Köpa totalrenoverat 70-tals hus på platta
Hej,
Vi ska på visning av ett hus byggt -77 imorgon. Huset står på platta på mark, vilket jag insett är en risk. Oftast inte ett problem... "Om det klarat sig i 40 år så klarar det sig i 40 år till".
Grejen är den att nedervåningen är totalrenoverad ifjol från grunden och upp, och via omvägar har jag fått reda på att det gjorts pga fuktskador. Det har alltså inte klarat sig från fukt utan det har blivit ett problem, hur länge vet jag inte då det var en änka som bodde där och som jag förstått det har hennes barn tagit över huset, renoverat det och ska nu sälja det.
Än vet jag inte om det är gjort av hantverkare eller om dom gjort jobbet själva (skulle väl tro att man anlitat hantverkare), men jag vet inte heller hur man gjort renoveringen. Ska fråga om det på visningen imorgon.
Min fråga egentligen bara för att stilla viss oro - Finns det så pass bra praxis för hur man på ett seriöst sätt åtgärdar dessa fel vid en sån totalrenovering att det inte finns någon direkt risk att problemet dyker upp igen? Eller byter man bara ut materialet och skjuter problemet framför sig tills det dyker upp igen eftersom omständigheterna (markfukt osv) finns kvar?
Är total novis på dessa frågor och vill inte köpa en tickande tidsbomb, men om det finns så bra praxis som man "alltid" gör i såna här fall att man inte behöver oroa sig? Isåfall känns det ju tryggare med ett f.d. problemhus som åtgärdats på ett modernt och korrekt sätt jämfört med att köpa ett hus i originalutförande som kan få problem när som helst.
Vi ska på visning av ett hus byggt -77 imorgon. Huset står på platta på mark, vilket jag insett är en risk. Oftast inte ett problem... "Om det klarat sig i 40 år så klarar det sig i 40 år till".
Grejen är den att nedervåningen är totalrenoverad ifjol från grunden och upp, och via omvägar har jag fått reda på att det gjorts pga fuktskador. Det har alltså inte klarat sig från fukt utan det har blivit ett problem, hur länge vet jag inte då det var en änka som bodde där och som jag förstått det har hennes barn tagit över huset, renoverat det och ska nu sälja det.
Än vet jag inte om det är gjort av hantverkare eller om dom gjort jobbet själva (skulle väl tro att man anlitat hantverkare), men jag vet inte heller hur man gjort renoveringen. Ska fråga om det på visningen imorgon.
Min fråga egentligen bara för att stilla viss oro - Finns det så pass bra praxis för hur man på ett seriöst sätt åtgärdar dessa fel vid en sån totalrenovering att det inte finns någon direkt risk att problemet dyker upp igen? Eller byter man bara ut materialet och skjuter problemet framför sig tills det dyker upp igen eftersom omständigheterna (markfukt osv) finns kvar?
Är total novis på dessa frågor och vill inte köpa en tickande tidsbomb, men om det finns så bra praxis som man "alltid" gör i såna här fall att man inte behöver oroa sig? Isåfall känns det ju tryggare med ett f.d. problemhus som åtgärdats på ett modernt och korrekt sätt jämfört med att köpa ett hus i originalutförande som kan få problem när som helst.
Några spontana tankar.
Vad har renoverats. Vilka rum, husdelar har renoverats och på vilket sätt.
Tomten, utseende och hur huset är beläget på tomten. Lutar marken från huset på alla sidor?
Hur lutar marken utanför tomten, finns risk att vatten rinner in på tomten?
från huset och tomten?
Hur högt över marken ligger golvet?
Hur hög är betongsockeln över markytan och hur stort är avståndet mellan träfasaden och marken?
Ventilation, självdrag från våtrum eller med frånluftfläkt eller annat? Hur kommer ersättningsluft in i rummen?
