Alternativa sätt att köpa/delbetala hus på ofri grund?

[Stigur-Olafur]

Hej!

Ber om ursäkt för denna märkliga rubriksättning men jag hade svårt att beskriva mina fråga på något annat sätt.

Om man skulle stå inför att köpa ett hus på ofri grund som ägs av en person och stycka av en tomt till huset från en annan person som äger marken blir det vissa problematik eftersom att man aldrig i förväg kan garanteras att avstyckningen går igenom. Och man vill ju inte gärna investera hundratusentals kronor i ett hus som det sedan visar sig att man ej kan få tomt och lagfart till. En sk catch 22.

Det underlättar också att stå som ägare till huset innan avstyckning, dvs att man är registrerad som ägare i Skatteverkets register.

Så hur löser man detta? Jag vill bli ägare till ett hus (på ofri grund, alltså ekonomiskt sätt är det "lösöre"). Men jag vill inte betala för det innan jag är 100% säker på att jag får stycka av marken och att det går att göra till ett pris min budget kan hantera. Jag vill också ha tillgång till huset så snart som möjligt eftersom att det är ett renoveringsobjekt som behöver omedelbara åtgärder (taket läcker) och en avstyckning kan ta flera månader upp till år.

Min första tanke är om det är juridiskt lagligt för två privatpersoner att skriva ett kontrakt på en delbetalning på huset och i kontraktet skriva en klasul om att jag har möjlighet att ångra mig varpå huset återgår till den ursprungliga ägaren? T.ex. att jag har två år på mig att delbetala hela beloppet. Minsta betalning varje månad är en symbolisk summa (500kr/månad) men att hela beloppet ska vara betalt vid sista datumet två år senare.

Är det någon som vet om man kan/får skapa ett sånt kontrakt?

Finns det något annat sätt att göra upp betalningen på som är enklare?

Tacksam för alla tips och råd!

 

[Falckman]

Finns det något annat sätt att göra upp betalningen på som är enklare?

Så länge du och säljaren är överens kan ni avtala om ett återgångsvillkor för lösöret, t.ex. "I det fall lantmäteriet inte beviljar avstyckning kommer köpet gå åter". Under förutsättning att du och säljaren av lösöret är på samma "nivå" gäller 3:e § i köplagen angående avtalsfrihet. Ett annat alternativ är att du inför någon typ av "öppet köp"-klausul som gäller i säg 5 år för köparen men inte för säljaren.

Däremot kommer du (mest troligt) inte få ett fast pris av lantmäteriet, så du kommer troligtvis inte på förhand kunna veta om avstyckningen ryms inom din budget. Du kan få en relativt grov prisuppskattning, men den kan alltid ändras. Men en fingervisning är att en normal avstyckning brukar gå loss på mellan 50-100 000*. Är det mer komplicerat blir det snabbt dyrare, ibland kan det bli billigare också.

Vad gäller fastigheten kan du också ha ett återgångsvillkor, men det får inte gälla i mer än två år, se 4:4 JB. Kruxet blir väl dom här förrättningskostnaderna, dom kommer du behöva betala hur du än gör (om inte säljaren av någon anledning vill ta på sig dessa). Faktureringen sker också som regel löpande och du kommer behöva betala dom i alla lägen, oaktat om förrättningen kan genomföras eller inte. Så den typ av vattentäta garantier du är ute efter kommer inte vara helt möjligt, när det kommer till Lantmäteriet kommer ett visst mått av osäkerhet finnas och du riskerar alltid att få betala för något som inte kan genomföras.

*Enligt LMs egna sida, se https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/Andra-fastighet/vad-kommer-det-att-kosta/#anchor-1

Min första tanke är om det är juridiskt lagligt för två privatpersoner att skriva ett kontrakt på en delbetalning på huset och i kontraktet skriva en klasul om att jag har möjlighet att ångra mig varpå huset återgår till den ursprungliga ägaren? T.ex. att jag har två år på mig att delbetala hela beloppet. Minsta betalning varje månad är en symbolisk summa (500kr/månad) men att hela beloppet ska vara betalt vid sista datumet två år senare.

Jag skulle säga att det är en onödigt krånglig lösning så länge inte säljaren insisterar. Ett återgångsvillkor i det fall lantmäteriet inte beviljar avstyckning skulle jag säga är mycket smidigare och ger ungefär samma resultat utan att du behöver krångla med skuldebrev etc.

 

[Räknenisse]

Hur är tanken att ni ska hantera de investeringar och arbeten som du gör på huset om köpet återgår senare?
Förlorade pengar för dig eller ska ägaren ersätta utan att ha något inflytande över vilka kostnader du drar på hen?
Andra risker som t.ex. ifall huset råkar brinna ner under perioden?

 

[Falckman]

Hur är tanken att ni ska hantera de investeringar och arbeten som du gör på huset om köpet återgår senare?
Förlorade pengar för dig eller ska ägaren ersätta utan att ha något inflytande över vilka kostnader du drar på hen? Andra risker som t.ex. ifall huset råkar brinna ner under perioden?

Mycket bra poänger, jag fokuserade mest på ifall upplägget är möjligt. Det här visar väl varför det förvisso är teoretiskt möjligt, men mer eller mindre omöjligt i praktiken, i varje fall om vi inte talar om en extremt välvillig säljare som helt dansar efter TS pipa vad gäller risker etc. (eller då att TS tar på sig stora risker, men det verkar ju inte vara ett alternativ med tanke på att tråden syftar till att TS vill ha så få lösa trådar som möjligt).

 

[Räknenisse]

Mycket bra poänger, jag fokuserade mest på ifall upplägget är möjligt. Det här visar väl varför det förvisso är teoretiskt möjligt, men mer eller mindre omöjligt i praktiken, i varje fall om vi inte talar om en extremt välvillig säljare som helt dansar efter TS pipa vad gäller risker etc. (eller då att TS tar på sig stora risker, men det verkar ju inte vara ett alternativ med tanke på att tråden syftar till att TS vill ha så få lösa trådar som möjligt).

Ja, upplägget låter som något man kunde göra med en släkting, mångårig granne e.dyl. Men knappast random orelaterad människa, tycker det låter alldeles för mycket som att TS vill få merparten av nyttan men lägga merparten av risken på den andre?

Skriver man avtal samtidigt på både hus och mark med båda säljarna så borde det väl vara rimligt att själv stå risken med LM. Gör man inte det så bör ju den som står risken få värdeökningen som kommer av att det blir en fastighet.
Avstyckning av befintlig tomt till befintligt hus borde vara förhållandevis förutsägbart om det inte är något knepigt med läget som gör att man väntar sig krångligheter?

 

[JohnAnchor]

Tack för svar!

Jag har med hjälp av er hittat en kontraktsmall att utgå från. I den har jag tänkt mig att införa ett sk återgångsavtal/svävaravtal som innebär att köpet inte genomförs om marken av någon anledning inte går att stycka av.

En handpenning betalas vid kontraktskrivningen och resterande belopp betalas när avstyckningen är klar. (dock senast två år efter kontraktskrivning enligt lag).

Tror ni det funkar? Kom ihåg att detta är ett hus på ofri grund. Så det är ungefär som att köpa en mobiltelefon på Blocket. "Normala" regler vid köp av fastighet gäller inte.

Finns det någon lag som säger att en handpenning måste vara ett minst belopp? Den brukar vara 10-15% - men måste den det?