Servitut tecknat efter påskrivet köpekontrakt
Hej allihop,
Jag skulle behöva lite råd angående en rörig situation som jag har lyckats besätta mig i.
Jag tillsammans med min sambo köpte i Aug/Sep 2021, dvs vi skrev här på Köpekontraktet, en nybyggd fastighet byggd av en privatperson. Han har styckat av en tomt, själv gjort allt markarbete och sedan tagit Totalentreprenad hos en husleverantör som byggt huset.
Nu under sommaren så har jag börjat gorvplanera framtida projekt så som garage, eventuell stödmur etc. och när jag va inne på Lantmäteriets hemsida och snurrade hittade jag ett servitut som belastar fastigheten jag inte kände till. Servitutet gäller nedgrävda elkablar/fiberkablar och dessa ligger nedgrävda så att de kommer störa både garaget samt stödmuren. Såvida inte kabelägaren har något emot att deras kabel ligger under garaget men det har jag förstått att de gärna undviker. Har inte ställt frågan än men vad jag har hört brukar inte Elbolag gilla att ha byggnader ovanpå nedgrävda kablar. Kort och gott så står det i servitutet att de måste godkänna samtilga byggnationer som hamnar inom 3m från kabeln samt en massa andra begränsingar.
Detta Servitut tecknades i slutet av November 2021, dvs EFTER att vi skrivit på Köpekontraktet. Under stycket "Rättigheter och belastningar" i Köpekontraktet finns enbart ett Officialservitut på en väg, ingenting annat.
Så min fråga är helt enkelt, detta kan väll ändå inte var okej? Vad har jag för rättigheter här? Säljaren har alltså inte nämnt detta Servitut alls. Vi har till och med skrivit in i Köpekontraktet att han ska godkänna ett bygglov på ett garage som kommer hamna närmre än 1m från tomtgräns då han också ägde granntomten, så han visste om att vi ville bygga ett garage där kabeln är nedgrävd.
Uppskattar all hjälp jag kan få!
Mvh
Patric
Jag skulle behöva lite råd angående en rörig situation som jag har lyckats besätta mig i.
Jag tillsammans med min sambo köpte i Aug/Sep 2021, dvs vi skrev här på Köpekontraktet, en nybyggd fastighet byggd av en privatperson. Han har styckat av en tomt, själv gjort allt markarbete och sedan tagit Totalentreprenad hos en husleverantör som byggt huset.
Nu under sommaren så har jag börjat gorvplanera framtida projekt så som garage, eventuell stödmur etc. och när jag va inne på Lantmäteriets hemsida och snurrade hittade jag ett servitut som belastar fastigheten jag inte kände till. Servitutet gäller nedgrävda elkablar/fiberkablar och dessa ligger nedgrävda så att de kommer störa både garaget samt stödmuren. Såvida inte kabelägaren har något emot att deras kabel ligger under garaget men det har jag förstått att de gärna undviker. Har inte ställt frågan än men vad jag har hört brukar inte Elbolag gilla att ha byggnader ovanpå nedgrävda kablar. Kort och gott så står det i servitutet att de måste godkänna samtilga byggnationer som hamnar inom 3m från kabeln samt en massa andra begränsingar.
Detta Servitut tecknades i slutet av November 2021, dvs EFTER att vi skrivit på Köpekontraktet. Under stycket "Rättigheter och belastningar" i Köpekontraktet finns enbart ett Officialservitut på en väg, ingenting annat.
Så min fråga är helt enkelt, detta kan väll ändå inte var okej? Vad har jag för rättigheter här? Säljaren har alltså inte nämnt detta Servitut alls. Vi har till och med skrivit in i Köpekontraktet att han ska godkänna ett bygglov på ett garage som kommer hamna närmre än 1m från tomtgräns då han också ägde granntomten, så han visste om att vi ville bygga ett garage där kabeln är nedgrävd.
Uppskattar all hjälp jag kan få!