Isolering under betongplattan, under hela huset eller bara i randzonen närmast ytterväggarna? Isolertjocklek i väggar och tak, u-värden.
Värmesystem. Direktel, vattenburen el, panna med skorsten, öppen spis eller kamin?
Vinden, kolla efter fuktskador. Finns fuktspärr under isoleringen? hur tjock är isoleringen på vinden.
Yttertak. Papp, betongpannor eller tegelpannor. Status på Hängrännor, stuprör och fönsterbleck.
El. Årlig förbrukning. Jordade uttag. Uttag utomhus.
Fönster typ, 2- eller 3-glas. Prova att öppna några. Är de sidohängda på lyftgångjärn eller modernare. Utvändigt aluminiumbeklädda? Persienner eller annan solavskärmning?
Våtrum. Hur ser de ut, golv med lutning mot brunn. Utanpåliggande rör eller väggdragna? Finns utanpåliggande rör under dusch som kan läcka?
Lycka till !
Vad har renoverats. Vilka rum, husdelar har renoverats och på vilket sätt.
Tomten, utseende och hur huset är beläget på tomten. Lutar marken från huset på alla sidor?
Hur lutar marken utanför tomten, finns risk att vatten rinner in på tomten?
från huset och tomten?
Hur högt över marken ligger golvet?
Hur hög är betongsockeln över markytan och hur stort är avståndet mellan träfasaden och marken?
Ventilation, självdrag från våtrum eller med frånluftfläkt eller annat? Hur kommer ersättningsluft in i rummen?
Isolering under betongplattan, under hela huset eller bara i randzonen närmast ytterväggarna? Isolertjocklek i väggar och tak, u-värden.
Värmesystem. Direktel, vattenburen el, panna med skorsten, öppen spis eller kamin?
Vinden, kolla efter fuktskador. Finns fuktspärr under isoleringen? hur tjock är isoleringen på vinden.
Yttertak. Papp, betongpannor eller tegelpannor. Status på Hängrännor, stuprör och fönsterbleck.
El. Årlig förbrukning. Jordade uttag. Uttag utomhus.
Fönster typ, 2- eller 3-glas. Prova att öppna några. Är de sidohängda på lyftgångjärn eller modernare. Utvändigt aluminiumbeklädda? Persienner eller annan solavskärmning?
Våtrum. Hur ser de ut, golv med lutning mot brunn. Utanpåliggande rör eller väggdragna? Finns utanpåliggande rör under dusch som kan läcka?
Lycka till !
Redigerat:
Tackar för bra kommentarer! Får kolla lite på det.J Jochi skrev:
Hela bottenvåningen är som sagt renoverad "från grunden och upp", vet inte om man rivit ut väggar också för att komma åt fukt men allt ser nytt ut på den våningen, i varenda vrå (bortsett från garaget som dock har golvbrunn).
Tomten ligger längst ner på backen på den gatan, med 4 hus ovanför. Den är dock belägen med en slänt på baksidan och det ser ut att luta en del ut från tomten i två väderstreck, ser inte ut att vara nän jättebrant lutning in från grannen ovanförs hus men klart att det finns visst lut i och med att det huset ligger ovan.
Svårt att säga höjd ovanför mark och så, man går in på en brotrappa med 3 steg och då är man i golvhöjd i hallen så att säga. Sockeln ser väl ut att vara en 25-30cm ovanför på bilderna, men väldigt svårt att gissa då det mest är buskar runt hela huset.
Övriga saker känns väl som sånt som gäller att ha koll på oavsett husgrund, givetvis får man köra en djupare besiktning innan man skriver på nåt men vore intressant att veta om just grunden med den historian av fuktskada skulle vara grund (no pun intended) till att redan nu hålla sig undan.
Ett sätt att hantera fukt i plattan är ventilerade golv, tex Nivell. Det tar inte bort fukten ur betongplattan, men ser till att fukten inte vandrar vidare upp i trägolvet.
