Ingrepp i bärande konstruktion

[BirgitS]

Ställer mig frågande och fundersam kring detta. För det första, min fråga rörde huruvida spårningen utgjorde ett ”ingrepp i bärande konstruktion”. Jag uppfattar inte att jag fick något direkt svar på detta.

Låter väl som att personen inte är särskilt kunnig om byggnaders konstruktion, vilket ju är det vanligaste när det gäller folk som sitter i styrelsen.

 

[KycklingMos]

Tack för era svar! Ja, jag har ett underläge gällande kunskap i förhållande till styrelsen i min bostadsrättsförening.

Bästa vore så klart att ta in sakkunnig på hållfasthet. Min förhoppning är dock att de hantverkare jag ska anlita, kan lämna någon form av upplysning om denna spårning i betongväggen kan påverka konstruktionen. Vill helst slippa betala extra för att ta in någon form av expert inom området.

Utan att besitta någon sakkunskap inom området, men kan ett sådant ingrepp (att spåra för vattenrör i bärande betongvägg) påverka hållfastheten i konstruktionen? Läste någonstans att det numera är relativt vanligt vid åtminstone nybyggnationer att man döljer vattenrör genom att bygga in dem?

 

[hempularen]

Jag som amatör skulle inte våga gissa. Att ex. fräsa in elledningar är inget problem, det går att göra väldigt ytligt. Men rör i rör behöver gå rätt långt in i väggen, iallafall där de skall komma ut, efterssom böjradien på slangen är begränsad. När man lägger sådana i en trävägg används en speciell fixtur vid utgången ur väggen som böjer slangen 70mm in i väggen. Så jag antar att man iallafall där den skall komma ut behöver spåra in 70mm för att få rätt böjning av slangen. Men det finns alternativa lösningar där slangen aldrig kommer ut, den kopplas till en sorts "kopplingsdosa" inne i väggen. Då borde det gå att vara mer ytlig.

 

[Claes Sörmland]

Det typiska om det är problem att fräsa in i de befintliga väggarna är att bygga en skalvägg utanpå den gamla väggen. Tyvärr äter det ju golvyta så man får ta det onda med det goda i det fallet.

I lägenheten ingår vanligen intre väggar men inte ytterväggar. Önskar du spåra i lägenhetens ytterväggar så gör du alltså ett in grepp i bostadrättsföreningens byggnad utanför den lägenhet som du disponerar. D v s det är något du bara får göra på uppdrag av styrelsen, de måste övertygas om förträffligheten i åtgärden.

Förutom detta så behövs tillstånd för att ändra på rörens dragning från styrelsen. Detta gäller även tappvattenrör som ingår i din lägenhet och som du alltså har underhållsansvar för.

En juridiskt krånglig sak med att flytta utanpåliggande tappvattenrör till dold dragning är att det kan leda till att underhållsansvaret flyttas från dig som bostadsrättshavare till föreningen. Om detta problem uppstår beror på hur stadgarna är formulerade. En vanlig formulering av stadgarna resulterar i detta utfall och då måste man nästan som styrelse säga nej till din tillståndsansökan.

 

[KycklingMos]

Stort tack för svar! Inte hunnit fördjupa mig i ditt svar, men nu kommer några följdfrågor!

Det typiska om det är problem att fräsa in i de befintliga väggarna är att bygga en skalvägg utanpå den gamla väggen. Tyvärr äter det ju golvyta så man får ta det onda med det goda i det fallet .

Ja, en av entreprenörerna föreslog det. Precis som du skriver vill jag inte förlora golvyta.

I lägenheten ingår vanligen intre väggar men inte ytterväggar. Önskar du spåra i lägenhetens ytterväggar så gör du alltså ett in grepp i bostadrättsföreningens byggnad utanför den lägenhet som du disponerar. D v s det är något du bara får göra på uppdrag av styrelsen, de måste övertygas om förträffligheten i åtgärden.