Mvh
Patric
Redigerat:
Hur har servitutet bildats? Är det ett officialservitut som bildats kan det skett mot säljarens vilja genom ett myndighetsbeslut, då blir det lite speciella regler. I regel brukar dock just ledningar under sådana omständigheter lösas genom ledningsrätter och inte servitut. Men om det är ett avtalsservitut säljaren ingått efter att köpekontraktet tecknats så skulle jag spontant säga att 4:11 2st i JB är av intresse för dig. D.v.s. du bör kunna göra ett prisavdrag för servitutet. Jag törs inte säga om det är en så pass väsentligt försämring att du kan häva köpet dock.
Hur det har bildats vet jag inte. Det är ett Avtalsservitut och om jag inte är helt ute och cyklar så är dessa rör (antar att det är rör och inte nakna kablar som är nedgrävda) inte ens ämnade för mig utan det är helt nytt nedgrävt och ska gå till ytterligare fastigheter som säljaren ska bygga inom snar framtid.F Falckman skrev:
Så förmodligen ligger det inte ens någon el i dem ännu, om det är rör dvs. Så den bästa lösningen är helt klart att be honom gräva om rören. Men ville kolla lite här på forumet först om mina rättigheter om säljaren inte vill gräva om.
Okej, ja men om det är ett avtalsservitut som tecknats efter att köpet skrivits under så torde du i vart fall ha rätt till ett prisavdrag. Sen är det ju alltid en knivig fråga att avgöra hur den värdeminskning servitutet innebär ska bedömas och det finns väl en risk att det slutar med en domstolsprövning. Så smidigast är ju om kablarna grävs om, problemet är att servitutet då fortfarande gäller (ett servitut är ett rättsförhållande mellan fastigheterna som sådana, inte dess tillfälliga ägare). Så servitutet måste hävas för att din fastighet inte ska vara belastad av det, vilket är en process i sig. Jag skulle därför istället försökt få ersättning för servitutet eller (om möjligt) häva köpet ifall det är viktigt för dig att kunna bygga ett garage just där kablarna går. Om du dessutom lyckas få avtalsserivutet hävt är det fortfarande möjligt att kabelbolaget återkommer med en ansökan om ledningsrätt och då kan det blir svårare att få någon vettig ersättning. Så räkna med att det kommer kunna bli en lång och seg historia om du faktiskt vill försöka få bort kablarna...P Patric_89 skrev:
Jag skulle påstå att det är bättre att inte gräva om ledningarna oavsett om servitutet ändras eller ej. De kommer inte att behöva grävas upp.
Tacksam för bra och snabba svar!F Falckman skrev:
Jag förstår vad du säger, ser inte fram emot en lång process men det är kanske dit vägen leder.
Att häva köpet är inte aktuellt, vi trivs bra i huset och börjat bygga vårt nya liv här.
Bästa scenariot skulle helt klart vara om kabelbolaget går med på att dra sina kablar genom nya nedgrävda rör. Dvs att det gamla servitutet hävs, säljaren gräver ner nya rör på ny plats, ett nytt servitut skrivs. Det är mycket som måste gå rätt till men jag tycker att det ska gå. Säljaren äger i stort sett all tomt runt min fastighet och driver dessutom ett markarbetesföretag så han äger grävmaskiner så¨för honom är det inte många dagars arbete. Och eftersom rören som redan ligger nedgrävda förmodligen är tomma och i slutändan skulle kopplas ihop med nya fastigheter han själv ska bygga så borde det inte vara några problem att bara inte använda dem. För kabelägaren blir det ju samma sak i slutändan så det är ju ganska dåligt från deras sida om de ska börja bråka. Men man vet aldrig.
En annan väg är att den eventuella ekonomiska ersättningen kommer i form av att jag får en del av säljarens mark så att jag får plats med mitt tänkta garage på en annan sida om mitt hus.
Oavsett låter det som att jag har en del rättigheter på min sida och att nästa steg helt enkelt är att prata med säljaren.
Tack för hjälpen!
Fult gjort och troligen rättsligt fel då fastigheten har ändrats efter att konstraktet skrevs.
