Anmäld för rivning och olovlig byggnation - HJÄLP

[Nötegårdsgubben]

Det här är min farfars gamla yxa, far min har bytt skaftet på den och jag huvudet.

Att bevisa att något är rivet och återuppbyggt är inte lätt om det inte finns bevis för att allt i mellanperioden varit borta. Att yxan i skrönan ovan är en annan än farfaderns är förstås sant, men ett hus där alla delar successivt byts ut kan ändå vara samma hus. Jag vet att @Claes Sörmland tagit fram propositionstexter och sökt punkten där gränsen går, men jag tycker man ska försöka undvika att ge sig in i detaljer. Istället bör kommunen behandlas som vilken motpart som helst som eventuellt kommer stämma en: kort, sakligt och med vetskapen om att de har bevisbördan.

I det här fallet skulle jag nog svara något sådant här: Huset är renoverat, inte en ersättningsbyggnad för ett tidigare hus. Vi sökte bygglov för en fasadändring i samband med renoveringen och har således sökt (och fått) de lov vi behövt.

Betydande delar av huset var förvisso i så dåligt skick att de helt ersatts, men ersättandet har varit av enstaka delar i taget och det har hela tiden funnits ett hus.

Därför bestrider vi påståendet att huset är rivet och ersatt med ett nytt.

Frågorna om planenlighet faller därmed då huset antingen haft bygglov när det byggdes, inte krävde bygglov då alternativt att eventuella fel som begicks vid byggandet är preskriberade.

 

[Claes Sörmland]

Det här är min farfars gamla yxa, far min har bytt skaftet på den och jag huvudet.

Att bevisa att något är rivet och återuppbyggt är inte lätt om det inte finns bevis för att allt i mellanperioden varit borta. Att yxan i skrönan ovan är en annan än farfaderns är förstås sant, men ett hus där alla delar successivt byts ut kan ändå vara samma hus. Jag vet att @Claes Sörmland tagit fram propositionstexter och sökt punkten där gränsen går, men jag tycker man ska försöka undvika att ge sig in i detaljer. Istället bör kommunen behandlas som vilken motpart som helst som eventuellt kommer stämma en: kort, sakligt och med vetskapen om att de har bevisbördan.

I det här fallet skulle jag nog svara något sådant här: Huset är renoverat, inte en ersättningsbyggnad för ett tidigare hus. Vi sökte bygglov för en fasadändring i samband med renoveringen och har således sökt (och fått) de lov vi behövt.

Betydande delar av huset var förvisso i så dåligt skick att de helt ersatts, men ersättandet har varit av enstaka delar i taget och det har hela tiden funnits ett hus.

Därför bestrider vi påståendet att huset är rivet och ersatt med ett nytt.

Frågorna om planenlighet faller därmed då huset antingen haft bygglov när det byggdes, inte krävde bygglov då alternativt att eventuella fel som begicks vid byggandet är preskriberade.

Ja men får fundera på om man vill ta strid med tjänstemännen här, bevisbördan ligger på tjänstemännen. Å andra sidan är deras bevisläge rätt gott med de där fotona. Inga gamla delar syns. Att hävda att delar har bytts ut i successivt under byggperioden lär inte övertyga om man har läst MÖD (hoppas jag har fel här, det är ju en tolkningsfråga). Förvisso kan TS invända kontrafaktiskt att det som syns på fotona bara är ytlager och att äldre byggnadsdelar är dolda i väggarna. Jag vet ärligt inte hur tillsynen skulle hantera detta. Skulle de öppna en vägg för att motbevisa påståendet?

Om jag ska spekulera och tyvärr är det ju vad vi kan erbjuda på den här fronten eftersom vi inte arbetar på berörd kommun med ärendet:

Att bara invända i allmänna ordalag leder troligen till att tjänstemännen konstaterar att deras platsbesök och foton redan har bevisat det gamla huset är rivet och ett nytt är uppfört. Då lär de låta ärendet gå vidare till byggnadsnämnden för att utdöma byggsanktionsavgift och TS får betala denna rätt snart (även om hon överklagar). De kommer troligen att besluta om ett rättelseföreläggande också, t ex rivning av huset. Sen får TS överklaga och detta löses om några år, kanske i MÖD och i bästa fall få tillbaka sin byggsanktionsavgift och behålla sitt hus. I värsta fall stå med en rivningsprocess. Det är således en riskfylld väg att gå för den som kan leva med ett mindre hus genom ombyggnad.

 

[hushem]

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

Grunden är det som är problemet, om jag tittar på denna bild så ser det ju inte ut som någon renoverat ett gammalt hus utan det ser ut som en ny grund med nytt hus på och nya rör till dagvatten.
Vem grusar runt en gammal grund?

