Stadgar vid nyproduktion - produktionsbolagets rätt att utse styrelse

[Pennanbakomörat]

Hej!

Vi har tecknat oss för en nyproduktion och ska just till att sluta upplåtelseavtal (dvs. förhandsavtal finns redan).

När upplåtelseavtalen gick ut fick vi även stadgarna för föreningen. Enligt dessa har projektbolaget rätt att vid styrelse på fem ledamöter utse alla styrelseledamöter utom två, som väljs av stämman, eller om styrelsen är färre än fem, utse alla utom en. Dvs. bolaget har rätt att utse en majoritet av ledamöterna.

Rätten gäller fram till två år efter godkänd slutbesiktning. Om bolaget avstår från att utse ledamöter, eller när två år förflutit så väljs styrelsen av stämman.

Är detta normalt? Jag kan ju tycka att det låter skumt att projektbolaget ska ha bestämmanderätt i föreningen så lång tid efter slutbesiktningen. Varför gör man så? Vad är projektörens drivkraft bakom detta?

Det kan tilläggas att det planerade upplägget (som beskrivs i ekonomiska planen) är att föreningen köper projektbolagets samtliga aktier, likviderar bolaget och tar över den färdigställda fastigheten.

Är detta något man som nyliven medlem bör göra något åt (exempelvis via extra stämma få till stånd en stadgeändring)?

 

[Claes Sörmland]

En jurist som har tänkt till och skapat ett upplägg där ägarna av bolaget som har byggt flyttar allt ansvar för byggnaderna till bostadsrättsföreningen. D v s hur illa byggnaden än är uppförd så hamnar allt på BRFen.

Fördelen med att företaget har majoritet i styrelsen är från deras perspektiv att de kan säkerställa att BRFen verkligen följer det planerade upplägget och kan skydda bolaget från kostnader om byggfusk hittas. Och alla gnälliga bostadsrättsinnehavare som har höga förväntningar på lägenheten och förening.

Jag skulle inte vara trygg med detta upplägg som medlem eftersom att spekulera i byggnation knappast drar till sig de hederligaste människorna. Om allt är väl med utförandet av byggnaderna så lär det väl inte blir problem tänker jag.

 

[hempularen]

Det upplägget borde inte vara OK enligt bostadsrättslagen. Men jag vet inte. En förening där de boende inte kan påverka styrelsens sammansättning borde vara helt i strid med lagen.

Det finns (eller fanns, är osäker på hur det är idag) ett upplägg i HSB föreningar där HSB dels enligt stadgarna utser EN styrelseledamot, och HSB hade dessutom vetorätt mot stadgeändringar (just för att man inte skulle kunna ändra klausulen om deras styrelseledamot).

Motivet för upplägget var att HSB var tänkt att vara en kvalitetstämpel, och därmed skall HSB ha rätt att ha insyn så att inte "varumärket" dras in i någon skumraskaffär. Inte helt feltänkt som jag ser det. Sedan vet jag att en del mer såg det som ett sätt att säkra att inte föreningar avslöjar interna oegentligheter inom HSB, men det får mer ses som konspirationsteorier.

 

[hempularen]

Framgår det några särskilda regler om stadgeändring?

Annars bör ni kunna kräva 2 extrastämmor med kort mellanrum (tror att de kan vara på samma dag/kväll) där ni som medlemmar driver igenom en stadgeändring, och därmed tar kontroll över föreningen.

Men menar företaget allvar med upplägget så vore det konstigt om de inte har någon begränsning av möjligheten att ändra stadgarna inskrivet i stadgarna.

 

[Pennanbakomörat]

Tackar för input hittills. Intygsgivarna kommenterade förvärv/överföring/likvidation-upplägget med att de ”inte har utrett de avtals- eller skattemässiga konsekvenserna av denna modell men att de är på det klara med att det är en väl beprövad metod”.

 

[Daniel 109]

Framgår det några särskilda regler om stadgeändring?

Annars bör ni kunna kräva 2 extrastämmor med kort mellanrum (tror att de kan vara på samma dag/kväll) där ni som medlemmar driver igenom en stadgeändring, och därmed tar kontroll över föreningen.

Men menar företaget allvar med upplägget så vore det konstigt om de inte har någon begränsning av möjligheten att ändra stadgarna inskrivet i stadgarna.

Det borde inte vara möjligt att ha två stämmor av det slaget samma kväll. Det tillintetgör syftet med två stämmor. Jag förutsätter att kallelsen till stämma nr 2 måste hå ut efter den första stämman. Vilket normalt medför att det blir minst två veckor mellan dem.

Syftet är ju att man inte ska kunna kuppa igenom stadgeändringar.

 

[Pennanbakomörat]

Inga särskilda regler om stadgeändring. Det var bland det första jag tittade efter (arbetsskadad jurist men inom andra rättsområden).

 

[BeaumontX]

Jag vill inte påstå att jag har nog med insyn och erfarenhet för att kunna uttala mig statistiskt säkerställt, men från min horisont är det normala att en byggande styrelse överlämnar i samband med tillträde. Personligen skulle jag nog undra över motiveringen till varför byggherren önskar behålla fullständig kontroll över föreningen så långt efteråt. Också högst oklart för mig varför föreningen skulle vilja köpa aktierna i projektbolaget vid ett senare tillfälle. Äger inte föreningen redan fastigheten och byggnaderna? Vad i projektbolaget är det föreningen skulle vilja förvärva?