I mitt fall skulle spårningen ske i inre väggar, men som är av betong och bärande. Det är därför jag befarar att det faller inom bostadsrättsföreningens regler gällande ”ingrepp i bärande konstruktion”. Jag har inte fått ett klart svar ännu (har inte ännu krävt detta heller). Det styrelsen gjort är att ”avråda” och ”…hoppas att jag respekterar detta”.

Förutom detta så behövs tillstånd för att ändra på rörens dragning från styrelsen. Detta gäller även tappvattenrör som ingår i din lägenhet och som du alltså har underhållsansvar för.

Ja, gissar att det är därför styrelsen ska tycka till om ritningar och byggplaner. I styrelsens ”avrådan” så påtalade de även att inspårade vattenrör kan försvåra reparation. Tycker det är en konstig invändning då ansvaret för dessa rör faller på mig som bostadsrättsinnehavare.

En juridiskt krånglig sak med att flytta utanpåliggande tappvattenrör till dold dragning är att det kan leda till att underhållsansvaret flyttas från dig som bostadsrättshavare till föreningen. Om detta problem uppstår beror på hur stadgarna är formulerade. En vanlig formulering av stadgarna resulterar i detta utfall och då måste man nästan som styrelse säga nej till din tillståndsansökan.

Tappvattenrör är det vattenrören i badrummet? Skulle det vara på det fallet som du beskriver så är det begripligt att styrelsen kommer invända.

 

[Claes Sörmland]

Stort tack för svar! Inte hunnit fördjupa mig i ditt svar, men nu kommer några följdfrågor!



Ja, en av entreprenörerna föreslog det. Precis som du skriver vill jag inte förlora golvyta.



I mitt fall skulle spårningen ske i inre väggar, men som är av betong och bärande. Det är därför jag befarar att det faller inom bostadsrättsföreningens regler gällande ”ingrepp i bärande konstruktion”. Jag har inte fått ett klart svar ännu (har inte ännu krävt detta heller). Det styrelsen gjort är att ”avråda” och ”…hoppas att jag respekterar detta”.



Ja, gissar att det är därför styrelsen ska tycka till om ritningar och byggplaner. I styrelsens ”avrådan” så påtalade de även att inspårade vattenrör kan försvåra reparation. Tycker det är en konstig invändning då ansvaret för dessa rör faller på mig som bostadsrättsinnehavare.



Tappvattenrör är det vattenrören i badrummet? Skulle det vara på det fallet som du beskriver så är det begripligt att styrelsen kommer invända.

I och med att det rör sig om innerväggar så är det en del av lägenheten som du disponerar och vars underhåll du ansvarar för. Det sparar en del juridiska märkligheter och precis som du skriver behöver du styrelsens tillstånd för ingrepp i bärande väggar. Fortfarande kan det finnas problem med att inbyggda ledningar kan falla under föreningens underhållsansvar om stadgarna är olyckligt formulerade (på ett standardsätt).

Då får du uppdra åt en konstruktör att ta fram en ritning på hur utförandet ska gå till för att inte äventyra byggnadens bärighet. Sen ansöker du med detta som underlag om tillstånd att få göra ingreppet hos styrelsen. De ska då i princip ge dig tillstånd på nästkommande styrelsemöte eftersom de inte kan visa att ingreppet orsakar skada för föreningen.

Tappvatten är ett lite mer formellt ord för varm- och kallvattnet i en byggnad.

 

[KycklingMos]

I och med att det rör sig om innerväggar så är det en del av lägenheten som du disponerar och vars underhåll du ansvarar för. Det sparar en del juridiska märkligheter och precis som du skriver behöver du styrelsens tillstånd för ingrepp i bärande väggar. Fortfarande kan det finnas problem med att inbyggda ledningar kan falla under föreningens underhållsansvar om stadgarna är olyckligt formulerade (på ett standardsätt).

