den säljande medlemmen överlåts också. Splittrande lån tillåter detta har jag förstått. Ett vanligt kapitaltillskott måste godkännas av hyresnämnden efter 2/3 delars majoritet av deltagande på en stämma - då menat att kapitaltillskott blir tvingande för alla medlemmar. Splittrande tillåter enskilda ”kapitaltillskott” i individuella avtal.

Spännande!

 

[Anders99999999]

ligger inte tråden under fel kategori?

 

[Liburn Shala]

ligger inte tråden under fel kategori?

Ny här. Var ska den ligga?

 

[Anders99999999]

Ny här. Var ska den ligga?

Vet ej.

 

[Ossian K Olsson]

Jag förstår inte juridiken. Hur fungerar upplägget med "splittrade lån". Tänker ni göra medlemmarna i föreningen till ägare av själva fastigheten och inte föreningen?

Jag håller med om att det är bättre att ha privata banklån än att föreningen lånar. Föreningen kan ju inte göra ränteavdrag.

Detta är ett förfarande som även används vid tex utbyggnad av balkonger. Jag har iaf sett några lägenheter som har ”obligatoriskts balkongtillägg” där de medlemmar som valde att inte betala in ett kapitaltillskott till föreningen ist fick avbetalningen på avgiften.

MEN, gällande kapitaltillskott för att göra investeringar så ska man ha i åtanken att det kan vara svårt att få med sig medlemmarna på detta då medlemmarnas banker inte alltid godkänner höjda lån pga kapitaltillskott. Sen, i de räkneexempel jag har sett från en stabil förening som ville köpa loss marken så fick föreningen lägre ränta än en genomsnittlig medlem (ink ränteavdrag) pga större lån och högre säkerhet.

 

[hempularen]

Upplägget med olika kapitaltillskott från medlemmarna. Att alltså vissa betalar direkt. Andra får istället högre månadsavgift. Är inte bara att köra, det kräver en del komplicerad formalia. Gör man fel så kan följderna bli katastrofala (styrelsemedlemmarna kan bli personligen betalningsskyldiga för alltihop).

 

[Liburn Shala]

Upplägget med olika kapitaltillskott från medlemmarna. Att alltså vissa betalar direkt. Andra får istället högre månadsavgift. Är inte bara att köra, det kräver en del komplicerad formalia. Gör man fel så kan följderna bli katastrofala (styrelsemedlemmarna kan bli personligen betalningsskyldiga för alltihop).

vilka formalia tänker du på? För bår del är det nog långt dit, men är ett alternativ.

 

[hempularen]

Jag har dålig koll på hur man gör det. Men jag har hört om en lösning där man tar fram olika andelstal för lånet resp. själva bostadsrättsföreningen. Lite som att starta en ny förening. Där finns möjliga falluckor man behöver ha koll på. Ändringar av andelstalen kan lösa ut reavinstbeskattning för medlemmarna (även för medlemmar som inte berörs av ändringen).