I 70-talshus förekommer tryckimpregnerade syllar, som när de blir fuktiga kan börja avge kemikalier och lukta. Värt att kolla upp!
I 70-talshus förekommer tryckimpregnerade syllar, som när de blir fuktiga kan börja avge kemikalier och lukta. Värt att kolla upp!
Ja det låter väl logiskt egentligen, fukten kommer alltid finnas men frågan är om den orsakar problem. Har förstått att det funnits varianter med plast under syllarna och sen isolering och golv, och varianter med bara syllarna direkt på plattan och ingen isolering, och även där de tryckade syllarna gjutits in i plattan och därför inte går att byta.M mrsnhp skrev:
Vad jag förstått är väl egentligen att antingen river man upp, lägger ny plast och isolering och byter virke och gör vad man kan och då borde problemen hållas borta, eller så kör man ventilerade golv.
Min känsla är att om man bara rivit upp och lagt ny plast/isolering osv dvs gjort saker och ting ungefär som man gjorde förr så kommer problemen komma tillbaka, men har man riggat ventilerat golv så borde det vara säkrare. Frågan är väl om den första varianten har förfinats så pass mycket genom åren att man hittat sätt att göra det i stort sett riskfritt. Annars känns det ju som en garant för att få problem igen eftersom det redan hänt en gång...
Såg att det fanns nån slags lucka i ett förråd på golvet, antagligen för att kunna mäta fuktnivå och så. Kanske får öppna där och kolla om det är ventilerat eller ligger massa isolering.
Fråga mäklaren, som borde kunna svara på hur det är gjort eller om det tex är Nivell-golv eller platonmatta mellan betong och trägolv. Om inte annat kan mäklaren fråga säljarna. Rent generellt ska man alltid ställa massor med frågor till mäklaren. Många är alldeles för fega med det. Vi brukade ”intervjua” mäklarna tills dom fick köra ut oss för att de skulle till nästa visning Mäklare som gör sitt jobb rätt brukar veta en hel del om objektet eller åtminstone ta reda på saker och återkomma efter visningen.
Det svåra är om det är dödsbo i befintligt skick där säljaren inte vet så mycket om objektet, men om säljarna själva har renoverat ska dom ju kunna berätta hur dom har gjort.
Mäklare som gör sitt jobb rätt brukar veta en hel del om objektet eller åtminstone ta reda på saker och återkomma efter visningen. Det svåra är om det är dödsbo i befintligt skick där säljaren inte vet så mycket om objektet, men om säljarna själva har renoverat ska dom ju kunna berätta hur dom har gjort.
Platonmattan såg ju inte ut att vara direkt nåt 70-tals-påfund utan det känns ju som en rätt ny grej just för att komma åt de problem man annars kan få. Kan man räkna med att om man lagt Platonmatta och isolering så bör det vara problemfritt jämfört med hur det normalt sett gjordes på 70-talet?M mrsnhp skrev:Fråga mäklaren, som borde kunna svara på hur det är gjort eller om det tex är Nivell-golv eller platonmatta mellan betong och trägolv. Om inte annat kan mäklaren fråga säljarna. Rent generellt ska man alltid ställa massor med frågor till mäklaren. Många är alldeles för fega med det. Vi brukade ”intervjua” mäklarna tills dom fick köra ut oss för att de skulle till nästa visning
Det svåra är om det är dödsbo i befintligt skick där säljaren inte vet så mycket om objektet, men om säljarna själva har renoverat ska dom ju kunna berätta hur dom har gjort.