Då får du uppdra åt en konstruktör att ta fram en ritning på hur utförandet ska gå till för att inte äventyra byggnadens bärighet. Sen ansöker du med detta som underlag om tillstånd att få göra ingreppet hos styrelsen. De ska då i princip ge dig tillstånd på nästkommande styrelsemöte eftersom de inte kan visa att ingreppet orsakar skada för föreningen.

Denna process är helt ny för mig, och tycker det är svårt att veta hur jag ska gå tillväga gentemot styrelse och entreprenör.

I offerten ingår att spåra in vattenrör, så det pris jag fått består även av detta arbete. Detta är dock inte godkänt ännu av styrelsen.

Skriver jag avtal med entreprenören, där detta arbete ingår, och styrelsen säger nej, så hamnar jag i en situation där jag;

1) Avstår att spåra in rör (Hur påverkar detta ett redan signerat avtal med entreprenör?
2) Överklagar styrelsens beslut (Vilket lär ta tid, och jag i praktiken inte kommer kunna spåra in rören).

Det underlag som jag behöver skicka till styrelsen för godkännande utgår jag skrivs av entreprenören (de är trots allt proffsen). Så detta borde ske efter att jag tecknat avtal med entreprenören? Utifrån en offert som bygger på ett presumtivt arbete?

 

[BirgitS]

1. Du kan skriva ett avtal med två alternativ, vad som gäller om det blir rör inuti väggen och vad som gäller om rör utanpå väggen. Det bör stå med till vilket datum du måste bestämma dig.

Jag skrev till styrelsen och bad om lov för vår badrumsrenovering och skickade med en beskrivning av vad som skulle göras med det som de har rätt att tycka något om. Eftersom de ville veta vilket företag som vi anlitade gick det inte att göra innan avtalet var påskrivet, men annars är det ju inget som hindrar att du ansöker under helgen. Det är inget som företagen brukar göra.

 

[KycklingMos]

1. Du kan skriva ett avtal med två alternativ, vad som gäller om det blir rör inuti väggen och vad som gäller om rör utanpå väggen. Det bör stå med till vilket datum du måste bestämma dig.

Ja, det skulle kunna vara ett alternativ.

Jag skrev till styrelsen och bad om lov för vår badrumsrenovering och skickade med en beskrivning av vad som skulle göras med det som de har rätt att tycka något om. Eftersom de ville veta vilket företag som vi anlitade gick det inte att göra innan avtalet var påskrivet, men annars är det ju inget som hindrar att du ansöker under helgen. Det är inget som företagen brukar göra.

Så i princip skrev du en ”önskelista” (i brist på bättre ord) men du fick inte beslut förrän du tecknat avtalet med entreprenören?

Min bostadsrättsförening anger följande ”För att få föreningens tillstånd att renovera badrummet, toaletten och andra våtutrymmen måste du skriftligt ange på vilket sätt du tänker renovera. Alltså omfattning, material mm och en ritning. Du ska också kunna ange vilka entreprenörer du tänker använda och att dessa kan lämna skriftliga garantier på att jobbet är utfört enligt senaste branschregler.”

Jag förstår inte riktigt hur jag som lekman ska kunna leverera detta? Lägg därtill att denna styrelse verkar vara väldigt ovillig till det mesta. Jag har inga sakkunskaper och risken är att jag med min okunnighet snarare försvårar renoveringen genom att ge styrelsen ännu fler skäl att sätta sig till motvärn.

Blir liksom moment 22. Antingen anlitar jag firma som levererar ritning, material och tillvägagångssätt (vilket ju förutsätter avtal med entreprenören) eller så skriver jag en avsiktsförklaring utan att ange allt de kräver, men kan ändå inte få något slutgiltigt beslut.

(ju mer jag tänker på det, desto mer irriterad blir jag att en massa människor ska tycka till om sådant som inte torde beröra dem).

