Blandare, föreningens ansvar.

[TypRätt]

Saxar detta rakt av från en artikel i SvD.
”
Avgörande om vattenskada
Duschblandaren hade krånglat en tid, och plötsligt gick den sönder. Vatten vällde ut i bostadsrätten. Det tog drygt en kvart innan den boende hittade och stängde huvudkranen i källaren, och lägenhetens vattenskador blev mycket omfattande.

Föreningen tog på sig kostnaderna för att torka trossbotten, men inte kostnaderna för nya ytskikt i lägenheten. Man menade att den söndriga duschblandaren inte hörde till vattenledningen som föreningen har ansvar för.

Samtidigt vägrades den boende ersättning från sitt eget försäkringsbolag som hävdade att även en söndrig duschblandare räknas som vattenledningsskada.

I veckan berättade branschorganisationen Bostadsrätterna att frågan nu har prövats av jurister i den rådgivande Bostadsrättsnämnden. Tolkningen är att en duschblandare hör till husets trycksatta vattenledning och att föreningen därför bör bör stå även för kostnaden att återställa lägenhetens inre.”

En intressant bedömning, då det känns drygt att föreningen ska vara ansvarig för något den inte installerat eller löpande kan bedöma skicket på. Gissar att det samma gäller även om den boende låtit installera något billigt från tex Wish.

 

[Claes Sörmland]

Så är det men inte oväntat om man kan sin bostadsrättslag. Den vanliga uppdelningen av ansvaret för inre och yttre underhåll mellan bostadsrättshavare och föreningen gäller ju inte vid vattenledningsskada.

Föreningen är alltid ansvarig för att massa tekniska saker som man inte har valt att installera. Det är hela upplägget med bostadsrätter även om en och annan grinig styrelse kan tro något annat. Uppdraget i styrelsen är fastighetsförvaltning, d v s att ordna med att laga det som elementen och människor bryter ned och förstör. det handlar alltså inte främst om att bestämma över andra människor vilken en och annan styrelse tycks tro av trådarna här på BH att döma. Välj in pragmatiska och lösningsorienterade människor som gillar fastighetsförvaltning (= att laga det andra sabbar) i styrelsen. Undvik de som vill hålla på med sociala maktspel och diskussioner om "rättvisa".

Vi diskuterade detta fall tidigare:

https://www.byggahus.se/forum/threa...talar-vattenskadan.483174/page-2#post-5159774

 

[TypRätt]

Så är det men inte oväntat om man kan sin bostadsrättslag. Den vanliga uppdelningen av ansvaret för inre och yttre underhåll mellan bostadsrättshavare och föreningen gäller ju inte vid vattenledningsskada.

Föreningen är alltid ansvarig för att massa tekniska saker som man inte har valt att installera. Det är hela upplägget med bostadsrätter även om en och annan grinig styrelse kan tro något annat. Uppdraget i styrelsen är fastighetsförvaltning, d v s att ordna med att laga det som elementen och människor bryter ned och förstör. det handlar alltså inte främst om att bestämma över andra människor vilken en och annan styrelse tycks tro av trådarna här på BH att döma. Välj in pragmatiska och lösningsorienterade människor som gillar fastighetsförvaltning (= att laga det andra sabbar) i styrelsen. Undvik de som vill hålla på med sociala maktspel och diskussioner om "rättvisa".

Vi diskuterade detta fall tidigare:

[länk]

Ja det är väl egentligen gränsdragningen och kostnadsfördelningen jag ställer mig mest tveksam till (åsikt, inte lagtolkning). Att föreningen ansvarar för stammar och de kostnader som problem där av medför är ju helt rimligt även enligt mitt tyckande men just efter som innehavaren av lägenheten kan installera vilket junk den behagar känns det inte så kul att föreningen ska bära kostnaderna för dessa dåliga beslut. Jag förutsätter här att föreningen inte har lagligt stöd för att ställa krav om fabrikat och installation av säkervatten certifierad fackman på deras anläggning?

 

[Claes Sörmland]

Ja det är väl egentligen gränsdragningen och kostnadsfördelningen jag ställer mig mest tveksam till (åsikt, inte lagtolkning). Att föreningen ansvarar för stammar och de kostnader som problem där av medför är ju helt rimligt även enligt mitt tyckande men just efter som innehavaren av lägenheten kan installera vilket junk den behagar känns det inte så kul att föreningen ska bära kostnaderna för dessa dåliga beslut. Jag förutsätter här att föreningen inte har lagligt stöd för att ställa krav om fabrikat och installation av säkervatten certifierad fackman på deras anläggning?

Ja det kan känns konstigt det där med att föreningen ska betala för hela vattenledningsskadan då den s a s kan "orsakas" av medlemmen. Men det är här tanken går fel, rent juridiskt är detta redan löst för orsakar bostadsrättshavaren skadan av vårdslöshet eller försummelse så står föreningen inte för reparationen av vattenledningsskadan. Sen kanske man kan tycka att kraven för att visa på vårdslöshet eller försummelse är för högt ställda, och om man inte installerar FMM blandare och istället IKEA-blandare så är man redan där. Men det blir ett lite orimligt sätt att tänka. I fallet i trådstart verkar ju bostadsrättshavaren ha gjort allt korrekt och så fort som möjligt stängt av vattnet.