 

[Claes Sörmland]

Till TS, här är ett exempel på hur byggnadsnämnden i Värmdö kommun behandlade ett liknande fall:

https://insynsverige.se/documentHandler.ashx?did=1869515

Där har man varit lite pragmatiska med byggsanktionsavgiften för den olovliga rivningen i alla fall:

 

[Nötegårdsgubben]

Är det MÖD 2015:34 du menar, @Claes Sörmland? Där skulle jag säga att omständigheterna är extrema till nackdel för fastighetsägaren. I TS fall är det mindre tydligt vad som skett.

Med dagens drakoniska byggregler är det inte så konstigt i sig att totalrenovera en byggnad inklusive förstärkning/utbyte av grunden. Det är ofta är det enda sättet man får göra på, då senare regler eller strängare tolkningar gör att de hus som finns idag och var lovliga när de byggdes inte får ersättas i sin helhet, utan bara bit för bit.

Så utan starkare bevis för att huset faktiskt varit helt rivet eller att det är flyttat/utbyggt/ändrat har jag svårt att se vad kommunens stöd för rivningslinjen är. Anta kan de ju göra, men det slår inte så högt.

***

Jag vet att TS inte anser sig ha något att dölja, men jag vill igen uppmana att anonymisera tråden och överväga om det alls är klokt att svara här.

 

[QueenOfManyThings]

[bild] Grunden är det som är problemet, om jag tittar på denna bild så ser det ju inte ut som någon renoverat ett gammalt hus utan det ser ut som en ny grund med nytt hus på och nya rör till dagvatten.
Vem grusar runt en gammal grund?

Förfarande:

Vi tog alltså ner takbeläggningen, tog bort innertaket, sågade upp hål i väggarna och lyfte taket. Tog bort två av väggarna men behöll således två väggar under tiden den gjutna grunden renoverades. (Vi tog bort alla mögliga ruttna reglar, isolering, spånskivor etc som hade byggts på ovanpå befintlig gjuten grundplatta, - med ca 50% av grundstödet på sidorna kvar sätter vi L-stöd och gjuter platta.) Så att grunden ser ”ny” ut är i min värld inte alls konstigt. Höjden på grunden är exakt samma fast L-stöden är satt ovanpå gamla grunden. (På original fritidshuset var det alltså grundstöd i form av block som höll kanten - nu är det alltså L-stöd.


Vi byggde alltså upp två väggar ovanpå den grund som renoverats och gav oss därefter på de två andra väggarna med motsvarande förfarande. Därefter skulle taket repareras - då hittas alltså kraftiga angrepp av skadedjur (husbock etc) och det vore direkt skadligt och farligt att fortsätta med befintliga takstolar.

Besiktningen (Anticimex) av bostadshuset påvisade angrepp av husbock och det är väl känt i området. Dock var skicket betydligt sämre än vi först väntat oss. Vi byter takstolarna (CE märkta) en efter en. Dimensionerna på takstolarna är identiska med original eftersom vi hade för avsikt att komplettera och renovera.

Jag förstår nu att jag borde sökt tillägg i mitt bygglov för taket. Men obs - samma lutningsgrad. Men - Eftersom jag inte hade rivningslov ansträngde vi oss till max för att renovera och ”inte riva”.

I min värld är detta en stegvis men dock erforderlig renovering av ett vad som visade sig vara ett fallfärdigt fritidshus.

 

[Claes Sörmland]

I min värld är detta en stegvis men dock erforderlig renovering av ett vad som visade sig vara ett fallfärdigt fritidshus.

Det är ju just det här som är den juridiska frågan. Ingen har lyckats presentera något stöd för att man får göra en sådan successiv reparation av en byggnad som du beskriver och på så sätt byta ut hela taket och stommen utan rivningslov och nytt bygglov. Istället verkar det som att rådande tolkningen av PBL är att det är en rivning och nybyggnation som man då har genomfört, trots att man gjorde den stegvis.

Men vi saknar ett rättsfall när någon har argumenterat att de har stegvis renoverat en gammal byggnad för att på så sätt helt byta ut den gamla byggnadens delar. Jag fruktar att om du driver denna linje så kommer kommunen att sätta hårt emot och sen först om ett par år så får du veta svaret i MÖD efter några överklaganden. Jag tycker det är väldigt intressant (och är helt på din sida!) men det är en sak att sitta och skriva på ett forum utan egen investering, orkar du med en sådan påfrestande process med osäkert utfall? Om inte så kan det vara värt att titta på andra vägar framåt.

 

[Claes Sörmland]

Så utan starkare bevis för att huset faktiskt varit helt rivet eller att det är flyttat/utbyggt/ändrat har jag svårt att se vad kommunens stöd för rivningslinjen är. Anta kan de ju göra, men det slår inte så högt.