 

[Claes Sörmland]

Du behöver inte styrelsens tillstånd för att generellt renovera badrum. Det som du behöver tillstånd till är vissa specifika åtgärder som listas i bostadsrättslagen och som ofta är en del av en badrumsrenovering:

1. Du behöver tillstånd att ändra på befintliga ledningar för vatten och avlopp, inklusive golvbrunnen.
2. Du behöver tillstånd för att ändra på ventilationen (kanske vill du ändra frånluftsventilens läge eller sänka taket så att ventilationen måste förlängas.
3. Du behöver tillstånd för att göra ingrepp i bärande vägg.

4. Om du ska ändra på en bärande konstruktion som en vägg så krävs också en bygganmälan till kommunens byggnadsnämnd och deras meddelade startbesked för åtgärden. I Stockholms stad krävs inte bygganmälan för att förlänga en ventilationskanal i en lägenhet men det kan krävas i kommuner som följer lagens formuleringar hårdare.

Normalt sett fungerar det så att du köper in tjänsten och företaget kan det här. De har kontakt med konstruktörer som tar fram ritningar som fungerar som underlag för styrelsen och eventuellt bygganmälan om det behövs. När du har alla ritningar och startbesked så skickar du de till styrelsen och begär formellt tillstånd. Styrelsen meddelar tillstånd på nästkommande styrelsemöte och sen drar arbetet igång.

Sen finns det mängder med oseriösa företag också som lurar in dig i ett avtal och sen menar att du som beställare har utlovat att det t ex går att spåra i väggarna. Sen säljer de på dig extratjänster för tiostusentals till hundratusentals kronor. Jag har tyvärr sett detta hända i den BRF som jag har insyn i.

Det gäller att släppa känslan att man som lägenhetsinnehavare inte har ansvar i en process som detta. Man själv sitter med allt ansvar och får läsa på. Klarar man inte det så får man chansa eller skippa renoveringen. Som styrelseledamot tycker jag naturligtvis det är bäst om man skippar det hela om man inte klarar av att ta sitt ansvar. Annars får ju jag i styrelsen skiten i knäet, låt oss säga att det har hänt mer än en gång i min förening...

 

[KycklingMos]

Till att börja med får jag tacka för era inlägg. Ovärderligt för en lekman som mig, utan erfarenhet av så här stora renoveringsprojekt.

Normalt sett fungerar det så att du köper in tjänsten och företaget kan det här. De har kontakt med konstruktörer som tar fram ritningar som fungerar som underlag för styrelsen och eventuellt bygganmälan om det behövs. När du har alla ritningar och startbesked så skickar du de till styrelsen och begär formellt tillstånd. Styrelsen meddelar tillstånd på nästkommande styrelsemöte och sen drar arbetet igång.

Ja, det är så jag hade hoppats. Kanske också därför Dådermans och Palma tidigt sa att det inte var möjligt att spåra in vattenrören? Det blir kanske för mycket jobb för dem?

Den mindre entreprenören består av snickare, elektriker och plattsättare. Inga ingenjörer som kan leverera mer djupgående ritningar och underlag.

Sen finns det mängder med oseriösa företag också som lurar in dig i ett avtal och sen menar att du som beställare har utlovat att det t ex går att spåra i väggarna. Sen säljer de på dig extratjänster för tiostusentals till hundratusentals kronor. Jag har tyvärr sett detta hända i den BRF som jag har insyn i.

Det är på denna punkt det blir ett moment 22. Först avtal med entreprenör, som sedan skriver underlag och bifogar ritning till styrelse, som sedan ger formellt tillstånd.

Men mitt val som kund bygger på en offert där olika arbeten ingår, och en kostnad på ett arbete som ännu inte godkänts.

Man skulle m.a.o. behöva offerter/avtal för alla upptänkliga situationer som rör de områden där styrelsen ska lämna godkännande?

Det gäller att släppa känslan att man som lägenhetsinnehavare inte har ansvar i en process som detta. Man själv sitter med allt ansvar och får läsa på. Klarar man inte det så får man chansa eller skippa renoveringen. Som styrelseledamot tycker jag naturligtvis det är bäst om man skippar det hela om man inte klarar av att ta sitt ansvar. Annars får ju jag i styrelsen skiten i knäet, låt oss säga att det har hänt mer än en gång i min förening...