Föreningens styrelse ska ju ge tillstånd för installation eller ändring av ledningar för vatten och kan från 1 januari 2023 förena tillståndet med villkor. Jag antar att ett sådant villkor kan vara att tillståndet utförs av fackmässigt kanske t o m av företag anslutet till Säker vatten? Det kan nog inte vara att det måste vara just FMM-blandare som installeras. Jag förstår det också så att byte av en trasig blandare till en ny motsvarande är underhåll/reparation och inte installation eller ändring av ledningar och därmed kräver det inte tillstånd så det blir väl aldrig en styrelsefråga.

 

[Claes Sörmland]

Det finns ju en väldigt bra lösning för den som vill ha en striktare ansvarsfördelning av kostnaderna. Ägarlägenheter. Då uttaxeras bara det som krävs för underhåll av den samfällda gemensamhetsanläggningen och sin egen lägenhet står man själv för.

 

[TypRätt]

Ja det kan känns konstigt det där med att föreningen ska betala för hela vattenledningsskadan då den s a s kan "orsakas" av medlemmen. Men det är här tanken går fel, rent juridiskt är detta redan löst för orsakar bostadsrättshavaren skadan av vårdslöshet eller försummelse så står föreningen inte för reparationen av vattenledningsskadan. Sen kanske man kan tycka att kraven för att visa på vårdslöshet eller försummelse är för högt ställda, och om man inte installerar FMM blandare och istället IKEA-blandare så är man redan där. Men det blir ett lite orimligt sätt att tänka. I fallet i trådstart verkar ju bostadsrättshavaren ha gjort allt korrekt och så fort som möjligt stängt av vattnet.

Föreningens styrelse ska ju ge tillstånd för installation eller ändring av ledningar för vatten och kan från 1 januari 2023 förena tillståndet med villkor. Jag antar att ett sådant villkor kan vara att tillståndet utförs av fackmässigt kanske t o m av företag anslutet till Säker vatten? Det kan nog inte vara att det måste vara just FMM-blandare som installeras. Jag förstår det också så att byte av en trasig blandare till en ny motsvarande är underhåll/reparation och inte installation eller ändring av ledningar och därmed kräver det inte tillstånd så det blir väl aldrig en styrelsefråga.

Jag tror ju dock att man inte kan anses vara vårdslös eller försumlig bara för att man inte förstår att billigare produkter från tex no-brand Kina import har en större chans för att ha designbrister som gör att vid haveri finns det risk att vetten formligen sprutar rakt ut. Tror att om du frågar någon som aldrig tänkt i dessa banor så tror de möjligen att den kanske droppar lite efter något år eller att den blir trög i kranen inte att man står med större risk att ha översvämning i hela lägenheten.
Tror väl tyvärr att det största problemet är om försäkringsbolagen inte delar samma bedömning om ansvarsfördelning så att man står med höga kostnader och något som blir en utdragen tvist.

 

[TypRätt]

Det finns ju en väldigt bra lösning för den som vill ha en striktare ansvarsfördelning av kostnaderna. Ägarlägenheter. Då uttaxeras bara det som krävs för underhåll av den samfällda gemensamhetsanläggningen och sin egen lägenhet står man själv för.

Mja eller att man skrev om så att föreningen äger rör till den plats de kommer ut ur väggen, där efter är det lägenhetsinnehavarens ansvar om den kopplar på något på dessa rör och konsekvensen där av. Att varje lägenhet uppfyller OVK kunde också ligga på lägenhetsinnehavaren dvs föreningen ordnar med samordning för att dra ner kostnaderna (ungefär som vid indragning av fiber, eller bygglov för inglasning) men det är upp till respektive lägenhetsinnehavare att se till att de blir godkända och straffavgifter om så inte är fallet kommer direkt till innehavaren. Föreningen skulle äga fläktar och rör för att skapa möjligheten men det är upp till varje lägenhet att vid renovering se till att det är fullgod ventilation enligt gällande regler. Vid överträdelser mot gällande regler (tex sätta in spiskåpa med fläkt, där systemet inte är avsett för detta) kan föreningen tillåtas koppla bort lägenheten tills problemet åtgärdats. Men det är möjligt att en hårdragning av detta och applicering på flera områden enbart skulle resultera i en hårfin skillnad mellan en BRF och ägarlägenhet med gemensamhetsanläggningar.

 

[Claes Sörmland]

Tror väl tyvärr att det största problemet är om försäkringsbolagen inte delar samma bedömning om ansvarsfördelning så att man står med höga kostnader och något som blir en utdragen tvist.

Det blir ju tråkigt om försäkringsmarknaden inte erbjuder försäkringsskydd mot vattenledningsskador för BRFerna.

 

[hempularen]

Det som jag tycker är mest förvånande här, är att det blir en vattenskada av en läcka inom badrummet. Allt vatten borde lätt ledas ut via golvbrunnen. Och alla ytor skall tåla att det kommer vatten.