Ska fråga järnet om hur dom har gjort och se till att få info om det, frågan är bara hur jag avgör om det dom har gjort är tillräckligt bra för att jag ska känna mig trygg
Ta reda på hur grundläggningen är gjord. Finns isolering under plattan, är det uppreglat golv eller ligger golven direkt på plattan. Vad berodde fuktskadorna på, vart var det fuktskadat? Kan ju vara andra orsaker än fukt från plattan, rör, tätskikt badrum, tak som läcker etc...L Lidodido skrev:Platonmattan såg ju inte ut att vara direkt nåt 70-tals-påfund utan det känns ju som en rätt ny grej just för att komma åt de problem man annars kan få. Kan man räkna med att om man lagt Platonmatta och isolering så bör det vara problemfritt jämfört med hur det normalt sett gjordes på 70-talet?
Ska fråga järnet om hur dom har gjort och se till att få info om det, frågan är bara hur jag avgör om det dom har gjort är tillräckligt bra för att jag ska känna mig trygg
Var i landet är fastigheten? Hinner du fråga mäklaren på visningen och sedan återkomma på forumet med frågor om den specifika metoden innan objektet blir sålt? Det kan ju vara lättare att söka och googla också om du vet vad du ska söka påL Lidodido skrev:Platonmattan såg ju inte ut att vara direkt nåt 70-tals-påfund utan det känns ju som en rätt ny grej just för att komma åt de problem man annars kan få. Kan man räkna med att om man lagt Platonmatta och isolering så bör det vara problemfritt jämfört med hur det normalt sett gjordes på 70-talet?
Ska fråga järnet om hur dom har gjort och se till att få info om det, frågan är bara hur jag avgör om det dom har gjort är tillräckligt bra för att jag ska känna mig trygg
Tex platon har ändå funnits ett tag så någon här borde ha erfarenhet. Själv har jag bara haft hus med källare, så jag har bara läst på om golv med Nivell eller platonmatta i källare. Där skulle jag ha accepterat det om det redan var installerat, men vi har inte installerat det själva eftersom vi använder källaren som biyta.
Skulle tro att det är uppreglat och eventuellt isolerat snarare än att det ligger direkt på plattan. Frågan är väl om det finns någon variant som borde ge varningsflaggor. Golv direkt på plattan känns ju inte så hett, kan ju t.om jag konstatera som är lekman, men jag kan ju ha fel. Har läst att isolering gör att plattan blir kallare vilket innebär att den blir fuktigare vilket då ställer högre krav på att det är gjort rätt underifrån.T Tompafix skrev:
I början på 90 kollade jag på ett hus byggt på platta utan isolering inunder.
Plast ovanpå plattan.
Huset var byggt på en mindre sandås, kanske en meter hög. I anslutning till åsen en nedåt mot huset lutande backe.
För att vara säker anlitade jag en firma som borrade ett 100 mm hål i en garderob och utförde fuktmätning ovan plastskiktet i syll och isolering.
Var helt OK.
Bad honom mäta genom plasten mot
plattan. Det riktigt dröp där. Max fukthalt.
Frågade vad som händer när det med tiden trycks mängder av hål i plasten som ligger mellan syll och platta.
Svaret blev: Det har inte hänt än, men vad som sker inom typ 30 år kan ingen svara på.
Sanden fungerade tydligen som en tvättsvamp. Inget kapillärbrytande skikt, typ grus eller singel. Ingen dränering heller vad jag minns.
Jag köpte nuvarande hus i stället.
Står på en s k Ytonggrund, krypgrund.
Har för säkerhets skull satt i en avfuktare, som sällan går.
Personligen känns det tryggt för mig med krypgrund av något slag.
Därmed är inte alla hus byggt på platta fel eller ens en risk.
1972 byggdes många hus runt det som min far bodde i. Ett gammalt med torpargrund.
Det närmaste var byggt på platta utan isolering. Detta med en konstruktion att varmvatten fördes runt kring grunden utefter plattans kanter.
Vet inte om det var typ tidig varmgrund, eller frysskydd av nåt slag.
Däremot kommer jag ihåg den enorma mängden ved som gick åt varje år.
Hur status är i dag vet jag inte.
Plast ovanpå plattan.
Huset var byggt på en mindre sandås, kanske en meter hög. I anslutning till åsen en nedåt mot huset lutande backe.