Vill helst samarbeta med styrelsen och ta mitt ansvar. Samtidigt tycker jag styrelsen har en sorts överförmyndande inställning där de anför hinder som att ”det blir dyrare för mig” och ”skapa oväsen”.

Oavsett behöver jag styrelsens godkännande med eller utan inspårning av vattenrör, då rör och golvbrunn kommer bytas ut.

 

[Claes Sörmland]

Ja, det är så jag hade hoppats. Kanske också därför Dådermans och Palma tidigt sa att det inte var möjligt att spåra in vattenrören? Det blir kanske för mycket jobb för dem?

Den mindre entreprenören består av snickare, elektriker och plattsättare. Inga ingenjörer som kan leverera mer djupgående ritningar och underlag.

Allt går nog frågan är bara vad du vill betala. Dådermans och Palmas bedömning kanske helt enkelt att det inte är realistiskt att såga av en bärande betongvägg horisontellt för några rör. Utan att veta mer om saken säger min praktiska sida samma sak. Hur många hundra tusen är rör i vägg värda för dig s a s.

Den mindre firman är väl helt enkelt inte kompetenta att bedöma detta. Först vill de få jobbet och sen improviserar de, du som köpare är helt rättslös.

Det är på denna punkt det blir ett moment 22. Först avtal med entreprenör, som sedan skriver underlag och bifogar ritning till styrelse, som sedan ger formellt tillstånd.

Men mitt val som kund bygger på en offert där olika arbeten ingår, och en kostnad på ett arbete som ännu inte godkänts.

Man skulle m.a.o. behöva offerter/avtal för alla upptänkliga situationer som rör de områden där styrelsen ska lämna godkännande?

Det vanliga är att du för en dialog med entreprenören vad du vill och vad som är möjligt att utföra. Allt går men är olika dyrt kan man säga. Sen skriver företaget en offert som du måste ge en accept på inom t ex 30 eller 60 dagar. Nu tar du ärendet till styrelsen och lämnar in de handlingar som krävs för tillstånden. Du har redan muntligt eller via email förvarnat ordföranden om vad som är på gång för att hålla alla glada och informerade. Du söker inget tillstånd hos styrelsen för att renovera badrum utan för specifika åtgärder t ex:

"Flytta golvbrunn och avloppsrör till den och den platsen."

"Dra om tappvattenledningar till den och den väggen."

"Förlänga ventilationen med spirorör så att don placeras på den där nya platsen X".

Alla dessa detaljer beslutar du med firman när ni diskuterar vad du vill ha offert på och dessa beslut av dig som beställare fungerar också som underlag när firman ska ta fram offerten.

Vill helst samarbeta med styrelsen och ta mitt ansvar. Samtidigt tycker jag styrelsen har en sorts överförmyndande inställning där de anför hinder som att ”det blir dyrare för mig” och ”skapa oväsen”.

Oavsett behöver jag styrelsens godkännande med eller utan inspårning av vattenrör, då rör och golvbrunn kommer bytas ut.

Det finns gott om styrelser som har skakig kompetens och sitter och gissar lite. Inte konstigt, det är ju dina grannar som sitter där. Enklast är hålla en trevlig ton med dem och endast besvära dem med just de specifika tillstånd som du behöver. Krånglar de så låter du företaget ringa dem så mjuknar de.

 

[KycklingMos]

Allt går nog frågan är bara vad du vill betala. Dådermans och Palmas bedömning kanske helt enkelt att det inte är realistiskt att såga av en bärande betongvägg horisontellt för några rör. Utan att veta mer om saken säger min praktiska sida samma sak. Hur många hundra tusen är rör i vägg värda för dig s a s.