Kolla med mäklaren om denne kan hjälpa till att reda ut detta. Själv skulle det vara mycket värt att slippa ett sådant servitut. Och finns det annan väg att få fram kablar utan servitut och kablarna inte används än borde det gå att iaf flytta dem så de ligger på det bästa sättet för köparen.
Kolla med mäklaren om denne kan hjälpa till att reda ut detta. Själv skulle det vara mycket värt att slippa ett sådant servitut. Och finns det annan väg att få fram kablar utan servitut och kablarna inte används än borde det gå att iaf flytta dem så de ligger på det bästa sättet för köparen.
Lite så jag tänker också. De är ju förmodligen tomma, bara gräva ner nya på annan plats som kan fylla samma funktion. Och eftersom de inte är i bruk ännu så förstår jag inte varför kabelägaren skulle bråka om att dra sin kabel genom ett annat rör till samma destination.D Daniel 109 skrev:
Att gräva upp de gamla rören innebär dessutom en massa merjobb eftersom min tomt måste återställas efteråt.
Det skulle ju gå att låta dem ligga kvar men riva servitutet. Kablarna störs inte av ett garage över i praktiken. Det skulle inte orsaka kostnader för någon.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 080 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 080 inlägg
Jag måste ställa frågan:
Ägandet av fastigheten övergår ju när köpekontraktet skrivs. Kan då verkligen säljaren teckna avtalsservitut för fastigheten efter den tidpunkten? D v s min tanke är att avtalsservitutet inte är gällande och saknar rättsverkan.
Är jag ute och cyklar med dessa tankar, detta måste vara rätt väl reglerat?
Jordabalken är i alla fall tydlig med att det är den tjänande fastighetens ägare som upplåter avtalsservitut:
14 kap. 5 § JB: "Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare."
Ägandet av fastigheten övergår ju när köpekontraktet skrivs. Kan då verkligen säljaren teckna avtalsservitut för fastigheten efter den tidpunkten? D v s min tanke är att avtalsservitutet inte är gällande och saknar rättsverkan.
Är jag ute och cyklar med dessa tankar, detta måste vara rätt väl reglerat?
Jordabalken är i alla fall tydlig med att det är den tjänande fastighetens ägare som upplåter avtalsservitut:
14 kap. 5 § JB: "Servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare."
Redigerat:
Mycket bra fråga, jag har själv undrat samma.
Kan tillägga att tillträdesdatum var 3 Januari 2022. Så Avtalsservitutet har alltså tecknats mellan det att Köpekontraktet skrevs på och att vi fick tillträde.
Men jag är själv mycket intresserad av Claes fråga.
Om man jobbar med dubbla köpehandlingar så uppstår en slags limbo (eller ja, ägandet har inte övergått, men ska övergå) mellan det att köpekontraktet undertecknats och att köpebrevet undertecknas. Jag utgår från att det är något sådant som hänt, jämför med reglerna i 4:5 JB. Köpets fullbordan kan också villkoras på andra sätt. Så det är inte alltid så enkelt att äganderätten övergår när köpekontraktet undertecknas.
Dessutom var nog säljaren i det här fallet lagaren ägare när servitutsavtalet tecknades, vilket komplicerar hur situationen ska hanteras när det gäller tredje man. Vi vet inte heller om TS ansökt om vilande lagfart i och med att köpet undertecknats.
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 080 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 080 inlägg
Jag hoppas inte jag är ute och cyklar men har förstått det som att det formella civilrättsliga ägandet av fastigheten övergår till köparen när köpekontraktet tecknas. Inte på tillträdesdagen. Det brukar inte spela någon större roll exakt när detta händer men just i det här fallet gör det ju det.P Patric_89 skrev:
Redigerat:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 24 080 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 24 080 inlägg
Det är nog den här texten som har präntat sig in i mitt minne:F Falckman skrev:
https://vesterlins.se/ordlistan/fastighetskop
Kanske övertolkar jag den? Och det är ju bara en text på en juridisk firmas hemsida.
Nej, det är i samband med tillträdet fastigheten skrivs över.