Annars var jag också i tron att blandaren ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Det som är lite speciellt med just tappvatten, är att bostadsrättslagen ställer ett totalansvar för tappvattenledningar mot föreningen. Om det ex. blir en vattenskada från en avloppsstam eller värmeledning, så är inte föreningen ansvarig för mer än skadan på byggnaden, bostadsrättsinnehavaren får stå för skador på sitt ytskikt, även om det helt solklart är "föreningens rör" som läcker. Men är det en tappvattenledning så ligger ansvaret för hela skadan på föreningen (fast jag trodde att det bara gällde tappvatten i stamledningar).

Sedan kompliceras det hela av att föreningens försäkringsbolag ofta har samma försäkringsvillkor för en bostadsrätts byggnad som för en hyreshus byggnad. Och därför ersätter även ytskikt hos medlemmen.

 

[Claes Sörmland]

Mja eller att man skrev om så att föreningen äger rör till den plats de kommer ut ur väggen, där efter är det lägenhetsinnehavarens ansvar om den kopplar på något på dessa rör och konsekvensen där av. Att varje lägenhet uppfyller OVK kunde också ligga på lägenhetsinnehavaren dvs föreningen ordnar med samordning för att dra ner kostnaderna (ungefär som vid indragning av fiber, eller bygglov för inglasning) men det är upp till respektive lägenhetsinnehavare att se till att de blir godkända och straffavgifter om så inte är fallet kommer direkt till innehavaren. Föreningen skulle äga fläktar och rör för att skapa möjligheten men det är upp till varje lägenhet att vid renovering se till att det är fullgod ventilation enligt gällande regler. Vid överträdelser mot gällande regler (tex sätta in spiskåpa med fläkt, där systemet inte är avsett för detta) kan föreningen tillåtas koppla bort lägenheten tills problemet åtgärdats. Men det är möjligt att en hårdragning av detta och applicering på flera områden enbart skulle resultera i en hårfin skillnad mellan en BRF och ägarlägenhet med gemensamhetsanläggningar.

Ja man kan tänka sig andra gränsdragningar vad gäller underhållsansvaret än vad som lagstiftning och praxis har utvecklat. Men jag tror det är 100 år för sent för att ändra på det nu om jag ska vara ärlig.

Finns mer frihet att göra detta inom ramen för äganderättslägenheter där vi har att göra med olika fastigheter och GA. Vad gäller OVKn så hamnar väl den på den enskilde fastighetsägarens ansvar, alltså på lägenhetsägaren. Sen löser man det ansvaret genom att ett gemensamt fläktsystem förvaltas som ett GA som den enskilde lägenhetsägaren har en rätt att nyttja (men inte skada).

Just "ägande" är en knepig term i dessa sammanhang. Utan att bli för filosofisk så ägs väl i princip hela byggnaden, inklusive lägenheternas inre (utom lösöre) som fast egendom av BRFen. Följer av jordabalken. Sen upplåter föreningen bostadsrätter inom sin fasta egendoms byggnad som ger en viss brukanderätt och ett visst underhållsansvar, d v s ganska mycket eget bestämmande för bostadsrättshavaren. Jag förstår det som att man köper och säljer bostadsrätten som är länkad till en viss lägenhet och inte själva lägenheten i dess fysiska existens.

 

[engs]

Mja eller att man skrev om så att föreningen äger rör till den plats de kommer ut ur väggen, där efter är det lägenhetsinnehavarens ansvar om den kopplar på något på dessa rör och konsekvensen där av.

I sådana fall där ansvaret övergår, eller snarare oavsett ansvarsfrågan, borde man inte ha ballofixer på allt sådant i en bostadsrätt?

Annars måste man ju stänga av för alla bara för att rengöra lite kalk i blandaren eller byta packningar, och som i detta fall springa ner och hitta en huvudkran isf att snabbt stäng av en ballofix eller två.
Besvärligt om det inte är utanpåliggande visserligen.

 

[Hammarskallen]

Så om man har en läckande kran, kan man begära att föreningen står för bytet?

 

[Claes Sörmland]

Annars var jag också i tron att blandaren ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Underhållsansvaret för blandaren ligger väl nästan alltid på bostadrättshavaren eftersom de flesta stadgar drar gränsen mellan det inre och yttre underhållet av tappvattenledningarna när de blir synliga i lägenhetens inre eller när de grenar av och enbart betjänar en lägenhet.

Men ansvaret för att reparera efter vattenledningsskada ligger ju i sin helhet på föreningen så det trumfar det vanliga underhållsansvaret. Men bara till en grundstandard, det är ju inte så att bostadsrättshavaren får några lyxytskikt.

 

[Foxpaint]

I vår förening så har vi avstängningskranar i fördelarskåpen som finns i varje lägenhet, det är en "nybyggnation" från 2014 (när slutar något att vara nytt/nybyggt?)
Men jag undrar hur många av medlemmarna som vet om eller tänker på att dom finns där?

Även jag levde i tron att det är på medlemmens ansvar... Men det är bra, man ska lära sig något varje dag