Min fundering är om man som lekman överhuvudtaget är tillräckligt kompetent för detta projekt. Jag menar man arbetar heltid, och samtidigt kunna allt detta.

Det som särskiljer den mindre entreprenören är att de angett att de kan spåra in vattenrören. Deras offert är fortfarande billigare än de större firmorna jag fått offerter ifrån (som inte ville göra detta).

Klart jag vill slippa vattenrören, och är beredd att betala för det. Det är dock inte så viktigt att jag är beredd att processa mot min bostadsrättsförening. Jag har nog inte fattat att det är så pass komplicerat att spåra in dessa rör…

Det vanliga är att du för en dialog med entreprenören vad du vill och vad som är möjligt att utföra. Allt går men är olika dyrt kan man säga. Sen skriver företaget en offert som du måste ge en accept på inom t ex 30 eller 60 dagar. Nu tar du ärendet till styrelsen och lämnar in de handlingar som krävs för tillstånden. Du har redan muntligt eller via email förvarnat ordföranden om vad som är på gång för att hålla alla glada och informerade.

Ja, så har jag gjort. Däremot har inga offerter preciserat var exempelvis golvbrunnen ska vara, eller hur rören ska dras. Offerterna har varit mer i stil med ”dra golvvärme” och ”sänka tak”.

Kanske borde jag varit tydligare när jag tog emot offerterna, men att samtidigt veta exakt var exempelvis golvbrunnen ska vara, utan att ha sakkunskaperna är också vanskligt.

Frågan är nu om jag ska skicka in en skrivelse till styrelsen med mina önskemål, och bifoga offerten och sedan se vad de säger?

 

[BirgitS]

Så i princip skrev du en ”önskelista” (i brist på bättre ord) men du fick inte beslut förrän du tecknat avtalet med entreprenören?

Jag skrev så här:
"Badrummet ska totalrenoveras. Toalettstol, elhanddukstork, golvvärme tillkommer. Kommod, dusch och tvättmaskin flyttas. Detta kommer att påverka vatten- och avloppsrör samt
eldragning. Element behålls. Avtal och skiss över badrummet bifogas."
Jag koncentrerade mig alltså till sånt som påverkar vatten och avlopp, vilket är sånt som rör styrelsen. Om jag ska ha duschdörrar, upphöjd sockel till tvättmaskinen och krokar är inget som styrelsen har att göra med. Skissen var samma som jag hade visat företagen, dvs. en planskiss sedd uppifrån och hur långväggen ser ut framifrån (antagligen inget egentligt behov men nu hade jag den ju). Sådana skisser kan man göra med t.ex. Ikeas ritprogram.

Material framgår i viss mån av offerten. Dessutom företagsnamn, organisationsnummer kontaktperson med telefonnummer och mejladress.

Till saken hör att jag senare fick kontakt med förvaltaren och den firma de anlitat för genomgång av radiatorer och kunde då få klartecken på att byta ut radiatorn till en handdukstork ansluten till radiatorslingan under förutsättning att torken hade en ventil som uppfyllde vissa krav.

Det finns även ett dokument med renoveringsregler där det framgår att styrelsen nekar alla att fräsa in vattenrören pga. att det stör grannar onödigt mycket och ökad risk. Vi tyckte inte att det var värt besväret att överklaga det till korrekt ställe.

Vill helst samarbeta med styrelsen och ta mitt ansvar. Samtidigt tycker jag styrelsen har en sorts överförmyndande inställning där de anför hinder som att ”det blir dyrare för mig” och ”skapa oväsen”.

Man måste nog skilja på vad en enskild person i styrelsen säger vid ett samtal och vad som är styrelsebeslut.

 

[BirgitS]

Däremot har inga offerter preciserat var exempelvis golvbrunnen ska vara, eller hur rören ska dras.

Som jag ser det har inte styrelsen med det att göra. Det spelar ingen roll för dem om golvbrunnen är i det ena eller andra hörnet, är i mitten av duschen eller längs väggen t.ex.