Om jag var handläggande tjänsteman så skulle jag med de där fotona och tjänsteanteckningarna från besöket på plats vara rätt säker på bevisläget att det är en ny byggnad som står på platsen. Först om TS tydligt invänder och hävdar att de gamla väggarna finns kvar under inre skivmaterial och fasad så skulle jag börja oroa mig över att bevisläget var för svagt.

 

[Nötegårdsgubben]

Jag är av helt motsatt uppfattning. Att byta en vägg i sin helhet eller att rent av byta tak är bygglovsfritt så länge som man ersätter den med en motsvarande. Det torde vara ostridigt.

Och har man bytt en kan man byta alla. Successivt.

Hur fort kan man diskutera, där menar jag att så länge det står ett hus på samma plats, eller i alla fall inte bevisats att det inte gör det, torde tolkningsföreträdet vara fastighetsägarens.

Inte ens att varenda brädbit är utbytt bevisar alltså handläggarens påstående, och TS senaste inlägg tycker jag väl visar det.

 

[Claes Sörmland]

Jag är av helt motsatt uppfattning. Att byta en vägg i sin helhet eller att rent av byta tak är bygglovsfritt så länge som man ersätter den med en motsvarande. Det torde vara ostridigt.

Och har man bytt en kan man byta alla. Successivt.

Hur fort kan man diskutera, där menar jag att så länge det står ett hus på samma plats, eller i alla fall inte bevisats att det inte gör det, torde tolkningsföreträdet vara fastighetsägarens.

Inte ens att varenda brädbit är utbytt bevisar alltså handläggarens påstående, och TS senaste inlägg tycker jag väl visar det.

Som sagt, jag vill att det ska vara så men hittar inget stöd för att detta är gällande rätt. Annat än folk som tycker på BH.

Det viktiga i första hand är ju hur handläggarna bedömer tillsynsärendet i TS fall. Så testa argumentet om stegvis reparation och utbyte av byggnadsdelar utan att byggnaden vid något tillfälle har varit riven. Och flyger det så flyger det och TS har löst situationen. Gör det inte det så kommer byggnadsnämnden med ett beslut om byggsanktionsavgift och sen får man ta den den långa överklagandevägen.

 

[annabanana]

Om jag förstått allt rätt saknas bygglovet för bytet av takstolarna? Hur är det med resten av den bärande konstruktionen? (Tänker bara på de nya ytterväggarna, och om det kan bli svårt att hävda att man inte varit på och ändrat i den bärande konstruktionen om dessa är rivna och ev. också förskjutna en bit jmf med originalbyggnaden?). Söktes det någonstans på vägen i samband med fönstren osv, eller är det enbart fasadändringen som är med i lovet?

Personligen skulle jag tycka det var otroligt intressant om TS orkade och hade råd (i både tid och pengar) att driva den här processen hela vägen till dom. Ingen är gladare än jag för alla personer i samhället som orkar driva olika principfrågor så att vi får tydligare svar eller t o m prejudikat ibland.

Men - om det var mitt hus..? Nä, då skulle jag backa och hitta en pragmatisk lösning där jag med (största) säkerhet skulle få ha kvar mitt hus, om än ett lite mindre sådant… ;-)

i vilket fall TS så hoppas jag att det går att hitta en så bra väg framåt som möjligt för er. Det ser ut att vara ett fint läge på huset och jag förstår att ni vill kunna nyttja det länge till.

 

[Nötegårdsgubben]

Som sagt, jag vill att det ska vara så men hittar inget stöd för att detta är gällande rätt. Annat än folk som tycker på BH.

Hade vi inte en annan MÖD-dom uppe där fastighetsägaren vann, men där kommunen rent av drog tillbaka sitt yrkande då den blev överbevisad?

Vissa saker som är juridiskt uppenbara finns det inga rättsfall på just för att de är uppenbara och det därför inte finns skäl att processa om dem. Att det finns lite för många domar där enskilda förlorar beror väl på att det är lätt att kasta bra pengar efter dåliga. Har man väl byggt ett hus är det nog svårt att smälta om det måste rivas.

Sen måste man ju komma ihåg att allt som inte är förbjudet är tillåtet. Får man inte byta från en sorts takbeklädnad till en annan utan bygglov så innebär det att man får byta till likadan. Att vårda och renovera är något som generellt är tillåtet. Det är var gränsen går mellan löpande renovering (av allt) och samtidigt rivande och ersättande som är kruxet.

Jag är medveten om att vi inte tycker olika här, jag vill bara poängtera att man inte behöver hitta stöd för varför något är tillåtet – då presumtionen är att det som inte är förbjudet är tillåtet.

 

[Claes Sörmland]

Hade vi inte en annan MÖD-dom uppe där fastighetsägaren vann, men där kommunen rent av drog tillbaka sitt yrkande då den blev överbevisad?