För att vara säker anlitade jag en firma som borrade ett 100 mm hål i en garderob och utförde fuktmätning ovan plastskiktet i syll och isolering.
Var helt OK.
Bad honom mäta genom plasten mot
plattan. Det riktigt dröp där. Max fukthalt.
Frågade vad som händer när det med tiden trycks mängder av hål i plasten som ligger mellan syll och platta.
Svaret blev: Det har inte hänt än, men vad som sker inom typ 30 år kan ingen svara på.
Sanden fungerade tydligen som en tvättsvamp. Inget kapillärbrytande skikt, typ grus eller singel. Ingen dränering heller vad jag minns.
Jag köpte nuvarande hus i stället.
Står på en s k Ytonggrund, krypgrund.
Har för säkerhets skull satt i en avfuktare, som sällan går.
Personligen känns det tryggt för mig med krypgrund av något slag.
Därmed är inte alla hus byggt på platta fel eller ens en risk.
1972 byggdes många hus runt det som min far bodde i. Ett gammalt med torpargrund.
Det närmaste var byggt på platta utan isolering. Detta med en konstruktion att varmvatten fördes runt kring grunden utefter plattans kanter.
Vet inte om det var typ tidig varmgrund, eller frysskydd av nåt slag.
Däremot kommer jag ihåg den enorma mängden ved som gick åt varje år.
Hur status är i dag vet jag inte.
Västerbottens inland. Kommer nog ha hyfsat gott om tid, kåken har legat ute i 28 dagar med endast ett fåtal intressenter kvar men inga bud inkomna så jag gissar att även om ett bud kommer så har jag några dagars betänketid. Ska luska så mycket jag kan och sedan fråga här igenM mrsnhp skrev:Var i landet är fastigheten? Hinner du fråga mäklaren på visningen och sedan återkomma på forumet med frågor om den specifika metoden innan objektet blir sålt? Det kan ju vara lättare att söka och googla också om du vet vad du ska söka på
Själv har jag bara haft hus med källare, så jag har bara läst på om golv med Nivell eller platonmatta i källare. Där skulle jag ha accepterat det om det redan var installerat, men vi har inte installerat det själva eftersom vi använder källaren som biyta.
Är som sagt total novis och än om frågan kanske blir för löst ställd så hjälper det mig att greppa situationen och förstå vad man ska tänka på att man får fråga lite "i blindo". Begreppen Nivell och Platonmatta var helt främmande för mig så sent som igår så bara av att se hur snacket går gör att jag nog lättare kan göra en bedömning och samla på mig rätt information i samband med visningen, så jag tackar återigen för all input!
Som jag förstått det ett dödsbo som barnen renoverat upp och inte ska bo i själva. Vet inte varför dom renoverat istället för att bara sälja i befintligt skick men antagligen har dom väl bedömt att det blir för svårt att sälja ett sånt pass omfattande renoveringsobjekt. Eller att de haft planer att bo där själv men ångrat sig. Möjligt då att dom känt att den renovering de har gjort ändå medfört så pass stora risker i framtiden att det inte är värt att bo där själva, vilket så klart vore oroväckande...H Hybro skrev:
°M mrsnhp skrev:Fråga mäklaren, som borde kunna svara på hur det är gjort eller om det tex är Nivell-golv eller platonmatta mellan betong och trägolv. Om inte annat kan mäklaren fråga säljarna. Rent generellt ska man alltid ställa massor med frågor till mäklaren. Många är alldeles för fega med det. Vi brukade ”intervjua” mäklarna tills dom fick köra ut oss för att de skulle till nästa visning
Det svåra är om det är dödsbo i befintligt skick där säljaren inte vet så mycket om objektet, men om säljarna själva har renoverat ska dom ju kunna berätta hur dom har gjort.
Mäklaren vet inget om husets renovering, det gör ägaren/säljaren
°