Det finns (eller fanns, är osäker på hur det är idag) ett upplägg i HSB föreningar där HSB dels enligt stadgarna utser EN styrelseledamot, och HSB hade dessutom vetorätt mot stadgeändringar (just för att man inte skulle kunna ändra klausulen om deras styrelseledamot).

Det finns ingen vetorätt för HSB-ledamoten enligt HSB:s normalstadgar. Däremot finns det ett krav på att stadgar som är avvikande från HSB:s normalstadgar ska godkännas av HSB. Dock skulle jag säga att rättsläget är lite tveksamt kring det och jag tror inte det skulle hålla i en rättslig prövning.

 

[Daniel 109]

HSB kan väl kräva att den regeln ska finnas för att föreningen ska få vara en HSB-förening.

 

[Jonatan79]

Hej!

Vi har tecknat oss för en nyproduktion och ska just till att sluta upplåtelseavtal (dvs. förhandsavtal finns redan).

När upplåtelseavtalen gick ut fick vi även stadgarna för föreningen. Enligt dessa har projektbolaget rätt att vid styrelse på fem ledamöter utse alla styrelseledamöter utom två, som väljs av stämman, eller om styrelsen är färre än fem, utse alla utom en. Dvs. bolaget har rätt att utse en majoritet av ledamöterna.

Rätten gäller fram till två år efter godkänd slutbesiktning. Om bolaget avstår från att utse ledamöter, eller när två år förflutit så väljs styrelsen av stämman.

Är detta normalt? Jag kan ju tycka att det låter skumt att projektbolaget ska ha bestämmanderätt i föreningen så lång tid efter slutbesiktningen. Varför gör man så? Vad är projektörens drivkraft bakom detta?

Det kan tilläggas att det planerade upplägget (som beskrivs i ekonomiska planen) är att föreningen köper projektbolagets samtliga aktier, likviderar bolaget och tar över den färdigställda fastigheten.

Är detta något man som nyliven medlem bör göra något åt (exempelvis via extra stämma få till stånd en stadgeändring)?

Stort eller litet byggbolag? Stor eller liten Brf ?

 

[BeaumontX]

HSB kan väl kräva att den regeln ska finnas för att föreningen ska få vara en HSB-förening.

Troligen, ja. Detta är inte prövat ännu. Men då får de i sådana fall driva en process för att utesluta föreningen, de kan inte förhindra en sådan förändring i stadgarna.

 

[Claes Sörmland]

Tackar för input hittills. Intygsgivarna kommenterade förvärv/överföring/likvidation-upplägget med att de ”inte har utrett de avtals- eller skattemässiga konsekvenserna av denna modell men att de är på det klara med att det är en väl beprövad metod”.

Det verkar vara beprövat (sid 28 beskrivet upplägget):

https://www.lantm.lth.se/fileadmin/...ete/08_5173_Erik_Herder__Daniel_Wallenaas.pdf

Fördelen är att BRFen får reducerad stämpelskatt om jag förstår det rätt.

 

[Renoverings-Pettson]

När det kommer till styrelsens sammansättning hänvisar bostadsrättslagen till lagen om ekonomiska föreningar (LEK). 7 kap LEK säger bland annat att en ekonomisk förening (och alltså även en bostadsrättsförening) ska ha en styrelse. Den säger också att styrelsen väljs av stämman, men stadgarna kan säga att en eller flera styrelseledamöter får utses på annat sätt. Styrelseledamöterna ska också vara medlemmar i föreningen, återigen om stadgarna inte säger annat. Så upplägget följer lagen, under förutsättning att stadgarna tillåter det.

Personligen skulle jag faktiskt avstå ett köp i en sådan bostadsrätt. Ett avskräckande exempel är bostadsrättsföreningen i Kinesiska muren i Malmö även om detaljerna i upplägget var annorlunda, ägarrepresentanten hade själv 70% av rösterna på stämman (om jag minns rätt nu).

Edit: en googling gav att företagsrepresentanten (en person) hade 76% av rösterna på stämman. Alltså helt hopplöst att göra något åt stadgar och liknande så länge man hade ägarrepresentanten emot sig.

 

[BeaumontX]

Det verkar vara beprövat (sid 28 beskrivet upplägget):

[länk]

Fördelen är att BRFen får reducerad stämpelskatt om jag förstår det rätt.

Du behöver skilja på ombildning och nyproduktion. Det är ett vanligt upplägg vid ombildning, men i detta fall rör det sig om nyproduktion. Det som ter sig märkligt i TS beskrivning är att inflyttning (och därmed upplåtelse) redan skett men att ev transportköp av fastigheten ska då ske i framtiden? Står byggnaden på ofri grund nu eller vem är ägare av den?

 

[Claes Sörmland]

Du behöver skilja på ombildning och nyproduktion. Det är ett vanligt upplägg vid ombildning, men i detta fall rör det sig om nyproduktion. Det som ter sig märkligt i TS beskrivning är att inflyttning (och därmed upplåtelse) redan skett men att ev transportköp av fastigheten ska då ske i framtiden? Står byggnaden på ofri grund nu eller vem är ägare av den?

Jag har uppfattat att tillträde inte har skett ännu men att det snart är dags för att skriva ett upplåtelseavtal. Det kan ju stipulera tillträde vid ett senare datum enligt bostadsrättslagen.