Vissa saker som är juridiskt uppenbara finns det inga rättsfall på just för att de är uppenbara och det därför inte finns skäl att processa om dem. Att det finns lite för många domar där enskilda förlorar beror väl på att det är lätt att kasta bra pengar efter dåliga. Har man väl byggt ett hus är det nog svårt att smälta om det måste rivas.

Sen måste man ju komma ihåg att allt som inte är förbjudet är tillåtet. Får man inte byta från en sorts takbeklädnad till en annan utan bygglov så innebär det att man får byta till likadan. Att vårda och renovera är något som generellt är tillåtet. Det är var gränsen går mellan löpande renovering (av allt) och samtidigt rivande och ersättande som är kruxet.

Jag är medveten om att vi inte tycker olika här, jag vill bara poängtera att man inte behöver hitta stöd för varför något är tillåtet – då presumtionen är att det som inte är förbjudet är tillåtet.

Samtidigt har vi ju propositionstexten och den är tydlig och citeras av MÖD i domarna. Tas för mycket bort av en befintlig byggnad och byts ut mot nytt material så är det enligt lagstiftaren en rivning följt av nybyggnation. Det är inte i vilket ordning olika delar byts ut utan den totala omfattningen av renoveringen som är avgörande för om en rivning har skett eller inte. Det är också den totala omfattningen av de stegvisa åtgärderna som MÖD diskuterar i sina domskäl.

Kvar då är bevisfrågan. Här ligger kravet på byggnadsnämnden att motbevisa varje invändning som TS gör. Det finns många MÖD-domar som anger detta. M a o måste TS invända något för att använda sig av denna fördel. Vad kan då TS invända?

Ex 1:
TS: Jag har inte rivit en byggnad utan endast renoverat den.
BN: Vi kan motbevisa detta med foton på en helt ny byggnad och vi kan också styrka detta med vår tjänsteskrivelse från platsbesäket.

Ex 2:
TS: Byggnaden är densamma men jag har bytt delar av stommen inklusive det som syns på fotona, byggnaden har aldrig vid någon tidpunkt varit helt nedmonterad.
BN: Oavsett om det vid varje tidpunkt har funnits delar av byggnaden uppförda så är resultatet av åtgärderna att byggnaden i sin helhet har bytts ut. Det är därmed enligt propositionstexten att betrakta som en genomförd rivning och uppförande av en ny byggnad.

Finns det något annat som TS kan invända som jag missar?

 

[Nötegårdsgubben]

Jag tycker du tolkar propositionen fel i ditt exempel två. Det BN fiktivt säger följer helt enkelt inte av propositionstexten. För jag antar att det är citatet i inlägg 95 vi diskuterar.

Att det inte skulle krävas samtidighet för att klassas som rivning faller, utöver på sin egen orimlighet, även på statsrådets resonerande om hur mycket av en byggnad som måste stå kvar för att den inte ska anses riven.

För övrigt skiner tidsandan igenom och står i bjärt kontrast till den som råder idag, vilket pekar på det olämpliga att så oprecisa texter som propositioner används för lagtolkning.

I det här specifika fallet tror jag iofs. att propositionens tidsanda verkar till TS fördel, men det är ändå en usel rättsordning vi hade fram till mitten av 90-talet där lagstiftningens intentioner vägde nära på lika tungt som lagens bokstav, och den senare i vart fall inte behövde vara så precis då man ändå kunde falla tillbaka på proppen.

 

[Claes Sörmland]

Jag tycker du tolkar propositionen fel i ditt exempel två. Det BN fiktivt säger följer helt enkelt inte av propositionstexten. För jag antar att det är citatet i inlägg 95 vi diskuterar.

Att det inte skulle krävas samtidighet för att klassas som rivning faller, utöver på sin egen orimlighet, även på statsrådets resonerande om hur mycket av en byggnad som måste stå kvar för att den inte ska anses riven.

För övrigt skiner tidsandan igenom och står i bjärt kontrast till den som råder idag, vilket pekar på det olämpliga att så oprecisa texter som propositioner används för lagtolkning.

I det här specifika fallet tror jag iofs. att propositionens tidsanda verkar till TS fördel, men det är ändå en usel rättsordning vi hade fram till mitten av 90-talet där lagstiftningens intentioner vägde nära på lika tungt som lagens bokstav, och den senare i vart fall inte behövde vara så precis då man ändå kunde falla tillbaka på proppen.

Det är inte jag som tolkar på detta sätt utan MÖD. Läs under domskälen under rubriken Vidtagna åtgärder är att bedöma som rivning:

https://lagen.nu/dom/mod/2015:34

Finns det någon antydan till att MÖD bedömer annat än vad som sammantaget har bytts ut av den byggnad man diskuterar? Var i texten?